每(mei)經編輯(ji)｜杜(du)冉樂     

（本(ben)文原載(zai)于微信(xin)公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

最近(jin)，信達(da)地(di)產在滬、杭屢搶高價地(di)。外界說，這是(shi)他的品牌營銷(xiao)；也有人說因(yin)為他有靠山、不缺錢(qian)(qian)；還(huan)有人則說，他就是(shi)錢(qian)(qian)。

某(mou)公眾號就曾聲稱，信(xin)達拿地(di)(di)的融資成(cheng)本只(zhi)有2%。但(dan)經邦地(di)(di)產調查發(fa)現，信(xin)達拿地(di)(di)的實際融資成(cheng)本，超(chao)過(guo)8%！信(xin)達實際上是(shi)在高利貸舉債進行開發(fa)。

那么問題來了，他為什么要(yao)這樣做？要(yao)知道，有傳言說信達還將斥(chi)資百億拿地，他hold得住嗎？

信達(da)如果要回答，答案肯定是yes，因為它還會(hui)告(gao)訴(su)你，敢高利(li)貸(dai)舉(ju)債反映的是中國未來貨幣趨勢。

融資成本不便宜

我們先來看看信達拿地的具體融資情況。

“信(xin)達拿地融資利(li)率(lv)低至2%”這句(ju)話從(cong)某公(gong)眾號一出，就引發了外界一片嘩(hua)然。

雖然此前有(you)報道稱，個別(bie)最優質的上市房企或國有(you)房企，可以拿到(dao)(dao)貸款基礎(chu)利率，銀行甚至(zhi)可以做(zuo)到(dao)(dao)倒(dao)貼(tie)價支持他們。

但“2%”的借款(kuan)利率，比央行(xing)的基(ji)準利率及銀行(xing)貸(dai)款(kuan)基(ji)礎利率（LPR）還低(di)？果真如此嗎？

邦地產(chan)記者詳(xiang)細研究發現，2014年(nian)信達(da)地產(chan)加權平均(jun)融資成本(ben)為(wei)9.15%，截至2014年(nian)底融資余(yu)額(e)為(wei)201.5億元(yuan)，除了(le)銀行貸(dai)款之外(wai)的(de)信托、基(ji)金及其(qi)他(ta)類融資余(yu)額(e)逾130億元(yuan)。

截至(zhi)去年底，信達(da)地產的(de)融資(zi)余額逾326億元，整體(ti)融資(zi)成本為8.07%，同比下降1.08個(ge)百分點(dian)。

可以(yi)說，相對于萬科等標(biao)桿房(fang)企，信達地產(chan)的融資成本要貴很多。

盡管(guan)2013年及(ji)之前多個年份，信(xin)達地(di)(di)產并未公開披露(lu)其融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)一項(xiang)，但(dan)在房地(di)(di)產再融資(zi)(zi)持續(xu)封(feng)閘的情(qing)況下，信(xin)達地(di)(di)產與其他房企一樣(yang)承受(shou)著較高的融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)，試圖借(jie)助信(xin)貸(dai)、信(xin)托、房地(di)(di)產基金、資(zi)(zi)管(guan)計劃等多種(zhong)融資(zi)(zi)方式，不斷優化資(zi)(zi)金結構，以降低融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)。

資金需求旺盛

去年(nian)，信達地(di)產分(fen)三期發(fa)(fa)行(xing)了(le)30億元(yuan)中(zhong)期票據(ju)，總和融(rong)資利率位(wei)于5.5%-5.8%之(zhi)間(jian)。今年(nian)以來，信達地(di)產又發(fa)(fa)行(xing)了(le)30億元(yuan)公司債，綜(zong)合融(rong)資利在(zai)3.5%-3.8%之(zhi)間(jian)。

信達地產通過發行中期票據和公(gong)司債，暫時緩解了其資金需(xu)求，但信達地產負債率(lv)仍(reng)居(ju)高不下。

截(jie)至(zhi)去年底(di)，信達地產的(de)資產負債率高(gao)達83.24%，但(dan)到今年一(yi)季度末(mo)已攀(pan)升(sheng)至(zhi)83.96%。

去(qu)年(nian)以來，信達地產曾試圖通過定(ding)增股(gu)份(fen)融(rong)資20億(yi)元(yuan)，擬投(tou)向合肥、重慶與寧波(bo)3個地產項目，盡管中(zhong)途也曾下調了發行價等(deng)定(ding)增修正版，但今(jin)年(nian)2月份(fen)，該定(ding)增再融(rong)資預案被證監會(hui)終止審查。

記者注意(yi)到，信(xin)達地產并未放棄推(tui)進(jin)上述定增再融資(zi)預案，其稱(cheng)待中止審(shen)查因素(su)確認并消除后及時向(xiang)證監會(hui)申請恢(hui)復審(shen)查程序并繼續推(tui)進(jin)。

不過(guo)信達地產內部人士告訴邦爺(ye)，目(mu)前公司財(cai)務狀況良好，資金也很寬裕。只不過(guo)，他們拿地已(yi)經(jing)完(wan)全(quan)被(bei)妖魔化(hua)了，這其實本身是(shi)一種市場化(hua)行為。

敢拿地因為有靠山？

可以(yi)看出，信(xin)(xin)達(da)地產本身的資金情況似(si)乎(hu)不足以(yi)支撐它(ta)大舉造高價地，因此很多人相信(xin)(xin)，它(ta)敢，因為有靠山。

截(jie)至目前，信(xin)達(da)地產的控股股東(dong)為(wei)信(xin)達(da)投資，但背(bei)后的實際控制人(ren)為(wei)總資產逾(yu)7000億元的中國信(xin)達(da)。

從2014年(nian)開(kai)始，信達地產(chan)開(kai)始主動融(rong)入(ru)到中國信達系的業務協同之中，還專(zhuan)門成(cheng)立了投融(rong)資(zi)部(bu)，以(yi)承債式收購嘉粵(yue)集團旗下5個(ge)房地產(chan)項目100%的股(gu)權。

值得(de)一(yi)提(ti)的(de)是，上述一(yi)攬(lan)子股權(quan)交(jiao)易對價為(wei)零，重(zhong)組(zu)債務本金總額為(wei)22.57 億元，重(zhong)組(zu)寬限期三年(nian)，重(zhong)組(zu)寬限補償金年(nian)率為(wei)10.4%；中國(guo)信達廣東省分公司另享有(you)項目全部開(kai)發收益的(de)15%。

如(ru)果說上述協同可歸類為中(zhong)國信(xin)達支持信(xin)達地產(chan)擴大房地產(chan)業務(wu)規模的(de)(de)話，那(nei)么中(zhong)國信(xin)達與(yu)信(xin)達地產(chan)之(zhi)間的(de)(de)投(tou)融資關系(xi)力(li)度也不容(rong)小(xiao)覷(qu)，更值(zhi)得外界關注(zhu)。

2016年3月24日(ri)，信達地產董(dong)事會審議(yi)通過了《關(guan)于關(guan)聯(lian)(lian)法人與公(gong)司進行債(zhai)務(wu)重組，委(wei)托(tuo)(tuo)貸款，信托(tuo)(tuo)貸款，擔保(bao)增信，資產收購和(he)出(chu)售以及共同(tong)投(tou)資等關(guan)聯(lian)(lian)交易的議(yi)案》，該公(gong)告雖僅是一項(xiang)議(yi)案，看(kan)似不太起眼，但外(wai)界看(kan)來，這背后意義(yi)非凡(fan)。

信達地產公(gong)開說，預(yu)計中國信達及(ji)其(qi)關聯人(ren)通過(guo)(guo)收購第三方對公(gong)司(si)債(zhai)權后與(yu)公(gong)司(si)債(zhai)務重組、共同投資，提供委托貸(dai)款、信托貸(dai)款、擔保(bao)(bao)增信等事項，期限不超(chao)過(guo)(guo)3年，其(qi)為此提供連帶(dai)擔保(bao)(bao)等。該(gai)交易預(yu)計金額（其(qi)中增信業務以增信擔保(bao)(bao)費計）不超(chao)過(guo)(guo) 200 億(yi)元。

上(shang)述議案的意思，通俗(su)地(di)(di)講就是，如果信達地(di)(di)產向(xiang)第三方借(jie)錢用地(di)(di)拿地(di)(di)或開發(fa)項(xiang)目，一旦(dan)遇到流動性緊張，中國(guo)信達及其(qi)關(guan)聯(lian)人(ren)將收購(gou)該(gai)債權，向(xiang)其(qi)發(fa)放(fang)最長3年的委托借(jie)款(kuan)、信托借(jie)款(kuan)等。

去年，上述交易預(yu)計80億(yi)(yi)元，實(shi)際執(zhi)行(xing)(xing)金額70.62億(yi)(yi)元，2014年實(shi)際執(zhi)行(xing)(xing)額度32.57億(yi)(yi)元。

從具體來看，去(qu)年(nian)(nian)信(xin)達地產(chan)通過中國(guo)信(xin)達旗(qi)下寧波(bo)達泰(tai)基金融(rong)資34.8億(yi)元(yuan)，期限4年(nian)(nian)，年(nian)(nian)利率(lv)7.83%。信(xin)達地產(chan)還通過中國(guo)信(xin)達絕對控股的金谷(gu)信(xin)托定向融(rong)資5億(yi)元(yuan)，期限2年(nian)(nian)，年(nian)(nian)利率(lv)8.85%。

除了債權(quan)型(xing)表(biao)內融(rong)資(zi)之外，信達地產試圖借中國信達系的金融(rong)資(zi)源發力表(biao)外投(tou)融(rong)資(zi)。

按照上(shang)述提及的信達(da)(da)地產(chan)與中國信達(da)(da)及其關聯人達(da)(da)成的一系(xi)列交(jiao)易議案，3月26日，信達(da)(da)地產(chan)擬借此(ci)便利進行表外融資孵(fu)化項目，以降低負(fu)債率，發力金(jin)融地產(chan)，申請200億元(yuan)的房(fang)(fang)地產(chan)私募(mu)基金(jin)投資額度，包含房(fang)(fang)地產(chan)基金(jin)、并購重組(zu)基金(jin)、產(chan)業(ye)投資基金(jin)、定向增發基金(jin)、新(xin)股申購基金(jin)等。

難怪(guai)，有很多(duo)人相信(xin)(xin)，擁有財政部(bu)直(zhi)屬央企(qi)身份的(de)(de)信(xin)(xin)達(da)，敢(gan)于高利貸舉債(zhai)，也許反映(ying)的(de)(de)是中(zhong)國未來貨幣趨(qu)勢。

昨天，易居中國(guo)執行(xing)董事(shi)丁祖(zu)昱就表示(shi)，五年后上海(hai)房價(jia)還會再(zai)翻一倍，目前多(duo)數的高價(jia)地(di)屆(jie)時(shi)都能(neng)掙錢。

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