每經(jing)編(bian)輯(ji)｜吳若凡    

（本(ben)文原載于微信公眾號(hao)“邦地(di)產(chan)”Real-estate-circle）

《人民日報》說，決(jue)定房價的根本是(shi)中國經濟。

我(wo)們(men)也看到，雖然今年上半年的(de)(de)GDP已經(jing)到了6.7%，盡管坊間對經(jing)濟增(zeng)長的(de)(de)前(qian)景還有很多不確定的(de)(de)評論。但是，有一個觀(guan)點(dian)也在漸(jian)漸(jian)成為(wei)主(zhu)流學術界的(de)(de)共識：目前(qian)的(de)(de)增(zeng)幅(fu)下滑只是暫時的(de)(de)困難(nan)，未來中國經(jing)濟增(zeng)速仍然會(hui)向上提高。

在(zai)鏈(lian)家和中歐工(gong)商學院共同(tong)舉(ju)辦的(de)“房(fang)地產經濟(ji)與城(cheng)市(shi)大數據(ju)論壇”上，中歐國(guo)際工(gong)商學院經濟(ji)學教授朱天就認為，中國(guo)短(duan)期(qi)經濟(ji)增長會有挑戰(zhan)，但是(shi)從中長期(qi)來看，沒有問題。

“所有的短期經濟急速下行，一定是需求不足的結果。需求不足情況之下，要做一些刺激，同時也要放松一下政商環境。”

過去三十五年的高增長秘密：知識+廉價勞動力

朱(zhu)天(tian)指出，決定一個國家(jia)長期經濟增長的三(san)個直接(jie)原因是“物(wu)質(zhi)基(ji)本積累(lei)速度、人(ren)力資本積累(lei)速度、技術進步(bu)速度”，用通俗語言來(lai)講(jiang)就是，投資、教育、技術進步(bu)，這是經濟增長新的“三(san)駕馬車”。

此外(wai)，朱天認為，中國經濟的(de)發展(zhan)速度在(zai)過去30年快過所有國家，尤(you)其是發展(zhan)中國家，而這(zhe)一動力(li)取決于中國的(de)文(wen)化的(de)特征(zheng)：

第(di)一，勤儉節(jie)約。中國物質資本(ben)積累速度很大，受(shou)中國文明影響東亞國家(jia)儲蓄(xu)率(lv)都(dou)非常高(gao)。儲蓄(xu)是長期經濟增長的非常重要條件，尤其是對于大國。投資率(lv)這么高(gao)就是因為(wei)儲蓄(xu)率(lv)非常高(gao)。

第(di)二(er)，中國(guo)人特別重視(shi)教育。這是人力資(zi)本(ben)(ben)積(ji)累(lei)和技術進步速度(du)非常快(kuai)的(de)(de)原因。而(er)這個因素也可(ke)以幫(bang)助我們理解，為什么日本(ben)(ben)是西方國(guo)家(jia)(jia)以外第(di)一個實現(xian)工(gong)業化的(de)(de)國(guo)家(jia)(jia)；為什么在戰(zhan)后(hou)60年，只有東亞四小龍由(you)發(fa)(fa)展中狀態躍升到了(le)發(fa)(fa)達狀態；為什么過(guo)去(qu)30多年中國(guo)是世(shi)界經濟增長最快(kuai)的(de)(de)國(guo)家(jia)(jia)。

另外(wai)，朱天認為，中(zhong)國GDP增長速度下降，很多人認為是2009年的(de)(de)貨(huo)幣超發(fa)造成的(de)(de)。但實際上卻并(bing)非如(ru)此。

調查全世界的M2與GDP比例(li)可以發(fa)現，越是(shi)發(fa)達(da)國(guo)(guo)家(jia)(jia)，比例(li)越高；越是(shi)發(fa)展中國(guo)(guo)家(jia)(jia)，比例(li)越低。

這怎么看，M2與GDP比例(li)高，是(shi)中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)優勢。中(zhong)(zhong)國(guo)M2增長在(zai)世界過去(qu)里面排第(di)5名，M2、GDP比例(li)增長速度(du)與歐元(yuan)區，與美國(guo)和印度(du)是(shi)非常接(jie)近(jin)的(de)，沒(mei)有任(ren)何區別，如果有貨幣超(chao)發是(shi)全(quan)球超(chao)發。中(zhong)(zhong)國(guo)貨幣增長率恰恰是(shi)從09年以后(hou)一路下滑(hua)，只是(shi)2015年開始增長，因為經濟不行(xing)了才刺激，但(dan)是(shi)已經晚了。

M2貨(huo)(huo)幣(bi)超發，中國貨(huo)(huo)幣(bi)增長率是(shi)歷史上中國改革開放(fang)從1986年到改革開放(fang)30年來，貨(huo)(huo)幣(bi)增長速度是(shi)最慢(man)的時候。恰(qia)恰(qia)也是(shi)現在中國的通貨(huo)(huo)膨(peng)脹率達(da)到歷史最低位(wei)。

從長(chang)期看，中國(guo)經濟(ji)的(de)(de)增長(chang)并沒(mei)有什么(me)問題。國(guo)家信息中心首(shou)席經濟(ji)學家范劍平說(shuo)，目前世界經濟(ji)還(huan)沒(mei)有走出08年金融海嘯的(de)(de)陰影。沒(mei)有一(yi)次經濟(ji)危機以后，世界經濟(ji)會在舊(jiu)的(de)(de)產(chan)業結(jie)構(gou)上復蘇。一(yi)定是在新興(xing)產(chan)業帶動下，在一(yi)個新的(de)(de)產(chan)業結(jie)構(gou)上實現復蘇的(de)(de)。

但是在金融危(wei)機前與金融危(wei)機后，很長一段時間(jian)，世界看來(lai)投資于金融資本太(tai)多，真正全球(qiu)投資于科技創新的太(tai)少了。

其中(zhong)，美國可能是世界(jie)上最重視技術(shu)創新(xin)的國家，所以美國科技創新(xin)的成(cheng)果，與(yu)資本相結合，把美國一個(ge)國家從危(wei)(wei)機泥潭當中(zhong)救出來(lai)這(zhe)個(ge)力量夠，但是這(zhe)個(ge)力量沒(mei)有(you)大到(dao)把全世界(jie)經濟從危(wei)(wei)機當中(zhong)拉出來(lai)。

所以現(xian)在出(chu)(chu)現(xian)了一(yi)個尷尬的局面，就是資本找(zhao)不到新技術相結(jie)合的時(shi)候(hou)，資本的確立性(xing)使它要(yao)找(zhao)更好的投資回報。甚至它會自己去創造一(yi)個泡沫，包括房地(di)產泡沫，包括金融市場泡沫，幾乎全世界(jie)的央(yang)行(xing)都(dou)已經(jing)都(dou)存在“流動(dong)性(xing)陷阱”，鈔票印得越來越多(duo)，卻沒有能印出(chu)(chu)通貨膨脹來。

不過，資本需(xu)要尋找(zhao)的(de)(de)新技術(shu)，已經(jing)在(zai)中國找(zhao)到(dao)。中國研發的(de)(de)首(shou)顆量子通(tong)訊衛(wei)星即將發射升空，“京滬(hu)干線”量子通(tong)訊工程將于今年年底建成。此外，美的(de)(de)收購的(de)(de)德國庫(ku)卡發明的(de)(de)機器人(ren)和機器手臂，也在(zai)推動世界(jie)產(chan)業的(de)(de)革命(ming)。特斯(si)拉就是(shi)由庫(ku)卡機器人(ren)所(suo)制造。

這些都預(yu)示，中國有(you)(you)機會(hui)成(cheng)為(wei)新一輪工業革命的發源(yuan)地，而且效益也是驚人的。比如，如果(guo)中國大規模使用機器人技術，就(jiu)能有(you)(you)效克服(fu)因(yin)為(wei)勞動力和土地成(cheng)本上升，而帶來的制造(zao)業競(jing)爭壓力，為(wei)中國制造(zao)重新建立(li)價格優勢奠定基(ji)礎(chu)。

綜(zong)上(shang)所述，中(zhong)國經濟的(de)中(zhong)長期前景依然會很光明。

一線城市房價漲幅的秘密

不(bu)過，范劍平說，中國未來(lai)只(zhi)有一種城市，房價會上漲。

這些城市有兩個特(te)(te)征，第一個特(te)(te)征服務業(ye)(ye)占GDP比重(zhong)(zhong)與其他城市相比相對較高。中國目(mu)前就(jiu)業(ye)(ye)崗位已經過了依靠制造(zao)業(ye)(ye)的時(shi)代，而是哪個城市服務業(ye)(ye)比重(zhong)(zhong)大，創造(zao)崗位就(jiu)多，帶動剛需就(jiu)多，這個城市房價會上漲。

以上(shang)(shang)(shang)海(hai)為例，上(shang)(shang)(shang)海(hai)統計局最新發(fa)布(bu)的(de)2016年上(shang)(shang)(shang)半年經(jing)濟運行數(shu)據(ju)，今年上(shang)(shang)(shang)半年，上(shang)(shang)(shang)海(hai)的(de)第三(san)產業增加值占比就已達到70.6%。

其次，創新強度、科技研發投入占GDP比重高(gao)的城市(shi)(shi)(shi)，往(wang)往(wang)是新一輪(lun)產業(ye)結構當中處(chu)于優勢。高(gao)科技企(qi)業(ye)集(ji)聚區，高(gao)科技上(shang)市(shi)(shi)(shi)公司(si)多，隨著這些(xie)上(shang)市(shi)(shi)(shi)公司(si)的上(shang)市(shi)(shi)(shi)，全國人(ren)才在(zai)這些(xie)城市(shi)(shi)(shi)集(ji)中，會帶來財富集(ji)中。

以前(qian)，人們常說，北京(jing)房價不是(shi)(shi)靠北京(jing)人抬起來，是(shi)(shi)靠全國富人抬起來的。過去北京(jing)外地(di)富人把北京(jing)房價抬起來，是(shi)(shi)山西煤老板(ban)，帶錢來北京(jing)買房。

未(wei)來，北京(jing)(jing)的房價是(shi)通過資本市場(chang)向科技(ji)創新(xin)強的城市集中(zhong)(zhong)(zhong)。這一輪北京(jing)(jing)和深圳房價上漲最(zui)快區(qu)域是(shi)什么(me)地(di)方，北京(jing)(jing)是(shi)海淀區(qu)，中(zhong)(zhong)(zhong)關村(cun)，主(zhu)要原因是(shi)因為這個(ge)地(di)方集中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)家一大批(pi)高(gao)科技(ji)企業，一大批(pi)高(gao)科技(ji)上市公司，最(zui)基幾年創業板(ban)、中(zhong)(zhong)(zhong)小板(ban)、新(xin)三(san)板(ban)上市以后(hou)，批(pi)量(liang)誕生，很(hen)年輕的億萬富(fu)(fu)翁(weng)，千萬富(fu)(fu)翁(weng)。

海淀(dian)區(qu)(qu)(qu)是中(zhong)國(guo)教育(yu)產(chan)業集聚(ju)區(qu)(qu)(qu)，都是好的學區(qu)(qu)(qu)房(fang)，海淀(dian)區(qu)(qu)(qu)房(fang)價(jia)買成(cheng)了宇(yu)宙中(zhong)心(xin)。那(nei)一片沒有低于(yu)10萬的房(fang)子，深圳是南山(shan)區(qu)(qu)(qu)，結構(gou)和(he)北京海淀(dian)區(qu)(qu)(qu)一模一樣(yang)，海淀(dian)區(qu)(qu)(qu)是高科技然(ran)產(chan)業和(he)教育(yu)產(chan)業集聚(ju)區(qu)(qu)(qu)，深圳也是一樣(yang)的，主要是在南山(shan)區(qu)(qu)(qu)。

中國未來(lai)(lai)房(fang)價(jia)上漲的(de)城(cheng)市會(hui)(hui)(hui)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)少(shao)，甚至是(shi)(shi)這些城(cheng)市當中，會(hui)(hui)(hui)上漲的(de)地段(duan)也(ye)會(hui)(hui)(hui)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)少(shao)，房(fang)地產(chan)投(tou)資本(ben)身對象(xiang)不(bu)是(shi)(shi)房(fang)子本(ben)身，房(fang)地產(chan)投(tou)資對象(xiang)是(shi)(shi)低(di)端稀(xi)缺性。

對(dui)于(yu)整個(ge)國(guo)家來(lai)講(jiang)，今年(nian)房地產去庫存(cun)(cun)不是特(te)別明(ming)顯(xian)。1-6月(yue)份商(shang)品房銷售是64302萬平方米，6月(yue)份面積是71416萬平方米，未(wei)來(lai)去庫存(cun)(cun)不能(neng)靠加杠(gang)桿(gan)，更多是戶籍制度改革，讓農民工(gong)進城，落戶，用這個(ge)辦法為房地產市場補(bu)充穩(wen)定需求(qiu)。

＊文中觀點為作者評(ping)論，和邦地產(chan)立場無涉。