每經編輯｜每經記(ji)者(zhe) 魏瓊      

每經記者 魏瓊 每經實習編輯 任芷霓

“房(fang)子(zi)是用來(lai)住的(de)，不是用來(lai)炒的(de)”，為推動租(zu)賃(lin)住房(fang)發展，構建“租(zu)購并舉”的(de)住房(fang)體系，包括上海、廣州、杭州等城市均推出住宅租(zu)賃(lin)用地，要求土地70年自持不得轉讓。

在目前租金(jin)回(hui)報(bao)率較(jiao)低的情況(kuang)下，開發商(shang)面臨自持(chi)租賃用地資金(jin)承壓和退出(chu)渠道受限等多重(zhong)難題。

10月23日，保利(li)地產-中聯前海開源(yuan)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)REITs成(cheng)功獲批(pi)。業內人士認為，國(guo)內首(shou)單租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)REITs發行對(dui)于破解(jie)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)用地自持難(nan)題提供了好的(de)解(jie)決方案，將開創租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)資(zi)產證(zheng)券化新篇章，對(dui)于加快(kuai)推進租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)市場建設(she)有積極的(de)示范效應(ying)。

首單租賃住房REITs獲批

10月23日晚間，保利(li)地(di)(di)產(chan)(600048，SH)公(gong)告稱(cheng)，保利(li)地(di)(di)產(chan)作為發行人(ren)的“中聯前(qian)海開(kai)(kai)源-保利(li)地(di)(di)產(chan)租賃住(zhu)房(fang)一號資產(chan)支(zhi)持(chi)專(zhuan)項計劃(hua)”（以下簡(jian)稱(cheng)保利(li)地(di)(di)產(chan)租賃住(zhu)房(fang)REITs）于近(jin)日收到上交(jiao)所(suo)出具的《關于對(dui)中聯前(qian)海開(kai)(kai)源-保利(li)地(di)(di)產(chan)租賃住(zhu)房(fang)一號資產(chan)支(zhi)持(chi)證(zheng)券掛牌轉讓無(wu)(wu)異(yi)議的函》（以下簡(jian)稱(cheng)《無(wu)(wu)異(yi)議函》）。

據了(le)解，保利地(di)產租賃(lin)住房(fang)(fang)REITs為(wei)國內首單租賃(lin)住房(fang)(fang)REITs。公告顯示(shi)，本次專項計劃采取分期(qi)發(fa)行(xing)方式，發(fa)行(xing)總額不超(chao)過50億元，首期(qi)發(fa)行(xing)自《無異(yi)(yi)議函(han)》出具之日起(qi)6個月內完成(cheng)，其余(yu)各期(qi)發(fa)行(xing)自《無異(yi)(yi)議函(han)》出具之日起(qi)24個月內完成(cheng)。

據《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者了解，保利(li)租賃住(zhu)房(fang)REITs由保利(li)地產(chan)聯合中(zhong)聯前源不動(dong)產(chan)基金管理有限公司(si)（中(zhong)聯基金）共同實施，將以保利(li)地產(chan)自持租賃住(zhu)房(fang)作(zuo)為底層物(wu)業資(zi)產(chan)，采取(qu)儲架、分期(qi)發行機制(zhi)，優(you)先級(ji)、次級(ji)占(zhan)比為9:1，優(you)先級(ji)證券評級(ji)AAA。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對(dui)《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)表示，首單租賃住房REITs由(you)保利地產發行，表明保利地產在(zai)租賃住宅(zhai)市場具有重(zhong)要地位(wei)，具備(bei)發展住宅(zhai)租賃物業(ye)的優勢。

保利(li)(li)集團(tuan)(tuan)副總(zong)經理(li)、保利(li)(li)地(di)產董事長宋(song)廣菊(ju)認為(wei)(wei)，項目是保利(li)(li)集團(tuan)(tuan)在(zai)住(zhu)房租賃(lin)(lin)領域踐行央企責任的(de)首(shou)單試水，REITs將成為(wei)(wei)保利(li)(li)集團(tuan)(tuan)構建“一主兩(liang)翼(yi)”業務布(bu)局(ju)的(de)戰略性資本工具，積極開拓住(zhu)房租賃(lin)(lin)市場的(de)金融創新。

證監(jian)會債券部副處長閻云(yun)松認為(wei)，借助資(zi)產(chan)證券化為(wei)企(qi)業(ye)提供(gong)創新融資(zi)渠(qu)道和投資(zi)退出路徑，對(dui)于建(jian)立多主體(ti)(ti)供(gong)給、多渠(qu)道保障、租購并舉的(de)住房制度具有重要意義。保利(li)地產(chan)租賃住房REITs的(de)推出符合國家大力推進租賃住房市場建(jian)設(she)的(de)宏觀導向，也(ye)為(wei)資(zi)產(chan)證券化在各實(shi)體(ti)(ti)經濟(ji)領域(yu)的(de)廣泛、縱深運用進行了新的(de)嘗(chang)試和拓展。

住宅租賃用地退出難題破局

在(zai)國家鼓勵住宅租(zu)賃物業發展的大背景下，越(yue)來越(yue)多的城市推(tui)出(chu)住宅租(zu)賃用地(di)(di)(di)。上海作為(wei)(wei)全國首個推(tui)出(chu)租(zu)賃宅地(di)(di)(di)試點的城市，據《每日經濟新聞》記者不完(wan)全統計，其已(yi)成(cheng)交6宗租(zu)賃住宅用地(di)(di)(di)，已(yi)掛牌(pai)和已(yi)公示的地(di)(di)(di)塊為(wei)(wei)12幅(fu)。

廣州(zhou)(zhou)的(de)首(shou)宗住(zhu)宅(zhai)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)用(yong)地(di)已成交，按照廣州(zhou)(zhou)市政府的(de)規(gui)劃，2017～2021年廣州(zhou)(zhou)將增(zeng)(zeng)加(jia)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房有效供應，新(xin)增(zeng)(zeng)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房15萬套。杭(hang)州(zhou)(zhou)也緊隨其后，推出首(shou)宗租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房用(yong)地(di)。同時，廣東(dong)、貴州(zhou)(zhou)、江西等地(di)先后發布文件(jian)，允許(xu)商(shang)業用(yong)房改為租(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房。

作為房地產(chan)(chan)的(de)下(xia)半場，租賃住宅物(wu)業的(de)發(fa)展將倒逼更多開發(fa)商和資金進入租賃市場。自(zi)持運營物(wu)業需要投(tou)入大量資金，在租金回(hui)報率較低的(de)情況下(xia)，租賃物(wu)業迫切需要尋求退出機制，將倒逼行業資產(chan)(chan)證券化的(de)發(fa)展。

明源(yuan)地產研(yan)究院首(shou)席(xi)研(yan)究員劉策接受《每日經濟新聞》記(ji)者采(cai)訪時指出(chu)，保利地產的(de)租(zu)賃(lin)住房(fang)REITs發行(xing)對于打通租(zu)賃(lin)住房(fang)企業的(de)退出(chu)渠道，破解租(zu)賃(lin)用地自持提供了好的(de)解決方案(an)。

在目前“租(zu)購并舉”的大背景下(xia)，租(zu)賃住宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)得到(dao)國家大力支(zhi)(zhi)持。劉策認為(wei)，在金融和REITs方面提供支(zhi)(zhi)持，對于(yu)鼓勵有(you)實力的企業進入住房租(zu)賃市場具(ju)有(you)重要意義，未來住宅(zhai)(zhai)租(zu)賃市場將(jiang)越來越繁(fan)榮。

劉策(ce)分析認為，需(xu)(xu)要(yao)注意的是，保利(li)地產的租賃住房REITs和國外的REITs存在一定差(cha)異，包括產品的分級(ji)、產權、投資(zi)收(shou)購等方(fang)面(mian)(mian)還(huan)是很(hen)不一樣，目前只是一個小的嘗(chang)試(shi)，包括REITs的覆蓋面(mian)(mian)等方(fang)面(mian)(mian)在內還(huan)需(xu)(xu)要(yao)不斷的探索。

在嚴(yan)躍進(jin)看來，保利地產的租賃住房REITs成功獲批驗證了“以(yi)REITs打通租賃住房企業(ye)退出渠道(dao)、構建租賃住房完整商業(ye)模式閉環(huan)”的可行性，對(dui)租賃住房資(zi)產證券化具(ju)有示范(fan)效應。