每經編輯｜吳(wu)若(ruo)凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝

1月(yue)3日，“相信未(wei)來”丁祖(zu)昱(yu)評樓市(shi)發布會在上海新(xin)靜(jing)安體育中(zhong)心(xin)舉行，易居(ju)中(zhong)國(guo)執行總裁丁祖(zu)昱(yu)對中(zhong)國(guo)房地產(chan)市(shi)場進行了系統(tong)分析(xi)和市(shi)場解讀。

《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者注意(yi)到，在剛剛過去(qu)的2017年，一線城(cheng)(cheng)市(shi)房地產成交(jiao)遭腰(yao)斬，二線城(cheng)(cheng)市(shi)漲跌互(hu)現，三四線城(cheng)(cheng)市(shi)成交(jiao)持(chi)續火爆。市(shi)場格局已經(jing)發生巨變，市(shi)場應該如何(he)看待？房企應該去(qu)哪(na)兒布局？丁(ding)祖昱(yu)生動(dong)直言(yan)：“如果房企分不清該去(qu)哪(na)兒，就跟著(zhu)星巴克、美(mei)團和摩拜走，哪(na)里(li)有(you)他們(men)，哪(na)里(li)就能去(qu)。”

重點二線城市成市場“大牛”

“2017年市(shi)場格局劇變。”這是(shi)(shi)丁祖昱對房地產整體(ti)情況的判斷(duan)，最顯(xian)著的特征則(ze)是(shi)(shi)：一線(xian)城市(shi)樓市(shi)成交幾乎(hu)腰斬，二線(xian)城市(shi)有(you)漲有(you)跌，三(san)四線(xian)城市(shi)則(ze)表現相對火(huo)爆(bao)，很多四線(xian)城市(shi)可能比三(san)線(xian)城市(shi)漲幅(fu)還要大。

克而(er)瑞(rui)數據(ju)也(ye)顯示，在2017年各城市新房成交(jiao)面積排名上，重(zhong)慶(qing)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)列(lie)(lie)第(di)一，第(di)二(er)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)是(shi)成都，第(di)三(san)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)是(shi)武漢，青島“異軍突起”沖到(dao)了第(di)四位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)，第(di)五(wu)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)是(shi)杭(hang)州。不過杭(hang)州在2017年累計銷(xiao)售金額(e)突破(po)了3000億元，成為銷(xiao)售額(e)榜冠軍，上海則位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)列(lie)(lie)第(di)二(er)，重(zhong)慶(qing)、天津分列(lie)(lie)第(di)三(san)和第(di)四，北京滑落至第(di)五(wu)位(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)。

丁祖昱(yu)表示，若宏(hong)觀數(shu)據不足以(yi)(yi)體(ti)現(xian)整個市(shi)場，則(ze)從土地(di)成交(jiao)可以(yi)(yi)看出更多。2017年(nian)，鄭州(zhou)的(de)土地(di)成交(jiao)面積(ji)超過了(le)5000萬(wan)平方米，武漢的(de)土地(di)成交(jiao)面積(ji)也大(da)幅(fu)增加，所(suo)以(yi)(yi)一(yi)些重(zhong)點二(er)線(xian)城市(shi)成為今(jin)年(nian)市(shi)場的(de)“大(da)牛”。

不過(guo)，從土地成(cheng)交金(jin)額(e)來看，北京(jing)在2017年(nian)依然(ran)高居(ju)首位(wei)，達到了2758億元。杭州在每(mei)一個榜(bang)單上都是(shi)名列(lie)前(qian)茅，在土地成(cheng)交面積(ji)榜(bang)上也排在第二位(wei)，這個是(shi)值得大家深思的事情。

50強房企最青睞三四線城市

相較一(yi)二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)格局的變化(hua)，三(san)四線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的“逆襲”更為顯(xian)著。克而(er)瑞數(shu)據顯(xian)示，2017年第(di)一(yi)季度，一(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的銷售(shou)(shou)占(zhan)比5.2%，二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)占(zhan)比34.7%，三(san)四線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)占(zhan)比60.1%；而(er)到了2017年9月份(fen)，一(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的上(shang)述比例降到了2.4%，二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)下(xia)降到30.9%，三(san)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)銷售(shou)(shou)占(zhan)比則顯(xian)著增加(jia)。

“50強(qiang)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)最青(qing)睞三(san)四線(xian)城市。”丁祖昱表示(shi)，以(yi)前(qian)都知道碧(bi)桂(gui)園(yuan)喜歡(huan)布局三(san)四線(xian)城市，原來(lai)溫州(zhou)的(de)中梁地(di)產也(ye)(ye)在(zai)爭(zheng)(zheng)三(san)四線(xian)，杭州(zhou)出來(lai)的(de)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)強(qiang)生也(ye)(ye)在(zai)三(san)四線(xian)城市爭(zheng)(zheng)奪市場，好多房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)在(zai)爭(zheng)(zheng)三(san)四線(xian)城市，佛山、無錫(xi)、常州(zhou)以(yi)及(ji)排(pai)在(zai)后面的(de)嘉興、紹興，是吸引房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)最多的(de)地(di)方。

但值得一提(ti)的是，市(shi)場(chang)格局已經發生巨變，三四(si)線城市(shi)數量(liang)不菲，一百萬(wan)人口以上的城市(shi)依然(ran)很多，那么房企在(zai)布局三四(si)線城市(shi)時到底應該如何科學選擇？

丁祖昱提出一(yi)個有(you)(you)趣的方法——房企在(zai)進(jin)入城(cheng)(cheng)市(shi)（尤其是三線城(cheng)(cheng)市(shi)）前，數一(yi)下城(cheng)(cheng)市(shi)里有(you)(you)多(duo)少家星巴克店，摩(mo)拜、OFO和滴滴是不(bu)是已經進(jin)入了，美團外賣多(duo)不(bu)多(duo)，就大概知道這(zhe)個城(cheng)(cheng)市(shi)的情況了。

“比如滴(di)滴(di)，它(ta)只會進入一百萬以上人口(kou)的(de)城市(shi)，而美團(tuan)外(wai)賣和(he)百度外(wai)賣的(de)進入說明了這(zhe)是(shi)座有活力的(de)城市(shi)。但如果現在連共享(xiang)單車都沒有進入，這(zhe)個(ge)城市(shi)我覺得問題(ti)蠻大的(de)。”

丁祖昱(yu)表示(shi)，電影院流量、高(gao)鐵站每天的班(ban)次(ci)數(shu)量、城(cheng)市中通(tong)港/航班(ban)數(shu)量等因(yin)素，對(dui)房企判斷哪些是最具潛力的三線城(cheng)市和哪些城(cheng)市真正值得進入，非常(chang)有用(yong)。

不過他(ta)也(ye)提醒，目(mu)前(qian)三四(si)線城市的(de)(de)(de)渠道傭金(jin)比例很(hen)高，有的(de)(de)(de)最高給到10個(ge)點，說明三四(si)線房(fang)子很(hen)難賣(mai)，或者是(shi)當地(di)(di)(di)客戶(hu)(hu)都是(shi)外地(di)(di)(di)客戶(hu)(hu)，例如(ru)北海的(de)(de)(de)外地(di)(di)(di)客戶(hu)(hu)比例高達89%。不過，在樣本統計的(de)(de)(de)城市中，24%的(de)(de)(de)城市非(fei)本地(di)(di)(di)客源占比超過5成(cheng)，這里面很(hen)多是(shi)非(fei)旅游城市。