每(mei)經記者｜唐潔(jie) 程成     每(mei)經編輯｜魏文藝     

近(jin)幾年，隨著東南亞(ya)一些國(guo)家經濟的(de)快速成長以(yi)及城市化(hua)、工(gong)業化(hua)的(de)快速推進(jin)，樓市需求不(bu)斷放大，并成為不(bu)少(shao)中國(guo)內地(di)房企布(bu)局(ju)的(de)重(zhong)點。如碧桂(gui)園先后(hou)在馬來西亞(ya)、印尼、泰國(guo)等國(guo)家落子(zi)，綠地(di)、雅(ya)居樂、富力等也(ye)均深度(du)布(bu)局(ju)東南亞(ya)市場。

與(yu)此同時，隨著(zhu)收入的提高以及對財(cai)富管理的意愿(yuan)越來(lai)越強，不少國(guo)人將目(mu)光瞄準海外(wai)(wai)市場，特別是不動產(chan)市場，而這(zhe)部分群(qun)體也(ye)一度成為國(guo)內房企海外(wai)(wai)項目(mu)爭(zheng)奪的主要客戶(hu)。高力國(guo)際的數(shu)據顯示，2017年中國(guo)海外(wai)(wai)房地產(chan)投資達到2502億元，創歷史新高。

不過部分海(hai)外(wai)市場，尤其是東(dong)南(nan)亞(ya)部分國家，在(zai)政治、經(jing)濟等方面仍然存在(zai)著一定的不確定性風(feng)險。這(zhe)些(xie)風(feng)險會不會給重金(jin)布(bu)局海(hai)外(wai)地(di)產市場的國內房(fang)企帶來影響(xiang)？會不會打(da)消(xiao)國人在(zai)海(hai)外(wai)置業(ye)的念頭？

對此，《每日(ri)經濟新(xin)聞》（以(yi)下簡稱NBD）近日(ri)專訪了致力(li)于海外資(zi)產配置的上海北斗(dou)投資(zi)集團CEO程歡。

                                    上海北斗投資集團CEO程歡 圖片來源：每經記者 唐潔攝

房企布局海外已“由淺入深”

NBD：近(jin)年來，中國(guo)房企積極(ji)布局海外，特(te)別是(shi)東(dong)南(nan)亞國(guo)家，這些項目瞄準的(de)也主要是(shi)國(guo)內購(gou)房群體。外匯政策的(de)收緊是(shi)否會對這些項目帶來挑戰？

程歡：近年(nian)來一系(xi)列的(de)(de)外匯管(guan)控政策(ce)并沒有(you)放(fang)松趨勢。不過，從我(wo)們了(le)解的(de)(de)情況(kuang)來看，不管(guan)是國(guo)(guo)內的(de)(de)外匯管(guan)制，還(huan)是部分國(guo)(guo)家(jia)針對外國(guo)(guo)投資者的(de)(de)審查或(huo)征稅變化，都沒能讓中(zhong)國(guo)(guo)人的(de)(de)海外購房(fang)熱降(jiang)溫。

實際上，中國房企(qi)“集體(ti)出海(hai)(hai)”已經來到第5個年頭。像萬科、綠(lv)地、碧(bi)桂園、雅居樂等多家房企(qi)已實現海(hai)(hai)外布局(ju)。部分企(qi)業(ye)有(you)大體(ti)量布局(ju)，房企(qi)海(hai)(hai)外投資已開始(shi)“由淺(qian)入深”，越發成熟，并(bing)在拓展項(xiang)目所在國的客戶方面也取得一定成效。所以，我個人覺得房企(qi)海(hai)(hai)外地產項(xiang)目最終是(shi)會(hui)成功(gong)的。

NBD：與發(fa)達市場穩(wen)定的局勢(shi)相比(bi)，東南亞部分國(guo)家動蕩的政治(zhi)局勢(shi)，無疑(yi)會是海(hai)(hai)外置業最(zui)大的風險。您怎么看這些風險對海(hai)(hai)外置業、以及(ji)內地房企(qi)海(hai)(hai)外項目的影(ying)響？

程歡：政治前景的(de)(de)不確(que)定性(xing)會打擊(ji)投資(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)信心。以馬(ma)來(lai)西亞(ya)為(wei)例，其大選結果(guo)可能會影(ying)響中(zhong)(zhong)國買家對(dui)馬(ma)來(lai)西亞(ya)房(fang)地產的(de)(de)投資(zi)(zi)，短(duan)期內(nei)或導致投資(zi)(zi)者(zhe)轉入新加坡、泰國或其他東南(nan)亞(ya)國家。但目前還難以準確(que)評估其政局(ju)變動對(dui)中(zhong)(zhong)企在馬(ma)地產項目的(de)(de)影(ying)響。

不過，馬(ma)(ma)來(lai)西亞的(de)(de)簽(qian)證、購(gou)房(fang)和教育(yu)政策總體對中國(guo)中產階級仍有(you)吸引力；我認(ren)為(wei)，這對中企(qi)在馬(ma)(ma)地產項目影響還是(shi)比較(jiao)小(xiao)的(de)(de)。我預(yu)計，中國(guo)在馬(ma)(ma)來(lai)西亞的(de)(de)房(fang)地產投資以(yi)及(ji)置業需(xu)求，未來(lai)幾年將繼續增長。

海外置業投資的回報與風險

NBD：國人(ren)在海(hai)外置(zhi)業主要出于(yu)什么樣的考慮？

程歡：中國(guo)人(ren)對不動產投資的偏好(hao)是固有(you)的，不但喜歡(huan)在(zai)國(guo)內(nei)買房(fang)，在(zai)國(guo)外也喜歡(huan)投資房(fang)產。相對海外金融(rong)資產，海外房(fang)產更有(you)安全感(gan)，也更能獲(huo)得青睞。

海外購(gou)房的主要(yao)(yao)需求點是“資產(chan)配置(zhi)，分(fen)散風險”。送子女出國留學也是一種需求，這(zhe)類(lei)需求的比(bi)例逐年(nian)增長(chang)，并呈現低齡化的趨勢，因此子女海外教育(yu)也成為(wei)高凈(jing)值人群進行(xing)海外置(zhi)業(ye)的另一個重要(yao)(yao)驅(qu)動因素。目前我(wo)們(men)掌(zhang)握的數據(ju)顯示，高凈(jing)值人群在海外置(zhi)業(ye)的區域選擇上，“學區房”置(zhi)業(ye)的比(bi)例達到52%，高居首位(wei)。此外，旅游地(di)產(chan)、養老(lao)地(di)產(chan)也越來越受到國內購(gou)房者(zhe)關注。

NBD：海外購(gou)房有什(shen)么特點(dian)？

程歡：目前，大部分中國投資者青睞(lai)總價在(zai)100萬(wan)至300萬(wan)元人民幣的(de)房產，在(zai)這一區(qu)間(jian)內的(de)置業(ye)投資占(zhan)到(dao)了(le)海外總置業(ye)率的(de)54.1%。不過(guo)國家正在(zai)加強售匯(hui)業(ye)務監(jian)管，尤其(qi)強調對(dui)個人分拆購(gou)匯(hui)方面的(de)監(jian)管后，對(dui)于打算(suan)在(zai)海外買(mai)房的(de)個人買(mai)家來說，意味著在(zai)海外籌集買(mai)房資金的(de)難度增加了(le)。

NBD：近兩年(nian)國內房價上漲較快，回(hui)報(bao)率也較高，但海(hai)外置業的回(hui)報(bao)率似(si)乎(hu)并沒有國內高。您如(ru)何看(kan)待海(hai)外地產項目的投資回(hui)報(bao)情況？

程歡：4~5年前(qian)在海外買(mai)房，很(hen)多高凈值人群優先選擇(ze)英(ying)國(guo)(guo)、美國(guo)(guo)、澳大(da)利來、加拿大(da)等一些發達(da)國(guo)(guo)家，他們會結(jie)合家庭(ting)移民和留學的(de)(de)需求(qiu)配置(zhi)房產(chan)。現在這(zhe)些國(guo)(guo)家的(de)(de)房產(chan)回(hui)(hui)報相(xiang)(xiang)對穩(wen)定，特別是美國(guo)(guo)，以(yi)資產(chan)配置(zhi)和保值為主(zhu)。和國(guo)(guo)內相(xiang)(xiang)比(bi)，回(hui)(hui)報率并(bing)不是第(di)一考慮的(de)(de)要素，美國(guo)(guo)的(de)(de)房價每年大(da)概有2%~3%的(de)(de)漲幅，年租(zu)金回(hui)(hui)報率大(da)概在4%左右。

但最近2年，國(guo)(guo)人在(zai)海(hai)外(wai)置業時會(hui)更加關注目(mu)前相對貧窮但是(shi)很有發展潛力的國(guo)(guo)家和地(di)區，像(xiang)一帶一路沿線的東南(nan)亞國(guo)(guo)家。我也(ye)認可這種投資(zi)(zi)思路，我覺(jue)得越南(nan)、泰國(guo)(guo)會(hui)是(shi)不錯的投資(zi)(zi)對象。像(xiang)越南(nan)的胡志明市，最近2年就表現比較好，房(fang)地(di)產年投資(zi)(zi)回報(bao)率能達到20%、租金(jin)回報(bao)率也(ye)能達到6%~8%。泰國(guo)(guo)的曼谷、普吉島、芭提雅，也(ye)都有10%以上年化投資(zi)(zi)回報(bao)率，租金(jin)回報(bao)率在(zai)5%左右。

NBD：海外(wai)置業需要注(zhu)意哪些(xie)風險？

程歡：在海外置業中，投資者要避免過(guo)于盲目(mu)或感性(xing)。首先，需要熟悉當地(di)(di)的市場環(huan)境(jing)和法(fa)律環(huan)境(jing)。像(xiang)一些(xie)國(guo)家的稅(shui)法(fa)要求很嚴，投資者有必要聘請或咨詢一些(xie)熟悉當地(di)(di)政策環(huan)境(jing)的專(zhuan)家或專(zhuan)業服(fu)務公司。

其(qi)次，在選(xuan)取(qu)投資標(biao)的(de)時，最好(hao)購買那(nei)些(xie)投資回報前景好(hao)、價(jia)格真實透明的(de)房產，而在后續的(de)出(chu)(chu)租、托管和出(chu)(chu)售(shou)等環節，也(ye)需要有專業公司提供咨詢和服(fu)務。

最后，在交(jiao)易過程(cheng)中(zhong)一定(ding)要(yao)對潛在的交(jiao)易風險有(you)所準備(bei)。比如貸款，如果貸款申請未通過，則購(gou)房(fang)者需要(yao)有(you)自(zi)有(you)資金支(zhi)付(fu)余款的準備(bei)。