每經記者｜吳抒穎    每經編(bian)輯｜林菁晶    

土地市場的熱度確實降下來(lai)了。

據不完(wan)全統(tong)計，今年(nian)以(yi)來全國土地(di)流(liu)標數量已經超過800宗(zong)，仿(fang)佛(fo)2014年(nian)土地(di)出讓(rang)“流(liu)拍潮(chao)”的再次(ci)重現。

這其中包括一場被(bei)稱作“史詩級”的(de)流拍。8月10日，山(shan)西省太原市8塊位于(yu)絕佳區域，總(zong)面積約82萬平(ping)方(fang)米，總(zong)起拍金(jin)額高達130.821億(yi)元的(de)土地全部流拍。

更加諷刺的是(shi)，此(ci)前業內人士曾預判，這場土(tu)拍將(jiang)會拍出(chu)今年的最高樓(lou)面地(di)價、土(tu)地(di)單價地(di)王。

但從(cong)另(ling)一方(fang)面來(lai)看，土(tu)地市(shi)場熱(re)度(du)下降，或許正是(shi)大型(xing)房(fang)企們的好機會。

8月13日，廣州一場“冷清”的土拍中，華潤(run)置地獨(du)中兩元，以底價(jia)25.95億元拿(na)下(xia)花(hua)都區鳳(feng)凰(huang)路地塊二，增城(cheng)區中新鎮三逕村(cun)18029號(hao)地塊成交總價(jia)則為8.66億元，溢價(jia)率0.58%。就(jiu)在同日，華潤(run)置地還經過(guo)27輪競(jing)拍，以總價(jia)10.78億元拍下(xia)東莞清溪一宗(zong)商住地塊。

一日豪擲45.39億元連奪灣區(qu)三地，華潤置(zhi)(zhi)地顯(xian)示(shi)出雄(xiong)厚的財(cai)力。不僅如此(ci)，近年(nian)來，華潤置(zhi)(zhi)地在(zai)城(cheng)市更新領域同樣動作頻密，在(zai)深圳、廣州與東莞(guan)等地均(jun)簽下了(le)數(shu)個項目。

而這也透露出(chu)(chu)土地市場(chang)目前的境況：無(wu)論(lun)是(shi)公開(kai)市場(chang)或是(shi)舊改市場(chang)，房企大鱷們都是(shi)當之無(wu)愧的主角，中小企業則(ze)已(yi)經徘徊在(zai)出(chu)(chu)局的邊(bian)緣。

華潤置地重倉灣區

8月(yue)13日廣州這場土拍沒(mei)有波瀾，華潤置地甚至沒(mei)有迎來它的(de)競爭(zheng)者。

華潤置地(di)(di)競得(de)的鳳凰路地(di)(di)塊二之(zhi)前曾(ceng)經遭(zao)遇流拍(pai)，因而本次改為由兩宗純住宅用地(di)(di)組合出現，掛牌(pai)起始總價(jia)(jia)25.95億元(yuan)，最終(zhong)華潤置地(di)(di)以底價(jia)(jia)競得(de)，樓面(mian)(mian)價(jia)(jia)為15914元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。但如果(guo)算上政府將(jiang)按(an)3500元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)的價(jia)(jia)格回購(gou)12000平(ping)方(fang)米(mi)(mi)住房，則這(zhe)一樓面(mian)(mian)價(jia)(jia)將(jiang)接近17000元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，已(yi)在片區高位。

另一宗(zong)位于增城的土地，華潤也以超低(di)溢價率(lv)拿下，最終成(cheng)交(jiao)總價為8.66億(yi)元(yuan)(yuan)，溢價率(lv)僅0.58%，折(zhe)合樓面(mian)價11090元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)。

而同日(ri)，華潤置地在(zai)東(dong)莞拿下的(de)一宗清溪(xi)商(shang)(shang)住用(yong)地則是歷經(jing)了(le)數輪(lun)爭搶(qiang)。這宗商(shang)(shang)住用(yong)地總價(jia)10.78億(yi)元(yuan)，樓面價(jia)12056.59元(yuan)/平方(fang)米(mi)，須配建(jian)住宅面積10%作(zuo)為安(an)居房。這一樓面價(jia)也(ye)已經(jing)超過了(le)2016年由融創競得(de)的(de)“清溪(xi)地王(wang)”，當時融創以6.22億(yi)元(yuan)競得(de)東(dong)莞清溪(xi)重河村商(shang)(shang)住用(yong)地，溢(yi)價(jia)322%，成交樓面地價(jia)8135元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

事(shi)實上，非但在(zai)公開市(shi)場，在(zai)城市(shi)更新(xin)領域華(hua)(hua)(hua)潤置地更是攬下了巨量土儲。按照華(hua)(hua)(hua)潤置地高(gao)級(ji)副(fu)總裁、華(hua)(hua)(hua)南大區(qu)董(dong)事(shi)長孔小(xiao)凱(kai)提供的數據，在(zai)華(hua)(hua)(hua)南大區(qu)，華(hua)(hua)(hua)潤置地已經陸續進駐廣(guang)州、東莞、湛江等城市(shi)，推進90余個項(xiang)目(mu)的落地。

一日耗資45.39億(yi)連(lian)奪三地，又(you)連(lian)連(lian)簽(qian)下舊改(gai)項(xiang)目，華潤置地重倉粵港(gang)澳大灣區的野心盡顯。但事實上(shang)，在市(shi)場環境趨冷的情況下拿地，考驗的是房(fang)企的資金實力(li)。一名(ming)TOP20房(fang)企廣州公司的內部人(ren)士就向“鎂刻地產”記者表示，“現(xian)在還有(you)實力(li)拿地的，都是不差錢的。”

根據(ju)華潤(run)置(zhi)地(di)8月(yue)14日發布的(de)公(gong)告，今年(nian)(nian)首7個月(yue)，集團應(ying)付權(quan)益土地(di)出讓金(jin)為560.37億元(yuan)，而(er)去年(nian)(nian)同期的(de)數據(ju)則(ze)是348.1億元(yuan)。這顯示出華潤(run)置(zhi)地(di)今年(nian)(nian)在土地(di)市場上表現更為積極。

房產大鱷們的游戲

華(hua)潤置地(di)是一個典型樣本。而如(ru)果將眼光放寬，可以看到在如(ru)今政(zheng)策面(mian)和資金面(mian)均收緊(jin)的(de)(de)情況下，土(tu)地(di)市場依舊是大鱷們的(de)(de)主場。中國指數研究院發布(bu)的(de)(de)數據顯示，2018年(nian)1-6月(yue)，碧(bi)桂園以884億元(yuan)(yuan)(yuan)拿地(di)總額排(pai)名第(di)一；萬科以723億元(yuan)(yuan)(yuan)拿地(di)總額穩居第(di)二，保利以615億元(yuan)(yuan)(yuan)穩居第(di)三位。TOP10房企1-6月(yue)拿地(di)總額4784億元(yuan)(yuan)(yuan)，占TOP50企業(ye)的(de)(de)44.7%。

多(duo)名接受“鎂刻地(di)(di)產”記者采訪的房企策(ce)略研究人士(shi)、市場(chang)研究人士(shi)分析這一(yi)現象時指出，目前屬于行業的低潮期，房企資(zi)金鏈都比較緊(jin)張，拿地(di)(di)競爭壓力(li)不(bu)大，“只要算(suan)賬不(bu)激進，投資(zi)還是有利(li)可(ke)圖(tu)的。”

另(ling)一(yi)面則(ze)是，中小(xiao)企(qi)業(ye)已(yi)經很難(nan)去與大型房企(qi)競爭了。多(duo)名從事投(tou)(tou)(tou)資(zi)融(rong)資(zi)、土地投(tou)(tou)(tou)資(zi)的(de)人士指出，“基本是沒什(shen)么機會了。現在(zai)開(kai)發(fa)貸和前融(rong)利率(lv)都特別高(gao)，放款周期也(ye)(ye)長(chang)，很難(nan)用杠桿。但大型企(qi)業(ye)，在(zai)銀(yin)行拿錢的(de)速度(du)快多(duo)了，銀(yin)行對他們的(de)信任(ren)度(du)也(ye)(ye)更高(gao)。”一(yi)名TOP20房企(qi)從事土地投(tou)(tou)(tou)資(zi)的(de)人士指出。

可供對比的事實是(shi)，今年(nian)以來成(cheng)功(gong)發行(xing)公司債的企(qi)業僅(jin)有(you)萬科、保利等寥寥數(shu)家(jia)，而(er)包括碧桂園、富力、花樣年(nian)和龍光(guang)等在內(nei)的多家(jia)房企(qi)發行(xing)的房地產公司債則顯示為中止(zhi)審查的狀態。

融資(zi)困難，不少(shao)中小型(xing)房企(qi)選擇收(shou)縮戰線“過冬”。上述TOP20房企(qi)內(nei)部人士向“鎂(mei)刻地(di)(di)產”記者(zhe)指出，“目前自(zi)有資(zi)金回報率、利潤率下降嚴重。現在找錢比找地(di)(di)重要，我們不隨便拿(na)地(di)(di)了。公司下半年的策(ce)略(lve)總之就是謹慎對待，只拿(na)好(hao)地(di)(di)。”