每經記者｜舒(shu)曼(man)曼(man)    每經編輯(ji)｜陳夢妤    

距離(li)平(ping)安(an)資管(guan)138億元入(ru)股僅一個月，華夏幸(xing)福(fu)8月14日晚再次公布大手筆融資預案(an)，擬(ni)發(fa)行(xing)不超過100億元公司債券，期限不超過7年。

此次(ci)融資(zi)(zi)將用于償還有息債務、補充流(liu)動(dong)資(zi)(zi)金(jin)等，若成(cheng)功發行，將極大緩解華(hua)(hua)夏幸(xing)福的資(zi)(zi)金(jin)壓力。《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者注意到，截至3月31日(ri)，華(hua)(hua)夏幸(xing)福總(zong)資(zi)(zi)產合計約(yue)3756.3億(yi)(yi)元，負債合計約(yue)3054.6億(yi)(yi)元。而根據華(hua)(hua)夏幸(xing)福此前對平安資(zi)(zi)管所做的業(ye)績承(cheng)諾：從(cong)2018年起，連(lian)續三年凈(jing)利潤增長(chang)率分別不低于30%、65%、105%，即不低于114億(yi)(yi)元、144億(yi)(yi)元、180億(yi)(yi)元。

簡(jian)單來說，就是(shi)雙方對賭，未來三年實現利潤翻倍。

華夏幸福近年利(li)潤情況

“在當前資(zi)金面(mian)較緊的背景下，100億元公司債仍然算比較大(da)的規(gui)模，只有在企業發展(zhan)狀況得到投(tou)資(zi)者認可的情況下才能順利(li)推行(xing)。”一位不愿具(ju)名(ming)的投(tou)行(xing)人士向《每日經濟新聞》記(ji)者表示(shi)。

多元融資背后的資金渴求

據《每日經(jing)濟新聞》記者梳(shu)理，華夏幸福今年上(shang)半年曾(ceng)多次發債。

5月(yue)31日，華夏(xia)幸福發(fa)(fa)布公(gong)告稱，已(yi)發(fa)(fa)行30億元公(gong)司債券(quan)，最(zui)終(zhong)票面(mian)利率6.8%。6月(yue)21日，華夏(xia)幸福宣布完成發(fa)(fa)行第二(er)期(qi)(qi)20億元公(gong)司債券(quan)，最(zui)終(zhong)票面(mian)利率7.15%，期(qi)(qi)限(xian)4年(nian)。但除此之外，華夏(xia)幸福也曾在7月(yue)遭遇40億元私募(mu)債券(quan)發(fa)(fa)行“中止”的情況。

據國盛固(gu)收研究報告顯(xian)示，隨著融(rong)資渠道受限、融(rong)資額度趨緊，融(rong)資成本(ben)明(ming)顯(xian)有攀升趨勢。其中，64家樣本(ben)平均(jun)融(rong)資成本(ben)為5.95%，前(qian)20名公(gong)司平均(jun)融(rong)資成本(ben)為4.93%。

中原地(di)產首席分析師張大(da)(da)偉(wei)表示(shi)，1～6月(yue)，房(fang)企銷售(shou)業績漲(zhang)幅(fu)逐(zhu)漸放緩，而(er)隨著資(zi)(zi)金(jin)壓力加大(da)(da)，融資(zi)(zi)需求(qiu)上漲(zhang)，在規(gui)模化(hua)競爭格局下，房(fang)企對(dui)資(zi)(zi)金(jin)的需求(qiu)更(geng)加迫切(qie)。但隨著監管層嚴控(kong)銀行信貸和信托資(zi)(zi)金(jin)流(liu)入房(fang)地(di)產市場，企業融資(zi)(zi)難度越來越大(da)(da)。

實際上，華(hua)夏幸福一直在嘗試各種(zhong)融資方式，除公司(si)債券(quan)外，還包括中期票據、超短(duan)期融資券(quan)、PPP資產證券(quan)化等多種(zhong)，以及通(tong)過向信托公司(si)轉(zhuan)讓(rang)子公司(si)股權的形(xing)式獲(huo)得融資。

8月14日(ri)，華(hua)夏幸福(fu)發布(bu)公告，全資子公司廊坊(fang)京(jing)(jing)御房地產開發有限公司擬以5.33億(yi)(yi)元收(shou)購(gou)文安孔(kong)雀城(cheng)45.45%股(gu)權。實際(ji)上(shang)，去年9月，京(jing)(jing)御地產、文安孔(kong)雀城(cheng)與建(jian)(jian)信(xin)信(xin)托簽署《增資擴(kuo)股(gu)協議》，建(jian)(jian)信(xin)信(xin)托向文安孔(kong)雀城(cheng)實際(ji)增資5億(yi)(yi)元，持有文安孔(kong)雀城(cheng)45.45%股(gu)權。8月14日(ri)，京(jing)(jing)御地產從(cong)建(jian)(jian)信(xin)信(xin)托手中(zhong)以5.33億(yi)(yi)元回購(gou)股(gu)權，年利息率約(yue)6.6%。

不斷(duan)發(fa)債的(de)(de)背后，是華夏幸福內(nei)部資(zi)金壓(ya)力和快速異地擴張帶來的(de)(de)對(dui)資(zi)金的(de)(de)渴求。

根據已披露(lu)的一季(ji)報，華(hua)夏幸福現金額為480億(yi)元(yuan)，而去年底(di)(di)為681億(yi)元(yuan)；應收賬款為243億(yi)元(yuan)，而去年年底(di)(di)為189億(yi)元(yuan)，應收賬款中大部分是地方政府需要付給華(hua)夏幸福的園區(qu)服務(wu)費用。

此(ci)外(wai)，《每日經濟新聞》記者綜合梳(shu)理華(hua)(hua)夏幸(xing)福(fu)財(cai)報發現(xian)，2017年，華(hua)(hua)夏幸(xing)福(fu)經營性(xing)現(xian)金流凈(jing)額(e)(e)(e)為-162.28億元，與2016年77.63億元相比減少239.91億元，呈現(xian)大額(e)(e)(e)凈(jing)流出，近3年首次(ci)為負。到今年第一季度，華(hua)(hua)夏幸(xing)福(fu)經營性(xing)現(xian)金流凈(jing)額(e)(e)(e)為-96.03億元，再次(ci)出現(xian)大額(e)(e)(e)凈(jing)流出。

2018年(nian)第一季度，華夏幸福(fu)(fu)資產負債率為81.32%，而截至2015年(nian)末(mo)、2016年(nian)末(mo)和2017年(nian)末(mo)，這組(zu)數值分(fen)別為84.80%、84.78%、81.10%。根據公告，華夏幸福(fu)(fu)通過拓寬(kuan)中(zhong)長期融資渠道，優化債務(wu)結構，降低財務(wu)風險，并(bing)將部(bu)分(fen)公司(si)債募集資金(jin)用于償還有息(xi)債務(wu)。

《每日(ri)(ri)經濟新聞》記者注(zhu)意到，在(zai)華夏幸福(fu)發(fa)行的(de)公司(si)債券中(zhong)，到期(qi)日(ri)(ri)大(da)多集(ji)(ji)中(zhong)在(zai)2019～2022年，其中(zhong)2021年為公司(si)債券到期(qi)日(ri)(ri)最為集(ji)(ji)中(zhong)的(de)年份。

根據大(da)公國際對華夏(xia)幸(xing)福(fu)的最(zui)新(xin)評級(ji)，維(wei)持(chi)債項信(xin)用等級(ji)為AAA，維(wei)持(chi)公司主體信(xin)用等級(ji)為AAA，評級(ji)展(zhan)望維(wei)持(chi)穩(wen)定。

華夏(xia)幸福未到期債券情況

產業新城業務回款速度影響現金流

今年4月，華夏幸福(fu)曾在回復上(shang)(shang)交所對其資金狀況問詢時坦言，產(chan)業新城應(ying)收賬款金額(e)大，回收周期長(chang)。華夏幸福(fu)2017年度產(chan)業新城業務(wu)結算(suan)收入為(wei)284.6億(yi)元，但應(ying)收政府(fu)園區結算(suan)款項(xiang)期末余(yu)額(e)為(wei)185.33億(yi)元，應(ying)收賬款周轉率較(jiao)低(di)，這也在一定程度上(shang)(shang)給企業帶來(lai)不小資金壓力。

實際上(shang)，自2016年(nian)以(yi)來(lai)，華夏幸(xing)福產業新(xin)城業務快速擴張，開發規模不斷擴大(da)，相應(ying)貨幣資金、存貨、應(ying)收賬(zhang)款等增加，而園(yuan)區開發支出現(xian)金流(liu)量較(jiao)大(da)、業務回款受支付時點影(ying)響較(jiao)大(da)、短(duan)期內(nei)回款速度較(jiao)慢等特點，也成為華夏幸(xing)福經營活動現(xian)金流(liu)呈(cheng)大(da)額流(liu)出的最主要因素。

“華(hua)夏幸(xing)福的核心業務歸根到底(di)就是兩塊，即產(chan)業新(xin)城服務和(he)園區住(zhu)宅開發。”此(ci)前，華(hua)夏幸(xing)福董秘(mi)林成紅曾向《每日經濟新(xin)聞》記者解釋，產(chan)業新(xin)城不同于地(di)產(chan)業務，其結算會發生一定的延(yan)期。

據(ju)了解(jie)，2017年華夏幸(xing)福(fu)的(de)應收(shou)賬(zhang)款為189億(yi)元，其中90%以上(shang)為政(zheng)府應支付(fu)的(de)園區結算收(shou)入(ru)。

林(lin)成紅(hong)指出，該(gai)部分應收賬款(kuan)的期(qi)限基本為一年(nian)。“政(zheng)府(fu)是(shi)分期(qi)支付(fu)的，只要有增量(liang)，政(zheng)府(fu)就會優先安排支付(fu)。”

在(zai)與(yu)政(zheng)府合作的PPP模式中(zhong)，華夏幸福需要在(zai)前期墊付(fu)建(jian)設資金，然后通過園(yuan)區(qu)配套住宅銷售回款(kuan)，回款(kuan)部分繼續支持園(yuan)區(qu)建(jian)設，同時根據(ju)與(yu)政(zheng)府協議約定的結(jie)算期逐年結(jie)算，從而實現對園(yuan)區(qu)的滾動(dong)開(kai)發建(jian)設。

不(bu)可否認的是，華(hua)夏(xia)幸福對產業新城業務在(zai)異(yi)地復制的投入不(bu)斷加(jia)大，而土地整理(li)、基礎設施建設等前期業務投入同(tong)時也(ye)占用了大量資金。

隨著市場逐漸理性(xing)，華夏幸福上半(ban)年銷售(shou)(shou)額(e)出現小幅增(zeng)長(chang)。根據已公布的第二季度經(jing)營簡報，華夏幸福實(shi)現房地產(chan)銷售(shou)(shou)額(e)300.19億(yi)元，增(zeng)長(chang)同(tong)(tong)比57.91%；園區(qu)結算收(shou)入49.28億(yi)元，同(tong)(tong)比減少約45%。