每經記者｜袁恩澤    每經編輯｜林菁(jing)晶    

關于取消(xiao)商品房預售(shou)制的風(feng)聲曾讓業界顫(zhan)抖不(bu)已(yi)，此番討論還(huan)未(wei)塵埃落定，近日(ri)全(quan)國(guo)首(shou)個商品房現房銷售(shou)試(shi)點項目龍(long)華金茂府已(yi)亮相深圳。

而位于珠江口另一邊的中山市，在不到1個月的時間里已(yi)準備出讓10幅現房出售地塊，總起(qi)拍價超過(guo)48億元。

始于上世紀90年代末(mo)轟轟烈烈“房改(gai)”潮(chao)中(zhong)的預售(shou)制，是(shi)中(zhong)國房地產市(shi)場(chang)化改(gai)革的基礎(chu)性(xing)制度設計之(zhi)一(yi)，其廢立與否的爭論，又一(yi)石激(ji)起千層浪。

實地探訪現房銷售項目

2016年6月2日，深圳(zhen)龍華出讓(rang)當年第一塊商住用地(di)(di)（A816-0060地(di)(di)塊），這也是深圳(zhen)首宗商品房(fang)現售(shou)試點地(di)(di)塊，一經(jing)上(shang)市(shi)即引起市(shi)場關注。按照要求，該地(di)(di)塊上(shang)建設的(de)商業、住宅等建筑物不能進行(xing)預售(shou)，必須在竣工并取(qu)得不動產(chan)權證書后才能以現售(shou)形式對外銷售(shou)。

彼(bi)時(shi)(shi)，中(zhong)國電建集團和金茂聯合以82.9億元(yuan)的(de)高(gao)價(jia)拿下，樓(lou)面價(jia)高(gao)達(da)(da)56781元(yuan)，達(da)(da)到了當時(shi)(shi)周邊二(er)手房如潛龍(long)曼海寧、特(te)發和平里等掛牌均價(jia)，一舉成為龍(long)華最貴的(de)地塊。當時(shi)(shi)，業(ye)內(nei)人士預(yu)測，至少要(yao)賣到8.5~9萬元(yuan)才能賺(zhuan)錢(qian)。

近日，《每日經濟(ji)新聞》記者在(zai)實地探訪發現，該項(xiang)目(mu)已進入(ru)施工(gong)收尾(wei)階(jie)段，住宅(zhai)樓座(zuo)已全部封頂脫綠(lv)，將(jiang)進入(ru)外墻裝修(xiu)階(jie)段；底層(ceng)商業和幼兒園基本建成(cheng)，目(mu)前尚未拆掉綠(lv)網。

龍華(hua)地塊(kuai)現狀 每經記(ji)者 袁恩澤 攝

記者了解(jie)到，目前項目周邊二手(shou)房在(zai)(zai)售房源不少，大多是2010~2016年間(jian)落成的次新盤，單價區間(jian)在(zai)(zai)5.6~7.3萬(wan)(wan)元(yuan)之間(jian)，其(qi)中2013年龍華高(gao)價地塊(kuai)中海錦城，緊鄰著金茂府，9月份的二手(shou)房成交均價是6.7萬(wan)(wan)元(yuan)。

據(ju)悉，金茂項目預計2018年(nian)(nian)年(nian)(nian)底開放營銷中心，2019年(nian)(nian)現(xian)房(fang)入市(shi)。這意(yi)味著，深圳這座內(nei)地最(zui)先引(yin)進商(shang)品房(fang)預售制(zhi)度的城市(shi)，在預售制(zhi)度改革方(fang)面也率先邁(mai)出(chu)一步。

現房銷售試點為什么首選深圳？

商品房預售制度最早(zao)出現在香港(gang)，于(yu)上(shang)世紀80年代末傳(chuan)入深圳，此后在內地陸續開花。

1953年(nian)，霍英東率先提(ti)出“預售(shou)樓花”，并提(ti)倡分期付款。這(zhe)一制度隨(sui)后由香港傳入內地，經過不斷(duan)發展，終成今(jin)日(ri)普遍(bian)采(cai)用的一種(zhong)售(shou)樓方式。

1994年出(chu)臺(tai)的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上，建立了預售(shou)(shou)許可(ke)制度，并對預售(shou)(shou)條件(jian)、監管作出(chu)了原則(ze)性規定。目前各主要城市商品房預售(shou)(shou)比例普(pu)遍(bian)在80%以上，部分(fen)城市甚至達(da)90%以上，預售(shou)(shou)制成為國內(nei)商品房銷售(shou)(shou)的主要形式。

在(zai)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場發展初期(qi)，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)預售(shou)制(zhi)度有利(li)于(yu)加(jia)快商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)供應、滿足群眾住房(fang)(fang)(fang)需求，在(zai)促(cu)進房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場快速(su)發展方面發揮了重要作用。不(bu)過，由于(yu)房(fang)(fang)(fang)價飛漲(zhang)、樓(lou)花炒(chao)賣嚴(yan)重以(yi)及期(qi)房(fang)(fang)(fang)投訴居(ju)高不(bu)下等(deng)情況不(bu)斷(duan)出現，關(guan)于(yu)取消(xiao)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)預售(shou)制(zhi)的呼聲也越來(lai)越高。

兩(liang)年前，全國首個現(xian)房(fang)銷售(shou)(shou)試點項目地塊在深圳拍出(chu)時，廣東省(sheng)房(fang)地產(chan)行業(ye)協會會長蔡穗聲曾表示(shi)，商(shang)品房(fang)取消(xiao)預售(shou)(shou)制(zhi)代(dai)表一種方向(xiang)，深圳的(de)現(xian)房(fang)出(chu)售(shou)(shou)試點是房(fang)地產(chan)市(shi)場走(zou)向(xiang)成(cheng)熟的(de)標志，隨著市(shi)場逐(zhu)步走(zou)向(xiang)成(cheng)熟，制(zhi)度上需要一些調整。

而深圳有什么底氣敢于(yu)一下(xia)子跨越到(dao)現房銷售呢(ni)?

在新城(cheng)控股高級副總(zong)裁歐(ou)陽捷看來，深(shen)圳(zhen)市(shi)早(zao)已(yi)不依(yi)賴房地產。按(an)照深(shen)圳(zhen)市(shi)GDP來看，現房銷(xiao)售試點推出(chu)的前(qian)一年(nian)(nian)，深(shen)圳(zhen)2015年(nian)(nian)生產總(zong)值(zhi)17502.99億(yi)(yi)元，房地產業(ye)增加值(zhi)1627.77億(yi)(yi)元，近十年(nian)(nian)占比都沒有超過9.3%。

此外，在產(chan)(chan)業結(jie)構(gou)上，深圳市四(si)大支柱產(chan)(chan)業、七大戰略性新興產(chan)(chan)業都輪不(bu)上房地(di)產(chan)(chan)了，雖然房地(di)產(chan)(chan)業增(zeng)(zeng)加(jia)值還比四(si)大金剛的文(wen)化產(chan)(chan)業高一(yi)些，但已被拋棄，增(zeng)(zeng)加(jia)值甚至還不(bu)如(ru)批發和零(ling)售業，也不(bu)如(ru)文(wen)化創意產(chan)(chan)業，更比不(bu)上新一(yi)代信息技術產(chan)(chan)業的增(zeng)(zeng)加(jia)值和近20%的增(zeng)(zeng)長(chang)率。

也(ye)正(zheng)是(shi)從2016年開始，除(chu)了深圳之(zhi)外，部(bu)分城市為(wei)了抑制持續上(shang)漲的地價，對出(chu)(chu)讓地塊在一定(ding)條件(jian)下(xia)也(ye)提出(chu)(chu)現(xian)房銷(xiao)售要求。

資料顯示：南京市(shi)國(guo)土局(ju)從2016年8月12日起(qi)，在住(zhu)(zhu)宅、商住(zhu)(zhu)地(di)塊(kuai)(kuai)的土拍中，如果競價達(da)到(dao)最(zui)高限價90%時(shi)，地(di)塊(kuai)(kuai)所建商品(pin)住(zhu)(zhu)房必須以(yi)現房銷售(shou)。該政策一直(zhi)到(dao)今(jin)年7月才(cai)以(yi)“競自持”的競拍方(fang)式予(yu)以(yi)替代，共執行23個月。

杭州則從2017年3月開始要求當拍(pai)賣(mai)土地“溢價率達到50%，必須現(xian)房銷售”，不過(guo)4個月后該(gai)政策即(ji)取消(xiao)。

此前廣東省住建(jian)廳擬(ni)訂的相關(guan)材(cai)料提出(chu)，從過去(qu)歷史(shi)看，預售制(zhi)度的確(que)問題(ti)(ti)非(fei)常多(duo)。當下房地產(chan)市場各種(zhong)質量問題(ti)(ti)，交付(fu)問題(ti)(ti)，基本都與預售制(zhi)度有關(guan)系。

另(ling)一(yi)方面，在過去幾十年，預售制(zhi)度的確加快(kuai)(kuai)了房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)的銷售節奏，加快(kuai)(kuai)了房(fang)地(di)產(chan)的建(jian)設量(liang)。商(shang)品房(fang)預售制(zhi)度是房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)能夠快(kuai)(kuai)速發(fa)展最重(zhong)要的基(ji)礎條件之一(yi)，但同(tong)時也帶來了大量(liang)的矛盾和糾紛，“貨不對板”、“虛假宣傳(chuan)”、“質(zhi)量(liang)瑕(xia)疵”等問題屢見不鮮。

取消預售制影響幾何？

房地產是資金密(mi)集型行業，持續健康的現(xian)金流對房企(qi)而(er)言至關重要(yao)。今年(nian)以來，幾乎所(suo)有(you)的房企(qi)都感受到(dao)融資渠道的步(bu)步(bu)收(shou)緊，“缺錢”已成為2018年(nian)房地產的關鍵(jian)詞(ci)之一。

著名(ming)經濟學家宋(song)清輝對(dui)《每日(ri)經濟新聞》記者表示，在房地產市場已基(ji)本進入存量(liang)時代背景下，短期內全面取(qu)消(xiao)預售(shou)制度(du)的(de)(de)可(ke)能性不大。假若(ruo)“取(qu)消(xiao)商品房預售(shou)制度(du)”真(zhen)的(de)(de)實(shi)施，對(dui)于房企的(de)(de)影(ying)響是致命的(de)(de)，預計(ji)房企三成以上的(de)(de)資金來源恐將受到影(ying)響。

“房(fang)地產市(shi)場對預售制(zhi)度非常敏感，特別是(shi)強(qiang)調高(gao)周轉和高(gao)負債的(de)企(qi)業。從(cong)對股(gu)(gu)市(shi)的(de)影響看，房(fang)地產股(gu)(gu)全線下調體(ti)現了資本市(shi)場對政策調控繼續收緊的(de)擔憂。”中原地產首席分析師張(zhang)大偉認(ren)為，雖然(ran)全面(mian)實施取消預售制(zhi)度的(de)可能性不大，但在(zai)部(bu)分城(cheng)市(shi)試點的(de)可能性則明顯(xian)增加。

取消(xiao)預售(shou)制度，會帶來供應(ying)量短期銳減的(de)擔憂，不利(li)于平穩市場(chang)，房(fang)地(di)產(chan)要進(jin)入現房(fang)銷售(shou)必須要在房(fang)價平穩周期內，而且房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)已(yi)經基本進(jin)入存量環節時代，房(fang)地(di)產(chan)企業的(de)負債率(lv)降低的(de)情況下。當下如果(guo)取消(xiao)預售(shou)制，起碼50%的(de)房(fang)地(di)產(chan)將倒(dao)閉。

“取消(xiao)預售(shou)制度(du)的(de)(de)(de)建議是大(da)勢(shi)所趨(qu)。”歐陽捷(jie)認為，但若政策(ce)出臺并且實行一(yi)刀切的(de)(de)(de)話，會嚴重影(ying)響到(dao)企業的(de)(de)(de)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)，大(da)幅(fu)延緩項(xiang)目建設進(jin)度(du)，大(da)量減少企業拿地(di)(di)，在融資(zi)不暢的(de)(de)(de)背(bei)景下(xia)，很多(duo)房(fang)企會出現(xian)(xian)資(zi)金(jin)不濟、工程(cheng)爛尾。如果是循序漸(jian)進(jin)、新(xin)老劃斷，對(dui)于大(da)型房(fang)企影(ying)響不會很大(da)，企業可以有選擇地(di)(di)調整拿地(di)(di)節奏(zou)，組(zu)織好(hao)施工、銷售(shou)管理(li)，把控好(hao)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)。