每經記者｜魏瓊 攝影報道    每經編輯｜魏文藝    

夜幕降臨，各類小龍蝦、烤魚大排檔的霓虹燈格外奪目，夾雜著歌聲、叫賣聲，廈門明發商業廣場披上了“繁華外衣”，現場車水馬龍，十分熱鬧。

晨光微熹，夜場的人們紛紛離去，明發商業廣場徹底陷入安靜，不夜城變為“空城”。日復一日，周而復始，在“繁華”與“清冷”中的交替中，隱藏著廈門商業地標隕落的真相，浮現出規劃、設計、運營管理等方面的諸多問題。

這是《每日經濟新聞》記者近日在廈門明發商業廣場看到的場景。廈門商業地標淪落為大排檔，廈門明發商業廣場也成為商業地產的反面教材。

廈門明發商業廣場白天變“空城”

晚上大排檔 白天變“空城”

《每日經濟新聞》記者實地探訪廈門明發商業廣場發現，褪去夜晚的繁華，陽光下一副臟亂、破敗的景象呈現在眼前。地下商場眼鏡市場的大部分店鋪已經關門，市場沒有日光燈，灰塵泥土遍地，店鋪殘破。地面一樓的大排檔白天進入休整，留守店員正在打掃衛生，清洗前一夜留下的油垢。

下雨天，清洗油污的水和雨水混合在淌在街道上，臟水積壓，觸目驚心。白天活躍在明發商業廣場的為身著各類顏色工服的外賣小哥，午飯時間接單送餐，稍稍打破了廣場的寧靜。雨天路滑，一外賣小哥摔倒后拍拍身上的水，騎車繼續前行。

記者在廈門明發商業廣場二樓和三樓看到，大部分商鋪店門緊鎖，全無人氣。一樓中區街鋪因遠離中軸街鋪而經營慘淡，走一步兩步就能看到“旺鋪轉讓”的白色A4紙張廣告貼在緊鎖的玻璃門上。

明發商業廣場內，關閉的店鋪、破舊且停止運作的電梯到處都是，鈺淇美甲中心的張老板告訴《每日經濟新聞》記者，商場的電梯早在一年前就停止運營了，商場人流量逐年減少且顧客多在外圍活動，電梯就沒有運營的必要了。

沿著電梯口下來，是一家人氣火爆的淮南牛肉店。記者了解到，該店于今年1月駐進明發商業廣場，店鋪面積約30多平方米，每月租金7000元~8000元。問起生意怎么樣，該店的楊老板邊切牛肉邊開心的告訴記者：“生意好得不得了，晚上的話更紅火。”

與淮南羊肉面店的忙碌相比，旁邊的莆田鹵肉面店稍顯冷清。店老板告訴《每日經濟新聞》記者，在明發開店有7、8年了，2、3年前店里的生意都還是可以的，最近幾年客人就沒有以前多了，現在就勉強開著店，糊口飯吃。

地下一樓一家眼鏡店的店員則告訴《每日經濟新聞》記者，周邊的商鋪基本都關了，目前這里都是做熟客的，沒有回頭客在這里是做不下去的。

據了解，該眼鏡店位于手扶電梯旁邊，有顧客上門咨詢眼鏡是否配好。據該店員介紹，目前每月租金6000元，在老顧客光顧下還是能盈利的。在這里做了一年多，地面的鋪位每月租金要2萬元。

明發商業廣場主營的夜市大排檔近兩年也開始不好做了。一店員告訴《每日經濟新聞》記者，前兩年生意好點，現在競爭大了，做不了那么多業績了。

看著眼前一幕幕，誰能想到這里曾規劃為廈門商業地標，集旅游、休閑、娛樂、購物為一體的一站式綜合服務，還是當年國內城市中心最大的SHOPPING MALL。

廈門明發商業廣場服飾街人流稀少且略顯臟亂破舊

官司纏身 廈門地標隕落 

起點很高，備受關注。十年過去，廈門明發商業廣場最終在外界灼熱的目光中墮落，經歷登高跌重，從明發集團的商業名片變成明發的“傷疤”，廈門商業地標淪落為“地攤”。

2002年9月，明發集團進軍商業地產，首發項目便鎖定在廈門蓮坂舊城改造地塊，該地塊曾被廈門地產界視為“風向標”，被寄予厚望。最終明發集團以7.85億元的價格擊敗競爭對手寶龍拿下該項目，刷新廈門最高地價紀錄。

彼時，明發集團在商業地產領域還是一片空白，明發商業廣場在明發集團的商業模式探索中具有里程碑意義。

2003年2月，廈門蓮坂明發商業廣場方案敲定，總建筑面積超40萬平方米，目標是打造東南沿海規模最大，集旅游、休閑、娛樂、購物為一體的一站式綜合服務中心。隨后，明發商業廣場成功引進了法國家樂福、美國時代華納等多家世界500 強商家進駐。

2003年，明發商業廣場動工建設，2004年開始預售，2007年正式開業同時轉預售為現售。經歷前期一波熱銷后，明發商業廣場的業主和租戶的噩夢開始了：交房延遲，開業延遲，陷入慘淡經營。

隨后，明發商業廣場陷入多起糾紛而官司纏身。據臺海網(廈門)報道，與廈門明發商業廣場有關的官司曾多達上百件，商家、業主和開發商之間糾紛不斷，以商家告業主居多。為解除租賃合同、退換押金和租金止損，曾發生近百位商家狀告近百位業主的現象。

值得一提的是，土拍市場的競爭對手明發和寶龍后來聯手開發明發商業廣場項目。據明發集團內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，當時明發集團操盤，占股六成，寶龍占四成。在后來分割物業的時候產生分歧，最后通過打官司的方式解決。后來明發和寶龍開啟全國化擴張，兩者再沒有合作，鬧的不歡而散。明發集團2009年披露的招股書證實了明發集團和寶龍集團的糾紛。

廈門明發商業廣場夜市大排檔熱鬧非凡

只重銷售 運營能力成硬傷

從土地競拍到規劃設計，再到銷售，明發商業廣場一直自帶“光環”，為何卻最終慘敗并成為商業地產的反面教材？

上述明發集團內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，項目的失敗存在很多因素，當時明發商業地產處于起步階段，一切都在探索，體量太大導致后期運營吃力，分割銷售也造成難以統一管理。同時商業地產有自己的生命周期，沒有留存戰略空間，在消費升級下會逐漸被市場淘汰。

據了解，廈門明發商業廣場規劃設計有近3000間獨立小商鋪，被分割成30~60平方米不等的獨立店鋪，面積小，總價低，有利于銷售，但不利于招商。銷售初期，明發商業廣場憑借一站式商業綜合體投資概念實現熱銷。

后期交房和開業遇阻，大體量的商業體并未分期試水運營，而是一次性推出市場，結果開業情況并不理想。

從目前的設計來看，廈門明發商業廣場的結構設計是落后的，同心圓形布局，走道太多，分岔口多，如同迷宮。《每日經濟新聞》記者在現場多次迷路。同時，明發商業廣場大部分商鋪為露天，夏天熱，冬天冷，雨天積水路滑。明發集團曾引以為傲的擁有連廊、扶梯、電梯130多部，以及近100條主題步行街，最終卻成為影響購物體驗的因素。

業內人士分析指出，明發商業廣場40.6萬平方米的大體量，需龐大的客流量支撐，而該商圈半徑人口密度低，無法支撐如此大體量的商業。加上后來周邊各類高端、中端商業廣場的出現擠占了市場，使明發商業廣場的運營困境凸顯。

關于明發商業廣場的經營情況，明發集團總裁黃慶祝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：經營得很好。隨后掛斷了電話。

明發集團內部人士分析指出，從階段性來看，商家經營壓力和成本上漲有一定關系。近些年房價上漲，物業價值上漲帶來租金成本上升，商家租賃物業會增加經營成本，到一定程度就承受不了了。當然，最主要還是要看企業內部管理能不能跟得上，上述內部人士指出。

58安居客房產研究院房產分析師吳寅對《每日經濟新聞》記者分析指出，明發集團原本的商業運營能力不佳，商鋪以銷售為主，沒有自持體量，銷售之后對運營和品牌定位失控。

從廈門、南京以及合肥明發商業廣場的模式看，明發集團的商業地產運營意識不強，以銷售收回投入為主。吳寅認為，商業地產并不是誰都能做，需要運營理念，更需要責任心。商業運營是持續的過程，需要新思路不斷刺激和提升運營能力。

以住宅的思路做商業地產，通過快速銷售快速收回成本，面臨經營困境的明發商業廣場是否有重新改造的計劃？明發集團相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，明發集團也作出了一些努力和改變，關鍵還得看老板的決策。加上商鋪賣出去了，小業主如何經營是無法控制的。自持部分可以統一管理，已銷售物業和涉及公共部分需要全體投票，難度較大。

船大不好掉頭，分割銷售之后業主猶如一盤散沙，這給明發集團的改造帶來了較大困難。

（實習生劉可怡對本人亦有貢獻）