每(mei)經(jing)記(ji)者｜董青枝   ; 每(mei)經(jing)編輯｜陳夢妤(yu)    

近日，深圳(zhen)市規(gui)劃和國(guo)土資源委員(yuan)會發(fa)布(bu)《深圳(zhen)市城(cheng)中村(cun)（舊村(cun)）總(zong)體規(gui)劃（2018～2025）》征求(qiu)意見稿，針對深圳(zhen)市城(cheng)中村(cun)居住用地劃定了(le)綜合整治分區范圍。

文件提出(chu)，范圍內(nei)用地在(zai)2018～2025年內(nei)不得(de)納入拆除重建(jian)類城(cheng)市更新單元計(ji)劃(hua)、土地整(zheng)備計(ji)劃(hua)及棚(peng)戶(hu)區(qu)改造計(ji)劃(hua)；同時，還(huan)將引導各區(qu)在(zai)綜(zong)合整(zheng)治分區(qu)內(nei)有序推進城(cheng)中村規模(mo)化租(zu)賃改造，滿足(zu)條件的可納入政策性(xing)住房(fang)保障體系。

中國城(cheng)(cheng)市發展研究院投資部主任劉澄告(gao)訴《每日經濟新聞》記(ji)者，深(shen)圳城(cheng)(cheng)中村改造是(shi)全(quan)國開(kai)展較為規(gui)范(fan)、規(gui)模較大(da)的(de)區(qu)域，但城(cheng)(cheng)中村改造的(de)整體周期(qi)較長，運作風險較大(da)。

城中村已成為開發商爭奪重點

文件顯示，本規(gui)劃(hua)研究(jiu)范圍為深圳市城中村用地，綜(zong)合整治分(fen)區(qu)(qu)劃(hua)定(ding)的(de)對象總規(gui)模(mo)約99平(ping)方公里(li)，綜(zong)合整治分(fen)區(qu)(qu)內單(dan)個(ge)地塊面積原(yuan)則(ze)上不(bu)小于3000平(ping)方米(mi)。規(gui)劃(hua)期內，綜(zong)合整治分(fen)區(qu)(qu)用地規(gui)模(mo)為55平(ping)方公里(li)，占(zhan)比(bi)56%，其(qi)(qi)中福田區(qu)(qu)、羅湖(hu)區(qu)(qu)和南(nan)山區(qu)(qu)綜(zong)合整治分(fen)區(qu)(qu)劃(hua)定(ding)比(bi)例(li)不(bu)低(di)于75%，其(qi)(qi)余各(ge)區(qu)(qu)不(bu)低(di)于54%。

根據(ju)文件內容(rong)，除(chu)法(fa)定規劃(hua)確定的(de)城(cheng)市基礎設(she)施、公共服(fu)務設(she)施或城(cheng)市公共利益(yi)項目的(de)用地、清退用地及法(fa)律(lv)法(fa)規要求予以拆(chai)除(chu)的(de)用地外，綜合整(zheng)治分(fen)區內的(de)用地不得納入拆(chai)除(chu)重建類城(cheng)市更新單(dan)元計(ji)劃(hua)、土地整(zheng)備計(ji)劃(hua)及棚戶區改造計(ji)劃(hua)。

深(shen)圳市規(gui)(gui)土委調研數據顯示，深(shen)圳城中村用地(di)(di)總規(gui)(gui)模約(yue)320平(ping)方公里，約(yue)占深(shen)圳土地(di)(di)總面積的1/6，而這(zhe)次城中村綜合(he)整(zheng)治(zhi)分(fen)區劃(hua)定(ding)對象總規(gui)(gui)模99平(ping)方公里，約(yue)占全市1/3的城中村用地(di)(di)。

早在2017年11月，深圳出臺《深圳市城中村(cun)綜合(he)治理2018~2020年行(xing)動計(ji)劃》，提出到2020年7月底前要完(wan)成全(quan)市1600多個(ge)城中村(cun)綜合(he)治理，消除城中村(cun)各(ge)類(lei)安全(quan)隱患。

而從最新(xin)的(de)“十三五(wu)”規劃來看(kan)，深圳的(de)城(cheng)市更新(xin)中(zhong)心已(yi)經轉移到城(cheng)中(zhong)村(cun)，城(cheng)中(zhong)村(cun)和舊工業區占(zhan)比(bi)已(yi)經超過90％。

深(shen)圳土地資源嚴重(zhong)匱乏，城中村(cun)已成為(wei)開發商(shang)爭奪的重(zhong)點。

在劉澄看來(lai)，房(fang)企在參與城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新時，以獲取土地(di)作為主要(yao)(yao)目(mu)標(biao)之一。政策性暫緩城(cheng)(cheng)(cheng)中村(cun)改造，會在一定程度上拉長城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新項目(mu)周(zhou)期，客觀上加大房(fang)企的資金(jin)壓力和(he)市(shi)場(chang)風險，而且大規模同時開展(zhan)城(cheng)(cheng)(cheng)中村(cun)改造不利于深圳整體房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)穩定。目(mu)前來(lai)看，房(fang)企控制(zhi)好資金(jin)投入節奏，是(shi)風險控制(zhi)的重要(yao)(yao)手段。

城中村或變統租保障房

根據(ju)深圳市住建(jian)局的(de)摸(mo)底調查，深圳共有(you)以行政(zheng)村為單位(wei)的(de)城中(zhong)村241個，其中(zhong)特區內(nei)城中(zhong)村91個；城中(zhong)村農(nong)民房或私人自建(jian)房超過35萬棟，總(zong)建(jian)筑(zhu)面積高(gao)達1.2億平方米，占全(quan)市住房總(zong)量的(de)49%。從深圳鏈家研究院(yuan)的(de)長期監測來(lai)看，實際租(zu)住城中(zhong)村的(de)比例可能達60%~70%。

文件(jian)提出，要加(jia)強城中村(cun)租(zu)賃市場監管(guan)。經政(zheng)府統(tong)租(zu)后(hou)實施綜(zong)合整治類更新的城中村(cun)居(ju)住(zhu)用房全部納入政(zheng)策性住(zhu)房保障體系(xi)，進行統(tong)籌管(guan)理(li)。

事實上(shang)，2017年8月，深圳就(jiu)提出“十三五”期間，將通過收(shou)購、租賃、改建等方式(shi)收(shou)儲(chu)不低(di)于(yu)100萬套（間）村民自建房(fang)或(huo)村集體自有物業，經(jing)質(zhi)量檢測、消防驗收(shou)等程序后，統一租賃經(jing)營、規(gui)范管理。

在此背(bei)景下(xia)，不少房企、銀行、中(zhong)介(jie)機構開始(shi)涉足深圳(zhen)(zhen)(zhen)城中(zhong)村改(gai)造，發(fa)展(zhan)住房租賃。比(bi)如，深圳(zhen)(zhen)(zhen)萬科(ke)2017年出(chu)資(zi)1000萬元成立專門的(de)運(yun)營(ying)公(gong)司深圳(zhen)(zhen)(zhen)市(shi)萬村發(fa)展(zhan)有限公(gong)司，介(jie)入深圳(zhen)(zhen)(zhen)城中(zhong)村的(de)改(gai)造運(yun)營(ying)；深業集團(tuan)也與政府合作改(gai)造水圍(wei)村等。

58安居(ju)客(ke)房(fang)(fang)產研究院首席(xi)分析(xi)師張(zhang)波此前接受記者(zhe)采訪時表示(shi)，應該(gai)理性地看(kan)待(dai)城中村改(gai)造，城中村的(de)出租房(fang)(fang)原本(ben)存在諸多安全(quan)隱患(huan)，通過整(zheng)治(zhi)和改(gai)造，農民(min)房(fang)(fang)的(de)居(ju)住環境得(de)到明顯(xian)提升(sheng)，但由于裝修(xiu)成本(ben)等因(yin)素會帶動租金的(de)短(duan)期上漲(zhang)。

而劉澄指出，從租(zu)售(shou)比來看，房(fang)租(zu)存在長期上漲空(kong)間，但一旦區(qu)域性房(fang)租(zu)上漲過快，政策干(gan)預會對(dui)房(fang)企的項目收益率帶來影響。

在業(ye)內看來(lai)，城中村綜合整治不僅為解決歷(li)史遺留下來(lai)的農民房(fang)問題提(ti)供(gong)了(le)新思路，也為政府籌集保障性住(zhu)房(fang)提(ti)供(gong)了(le)新來(lai)源(yuan)，有利于建(jian)設(she)多渠道供(gong)應的住(zhu)房(fang)體系(xi)。