每經(jing)記(ji)者｜陳夢妤 王佳飛    每經(jing)編(bian)輯｜林菁晶(jing)    

11月13日，業主們向北京市住建委提交了旭輝26街區無證銷售的舉報材料。

11月17日，業主們來到旭輝北京總部，繼續尋求新的解決方案。

旭輝26街區(qu)內部(bu) 記者 陳夢妤 攝

抄底(di)拿下的商辦用地，區域公(gong)司的頂級項(xiang)目，北(bei)京旭輝(hui)26街區曾經的光環之下，還隱藏了(le)第三方裝修、委托貸款，以及真假“售(shou)樓(lou)處”。

根據旭輝的公告，《每日(ri)經濟新聞》記者注意到，旭輝26街區(qu)上半年(nian)的去化面積是2.3萬平方米。而這背后，還(huan)有北京旭輝上半年(nian)僅3.5億元、占(zhan)集團銷售總額0.5%的業績。

北京市場(chang)所面臨的政(zheng)策嚴厲(li)程(cheng)度和(he)競爭(zheng)壓力，是其他(ta)城市所不(bu)能比擬的。而在(zai)操(cao)盤手孔鵬離任之后，旭(xu)輝(hui)26街區的下一(yi)步難免蹣跚。

“被放棄”的退房主張

11月6日，一則來自旭輝關于業主退房的(de)(de)回函讓(rang)這個一直為權益奔波的(de)(de)群體無比失落。

根據《每日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者收到的材料(liao)，北京達(da)成光遠置業有(you)限公司(si)在回函中(zhong)提到，“感(gan)謝您的信任與(yu)理解，感(gan)謝您在市建委的溝通(tong)中(zhong)放棄(qi)退房(fang)的主張”。

“可(ke)能(neng)(neng)一(yi)部分業(ye)主放棄退房，但我的(de)主要(yao)訴求就是退房，不可(ke)能(neng)(neng)放棄，他們不能(neng)(neng)一(yi)竿(gan)子打翻(fan)一(yi)船人。”業(ye)主代表(biao)李(li)城（化名）表(biao)示。

業主(zhu)退房回函截(jie)圖 

據他介紹，旭輝(hui)此前的退房條件包括家中有(you)大病患(huan)者、無法辦(ban)理貸(dai)款、愿意承擔20%違(wei)約金(jin)等。

在11月(yue)13日業(ye)主(zhu)代表與北京市住(zhu)建委的(de)溝通中，到場的(de)14名業(ye)主(zhu)中有13位(wei)表示(shi)，他(ta)們的(de)訴求就是(shi)退房。

從天眼查(cha)信息看，這家北京達成(cheng)光遠置業(ye)(ye)有(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司（下稱達成(cheng)光遠）注(zhu)冊資(zi)金(jin)為1億元，由北京旭輝興(xing)勝置業(ye)(ye)有(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司、北京龍湖中佰置業(ye)(ye)有(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司、北京金(jin)地興(xing)業(ye)(ye)房地產有(you)(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司等7家公(gong)(gong)(gong)司聯合控(kong)股，而法(fa)人正是(shi)剛(gang)剛(gang)離(li)職的旭輝北京區域(yu)事業(ye)(ye)部(bu)原總(zong)經理(li)孔鵬。

圖片來(lai)源：天眼(yan)查

在經歷了幾輪溝通(tong)和維(wei)權之(zhi)后(hou)，旭輝方面(mian)向業主明示，除了已經退(tui)房的，無法再(zai)滿足業主們的退(tui)房要求。

《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者對(dui)此向旭輝方面求證，對(dui)方表示：“首先(xian)我們感(gan)謝對(dui)旭輝26街區項(xiang)目充(chong)滿(man)信心的(de)業主，感(gan)謝他(ta)們并無(wu)退房(fang)打(da)算。如部分業主有其他(ta)訴求，我方愿在以合(he)同約定的(de)基礎上積極配合(he)，滿(man)足業主的(de)合(he)理訴求。”

“被泄密”的第三方

有不(bu)愿具名(ming)的北京(jing)市住建委人(ren)士透露，商改(gai)住項(xiang)目(mu)之所以長期存在(zai)，并非政府驗(yan)收不(bu)力，而是跟(gen)所謂的第三方裝修(xiu)公司有關。開發商在(zai)銷售時(shi)，通過組織(zhi)購(gou)房(fang)人(ren)與第三方簽訂裝修(xiu)改(gai)造(zao)(zao)協議(yi)，在(zai)竣工驗(yan)收后違(wei)規對房(fang)屋進(jin)行(xing)改(gai)造(zao)(zao)。在(zai)裝修(xiu)環節加入上(shang)下(xia)水(shui)等，商辦(ban)類(lei)項(xiang)目(mu)搖身一變，成為住宅。

而旭輝26街區的第三方裝修公司(si)，正是2015年借殼上市的建筑裝飾行業龍頭企業北京弘高建筑裝飾設(she)計工程有限公司(si)（下稱弘高創(chuang)意，股票代碼002504）。

記(ji)者(zhe)了解到，今年(nian)9月(yue)，業主們被要求簽訂了一(yi)份三(san)方協議(yi)，乙方正是弘(hong)高創意，丙(bing)(bing)方為(wei)達(da)成光遠。其中有(you)一(yi)條，甲、乙、丙(bing)(bing)三(san)方承(cheng)諾對(dui)本協議(yi)承(cheng)擔保密義務，若泄密則應承(cheng)擔20萬元(yuan)違(wei)約金。

但直到現(xian)在，業(ye)主們(men)也未收到蓋章(zhang)后的定(ding)版合同。

《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者獲悉，這(zhe)批業主還曾與(yu)弘高創意簽訂(ding)了一份(fen)裝修改造協議，其中有一條，因甲(jia)方(fang)房屋及(ji)相關公共部位(wei)需要，乙方(fang)可對包(bao)括但不限(xian)于水路管線、供暖系統(tong)、強弱(ruo)電系統(tong)進行調整(zheng)，并按照約(yue)定的交(jiao)付標準完成裝修。裝修改造工程的交(jiao)付時間，是2018年12月30日。

對于三方協議(yi)和裝修改造協議(yi)，旭輝(hui)方面(mian)向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者表(biao)示：“自商辦限(xian)購(gou)政策頒(ban)布以來，旭輝(hui)26街區(qu)只能面(mian)向企業銷售，同時該(gai)項目已(yi)轉為毛坯銷售。”

在(zai)實地探訪中，旭輝26街區的銷(xiao)售明確告知記(ji)者：“我們現在(zai)不組織第三方裝修(xiu)公司，你(ni)們自己找裝修(xiu)公司會更便宜。”

協議截圖(tu)

“被貸款”的預售

旭(xu)(xu)輝(hui)官方微信宣傳冊當時是這(zhe)樣描述(shu)旭(xu)(xu)輝(hui)26街(jie)區(qu)的(de)(de)——旭(xu)(xu)輝(hui)落地的(de)(de)第(di)一個(ge)可持續住區(qu)項(xiang)目，憑借(jie)過硬的(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)品(pin)(pin)質和時尚、前衛(wei)、大膽的(de)(de)設計(ji)，旭(xu)(xu)輝(hui)26街(jie)區(qu)也成為北(bei)京“小而美”物業(ye)的(de)(de)典(dian)范。

2016年7月(yue)，旭(xu)輝26街區成為(wei)北(bei)京(jing)商住市場銷冠(guan)，成交(jiao)套數、成交(jiao)面積、成交(jiao)金額均排名第(di)一。

從北京(jing)市規土委官網信息看，2015年(nian)3月，北京(jing)旭(xu)輝(hui)興勝(sheng)置業(ye)有限(xian)公司、北京(jing)金地(di)興業(ye)房(fang)地(di)產有限(xian)公司、北京(jing)永(yong)同昌(chang)房(fang)地(di)產開發有限(xian)公司和(he)北京(jing)石(shi)榴海(hai)房(fang)地(di)產開發有限(xian)公司聯(lian)合(he)體(ti)以13.8億元拿下(xia)旭(xu)輝(hui)26街區這宗地(di)塊，規劃建筑面積20.7萬平(ping)方米，容(rong)積率2.3，土地(di)性質(zhi)為C2商業(ye)金融(rong)、F3其它類多功能用(yong)地(di)。

5個月后的2015年8月，北(bei)京龍湖(hu)中(zhong)佰置(zhi)(zhi)業(ye)(ye)(ye)有限公(gong)司(si)、北(bei)京郎園置(zhi)(zhi)業(ye)(ye)(ye)有限公(gong)司(si)法(fa)人(ren)股東、北(bei)京德俊置(zhi)(zhi)業(ye)(ye)(ye)有限公(gong)司(si)入股，與上(shang)述聯合體(ti)共(gong)同成為旭輝(hui)26街區的股東（即前(qian)文(wen)7家(jia)公(gong)司(si)），旭輝(hui)為操盤方。根據天眼(yan)查信息，目(mu)前(qian)龍湖(hu)方面(mian)持股20%，旭輝(hui)為10%。

在旭輝26街區口的標識(shi)上，龍湖地產logo赫然在目，不(bu)過龍湖方面已經(jing)明(ming)確向(xiang)《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者表態“我(wo)們是(shi)小股東，不(bu)負責操盤，所以無(wu)法回應”。

在前述(shu)回函中(zhong)，旭輝方面提到，凱盛時代中(zhong)心項目(mu)（即旭輝26街區）三(san)期(qi)《商品房預售許可證(zheng)》于2016年11月24日取(qu)得，三(san)期(qi)產品銷(xiao)售在取(qu)得預售證(zheng)后進行(xing)，不存在客(ke)戶(hu)來函中(zhong)提到的無證(zheng)銷(xiao)售情況。

據(ju)李城介(jie)紹，在最初購房時（2016年9月），他們簽訂的(de)是(shi)一(yi)份(fen)房產(chan)投資(zi)(zi)意向書和一(yi)份(fen)轉讓協議(yi)，甲方(fang)為北(bei)京(jing)樂(le)優(you)富(fu)(fu)拓(tuo)投資(zi)(zi)有(you)限(xian)公(gong)司(si)（下稱樂(le)優(you)富(fu)(fu)拓(tuo)），而這家樂(le)優(you)富(fu)(fu)拓(tuo)，是(shi)北(bei)京(jing)旭(xu)輝企業管理有(you)限(xian)公(gong)司(si)持有(you)50%股(gu)權的(de)子公(gong)司(si)。這份(fen)轉讓協議(yi)，則實質上(shang)是(shi)一(yi)份(fen)委托貸款合同。

委托(tuo)貸款合同截圖(tu)

《每日經濟新聞》記者注意到，合同明示的委托貸(dai)款(kuan)(kuan)人為(wei)(wei)(wei)樂(le)優富拓，借款(kuan)(kuan)人為(wei)(wei)(wei)達成光(guang)遠，預(yu)期年(nian)化收益(yi)率1.5%，規模為(wei)(wei)(wei)1億元，認購價款(kuan)(kuan)為(wei)(wei)(wei)50萬元/份(fen)。而委托貸(dai)款(kuan)(kuan)的起(qi)始時(shi)間，是2016年(nian)9月(yue)～2016年(nian)11月(yue)，為(wei)(wei)(wei)期2個月(yue)，預(yu)計到期日，是“旭輝26街區(qu)項目取得(de)北(bei)區(qu)預(yu)售(shou)許(xu)可證之日起(qi)3日止”。

不過(guo)，旭(xu)輝(hui)方面向《每日經濟新聞》否認了無證(zheng)預售：“作為(wei)一(yi)(yi)家上(shang)市企業，我們所有業務(wu)的展開(kai)一(yi)(yi)定(ding)(ding)嚴(yan)格按照相關(guan)規定(ding)(ding)進(jin)行，旭(xu)輝(hui)26街區并不存(cun)在(zai)未(wei)取證(zheng)銷售的情況。”

“被割裂”的現售

“目(mu)前沒有房屋出(chu)售(shou)(shou)。”這是旭輝26街(jie)區(qu)南(nan)北區(qu)之(zhi)間售(shou)(shou)樓(lou)處一位銷售(shou)(shou)人(ren)員的(de)(de)說辭，并再三(san)否(fou)認這里有房源出(chu)售(shou)(shou)。“目(mu)前暫(zan)時(shi)沒有針對個人(ren)的(de)(de)小戶型(xing)，并且以后僅有500平方米以上的(de)(de)商業項(xiang)目(mu)。”

這位銷(xiao)售人員所在(zai)的售樓處，無異于一般項目售樓處的“金碧(bi)輝煌”。

“您放心，我(wo)們(men)是(shi)(shi)旭(xu)輝26號街區的(de)(de)銷售(shou)代理(li)，您的(de)(de)購房合同(tong)都是(shi)(shi)直接(jie)和旭(xu)輝方面直接(jie)簽。我(wo)們(men)這里主要是(shi)(shi)賣小戶(hu)型的(de)(de)住宅，您看的(de)(de)那個大售(shou)樓處(chu)是(shi)(shi)賣底商，分工不同(tong)。”這是(shi)(shi)旭(xu)輝26街區口另一位銷售(shou)人員的(de)(de)說辭(ci)。

而這位銷(xiao)售(shou)(shou)人員(yuan)所在的售(shou)(shou)樓(lou)處，是樓(lou)宇間需要登(deng)上臨時(shi)鐵梯，用紙貼著寫上字(zi)才能彰顯身份的“售(shou)(shou)樓(lou)處”。

銷售人(ren)員并(bing)沒(mei)有隱瞞項目的商(shang)改住性質(zhi)，并(bing)且(qie)一直在(zai)為(wei)記者科普商(shang)改住的各種政策，從(cong)50年(nian)產(chan)權到商(shang)水商(shang)電(dian)，再到表明能夠(gou)幫忙注(zhu)冊公(gong)司以獲得購房(fang)資格。

“雖然需要您(nin)付全款，但總價(jia)也不是特(te)別高，算上(shang)我們幫您(nin)注冊公司的(de)費用，38平(ping)方米(mi)戶型的(de)總價(jia)是95萬元，折合每平(ping)方米(mi)約2.5萬元，其實比幾個月前(qian)略微上(shang)漲。”該(gai)銷(xiao)售(shou)人員表示(shi)，目前(qian)在售(shou)的(de)房源是北區(qu)17號樓，20多(duo)平(ping)方米(mi)的(de)小戶型已經(jing)售(shou)罄，38平(ping)方米(mi)和55平(ping)方米(mi)戶型剩十余(yu)套。

李城坦(tan)言(yan)：“我(wo)們2016年購買時的單價是3.6萬元，現在他們賣兩萬多(duo)，我(wo)們的心情可想而知。”

而對(dui)于旭(xu)(xu)輝(hui)26街區(qu)的(de)最終處理(li)方(fang)案，旭(xu)(xu)輝(hui)方(fang)面反(fan)復向《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者強調“我方(fang)一直強調履約(yue)精神，我們會按(an)照合同的(de)相關約(yue)定配(pei)合業主合理(li)訴求(qiu)”。

11月13日，業主(zhu)們(men)向北(bei)京市住建委提(ti)交(jiao)了旭(xu)輝(hui)26街(jie)區(qu)無(wu)證銷售(shou)的舉報材料。

11月17日，業(ye)主們(men)來到旭輝(hui)北京(jing)總部(bu)，繼續尋求新的解決方(fang)案。

孔鵬(peng)離(li)開了(le)，旭輝26街(jie)區依舊混(hun)沌(dun)。