每經記者｜程(cheng)成(cheng)    每經編(bian)輯(ji)｜陳(chen)夢(meng)妤    

近日，易居研(yan)究院發(fa)布(bu)全國40城(cheng)土地(di)市(shi)(shi)場報告，在前11月(yue)監(jian)測的40個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)中，累(lei)計土地(di)出讓金收入20001億(yi)元，同(tong)比下降1.8%，連續兩個(ge)月(yue)同(tong)比下滑；11月(yue)當月(yue)土地(di)成交(jiao)溢價率10.2%，同(tong)比下滑19.2個(ge)百分(fen)點，創2012年來新低。此(ci)外，11月(yue)三線城(cheng)市(shi)(shi)土地(di)成交(jiao)面(mian)積(ji)同(tong)比下降38.7%，首現降溫跡象。

土地溢價率創6年來新低

報告(gao)顯示，11月40個典型(xing)城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓金收(shou)(shou)入為1982.3億(yi)元，環比增(zeng)長(chang)33.6%，同比下降(jiang)(jiang)12.1%。前11月，40城(cheng)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓金累計收(shou)(shou)入20001億(yi)元，同比下降(jiang)(jiang)1.8%，連續兩個月同比下降(jiang)(jiang)。報告(gao)認為，房企的資金壓力致其土(tu)地(di)(di)購置(zhi)更趨(qu)理性，這直接導致下半年以來全國全國土(tu)地(di)(di)流拍現(xian)象增(zeng)多，部分熱點城(cheng)市(shi)的土(tu)地(di)(di)市(shi)場也呈現(xian)了明顯的降(jiang)(jiang)溫態勢。

而中指院數(shu)據(ju)也(ye)印證了土地(di)(di)(di)市場在第(di)(di)三(san)(san)季度(du)加速降(jiang)溫(wen)。中指院數(shu)據(ju)顯(xian)示，前三(san)(san)季度(du)全國共流拍住(zhu)宅用地(di)(di)(di)446宗(zong)，總規(gui)劃建筑面積5645萬平方(fang)米，是2017年(nian)(nian)全年(nian)(nian)的1.8倍。僅第(di)(di)三(san)(san)季度(du)土地(di)(di)(di)流拍率就達(da)到9.3%，創下近(jin)年(nian)(nian)來(lai)最高(gao)值。同時，第(di)(di)三(san)(san)季度(du)住(zhu)宅用地(di)(di)(di)零溢價成交地(di)(di)(di)塊宗(zong)數(shu)占比達(da)到59.2%，較第(di)(di)二季度(du)提升6個(ge)百(bai)分點。

分城(cheng)市看，前11個(ge)月共有4個(ge)城(cheng)市土地出讓收入(ru)超過(guo)1000億元(yuan)。其(qi)中，杭州以(yi)2350億元(yuan)排名第一，同比增長19.7%；上海、北京(jing)、重慶(qing)分別以(yi)1604億元(yuan)、1431億元(yuan)、1085億元(yuan)列第二至四位。

土地(di)成交面積方(fang)面，前11月(yue)40城土地(di)成交規劃建筑面積4.43億(yi)平(ping)方(fang)米，同(tong)比(bi)增長15%。不過11月(yue)當月(yue)，40城土地(di)成交規劃建筑面積0.41億(yi)平(ping)方(fang)米，環比(bi)增長6.5%，但同(tong)比(bi)下降(jiang)16.5%。

溢價(jia)率(lv)方(fang)面，11月(yue)40城土地(di)成交均價(jia)4374元/平方(fang)米，環比上(shang)漲1.2%，同比下(xia)(xia)跌21.8%；溢價(jia)率(lv)10.2%，與10月(yue)相比下(xia)(xia)降2.9個(ge)(ge)百(bai)分點，與去年(nian)(nian)同期相比下(xia)(xia)降19.2個(ge)(ge)百(bai)分點。《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)注意到(dao)，11.2%的(de)(de)土地(di)成交溢價(jia)率(lv)創下(xia)(xia)了(le)自2012年(nian)(nian)10月(yue)以(yi)來的(de)(de)新低(di)，并延續(xu)了(le)自2016年(nian)(nian)9月(yue)以(yi)來的(de)(de)下(xia)(xia)行走(zou)勢(shi)。

易居研究院研究員沈(shen)昕告訴《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者，自(zi)2016年9月政(zheng)策由松轉緊以(yi)來(lai)，各類(lei)調(diao)控政(zheng)策不(bu)斷在(zai)熱(re)點(dian)城市(shi)蔓延，房地(di)產市(shi)場逐漸降溫，直接(jie)導致土地(di)市(shi)場呈(cheng)現下(xia)行趨勢(shi)。

“過去(qu)一年(nian)土(tu)地(di)溢價率的快速下(xia)滑，也(ye)與地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)提(ti)高起拍(pai)價和熱點城市限(xian)地(di)價有關(guan)。”沈昕說，“目前土(tu)地(di)溢價率已下(xia)滑至歷史低點附近，按過去(qu)短周(zhou)期(qi)規(gui)律看，預計(ji)未來幾個月溢價率下(xia)滑趨(qu)勢將漸緩。”

三線城市現降溫跡象

《每日經濟新(xin)聞》記者注意(yi)到，土(tu)地市場在整(zheng)體降溫(wen)的同時，城(cheng)市間(jian)也出現了明顯(xian)的分化行情。

其中(zhong)一(yi)線(xian)城(cheng)市呈量升價穩走勢。具體來看，11月(yue)4個一(yi)線(xian)城(cheng)市土地(di)成交規劃建筑面積610.2萬平方(fang)(fang)米，環(huan)比(bi)增(zeng)長79.1%，同(tong)比(bi)增(zeng)長20.8%；土地(di)成交均價14961元(yuan)/平方(fang)(fang)米，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲2%，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲3.8%。溢(yi)價率方(fang)(fang)面，北京、上(shang)(shang)海、廣州、深圳4個一(yi)線(xian)城(cheng)市分(fen)別為12.6%、0、2.4%、10.8%。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，作(zuo)為一線(xian)城(cheng)市中溢價率最(zui)低的(de)上海，其0溢價與“招掛復合(he)出讓”的(de)土拍制度密(mi)不可分。

2016年上海先后出(chu)(chu)(chu)現(xian)18個區(qu)域或板塊“地(di)王”。為遏制“地(di)王”頻出(chu)(chu)(chu)，2017年4月，上海調整土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)制度(du)，實行“招掛復合出(chu)(chu)(chu)讓(rang)”。規定(ding)當(dang)有效(xiao)申(shen)請人(ren)(ren)不超(chao)過3人(ren)(ren)時，實行掛牌出(chu)(chu)(chu)讓(rang)；超(chao)過3人(ren)(ren)時，實行招標出(chu)(chu)(chu)讓(rang)，對投標人(ren)(ren)進行評分確定(ding)競得人(ren)(ren)。記者統計發現(xian)，至(zhi)目(mu)前(qian)，上海今年共成(cheng)交18宗涉商品住宅(zhai)地(di)塊，均通過招掛復合方式(shi)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)，且均經(jing)一輪報價(jia)后以底(di)價(jia)成(cheng)交。

二(er)線城市呈量(liang)價(jia)齊跌(die)(die)走(zou)勢。11月二(er)線城市土地成(cheng)(cheng)交規劃建筑面積2516萬(wan)平方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)7%，同比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)10%；成(cheng)(cheng)交均(jun)價(jia)4078元/平方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下跌(die)(die)4.4%，同比(bi)(bi)(bi)下跌(die)(die)27.2%，土地成(cheng)(cheng)交均(jun)價(jia)創2016年6月以來新低。

而三線(xian)城(cheng)市土地市場也首現降(jiang)(jiang)溫(wen)跡象。數據顯示，11月(yue)三線(xian)城(cheng)市土地成交(jiao)規劃建筑面積1016萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，環比(bi)增長20.5%，但同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)38.7%；成交(jiao)均(jun)價(jia)2126元/平(ping)(ping)方米(mi)，環比(bi)下跌9.2%，同(tong)比(bi)上漲4%，成交(jiao)均(jun)價(jia)環比(bi)轉跌。

沈昕向記者表(biao)示，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)量升價穩，與城(cheng)市(shi)價值密不可分(fen)；而二線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)量價齊跌、三線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)降溫，主要受持續高壓(ya)的(de)(de)(de)(de)(de)調控政(zheng)策的(de)(de)(de)(de)(de)影響，此(ci)外，棚改貨幣化政(zheng)策的(de)(de)(de)(de)(de)調整也是三線(xian)城(cheng)市(shi)土地市(shi)場(chang)首現降溫的(de)(de)(de)(de)(de)重要原(yuan)因。

“國務(wu)院已(yi)于(yu)10月明確提出要調整完善(shan)棚改貨幣化安置政(zheng)策(ce)，商(shang)品房(fang)庫存不足、房(fang)價上(shang)漲壓力(li)大的市(shi)縣，要盡快(kuai)取消(xiao)貨幣化安置政(zheng)策(ce)。”沈(shen)昕說。他(ta)還(huan)預計(ji)，隨(sui)著去庫存任(ren)務(wu)的基(ji)本(ben)完成，未來三(san)線(xian)城市(shi)土地市(shi)場將(jiang)呈現(xian)降溫態勢(shi)。