每(mei)經記者｜王佳飛    每(mei)經編(bian)輯｜陳夢妤    

一日3宗，這是北京市政府(fu)遷址后，通州(zhou)首次如此大規模用地(di)放量，成交金額(e)超過100億元(yuan)。

其(qi)中，備受市場關(guan)注(zhu)的(de)通州三年來首宗商品房用地(di)拍出66.6億元(yuan)，由平安和萬科聯(lian)合體競得。

今年以來拍地數量已近過去4年總和

從東城(cheng)區正(zheng)義路2號到(dao)通州區運(yun)河東大街(jie)57號，今年1月(yue)10日晚(wan)，北(bei)京市(shi)政(zheng)府(fu)遷址(zhi)。

與此同(tong)時(shi)，沉寂已久的通州土地市場(chang)也開(kai)始呈(cheng)現集中放量態勢。

今(jin)天（1月31日）拍賣(mai)的三(san)宗通州土地分(fen)別為兩宗共有產權房用地和(he)一宗限競房用地，起拍總金額近90億元。

其中(zhong)，兩宗(zong)共(gong)有產權房用地臺湖鎮(zhen)YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地塊，臺湖鎮(zhen)TZ09-0100-6016地塊、6019地塊，掛(gua)牌起始價(jia)為18.1億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)和(he)6億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，銷售價(jia)格控制在25600元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米和(he)30000元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米。前者經過71輪競價(jia)，被(bei)通州投資發展和(he)住總(zong)集(ji)團以25.5億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)、約40.9%溢價(jia)率競得，后者被(bei)中(zhong)建一(yi)局(ju)以8.4億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)、約40%溢價(jia)率拿下。

另一(yi)宗限競(jing)房用地(di)臺(tai)湖鎮YZ00-0405-0094等地(di)塊,起(qi)始(shi)價(jia)高(gao)達65億(yi)元，限價(jia)54164元/平(ping)(ping)方米，建設用地(di)面(mian)積115506.324平(ping)(ping)方米，建筑控制規(gui)模達到(dao)280243平(ping)(ping)方米，由萬(wan)科和平(ping)(ping)安聯合體以66.6億(yi)元競(jing)得。

另據(ju)北(bei)京(jing)市規劃(hua)和自然資(zi)源委員會，2月2日，通州(zhou)新城(cheng)和永順鎮(zhen)(zhen)還將有(you)兩(liang)宗(zong)限競(jing)房用(yong)地(di)公開拍賣，加(jia)之本月28日成交的(de)馬駒橋(qiao)鎮(zhen)(zhen)共有(you)產權用(yong)地(di)，在2019年開年一個(ge)多月中，通州(zhou)已有(you)6宗(zong)土地(di)推向市場(chang)，這幾乎是過(guo)去4年間推出住宅用(yong)地(di)的(de)總(zong)和（7宗(zong)）。

合碩機構首(shou)席分析(xi)師郭毅表示：“此(ci)前通州的土地多用(yong)于(yu)產業或商業，隨著(zhu)北京(jing)市政府的搬遷，城市副(fu)中心建設(she)開始逐步關注住宅用(yong)地，所以我(wo)們看到通州住宅用(yong)地供應量有了(le)明顯(xian)上升跡象(xiang)，也是彌補此(ci)前供地的不足(zu)。”

三年首宗限競房地塊66.6億低溢價成交

今日土拍的絕(jue)對亮(liang)點，當屬(shu)臺湖鎮這宗限競房用地。

原因很(hen)簡單，自帶(dai)流量(liang)，通州三年來首宗限競房地塊；起(qi)拍(pai)價高(gao)達65億元(yuan)，對(dui)開(kai)發商資金(jin)實力要求極高(gao)；中國金(jin)茂和平安+萬科聯合體(ti)，阻擋(dang)了眾多開(kai)發商的熱(re)情(qing)。

有業內人士(shi)曾預計，如(ru)此大規模的資金壓力將造成(cheng)該地塊低溢價成(cheng)交，這從最終(zhong)成(cheng)交僅經(jing)歷(li)5輪、溢價率僅2%中亦得到佐證。

記(ji)者留意到，該宗地周(zhou)邊已云集包括首開、首創(chuang)、遠洋、泰(tai)禾、富力(li)、金隅在(zai)內的(de)一眾(zhong)主(zhu)流開發商，二手房(fang)均價約3.7萬元/平(ping)方(fang)米(mi)。新房(fang)方(fang)面，除了均價稍(shao)高的(de)翡翠(cui)四(si)季(ji)（均價約5.8萬元/平(ping)方(fang)米(mi)），還有(you)包括首創(chuang)遠洋禧瑞天著等在(zai)內的(de)三大限競房(fang)項目（均價約5.3萬元/平(ping)方(fang)米(mi)）。

與通州的大趨勢一致，沉寂三年有余的臺湖板塊，上一次因(yin)供地(di)(di)(di)刷屏還要(yao)回到2015年11月13日。彼時，通州限購升級后掛出(chu)首(shou)宗住宅(zhai)用地(di)(di)(di)，陽光城子公司北京泓博泰成房地(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)有限公司經過28輪競爭，以18.73億元并配建4.7萬平方米(mi)限價房的代價奪(duo)得該地(di)(di)(di)塊，刷新當時臺湖板塊拿地(di)(di)(di)記錄。

不過，去年2月，也(ye)是春節前夕，臺湖(hu)板塊(kuai)也(ye)經歷(li)過一(yi)(yi)場土拍爭(zheng)奪戰。一(yi)(yi)宗近4萬平方(fang)米的(de)共有產權(quan)房地(di)塊(kuai)，吸引了住總、中鐵置業、中海、金地(di)等九大開發(fa)商（含聯合(he)體），最終住總以15.7億元、溢(yi)價(jia)率33.6%拿下，樓面價(jia)16021元/平方(fang)米。

此次與(yu)平安聯手(shou)再(zai)押寶通(tong)州(zhou)的萬科2018年在北京(jing)動作頻頻，先有(you)32.34億元從華夏幸福手(shou)中(zhong)(zhong)購得(de)涿州(zhou)、大廠(chang)、廊(lang)坊(fang)和(he)霸州(zhou)市(shi)10宗住(zhu)宅用地(di)，再(zai)有(you)22億元將順義區東(dong)樓項(xiang)目地(di)塊(kuai)和(he)高麗營鎮于莊地(di)塊(kuai)收入(ru)囊中(zhong)(zhong)。

1月共有產權房用地成交量已近去年全年

而兩宗共有(you)產權房用(yong)(yong)地(di)成交(jiao)溢價率則(ze)都超(chao)過(guo)40%。公開資料(liao)顯(xian)示(shi)，2018年北(bei)京住宅用(yong)(yong)地(di)中共有(you)產權房建(jian)設用(yong)(yong)地(di)合(he)計11宗，共計100.38萬平(ping)方米。

而經《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者統計，北京2019年1月共成交住(zhu)宅(zhai)用地(di)13宗(zong)，其中共有產(chan)權房用地(di)9宗(zong)，成為(wei)目前(qian)土地(di)招拍掛(gua)市場的絕對主流(liu)，已經接(jie)近2018年全(quan)年共有產(chan)權用地(di)供應量(liang)（11宗(zong)）。

值得注意的是，這(zhe)些共有(you)產(chan)權房用(yong)地(di)并不集中于(yu)某個(ge)區域，朝陽、海淀、通州、密云、石景山、懷柔等地(di)區均(jun)有(you)分布。

郭毅向《每日經濟新聞》記者表示：“共(gong)有產權房用(yong)地是(shi)要首先保(bao)障(zhang)的，今(jin)年出現共(gong)有產權房成(cheng)交前置(zhi)的現象，其實是(shi)2018年底的供(gong)應(ying)，未來共(gong)有產權房用(yong)地還是(shi)會保(bao)持相對穩定水(shui)平。”

過去4年僅成交7宗住宅用地

在此(ci)之(zhi)前，通(tong)州供地一度處于低迷狀態。

2015年，北(bei)京市住建委和通(tong)(tong)州區(qu)政(zheng)府共同發布(bu)《關于加強(qiang)通(tong)(tong)州區(qu)商品住房(fang)銷售(shou)管理的通(tong)(tong)知》，對在通(tong)(tong)州區(qu)購房(fang)者的戶籍、產權等做出嚴格限制。

《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者統計后獲悉，2015年～2018年末，通州區僅成(cheng)交(jiao)住宅用地7宗(zong)(zong)，其中(zhong)2015年與2017年各(ge)3宗(zong)(zong)，2018年僅1宗(zong)(zong)，2016年全(quan)年沒有一宗(zong)(zong)住宅用地成(cheng)交(jiao)。

土地性質方面，7宗住(zhu)宅(zhai)用(yong)地絕大部分不(bu)是商(shang)品房(fang)(fang)(fang)用(yong)地。除(chu)2015年一宗位于西集鎮(zhen)土地為(wei)限價(jia)房(fang)(fang)(fang)用(yong)地，另一宗臺湖鎮(zhen)北(bei)神樹(shu)為(wei)限價(jia)房(fang)(fang)(fang)和自住(zhu)房(fang)(fang)(fang)混用(yong)地外，余下5宗皆為(wei)公租房(fang)(fang)(fang)或自住(zhu)房(fang)(fang)(fang)等用(yong)地。

溢價(jia)率方面，據Wind，2015年以來通州成交(jiao)住宅(zhai)用地基本維(wei)持在3成水平，并無大幅起伏(fu)。該指(zhi)標(biao)與北(bei)京市整體土地溢價(jia)率相比，尚保持高(gao)位。

北(bei)京(jing)市供(gong)地(di)情況 圖片來源：wind

通州供地情(qing)況 圖(tu)片(pian)來源：wind

（封面圖片來源：視覺中國(guo)）