每經記者｜董青枝    每經編輯｜陳夢妤    

在不吃(chi)不喝(he)近20年才能(neng)買得起一個小(xiao)單元的(de)香港樓市，被譽為“炒房殺手”的(de)空置稅即(ji)將正式征收。

據(ju)香港經(jing)濟日報，空置稅草擬法案(an)已大(da)致(zhi)完成，準備(bei)下月提交立法會(hui)討論(lun)。

自去(qu)年6月香港(gang)政府提出一(yi)手樓空置稅后，香港(gang)樓市逐步(bu)進入下行通道。在業內看(kan)來，還未(wei)正式征收的(de)空置稅對(dui)樓市已起(qi)到一(yi)定(ding)的(de)威(wei)懾作用。內地雖然對(dui)此(ci)呼(hu)聲較(jiao)高(gao)，但由于空置率標(biao)準難以(yi)界定(ding)，房(fang)地產稅正加快推進，暫(zan)無跟進可能。

港版空置稅直指開發商捂盤惜售

在去年5月(yue)出席立法會時，林鄭月(yue)娥(e)就大批開發商(shang)捂盤惜售(shou)，“現在樓房(fang)(fang)單位(wei)極度短缺，所(suo)有(you)房(fang)(fang)屋都(dou)要(yao)用來住，而不是囤積(ji)或用來炒賣”。

去年6月28日，港版空(kong)置稅出(chu)(chu)臺，將對空(kong)置6個月以上、并(bing)未作居住(zhu)或出(chu)(chu)租(zu)用途的(de)一手私人住(zhu)宅單(dan)位(wei)征收“額外差(cha)餉(xiang)”，相(xiang)(xiang)當于(yu)(yu)該單(dan)位(wei)應課差(cha)餉(xiang)租(zu)值的(de)200%，即相(xiang)(xiang)當于(yu)(yu)兩年租(zu)金(jin)，且大約相(xiang)(xiang)等于(yu)(yu)樓價的(de)5%。

而其后(hou)的大背景，正(zheng)是(shi)香(xiang)港(gang)房價持續(xu)高(gao)漲(zhang)。從2016年(nian)初開始(shi)，香(xiang)港(gang)房價連漲(zhang)25個(ge)月(yue)，漲(zhang)幅高(gao)達(da)38.5%，并連續(xu)18個(ge)月(yue)刷(shua)新最(zui)高(gao)紀錄。

在當時宣布(bu)推(tui)出(chu)空置稅(shui)的新聞發布(bu)會上，香港特區行政長官林鄭月娥表示，房屋(wu)政策新措施不是(shi)為(wei)了遏制房價，而是(shi)為(wei)了達成三個目標：令資(zi)助出(chu)售單(dan)位更可(ke)負擔、增加(jia)資(zi)助房屋(wu)單(dan)位供(gong)應并加(jia)強支援過渡(du)性房屋(wu)供(gong)應，以及(ji)促使一手(shou)私(si)人住宅單(dan)位盡早推(tui)出(chu)市場。

需(xu)要(yao)指出的(de)是，香(xiang)港(gang)的(de)整(zheng)體空置率(lv)并(bing)不高，當(dang)地私人住宅(zhai)的(de)空置率(lv)已由(you)2012年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)底的(de)4.3%下跌至2017年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)底的(de)3.7%。

不過，具有香港特色的空置稅(shui)，只面向一手(shou)樓，針(zhen)對(dui)的是開發商捂(wu)盤惜售，與其他發達國(guo)家一手(shou)二手(shou)都征稅(shui)的情況還(huan)不太一樣。

中(zhong)國綜合開發(fa)研(yan)究(jiu)院旅游與(yu)地產(chan)研(yan)究(jiu)中(zhong)心主任(ren)宋丁認為(wei)(wei),香港征(zheng)收空(kong)置稅(shui)還是(shi)有(you)必要(yao)的(de)，因為(wei)(wei)香港的(de)土(tu)地供應不(bu)足，開發(fa)商(shang)為(wei)(wei)了保證房(fang)(fang)價(jia)上漲，捂(wu)盤惜(xi)售較多，加劇市場供不(bu)應求(qiu)，導致香港房(fang)(fang)價(jia)一直居(ju)高不(bu)下。如今(jin)粵港澳大灣區啟動,香港若不(bu)在房(fang)(fang)地產(chan)行(xing)(xing)業進行(xing)(xing)主動監管，極高的(de)房(fang)(fang)價(jia)很有(you)可能會拖累香港發(fa)展。

他續稱，現在(zai)通(tong)過征收一手空置稅，擠壓開發商手中的樓盤，讓新房盡快出售，進(jin)而平抑房價(jia)，確保粵港澳大(da)灣區的政策效應可以達到實際效果。

資深地(di)(di)產(chan)研究(jiu)人(ren)士李宇(yu)嘉(jia)認為，香港本身是自(zi)由港，航運和貿(mao)易金融等支柱產(chan)業稅(shui)(shui)收(shou)(shou)較輕(qing)，唯獨房地(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)收(shou)(shou)較重(zhong)(zhong)。若不對房地(di)(di)產(chan)征(zheng)收(shou)(shou)重(zhong)(zhong)稅(shui)(shui)，資產(chan)泡沫會(hui)重(zhong)(zhong)；再者,香港不會(hui)增(zeng)加太多土地(di)(di)供(gong)應，且香港開發商運營模式多是囤(dun)地(di)(di)，然(ran)后緩慢(man)開發，這對供(gong)應是不利的。所以，出臺空置稅(shui)(shui)也是希(xi)望能(neng)將已(yi)有的土地(di)(di)盡快投放出來，增(zeng)加樓市供(gong)應。

空置稅的威懾

香(xiang)港一直(zhi)深(shen)陷(xian)于“高(gao)房價之困”,連續九年(nian)穩坐全球房價最難負(fu)擔城市榜首，屬于“極(ji)度負(fu)擔不起”之列。

華爾街見聞此前提及(ji)，香(xiang)港連續8年成(cheng)為(wei)全球最(zui)(zui)難負擔樓(lou)價的地(di)區，樓(lou)價與收(shou)入比率由(you)2016年的18.1倍(bei)進一(yi)步惡化至19.4倍(bei)，數字為(wei)歷來最(zui)(zui)高，香(xiang)港人不吃(chi)不喝近20年才能買得(de)起一(yi)個住(zhu)宅單位。

而空置稅的出(chu)臺(tai)對市場“威懾作用非常明顯”。

據香(xiang)港(gang)(gang)差餉物業(ye)估價署公布(bu)的(de)數據，自2018年7月(yue)香(xiang)港(gang)(gang)房(fang)地(di)產市場進入調整以(yi)來，截至(zhi)去(qu)年12月(yue)香(xiang)港(gang)(gang)樓價已連(lian)續下跌5個(ge)月(yue)，累計跌幅超(chao)過9%。其中(zhong)，2018年12月(yue)，香(xiang)港(gang)(gang)住(zhu)宅銷售量僅有2060套(tao)，相較于6月(yue)份高峰期的(de)6713套(tao)，下降了69.3%。

進入2019年，香港樓市明顯企穩，今年前兩個月(yue)一手樓和二手樓成交漸趨(qu)活躍。根據美聯物業的數據,今年1月(yue)香港新盤銷售(shou)逾(yu)1900套，2月(yue)新盤銷售(shou)約800套。

在(zai)宋丁看來,香(xiang)港(gang)樓(lou)市去(qu)年(nian)已(yi)經出現波動(dong),空(kong)置(zhi)稅顯然有一(yi)(yi)定(ding)影響(xiang)，但更多(duo)的是(shi)多(duo)種因素綜合(he)效應。“過(guo)去(qu)香(xiang)港(gang)房價一(yi)(yi)直在(zai)漲,積累了一(yi)(yi)定(ding)風險(xian),也有一(yi)(yi)定(ding)的下行(xing)壓力。今年(nian)香(xiang)港(gang)樓(lou)市趨(qu)穩，有小幅下降空(kong)間，但不會出現大幅波動(dong)。”

不過,今(jin)年(nian)1月11日(ri)，自退休后首(shou)次站(zhan)在鎂光燈(deng)下(xia)的李嘉誠表示：“今(jin)年(nian)香港樓市波動會更厲害，買樓要(yao)量力而行(xing)。”

會德豐主席(xi)兼常務董事吳(wu)宗(zong)權(quan)對于(yu)香港樓市同(tong)樣保持著(zhu)審(shen)慎的態度，直言“今年這(zhe)個市場不(bu)容(rong)易(yi)看”。

業內看來，2018年(nian)至今，全球貿易摩擦帶來的宏(hong)觀環境(jing)變差、美聯儲加息帶來的超低息環境(jing)結束，以及(ji)空置稅等政策收緊因素，香港房地產市場面臨下行(xing)壓(ya)力。

內地呼聲極高但暫無跟進可能

香(xiang)港空置稅即(ji)將提交立法，內地是(shi)否會(hui)跟進？

業(ye)內稱(cheng)，空置(zhi)(zhi)稅之所以遲遲未列入改(gai)革議(yi)程，主要原(yuan)因在(zai)于技術(shu)層(ceng)面：住房空置(zhi)(zhi)率不好(hao)統計(ji)。首先，空置(zhi)(zhi)多久算是空置(zhi)(zhi)，缺乏統一標準；其(qi)次，依靠水電(dian)煤氣表數進行監管(guan)，在(zai)智能電(dian)器日益發達的(de)年代，很容易被規避。

用中央財經大學教(jiao)授郭田勇的(de)(de)話說，由于沒有(you)統(tong)一的(de)(de)標準，界定空(kong)置(zhi)率在技術(shu)層面上(shang)存在難度。空(kong)置(zhi)稅的(de)(de)出臺需要(yao)做(zuo)好前期論證(zheng)工作(zuo)，如果相應的(de)(de)標準得(de)到界定，適時推出空(kong)置(zhi)稅也(ye)并無不可，這對房屋(wu)回(hui)歸自身的(de)(de)商品和居(ju)住(zhu)屬性很有(you)幫助。

“其實內地對(dui)空(kong)置(zhi)(zhi)稅的呼聲很高。”李宇嘉稱，“內地只有交易環節的稅收，房(fang)屋空(kong)置(zhi)(zhi)成本很低，再加上租金回報率很低，空(kong)置(zhi)(zhi)的房(fang)子(zi)很多。從這個角度來講,征收空(kong)置(zhi)(zhi)稅是必要的,而且若征收空(kong)置(zhi)(zhi)稅,這些(xie)房(fang)子(zi)必須投入租賃市場，增(zeng)加市場供應(ying)。”

但是多年(nian)來，內地官(guan)方(fang)對住房空置(zhi)率如何界定一直是空白(bai)，也沒(mei)有發布過官(guan)方(fang)數據。

住建部原副部長仇保興曾公開表示，我國(guo)房(fang)屋空置率比較高，不同城市(shi)空置率是不一樣的(de)，像鄂爾多斯空置率是70%，北京(jing)空置率在(zai)百分之十幾到二(er)十。而從國(guo)際上(shang)看，一般采(cai)取(qu)了(le)空置稅的(de)國(guo)家空置率接近5%左右(you)。

西南財經大學中(zhong)國(guo)家庭(ting)金融調(diao)查與研究中(zhong)心發布(bu)的《2017中(zhong)國(guo)城鎮(zhen)住(zhu)房空(kong)(kong)(kong)置(zhi)(zhi)分(fen)(fen)析(xi)》報(bao)告顯示，中(zhong)國(guo)家庭(ting)住(zhu)房自有率超八(ba)成，城鎮(zhen)地區住(zhu)房空(kong)(kong)(kong)置(zhi)(zhi)率21.4%，二三線城市(shi)空(kong)(kong)(kong)置(zhi)(zhi)情況更嚴峻(jun)，其(qi)中(zhong)蘊藏的風險不容(rong)忽(hu)視。2011、2013、2015年和2017年我國(guo)城鎮(zhen)地區住(zhu)房空(kong)(kong)(kong)置(zhi)(zhi)率分(fen)(fen)別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全國(guo)城鎮(zhen)地區有6500萬套空(kong)(kong)(kong)置(zhi)(zhi)住(zhu)房。

按照(zhao)國際常見(jian)標準，空(kong)置(zhi)率10%以下為(wei)較合理(li)區(qu)，房(fang)屋供求(qiu)基本平衡；10%～20%之間為(wei)危險區(qu)間；20%以上為(wei)房(fang)屋庫(ku)存嚴(yan)重積壓。

李(li)宇嘉(jia)提醒道(dao),內(nei)地(di)(di)征收空置(zhi)稅是必要(yao)的(de),但較難實施(shi)。首先，沒有辦法(fa)統計空置(zhi)房(fang)，這(zhe)是很基礎的(de)東西。其次，如何界定6個(ge)月以上(shang)的(de)空置(zhi)房(fang)，這(zhe)在(zai)香港比較容易，但在(zai)內(nei)地(di)(di)特別難。

“內地暫(zan)不會(hui)征收空置稅(shui)，全國兩會(hui)正在討論(lun)房地產稅(shui)的推進，就(jiu)不需要同時開征兩項(xiang)重頭(tou)稅(shui)，香(xiang)港征收空置稅(shui)主要是針(zhen)對開發商(shang)的。”宋丁認為。

（封面圖片來(lai)源：攝圖網）