每經記者｜包(bao)晶晶    每經編輯(ji)｜陳夢妤    

國家統計局9月16日發(fa)布數(shu)據顯示(shi)，2019年(nian)1～8月全(quan)國房(fang)地產(chan)開發(fa)投資84589億元，增速(su)回落0.1個(ge)百(bai)分點至10.5%，為(wei)年(nian)內最(zui)低。8月份房(fang)地產(chan)開發(fa)景(jing)氣指為(wei)100.94，環(huan)比(bi)提高0.04點。此外(wai)，多項數(shu)據顯示(shi)，土地市場持(chi)續降溫、房(fang)屋(wu)竣工面積連(lian)續20個(ge)月下調、房(fang)企融資也(ye)持(chi)續承壓。

不同地(di)區(qu)間房(fang)地(di)產開(kai)發投資(zi)增(zeng)(zeng)速出(chu)現分(fen)化，前8個(ge)月，東(dong)部地(di)區(qu)與東(dong)北地(di)區(qu)房(fang)地(di)產開(kai)發投資(zi)分(fen)別(bie)增(zeng)(zeng)長8.8%和(he)(he)9.7%，增(zeng)(zeng)速回落0.4和(he)(he)1.3個(ge)百分(fen)點(dian)；中部及西部地(di)區(qu)分(fen)別(bie)增(zeng)(zeng)長9.8%和(he)(he)16.0%，增(zeng)(zeng)速加快(kuai)0.3和(he)(he)0.9個(ge)百分(fen)點(dian)。

圖片來(lai)源：國家統計局官網

58安居客房(fang)產(chan)(chan)研究(jiu)院首席分(fen)析師(shi)張(zhang)波指出(chu)：“當前(qian)融(rong)資(zi)(zi)從緊不變(bian)，行(xing)業降(jiang)溫持(chi)續。目前(qian)房(fang)地產(chan)(chan)開發投(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)基本面并未(wei)出(chu)現大變(bian)化，但在房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)(zi)從緊不變(bian)的(de)(de)壓力之下，投(tou)資(zi)(zi)降(jiang)溫的(de)(de)分(fen)化也在持(chi)續。東(dong)部和(he)東(dong)北部的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)降(jiang)溫明顯，也顯示(shi)出(chu)房(fang)企(qi)在不同區域(yu)的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)策略調整(zheng)在加速推進。”

土地市場持續降溫

1～8月，全國房(fang)地(di)產開發企(qi)業土地(di)購置面積12236萬(wan)平(ping)方米，同(tong)比下降25.6%，降幅比1～7月收窄3.8個百分(fen)點(dian)；土地(di)成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分(fen)點(dian)。

“當(dang)前對于穩地(di)價(jia)的(de)管控非(fei)常嚴厲，近期部(bu)分熱點城(cheng)市也積極開展銀(yin)行系統大檢查，其中一項內容就是(shi)檢查是(shi)否存(cun)在(zai)違(wei)規資金進(jin)入(ru)購地(di)市場。但當(dang)前跌(die)幅(fu)是(shi)在(zai)收窄的(de)，后續若銷售市場轉好，那么土地(di)市場也會重新有反彈的(de)可能。”易居(ju)研究院智庫(ku)中心研究總(zong)監嚴躍(yue)進(jin)認為。

張(zhang)波(bo)則認為，降(jiang)(jiang)幅收窄不代表房(fang)企拿地(di)(di)態(tai)度已發生轉變。“相反8月(yue)部分大型品牌房(fang)企已經傳(chuan)出暫停或暫緩拿地(di)(di)的風聲，預計下半年(nian)整體土(tu)地(di)(di)市場降(jiang)(jiang)溫的態(tai)勢不會(hui)發生變化，全年(nian)土(tu)地(di)(di)成交面(mian)積同(tong)比去年(nian)降(jiang)(jiang)三成是大趨(qu)勢。”

中原地(di)(di)產研究(jiu)中心統計數據顯示：在2019年第二季度房企紛(fen)紛(fen)拿(na)地(di)(di)后(hou)，7月(yue)資金(jin)(jin)收緊趨(qu)勢(shi)開始出現(xian)。8月(yue)，房企拿(na)地(di)(di)明顯減少，合計拿(na)地(di)(di)最高的萬(wan)科(ke)150億元(yuan)、保利92億元(yuan)、金(jin)(jin)茂(mao)68億元(yuan)。拿(na)地(di)(di)金(jin)(jin)額超過(guo)50億元(yuan)的只有8家。

中原地(di)產首席(xi)分(fen)(fen)析(xi)師張大(da)偉分(fen)(fen)析(xi)認為(wei)，首先從拿地(di)企(qi)(qi)業構(gou)成(cheng)(cheng)看(kan)，民企(qi)(qi)少、國企(qi)(qi)多，資金成(cheng)(cheng)本成(cheng)(cheng)為(wei)企(qi)(qi)業拿地(di)的主要決定因素。其(qi)次看(kan)土(tu)地(di)成(cheng)(cheng)交情況，以二線為(wei)主的多個城市住宅地(di)塊(kuai)溢價(jia)率(lv)7～8月(yue)出現(xian)了下調現(xian)象；從企(qi)(qi)業層面看(kan)，房企(qi)(qi)的資金鏈分(fen)(fen)化嚴重，大(da)部分(fen)(fen)企(qi)(qi)業依然處于降杠(gang)桿階段，特別是2016年左右(you)購入大(da)量地(di)王的企(qi)(qi)業，最近拿地(di)非常少，中型房企(qi)(qi)成(cheng)(cheng)為(wei)搶(qiang)地(di)的主流企(qi)(qi)業，整體土(tu)地(di)市場降溫(wen)出現(xian)的可能性非常大(da)。

房企融資承壓

土地(di)市場降溫反(fan)映出房(fang)企融資壓力的持續加大。今年8月(yue)，調控政策密集出臺，與之前政策相比，對(dui)房(fang)地(di)產金融政策的收緊和整頓市場亂(luan)象(xiang)成為調控的主要特(te)征。

8月9日，銀(yin)保(bao)監(jian)會發文，對32個(ge)城(cheng)市開展(zhan)銀(yin)行(xing)(xing)房地(di)產業務專項檢查，檢查重點針(zhen)對房企的(de)土(tu)地(di)儲備貸(dai)(dai)款(kuan)、開發貸(dai)(dai)款(kuan)，以及個(ge)人房貸(dai)(dai)、住房租(zu)賃貸(dai)(dai)款(kuan)；8月30日，銀(yin)保(bao)監(jian)會又發布對部分(fen)地(di)方中小銀(yin)行(xing)(xing)機構(gou)現場(chang)檢查情況(kuang)的(de)通報，對中小銀(yin)行(xing)(xing)違規為房地(di)產項目提供(gong)融資進行(xing)(xing)了(le)批(pi)評。

張波指(zhi)出，從(cong)房企融資的大背(bei)景來(lai)看，針對房企側強(qiang)化嚴監管的態勢8月保持不變，無論是(shi)信托、海外債(zhai)，還(huan)是(shi)ABS、開發貸，都保持從(cong)嚴態勢。

數據顯示(shi)，1～8月，房(fang)地產開發企業到位資金113724億元，同(tong)比(bi)增長6.6%，增速回落0.4個百分(fen)點。

值得注(zhu)意(yi)的是，前8個月(yue)房(fang)企利用外資(zi)81億(yi)元(yuan)，同(tong)比增長達到129.3%。嚴躍進指出：“降準的效應會陸續釋放(fang)，尤(you)其是考(kao)慮到包括歐洲(zhou)量化寬松的政策、股票(piao)市場或有反彈等因素，未來房(fang)企的金融和資(zi)金面(mian)或依然(ran)有寬松的可能。”

“金九銀十”成色不足

今年1～8月，房(fang)(fang)屋(wu)新開工面積(ji)145133萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，增(zeng)(zeng)長8.9%，增(zeng)(zeng)速回(hui)落0.6個百(bai)分(fen)點。其中，住(zhu)宅(zhai)新開工面積(ji)107053萬平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，增(zeng)(zeng)長8.9%；房(fang)(fang)屋(wu)竣工數據同比下跌10.0%，其中住(zhu)宅(zhai)竣工面積(ji)同比下跌9.6%。

嚴躍進坦言(yan)，這已經是連續20個月(yue)房(fang)屋竣工面(mian)積(ji)同比下跌的現象。

圖片來源：國家統計局官網

銷(xiao)售方面，張大偉預測：“今年很可能(neng)沒有‘金九銀十’。”

他解(jie)釋說(shuo)，“2017年以來，大部分熱(re)(re)點城市已全面(mian)限(xian)價(jia)，房地產(chan)市場(chang)已經沒有(you)淡(dan)旺季之分，市場(chang)更多看限(xian)價(jia)政(zheng)策的嚴格(ge)與(yu)否；另一(yi)方面(mian)，由于國慶(qing)慶(qing)祝活動等因素，部分熱(re)(re)點項(xiang)目的開盤可能(neng)延(yan)遲錯峰，也使得市場(chang)熱(re)(re)度(du)降低。此外，熱(re)(re)點城市再次(ci)進入‘賣不完時(shi)代’，除了深(shen)圳(zhen)相對活躍外，包括北京、上(shang)海(hai)、杭州、南京、溫州、福州等市場(chang)，除少數熱(re)(re)點剛需項(xiang)目外，去化率(lv)快(kuai)速(su)下行。”

統(tong)計數據也反映(ying)了(le)市場明顯降(jiang)(jiang)溫(wen)：前(qian)8個月(yue)商品房銷售(shou)面積(ji)101849萬平方(fang)米，同(tong)比下降(jiang)(jiang)0.6%，這一數據已連續7個月(yue)負增長。

“多個城市(shi)樓(lou)市(shi)逐漸開始出現沖高(gao)回落現象，房價調(diao)整(zheng)開始出現從點到區(qu)域的現象。熱點城市(shi)開始逐漸下行，購買力(li)很難再支撐市(shi)場繼(ji)續(xu)沖高(gao)。”張(zhang)大偉預測。

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