每經(jing)記者(zhe)｜王佳飛    每經(jing)編輯｜陳夢妤(yu)    

一塊年初底價流拍的土地，昨天（9月25日）上調12億元交易成功。

9月25日(ri)，北(bei)京土地(di)市場打破了很長一段時(shi)間的沉寂，單(dan)日(ri)成(cheng)交3宗地(di)塊(kuai)，總成(cheng)交金額(e)達(da)93.9億(yi)元(yuan)。金茂+合生、中海、保利(li)分別成(cheng)為贏家(jia)。

成交悖論

為了拿(na)下大(da)興區龐各莊這(zhe)塊地，房(fang)企較年初寧愿多(duo)付了12億元。

今年初(chu)，龐各(ge)莊鎮(zhen)DX06-0103-6001、6002、6003地塊公開招拍掛(gua)，計劃建(jian)設(she)共有產(chan)權房(fang)，銷售均價為29000元(yuan)/平方(fang)米，起(qi)拍價20.81億元(yuan)。

但是無人(ren)報名，遭遇尷(gan)尬(ga)流拍。

這(zhe)并(bing)不太意外，因為相去不遠(yuan)，位置較其更優的限競房，銷(xiao)售均價在32000元(yuan)/平方米左(zuo)右。考慮到共有(you)產(chan)權房的性質，該宗地幾乎沒有(you)吸引力。

而共有產權房(fang)也有著先天不足。

作(zuo)為(wei)保障房的(de)(de)一種，共有產權(quan)房購買者只(zhi)能擁有房屋的(de)(de)部分產權(quan)，通(tong)常為(wei)70%，考慮到所有權(quan)比例和售價，價格(ge)優勢并(bing)不明顯。

易居(ju)研究(jiu)院智(zhi)庫(ku)中心研究(jiu)總監(jian)嚴躍進為《每日經濟新聞》記者(zhe)算了筆賬：“雖然共有產權房價(jia)格比較便宜，但從產權份額角度計算，其(qi)實(shi)是(shi)差不多的。換言之，這是(shi)以放棄部分產權比例為代價(jia)的。”

其次，共有產(chan)權(quan)房在出售時有著(zhu)種(zhong)種(zhong)限制，不能和商(shang)品房一(yi)樣自由買賣。

政(zheng)策(ce)規(gui)定(ding)，共有產權(quan)住(zhu)房(fang)購(gou)房(fang)人取(qu)得不動產權(quan)證(zheng)未滿5年的，不允許轉讓房(fang)屋產權(quan)份(fen)額(e)(e)；滿5年后(hou)，可(ke)按市場價格轉讓所購(gou)房(fang)屋產權(quan)份(fen)額(e)(e)給代持機(ji)(ji)構(gou)，代持機(ji)(ji)構(gou)放棄優先購(gou)買權(quan)的，才能夠轉讓給其他符合共有產權(quan)住(zhu)房(fang)購(gou)買條(tiao)件(jian)的家庭(ting)。

因而一些共(gong)有(you)產權房的銷售不甚樂觀，據媒體報道(dao)，龐各莊共(gong)有(you)產權房四季(ji)盛景園，共(gong)2224套房源僅被選走(zou)了28套。

由此，為了令該地(di)塊順利交(jiao)易成功，變更規劃幾乎(hu)成了必然選項(xiang)。

同樣(yang)是(shi)這塊地(di)，規(gui)劃(hua)變更后，保利付(fu)出(chu)33億元拍得的(de)是(shi)限競(jing)房用地(di)。

除(chu)去(qu)了(le)共有產權房的種種限(xian)制，相較而言，該地(di)(di)塊每平方米銷(xiao)售(shou)(shou)均價(jia)(jia)上漲了(le)1萬(wan)元(yuan)有余。資料顯示，該地(di)(di)塊商品住(zhu)房銷(xiao)售(shou)(shou)均價(jia)(jia)不超過(guo)42158元(yuan)/平方米，且最(zui)高(gao)銷(xiao)售(shou)(shou)單價(jia)(jia)不得超過(guo)46374元(yuan)/平方米。

這樣(yang)看(kan)來，這12億元花(hua)得還是相當值當。

嚴(yan)躍進(jin)對《每(mei)日經濟新(xin)(xin)聞》記者表示：“此前(qian)土地(di)(di)交(jiao)易(yi)出現流拍(pai)，說明部分房(fang)企考慮到共有產(chan)權的(de)特性(xing)，所以(yi)拿地(di)(di)積極性(xing)不高。而當前(qian)土地(di)(di)交(jiao)易(yi)稍(shao)微有反(fan)彈，和部分房(fang)企資金(jin)相對充裕，以(yi)及對此類用(yong)地(di)(di)新(xin)(xin)規劃(hua)等(deng)有認可(ke)相關(guan)，所以(yi)這也說明北(bei)京(jing)土地(di)(di)市場其(qi)實并(bing)不太冷，稍(shao)微調整一下土地(di)(di)用(yong)地(di)(di)模式，實際上也還是可(ke)以(yi)吸引更多資金(jin)進(jin)入的(de)。”

國企發力

此次土拍，從報(bao)名到最終成交，國企都是(shi)絕對(dui)主力。

報名(ming)的名(ming)單(dan)中(zhong)，囊括了保利、招商、金茂、金融街、中(zhong)海、金隅、首開、建工等(deng)企業，其(qi)中(zhong)的民企寥寥無幾。

兩月前，在北京年(nian)內(nei)總價(jia)地(di)王——豐臺造甲村地(di)塊的爭(zheng)奪中(zhong)敗于(yu)中(zhong)海的金茂與(yu)合(he)生此次組成(cheng)聯合(he)體(ti)，對本次3宗地(di)中(zhong)的石榴莊(zhuang)地(di)塊展現了勢在必得的氣勢，在同頻(pin)頻(pin)舉牌的招商(shang)角逐數輪后，最終溢(yi)價(jia)5.6%勝出。

中海(hai)近期(qi)表現搶眼，經(jing)過30輪的(de)競爭，用樓面(mian)價(jia)3.24萬(wan)元/平方米的(de)價(jia)格拿(na)下瀛(ying)海(hai)地塊，證明自己延續限競房“瀛(ying)海(hai)府”系(xi)列的(de)決(jue)心。

在北京市場沉寂已久的(de)保利，用真金(jin)白銀展現出(chu)了拿地決(jue)心，是(shi)本(ben)次唯一(yi)一(yi)家(jia)報名全部3宗地的(de)房企，并付出(chu)了17.15億元保證金(jin)，最終底價成交(jiao)龐各莊地塊。

溢價率偏低

豐臺區(qu)南苑石榴莊地塊因為不限(xian)價，成為了此(ci)次土拍(pai)的(de)關注重點(dian)，也能夠代表房企對(dui)未來(lai)的(de)市(shi)場預期(qi)。

該地塊建設用地面積21023.4平(ping)(ping)方米(mi)，容積率為3，競得人需要代建約10440平(ping)(ping)方米(mi)公(gong)交設施(shi)和300個社會停車位，需建設3000平(ping)(ping)米(mi)機構養老設施(shi)和1000平(ping)(ping)方米(mi)文化設施(shi)，完(wan)成后無償移交。

但成交的結果是，溢價(jia)率僅(jin)5.6%。

可以看出(chu)，不限價地塊(kuai)(kuai)的(de)吸(xi)引力并沒有超過(guo)一些(xie)限競房地塊(kuai)(kuai)，當日中海(hai)拍得的(de)瀛(ying)海(hai)地塊(kuai)(kuai)，溢價率達到25.77%。

據(ju)統計，此次成功(gong)交易2宗(zong)限競房(fang)用地(di)后，北京該(gai)性(xing)質地(di)塊(kuai)已經(jing)達突破100宗(zong)，目前市(shi)場(chang)限競房(fang)大約仍有2.4萬(wan)套未網簽，其中有2萬(wan)套未售，如此規模的限競房(fang)存在也(ye)決定了市(shi)場(chang)利潤(run)空間的上限，進而(er)不限價地(di)塊(kuai)也(ye)很難掀(xian)起太大波瀾(lan)。

“限(xian)價(jia)地(di)塊反而出現了較高溢價(jia)率，這(zhe)或與交易底價(jia)相對(dui)低(di)有關，進而吸引了更多房企拿地(di)。同時也說明(ming)，部分房企不會簡單以限(xian)價(jia)與否來(lai)決定拿地(di)策略。”嚴躍進最(zui)后表示。

封面圖片來(lai)源：攝(she)圖網