每經記者｜王佳飛(fei)    每經編輯｜陳夢(meng)妤    

1月3日，北京(jing)新年(nian)首場(chang)土(tu)拍，總成交價70.5億元(yuan)，兩宗不限價地塊(kuai)分(fen)別被融創和中(zhong)海收入囊(nang)中(zhong)。在剛剛過去(qu)的2019年(nian)，融創和中(zhong)海亦(yi)分(fen)別進入千億拿地陣營。

高位成交

此次出讓地塊位于石景山(shan)古城(cheng)南街東側（首(shou)鋼園區東南區），乘1號線地鐵至(zhi)天(tian)安門僅需要半小時(shi)左右，加之兩(liang)宗地皆不限價，吸引了(le)龍(long)湖、中交、世(shi)茂、招商、融創、中海、首(shou)開(kai)、華潤、建工、綠(lv)城(cheng)、金茂+保利、旭輝(hui)、首(shou)創、電建等(deng)十(shi)幾家房(fang)企參與。

1612-757地塊總面(mian)積23302.84平方米(mi)，起始樓面(mian)價41381元/平方米(mi)，建筑(zhu)控制規模(mo)65248平方米(mi)，容積率(lv)2.8，起拍(pai)價27億(yi)元。

該宗地(di)競(jing)拍幾(ji)乎(hu)是融(rong)(rong)創(chuang)和中海兩家(jia)的(de)秀(xiu)場，經過13輪加價，最終由融(rong)(rong)創(chuang)以34億元、25.93%溢價率(lv)競(jing)得。

1612-759地塊總面積(ji)26794.69平方(fang)米(mi)，起始樓面價41320元(yuan)/平方(fang)米(mi)，建(jian)筑控制規模(mo)75025平方(fang)米(mi)，容積(ji)率2.8，起拍價31億元(yuan)。

該地塊經過中(zhong)交、世茂、中(zhong)海、首創、華潤(run)等企業爭(zheng)奪，最終(zhong)被中(zhong)海以36.5億(yi)元、溢價率17.74%奪得。

這(zhe)和(he)中(zhong)(zhong)海、融創高漲的拿(na)地勢頭(tou)相(xiang)符(fu)。據(ju)中(zhong)(zhong)指(zhi)院(yuan)數據(ju)，2019年，中(zhong)(zhong)海以1034億元(yuan)居TOP100房企(qi)拿(na)地榜第(di)四，2018年拿(na)地金額只(zhi)有(you)390億元(yuan)的融創以1000億元(yuan)位列第(di)五(wu)。

諸葛找(zhao)房(fang)數據研究中(zhong)心分(fen)析師(shi)陳霄告訴《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者：“之前石景(jing)山區古城南街(jie)已成功出(chu)讓2宗(zong)不限價地(di)(di)塊(kuai)，分(fen)別為(wei)(wei)中(zhong)海+首鋼聯合(he)體以51億(yi)元競得(de)的(de)1612-805、812、823等(deng)地(di)(di)塊(kuai)和華(hua)潤+電建以73.4億(yi)元競得(de)的(de)1612-761、764等(deng)地(di)(di)塊(kuai)，溢價率分(fen)別為(wei)(wei)0%和11.63%，競爭熱度一般(ban)。相(xiang)較而言(yan)，本次土拍的(de)兩宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)位(wei)置(zhi)更加(jia)優越，且為(wei)(wei)純住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)。”

中(zhong)原地產首席(xi)分析師張大偉認為：“整體看，均高(gao)于(yu)之前(qian)石(shi)景山的華潤4.4萬(wan)(wan)元/平方(fang)米樓面價。從(cong)預期(qi)看，按照融創地價的成本，預期(qi)售價將在8萬(wan)(wan)元/平方(fang)米左右，高(gao)于(yu)當(dang)下市場(chang)平均6.5萬(wan)(wan)元/平方(fang)米左右的商品房價格(ge)。石(shi)景山有望進入“8萬(wan)(wan)元時代”，且石(shi)景山2019年(nian)全年(nian)銷售3471套住(zhu)宅是歷(li)史(shi)高(gao)點，大部分開發商看好(hao)石(shi)景山未來發展(zhan)。”

石景(jing)山區(qu)某地塊 每經記者 王佳飛 攝

不限價

能夠(gou)激發房企的(de)如此熱情，與兩宗(zong)地的(de)不限價屬性不無(wu)關系。

從公開資料(liao)看，過去三年，限競房可(ke)以說是北京市場的絕對主力，所有(you)包含居住用地(di)(di)性質的土地(di)(di)一共212宗(zong)(zong)(zong)地(di)(di)塊(kuai)供應（包括部分流(liu)標），限競房供應了113宗(zong)(zong)(zong)，合計住宅部分面積1008萬(wan)平米；共有(you)產權52宗(zong)(zong)(zong)地(di)(di)塊(kuai)，不(bu)限價商品房地(di)(di)塊(kuai)只有(you)21宗(zong)(zong)(zong)。

但限競房網(wang)簽(qian)率(lv)并不算高。中原(yuan)地(di)產數據(ju)顯示(shi)，北京從2018年6月10日開(kai)始，合(he)計(ji)(ji)入(ru)市限競房項(xiang)目達(da)到(dao)了76個項(xiang)目，合(he)計(ji)(ji)126期，供應住宅套(tao)數達(da)到(dao)了60470套(tao)，而網(wang)簽(qian)數據(ju)合(he)計(ji)(ji)25521套(tao)。平均網(wang)簽(qian)均價為48534每平米(mi)，網(wang)簽(qian)完成(cheng)275萬平米(mi)，按照成(cheng)交套(tao)數計(ji)(ji)算網(wang)簽(qian)完成(cheng)率(lv)只有42%。

在此背景下(xia)，北(bei)京土(tu)地(di)市(shi)場持(chi)續低溫。中(zhong)指(zhi)院數據(ju)顯示，2019年(nian)1～12月，北(bei)京成交的50宗(zong)住宅用地(di)中(zhong)共28宗(zong)為溢(yi)價出讓，平均溢(yi)價率10%，較(jiao)(jiao)2018年(nian)下(xia)降5個百分點。北(bei)京宅地(di)溢(yi)價率從2016年(nian)開始連續下(xia)跌(die)，限(xian)(xian)競房去(qu)化仍不理想，加之土(tu)地(di)出讓限(xian)(xian)制條件較(jiao)(jiao)多，房企拿地(di)仍較(jiao)(jiao)謹慎(shen)。

2019年，北京宅地推出樓面均(jun)價(jia)為21445元(yuan)/平方米，同比上漲(zhang)9%；成(cheng)交樓面均(jun)價(jia)為23292元(yuan)/平方米，同比下滑0.9%，整體市場熱度較低。

這一趨勢在悄(qiao)然(ran)發生變化。2019年(nian)下半年(nian)入市(shi)（含已(yi)經成(cheng)交與即將成(cheng)交）的27宗住宅地塊(kuai)中，共有(you)產權8宗地塊(kuai)、限(xian)競房9宗，不限(xian)價10宗。

此(ci)次開(kai)年供應不限價地塊也具有象(xiang)征意義。

陳霄表(biao)示(shi)：“近來(lai)北京(jing)供應的(de)不限價(jia)地(di)塊明顯增多(duo)，成為(wei)北京(jing)土地(di)市場(chang)的(de)重要信號，預計未來(lai)土地(di)出(chu)讓規則更加靈活。”

“本次(ci)15家(jia)企業參與，體現了盡管(guan)北(bei)京(jing)(jing)房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)處于低迷，但大(da)部分企業對于熱點優質地(di)塊(kuai)依(yi)然(ran)熱衷。”張大(da)偉表(biao)示，“從(cong)土地(di)方面看，北(bei)京(jing)(jing)從(cong)過去(qu)幾年的限競(jing)(jing)房(fang)(fang)市場(chang)再次(ci)逐(zhu)漸(jian)回歸不限價商品(pin)房(fang)(fang)市場(chang)，有(you)望逐(zhu)漸(jian)進(jin)入‘高(gao)端(duan)有(you)商品(pin)房(fang)(fang)，中(zhong)端(duan)有(you)支撐限競(jing)(jing)房(fang)(fang)，低端(duan)有(you)共有(you)產權房(fang)(fang)’的三分時段。”

封(feng)面圖片來源：攝(she)圖網