每(mei)經記者(zhe)｜吳抒穎    每(mei)經編輯(ji)｜魏(wei)文藝    

盡管(guan)針對(dui)房企的融資新規醞(yun)釀許久才(cai)最終落(luo)地(di)，房地(di)產商們(men)看似有足夠的時間(jian)來應對(dui)，但財技(ji)高超(chao)的他們(men)卻(que)沒有估計到這一次監管(guan)的力(li)度會如此嚴厲。

加杠桿(gan)擴規模(mo)，看來(lai)是沒法用也用不(bu)上(shang)了。從監管層最近釋(shi)放(fang)的(de)消息來(lai)看，房企融資(zi)的(de)預期，仍將是保證行業平穩(wen)向前。

據(ju)央行(xing)貨幣政策司(si)司(si)長孫國峰在近期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)新(xin)聞發布會上表示，建立（融(rong)(rong)資(zi)新(xin)規）制度的(de)(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)(de)，在于增(zeng)強(qiang)房(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)融(rong)(rong)資(zi)管理的(de)(de)(de)(de)(de)市場化、規則化和透明度，促進房(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)形成穩定的(de)(de)(de)(de)(de)金融(rong)(rong)政策預(yu)期(qi)，合理安排自身的(de)(de)(de)(de)(de)經營(ying)活(huo)動和融(rong)(rong)資(zi)行(xing)為，同時也矯(jiao)正一(yi)些企(qi)業(ye)盲目擴張(zhang)的(de)(de)(de)(de)(de)經營(ying)行(xing)為，增(zeng)強(qiang)房(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)自身的(de)(de)(de)(de)(de)抗風險能(neng)力。

受到融資(zi)新(xin)規(gui)的(de)(de)影響，房企的(de)(de)融資(zi)規(gui)模(mo)降(jiang)至(zhi)低位。據同(tong)策研究院監控，今(jin)年9月，40家典型(xing)上(shang)市房企共完(wan)成融資(zi)金額折(zhe)合人民(min)幣共計402.14億元，環比8月份的(de)(de)827.59億元大幅下滑(hua)51.4%。

但這僅僅是(shi)開始。業界普遍都認為(wei)，未來房企在融資(zi)方面(mian)，會普遍謹慎，更不(bu)敢盲目。“未來較長一段時間(jian)內，都會是(shi)（規(gui)模收縮）。” 明源地(di)產研究院存量地(di)產首席研究員(yuan)艾振強告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)。

圖片來源：攝圖網

融資規模持續收縮

時至(zhi)今(jin)日，沒有哪(na)家房企再會小看融資新(xin)規的威(wei)力。萬科(ke)董事會主席郁(yu)亮發(fa)出的信號是，“三道紅線”實施(shi)后的房地(di)產(chan)已成(cheng)普(pu)通行(xing)業。在這一(yi)階段，房企和制(zhi)造業一(yi)樣，將不再依(yi)靠(kao)杠桿，而是依(yi)靠(kao)全面競爭能力，適應環境(jing)變(bian)化，并繼(ji)續進化出新(xin)物(wu)種。

行(xing)業的(de)邏輯是逐漸推(tui)進的(de)，但融資(zi)的(de)變化是驟然而至的(de)。正如(ru)郁亮所(suo)言，這(zhe)(zhe)次的(de)監管(guan)是穿(chuan)透式的(de)，明股實債(zhai)、表內(nei)表外全覆蓋(gai)，之前的(de)財(cai)務(wu)技巧是沒有任何作(zuo)用的(de)，這(zhe)(zhe)對所(suo)有的(de)開發商(shang)都是挑戰(zhan)。

從監管層最(zui)近下發的要(yao)求房企提交的負債(zhai)監測表來看，房企的表外融資也將被納(na)入監管范圍。

據(ju)《每日(ri)經濟新聞》記者獲得的(de)表(biao)格(ge)，其中表(biao)三(san)要求房(fang)(fang)企填寫(xie)參股未并表(biao)住(zhu)宅地(di)產(chan)項(xiang)目、明股實債(zhai)融資、供應鏈資產(chan)證券化產(chan)品等，這部(bu)分(fen)通常是房(fang)(fang)企“財務(wu)操(cao)作(zuo)”機動(dong)性(xing)較大的(de)部(bu)分(fen)，房(fang)(fang)企的(de)表(biao)外負(fu)債(zhai)因此(ci)將無所(suo)遁(dun)形。

2020年1-9月40家典型上市(shi)房企(qi)融資情況 數據來源：同策研究院

艾振強說，一些房(fang)企賬(zhang)面上(shang)看起來負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率(lv)不是(shi)很(hen)高(gao)，但(dan)是(shi)通過地產信托等方式在表外(wai)有大(da)量負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)，這是(shi)個(ge)很(hen)大(da)的風險。“所以有時候你(ni)會(hui)發(fa)現，一家公司他(ta)的負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)跟手里的資產比好像也(ye)沒那(nei)么高(gao)，但(dan)實際上(shang)他(ta)已(yi)經岌(ji)岌(ji)可危了，就是(shi)表外(wai)還有一堆(dui)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務。”

從數據(ju)(ju)面來看(kan)，融(rong)資新規的(de)效果已經(jing)在房企的(de)融(rong)資規模上有較為明顯的(de)體現。無論是債(zhai)(zhai)券發(fa)行還是信托融(rong)資，似乎都不靈(ling)了。據(ju)(ju)同策研究院的(de)數據(ju)(ju)，2020年9月，40家房企債(zhai)(zhai)權融(rong)資金額393.19億(yi)元(yuan)，占房企融(rong)資總量的(de)97.78%，環比(bi)減少36.40%（8月債(zhai)(zhai)權融(rong)資總額618.19億(yi)元(yuan)）。

據申萬宏(hong)源固收研究最(zui)近的一份(fen)報告，從發(fa)行規模上(shang)來看，9月(yue)份(fen)房(fang)地產(chan)類信托(tuo)規模由(you)上(shang)月(yue)的770億元下降至(zhi)425億元，環比下降45%；投(tou)資在房(fang)地產(chan)類信托(tuo)產(chan)品數量由(you)407只(zhi)下降至(zhi)239只(zhi)。

而過往房(fang)企(qi)境內渠道被(bei)嚴控的情況(kuang)下喜歡啟用(yong)的美元債融資，房(fang)企(qi)也不(bu)敢(gan)大肆使用(yong)了。據久期財經，2020年9月(yue)，地產(chan)(chan)板塊的發行量(liang)有明顯的下降(jiang)，9月(yue)當月(yue)，地產(chan)(chan)離岸債規模為38.33億美元，環比下降(jiang)了36.42%，同(tong)比下降(jiang)近30%。

“今年的(de)(de)確(que)受了一(yi)些影響。一(yi)個(ge)(ge)是批文沒有(you)(you)之前給(gei)的(de)(de)那么多了，一(yi)個(ge)(ge)是今年疫情也有(you)(you)所(suo)耽誤。最重要的(de)(de)是，國(guo)內對房企融資的(de)(de)監管是很嚴格的(de)(de)。” 中達證券研究院院長申思聰告訴(su)《每日經(jing)濟新聞》記者。

高超“財技”失效之后

“三道紅(hong)線”之(zhi)后，房企都在融資工具的(de)(de)使用上(shang)都變得小(xiao)心謹慎了(le)。當債券(quan)融資和信托融資以及(ji)各(ge)種各(ge)樣的(de)(de)融資花招都用不(bu)上(shang)的(de)(de)時(shi)候(hou)，房企之(zhi)中(zhong)誰在裸泳，一目了(le)然。

中長期(qi)來(lai)看，投(tou)資端減少(shao)投(tou)入、銷(xiao)售端增加收(shou)入當為上(shang)策。但眼下的情況，房企顧不上(shang)太(tai)多了，畢竟其他渠(qu)道，真的很(hen)難帶來(lai)資金，所(suo)以許多房企紛紛IPO或者配股(gu)融資，都(dou)是為了渡過資金饑(ji)渴的階段。

在其他融資(zi)(zi)渠道(dao)都遇冷的(de)情況下，房(fang)企的(de)股權融資(zi)(zi)反(fan)倒一(yi)枝獨秀，據同策(ce)研(yan)究院數(shu)據，2020年前9個(ge)月，房(fang)企通過股權融資(zi)(zi)獲得的(de)資(zi)(zi)金為1077.64億(yi)元，同比上漲134.18％。

透過稀釋實控人的持股(gu)比(bi)例來獲得資金，在房地產行業(ye)并不(bu)常用。中國恒大近期(qi)啟動(dong)了一次(ci)配股(gu)融資募得43億港元(yuan)，而這家龍頭房企(qi)的上一次(ci)配股(gu)還要追溯(su)到2015年——配售股(gu)份絕對(dui)不(bu)是能夠輕易做(zuo)出的選擇。

房企常見的融資方式 資料來源：同策研究院

林立在(zai)一(yi)家小型房企(qi)的(de)(de)總部(bu)工作，他所在(zai)的(de)(de)房企(qi)正(zheng)在(zai)聯(lian)交所IPO的(de)(de)過程中(zhong)。對房企(qi)的(de)(de)融(rong)資，他感同身(shen)受：“整個融(rong)資環境挺緊張的(de)(de)，各個渠道(dao)都在(zai)收窄(zhai)，現在(zai)等于是將大部(bu)分(fen)希(xi)望都放在(zai)IPO上了(le)。如(ru)果不行(xing)，我們做好了(le)要勒緊褲帶(dai)過日子的(de)(de)準備。”

確切來講，融(rong)資(zi)新規的來臨，讓許多房企都有些措手不及(ji)，但不得不去面對(dui)。在(zai)短暫(zan)清(qing)掃戰場之后，持久仗就(jiu)要(yao)開打(da)了。許峰在(zai)一家TOP5房企投(tou)資(zi)部工作(zuo)，因(yin)為總(zong)部近期降(jiang)低了投(tou)資(zi)規模，他的工作(zuo)就(jiu)不僅是投(tou)資(zi)拓展(zhan)，還要(yao)反思回(hui)顧(gu)。

“感覺好像更(geng)忙了。雖然地(di)是少(shao)拿了，但是工作是真的(de)沒(mei)停過(guo)，最(zui)近總是在看之前的(de)投資是不是合(he)理，反(fan)正(zheng)各種事情。”許峰說。

從長遠來看(kan)，融資新規(gui)期望達到的(de)效果(guo)，也正是(shi)在于讓(rang)房(fang)企能夠提(ti)升抵御風險的(de)能力。孫國(guo)峰指出，從整體上看(kan)，目(mu)前重點(dian)房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)資金監測和(he)融資管理規(gui)則起步(bu)平穩(wen)，社(she)會反響積(ji)極正面。下一步(bu)，將會同住建部和(he)其他相關部門，跟蹤評(ping)估執行效果(guo)，不斷完善規(gui)則，穩(wen)步(bu)擴大(da)適(shi)用范圍。

而國際投行(xing)給出(chu)的(de)評價，也都十分正面(mian)。隨著開(kai)發(fa)商加快收入(ru)確認(ren)和債務(wu)增(zeng)長放(fang)緩，穆(mu)迪(di)在(zai)近期發(fa)布的(de)一份報告中(zhong)(zhong)指出(chu)，中(zhong)(zhong)國房企(qi)融資新規實(shi)施(shi)后，將在(zai)未來2~3年(nian)改(gai)善(shan)開(kai)發(fa)商的(de)信用質量(liang)中(zhong)(zhong)國房地產開(kai)發(fa)商的(de)杠(gang)桿水平(ping)有望改(gai)善(shan)，預計多數中(zhong)(zhong)國受(shou)評開(kai)發(fa)商的(de)債務(wu)增(zeng)速(su)將在(zai)2021年(nian)放(fang)緩至(zhi)5%~10%。

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封面圖片來源：攝圖網(wang)