每(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)經編輯｜陳夢(meng)妤    

2020年樓市“金(jin)九銀十”終于在平(ping)淡中(zhong)落幕(mu)。

今年前(qian)10個月，僅一線城市樓市整體回正；二手房則出現成交量(liang)分化(hua)，北京(jing)同增62%，深圳環降43%。

各地調控政策(ce)進一步收緊(jin)，如(ru)北京啟動住房(fang)(fang)限購政策(ce)執行、商品(pin)房(fang)(fang)預(yu)(yu)售資(zi)金監管、住房(fang)(fang)租賃(lin)合(he)同備(bei)案等專(zhuan)項(xiang)檢查。此外受限于房(fang)(fang)地產(chan)信貸政策(ce)適度(du)收緊(jin)，9月(yue)以來(lai)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)降溫特征(zheng)愈加突出(chu)，預(yu)(yu)計年底房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)仍不容樂觀。

11月1071億元債務規模償債高峰將至，高負債房企將面臨年內最大考驗。

2020年(nian)只剩下不(bu)到(dao)兩個月了。

前10月僅一線(xian)城市新(xin)房成交量整體回正(zheng) 均價累(lei)計(ji)漲幅超2019年(nian)同期

今年前10個月，僅一線(xian)城市整(zheng)體成交正增長。

據(ju)易(yi)居研究院(yuan)報告，上海的新房(fang)市場(chang)今(jin)年(nian)成(cheng)(cheng)交(jiao)火熱(re)，成(cheng)(cheng)交(jiao)同比(bi)增長(chang)18%；深圳樓(lou)市保持了(le)年(nian)初(chu)以來的熱(re)度，盡管下半(ban)年(nian)調控(kong)升級后(hou)有(you)(you)所(suo)降溫(wen)，但(dan)1～10月累計(ji)成(cheng)(cheng)交(jiao)仍(reng)同比(bi)增長(chang)兩成(cheng)(cheng)有(you)(you)余；北(bei)京(jing)同比(bi)下降10%。

《10月(yue)全國40城新建(jian)商品住宅成交報(bao)告》顯(xian)示(shi)，一線城市新建(jian)住(zhu)宅成(cheng)交面積累計同比增長9%，二(er)線城市(shi)累計同比下(xia)降7%；三(san)四線城市累計同(tong)比下降1%。

數據來源：易居研究院(yuan)

前10個(ge)(ge)月(yue)，新(xin)房成交量同比(bi)降(jiang)幅(fu)最(zui)大的(de)(de)(de)5個(ge)(ge)城(cheng)市分(fen)別是珠海、南昌、西(xi)安(an)(an)、武漢(han)和泉州，而中西(xi)部二(er)線城(cheng)市新(xin)房成交整體(ti)表現(xian)較差。從今年(nian)1～10月(yue)的(de)(de)(de)新(xin)房成交面(mian)積來看，南昌同比(bi)降(jiang)幅(fu)超(chao)過30%，西(xi)安(an)(an)、武漢(han)和重慶的(de)(de)(de)同比(bi)降(jiang)幅(fu)均超(chao)過20%，長沙與鄭州的(de)(de)(de)同比(bi)降(jiang)幅(fu)也超(chao)過10%。南昌9月和10月新房成(cheng)交量雖(sui)環(huan)比小(xiao)幅增長，但相比去年同期仍下(xia)降(jiang)20%以上。

珠海(hai)2018年末和2019年上(shang)半年放松了對部分(fen)區域的限(xian)購，2019 年上(shang)半年新(xin)房成交(jiao)量(liang)同比大幅增(zeng)長1倍(bei)多，去年同期基數太高，導致今年的成交(jiao)量(liang)降幅最大。

各(ge)城市(shi)在(zai)(zai)成(cheng)交周期(qi)方面也(ye)有不同(tong)表現。據貝殼研究院(yuan)監測，2020年10月(yue)，長三角城市(shi)群成(cheng)交周期(qi)指數延續縮(suo)(suo)短趨勢，環比(bi)再次縮(suo)(suo)短25%，同(tong)比(bi)縮(suo)(suo)短12%，在(zai)(zai)全(quan)國(guo)城市(shi)群中表現出(chu)較強信心，在(zai)(zai)疫情恢復(fu)過(guo)程中也(ye)是(shi)最為(wei)快速的(de)。

新(xin)建商(shang)品房均價(jia)方(fang)面，根(gen)據中(zhong)國(guo)房地產指(zhi)數系統百(bai)城價(jia)格(ge)指(zhi)數，10月(yue)百(bai)城新(xin)建住(zhu)宅(zhai)價(jia)格(ge)指(zhi)數環(huan)比(bi)上漲(zhang)(zhang)0.4%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)較(jiao)9月(yue)擴大 0.16 個百(bai)分(fen)點，1～10 月(yue)累計漲(zhang)(zhang)幅(fu)超(chao)過2019年同期水(shui)平(ping)。

由(you)于房企(qi)為備貨國(guo)慶黃金周(zhou)，9月積極取證(zheng)，市場短(duan)期供應(ying)較為充足。因此進入10 月則取證(zheng)速度放緩，據中指研(yan)究院初步估(gu)算，10月20城(cheng)新批(pi)上市面積僅在1950萬平方米(mi)左右，同比(bi)(bi)下降(jiang)10%，環(huan)比(bi)(bi)降(jiang)幅超4成。

10月二(er)手房(fang)成交量分化(hua) 北京(jing)同增62%深圳(zhen)環降(jiang)43%

新房(fang)市場清淡，二手(shou)房(fang)市場也熱不(bu)起來。在政府“因(yin)城(cheng)施策”的方針下，多地已陸續(xu)出臺(tai)相應調(diao)控政策，除個別城(cheng)市外，二手(shou)房(fang)市場仍繼續(xu)降溫。由于十一黃(huang)金周的影響，10月成交量降幅(fu)明(ming)顯。

10月十大城市二手住宅價(jia)格指數(shu)變(bian)化(hua)情況 數(shu)據來源：中指院

從價格(ge)上看，中(zhong)指院(yuan)百(bai)城價格(ge)指數顯(xian)示，全(quan)國100個城(cheng)市二(er)手(shou)住宅平均價格為15403元(yuan)/平方(fang)米，環比上漲(zhang)0.28%，漲(zhang)幅(fu)較(jiao)上月擴大0.09個百分(fen)點。十大城市二手住(zhu)宅平均價格同(tong)比上漲4.73%，漲幅較上月擴大0.77個(ge)百分點。十大(da)城(cheng)市中，7個城市同(tong)比上漲，3個城市同(tong)比下跌。

百城(cheng)中，二手住宅(zhai)價格環比(bi)(bi)上(shang)漲的城(cheng)市(shi)個數為58個，較上(shang)月增加2個；環比(bi)(bi)下跌的城(cheng)市(shi)個數為39個，較上(shang)月減少3個。

10月(yue)(yue)，易居研究院監測的15個城市(shi)二手房(fang)成交量約(yue)6.6萬套，環比下降(jiang)27%，同比下降(jiang)0.5%。10月(yue)(yue)成交量與去年(nian)同期相比基本(ben)持(chi)平，雖然市(shi)場降(jiang)溫明顯，但仍(reng)好過2017、2018年(nian)房(fang)地產市(shi)場低迷(mi)時期的表(biao)現(xian)。

二手(shou)房(fang)源流動(dong)性(xing)從一個側面反映了市(shi)場的熱度，根據貝殼研究院數據，10月有(you)17座城市(shi)二手(shou)房(fang)源流動(dong)性(xing)指數環(huan)比增加，而環(huan)比下降的有(you)16城。

以(yi)北京、成都等(deng)為代表的(de)8城(cheng)市(shi)(shi)位居“高流動性—高存(cun)量(liang)”區間(jian)(jian)，雖然(ran)房源(yuan)(yuan)整(zheng)體存(cun)量(liang)處于(yu)(yu)相對較(jiao)高水平，但(dan)市(shi)(shi)場交易活躍性高，房源(yuan)(yuan)去化風險較(jiao)小。上海、長沙、廈(sha)門等(deng)9城(cheng)存(cun)量(liang)房源(yuan)(yuan)集中在6萬套以(yi)下，房源(yuan)(yuan)流動性指數(shu)高于(yu)(yu)樣(yang)本(ben)城(cheng)市(shi)(shi)均(jun)值(zhi)，屬于(yu)(yu)“低存(cun)量(liang)-高流動性區間(jian)(jian)”。

樂(le)有家(jia)研(yan)究中心數據(ju)顯示，10月深圳二手住宅過戶5049套，環比下滑43%，同比降(jiang)22.6%；成交均價67209元(yuan)/平(ping)方米，環比上漲1%。

與之(zhi)形成鮮明對比的是，據中原地(di)產數據，今年10月，北京二手(shou)房成交量(liang)達1.43萬套、同比增加62%，加上9月成交的1.73萬(wan)套，也(ye)創(chuang)造了4年來最“熱(re)”的金九銀十。

300城土地出(chu)讓金總額環降近兩成 房企拿地節奏再放緩

據(ju)中指院(yuan)報告(gao)，10月全國300個城市共成(cheng)交(jiao)土(tu)地2515宗，環比(bi)(bi)基本持平，同比(bi)(bi)增(zeng)加(jia)2%；成(cheng)交(jiao)土(tu)地面(mian)積10007萬平方米，環比(bi)(bi)減少4%，同比(bi)(bi)增(zeng)加(jia)8%。

其中(zhong)，住宅(zhai)(zhai)類用(yong)地（含(han)住宅(zhai)(zhai)用(yong)地及包(bao)含(han)住宅(zhai)(zhai)用(yong)地的綜合性(xing)用(yong)地）896宗，環(huan)比(bi)增加(jia)1%，同(tong)比(bi)增加(jia)13%；成交面(mian)積(ji)4068萬(wan)平(ping)方(fang)米，環(huan)比(bi)減少10%，同(tong)比(bi)增加(jia)20%。土地出讓金總額為4473億(yi)元，環(huan)比(bi)減少17%，同(tong)比(bi)增加(jia)30%。

10月重點城(cheng)市(shi)土地出讓金 數據來源(yuan)：中指院(yuan)

城(cheng)市(shi)之間呈現(xian)梯(ti)隊(dui)分化，廣州(zhou)10月土地出讓(rang)金(jin)高(gao)達(da)216.2億元領跑全國，上海以213.6億元位居第二，第三位南京仍然保持著土地市(shi)場熱度，超過杭州(zhou)、西安(an)等熱門城(cheng)市(shi)。

10月份，深圳、北京并(bing)未在(zai)榜單上出現，長(chang)三(san)角(jiao)仍(reng)是(shi)全國熱度最高(gao)的區域。長(chang)三(san)角(jiao)城市占據TOP20中的8席，而百強房企在(zai)長(chang)三(san)角(jiao)拿地金額(e)高(gao)達3580億(yi)元，依舊位居四區域首位，長(chang)江(jiang)中游(you)城市群本月開(kai)始升溫。

盡管TOP100房企前10個月(yue)拿(na)地總額(e)25950億元，拿(na)地規模同(tong)比(bi)增長了10.9%，但10月(yue)數(shu)據并(bing)不樂觀，50家(jia)代表房企中僅有10家(jia)企業拿(na)地金額(e)較(jiao)1～9月(yue)均(jun)值呈上(shang)升趨勢，其中5家(jia)單月(yue)拿(na)地額(e)高于10億元，如建業10月(yue)拿(na)地額(e)占(zhan)前10月(yue)總額(e)之比(bi)超過30%，合景(jing)泰富和華(hua)發在(zai)20%以上(shang)。另有39家(jia)10月(yue)拿(na)地金額(e)較(jiao)前9個月(yue)均(jun)值出現下滑，這(zhe)一比(bi)例(li)較(jiao)上(shang)個月(yue)有明顯增加。

50家代表房企拿地面積TOP10城市 數據來源：中指院

布(bu)局上，房(fang)企更(geng)集中(zhong)于長(chang)三角(jiao)(jiao)(jiao)、長(chang)江(jiang)中(zhong)游(you)二(er)線(xian)城市(shi)(shi)布(bu)局，50家(jia)代(dai)表(biao)房(fang)企1～10月在二(er)線(xian)城市(shi)(shi)拿(na)地占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)為51.6%，三四(si)線(xian)為43.9%，一線(xian)占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)為4.5%。從城市(shi)(shi)群(qun)角(jiao)(jiao)(jiao)度來看，長(chang)三角(jiao)(jiao)(jiao)、長(chang)江(jiang)中(zhong)游(you)、粵(yue)港澳(ao)大(da)灣區、成渝和(he)京(jing)津冀五大(da)城市(shi)(shi)群(qun)仍是企業布(bu)局重點，占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)之(zhi)和(he)為57%，其中(zhong)長(chang)三角(jiao)(jiao)(jiao)維持較高(gao)熱(re)度，占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)為25.2%；長(chang)江(jiang)中(zhong)游(you)升溫，占(zhan)(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)(bi)達(da)到12.1%。

而龍(long)頭房(fang)企(qi)的拿(na)地(di)數量也反映(ying)了其布(bu)局(ju)偏(pian)好，龍(long)頭房(fang)企(qi)往往多城(cheng)發力(li)，區域房(fang)企(qi)則持續深耕。萬科、中海(hai)及綠城(cheng)在(zai)多個城(cheng)市(shi)(shi)齊發力(li)，分(fen)別出現在(zai)3個城(cheng)市(shi)(shi)的1～10月拿(na)地(di)總額TOP10榜單中，與(yu)企(qi)業的全國化戰略(lve)布(bu)局(ju)相(xiang)契合。濱(bin)江(jiang)集團拿(na)下(xia)杭(hang)州(zhou)1～10月拿(na)地(di)總額冠軍(jun)；金地(di)重倉長(chang)三(san)角核心城(cheng)市(shi)(shi)，拿(na)下(xia)1～10月上海(hai)拿(na)地(di)季(ji)軍(jun)和南京拿(na)地(di)亞軍(jun)。

百強(qiang)房企單月銷(xiao)售業績整(zheng)體下(xia)滑 第(di)四(si)季度去(qu)化承壓

盡管頭部房(fang)(fang)企(qi)優勢仍然明(ming)顯，“碧恒萬”前10個(ge)月(yue)銷售(shou)總額高(gao)達1.8萬億元、26 家房(fang)(fang)企(qi)銷售(shou)額超千億，但難掩(yan)百(bai)強房(fang)(fang)企(qi)單(dan)月(yue)銷售(shou)業績整體下滑的(de)趨(qu)勢，第四季度房(fang)(fang)企(qi)去化(hua)仍然承壓、高(gao)杠桿房(fang)(fang)企(qi)面臨著巨(ju)大的(de)資金(jin)壓力。

克(ke)而瑞數據(ju)顯示，TOP100房(fang)企(qi)實現(xian)銷(xiao)售操盤金(jin)額11440.7億元，單月業績同比增長25.2%，環比下降3.9%。整(zheng)體來看，三(san)季度(du)以(yi)來房(fang)企(qi)總(zong)體業績規模增長主要還是得(de)益于(yu)年內銷(xiao)售和供貨節奏后移，供應量顯著提升。

“分(fen)化”仍然(ran)在(zai)房(fang)企(qi)不(bu)同(tong)(tong)陣營之間繼(ji)續，據中(zhong)指研究院(yuan)數據，1～10月銷(xiao)售額(e)超千億的(de)房(fang)企(qi)有26家，較去年同(tong)(tong)期增(zeng)加1家，百億以上房(fang)企(qi)147家；百強房(fang)企(qi)權(quan)益銷(xiao)售額(e)均(jun)值(zhi)為746.8億元，權(quan)益銷(xiao)售面積均(jun)值(zhi)559.5萬平方米。10月單月百強房(fang)企(qi)銷(xiao)售額(e)同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)率均(jun)值(zhi)為24.8%。

前10月房企銷售業績前十 數據來源：中指院

第一(yi)陣營(ying)(ying)（500億～1000億）共(gong)30家(jia)，銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)增(zeng)(zeng)長率均值(zhi)(zhi)為11.6%。第二陣營(ying)(ying)（200億～500億）有58家(jia)企(qi)業，銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)增(zeng)(zeng)長率均值(zhi)(zhi)為12.2%；第三陣營(ying)(ying)（100億～200億）共(gong)33家(jia)，銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)均值(zhi)(zhi)為143億元；第四陣營(ying)(ying)共(gong)19家(jia)，銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)均值(zhi)(zhi)為73.2億元。

從榜單可見(jian)，各(ge)梯隊門檻值(zhi)較(jiao)上年同期均不同程度增(zeng)(zeng)長：TOP100門檻值(zhi)235.4億(yi)(yi)元，同比增(zeng)(zeng)長9.4%；TOP3房企門檻值(zhi)5467.0億(yi)(yi)元，較(jiao)上年增(zeng)(zeng)長5.2%；TOP10房企門檻值(zhi)2162.5億(yi)(yi)元，較(jiao)上年增(zeng)(zeng)長8.0%。

第三(san)、四陣營企業增長(chang)率均值均不理想(xiang)。TOP100 門(men)檻值235.4億元(yuan)，同比增長(chang)9.4%。 

單月業績(ji)(ji)來看，部分規模房(fang)企(qi)表現出較強的韌性(xing)。據克而瑞統計(ji)，保利、綠城、世茂、金(jin)(jin)地(di)、招商、金(jin)(jin)茂、中南(nan)、陽光城、金(jin)(jin)科、龍光等房(fang)企(qi)銷(xiao)售表現較為(wei)突(tu)出，單月業績(ji)(ji)規模同比提升顯著。

克而(er)瑞預(yu)(yu)測，基于疫后居民收入(ru)預(yu)(yu)期下(xia)滑(hua)，三(san)、四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)潛在(zai)置業群(qun)體首付款支出、月供還(huan)貸壓力明顯(xian)加劇，部分弱(ruo)三(san)、四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)已(yi)然(ran)出現需(xu)(xu)求(qiu)“斷(duan)層”。預(yu)(yu)計(ji)年底房(fang)地(di)產市(shi)場仍不容(rong)樂觀，成(cheng)交即使有回升，幅度也(ye)將(jiang)有限。核心一、二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)市(shi)場需(xu)(xu)求(qiu)依舊堅挺，弱(ruo)三(san)、四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)市(shi)場需(xu)(xu)求(qiu)增長(chang)乏力，疊加購買(mai)力瓶頸制約，成(cheng)交大概率將(jiang)維持在(zai)較低水平。

克而瑞研究院指出，下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平并不如人意，第四季度房企去化仍然承壓。

 

1071億元債務到期 高負債房企(qi)面臨年內最大流動性考驗

融(rong)資新規影響(xiang)下，10月房企融(rong)資規模降至(zhi)低位。

貝殼研究院統計整理數據顯示，1～10月房企境內外債券融資累計約10283億元，同比微增1%，但增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點。與2019年相比，前10月融資規模占比達2019年全年87.1%。

但值得注意的是，9～10月已連續兩月發債(zhai)(zhai)規(gui)模(mo)(mo)不(bu)及到期(qi)債(zhai)(zhai)務(wu)規(gui)模(mo)(mo)，同時11月將迎來年內(nei)最大到期(qi)債(zhai)(zhai)務(wu)規(gui)模(mo)(mo)——1071億元。盡管年末發力沖刺銷售，有望對沖一部分流動性壓力，但高負債房企仍將面臨年內最大的流動性考驗。

2011至2020年1～10月房企債券融資規模 數據來源：wind、貝殼研究院

1～10月境外債(zhai)券(quan)規模占(zhan)比38%，較(jiao)2019年同(tong)期下降8個(ge)百分點(dian)，而(er)三季(ji)度(du)國內(nei)金融監管升(sheng)級威力漸顯，境內(nei)債(zhai)券(quan)1～10月規模占(zhan)比62%，較(jiao)1～9月下降1個(ge)百分點(dian)。

融(rong)(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)方面，10月信用債融(rong)(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)基本(ben)(ben)持(chi)平。據中指院統計(ji)，海外(wai)債融(rong)(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)降至6.79%。1～10月，房地產行業信用債平均利(li)率為(wei)4.59%，同比(bi)(bi)下降0.79個(ge)百分點(dian)，海外(wai)債平均利(li)率為(wei)7.96%，同比(bi)(bi)下降0.86個(ge)百分點(dian)。

10 月，信用(yong)債(zhai)平(ping)均利率(lv)4.55%，同比(bi)基本(ben)持平(ping)，海(hai)外債(zhai)平(ping)均利率(lv)6.79%，同比(bi)下(xia)降3.23個百分(fen)點，較(jiao)9月下(xia)降2.08個百分(fen)點。

記者(zhe)手記｜房(fang)企們年末的沖刺反彈還有多(duo)大幾率(lv)？

從分化的9月走來(lai)，房地產市(shi)場還是(shi)錯失了“金九銀(yin)十”。但這一(yi)錯失并非因為市(shi)場頹勢，而是(shi)以(yi)前(qian)到來(lai)的反彈力太過搶眼，讓9月、10月暗淡無光。

不得(de)不提的是，今年(nian)前10個月(yue)無論是新(xin)房、二手房，還是土地(di)市場，均好于去年(nian)同(tong)期，房企(qi)業績也(ye)在疫(yi)情得(de)以(yi)控制后，搶(qiang)回了(le)業績，房企(qi)“千億軍團”數量也(ye)較去年(nian)同(tong)期有所增長，各陣營(ying)門檻均有抬高。

但是在監管新(xin)政下，融資規模(mo)驟減，抓(zhua)銷售(shou)、促回(hui)款成(cheng)(cheng)為房企保持“健康”的不(bu)二之選。在此(ci)背景(jing)下，最后兩個月(yue)成(cheng)(cheng)為推盤促銷的沖刺階段，市場會否因此(ci)翹(qiao)尾反(fan)彈？我(wo)們拭目以待。

記者：包晶(jing)晶(jing)

編輯：陳夢(meng)妤(yu)

視覺：陳(chen)冠宇(yu)

排版：陳夢妤 馬原