每經(jing)記者｜甄素靜(jing)    每經(jing)編輯(ji)｜薛(xue)暉    ; 

百年(nian)不(bu)遇的新冠(guan)疫情突(tu)然暴發，復雜的外(wai)部環(huan)境(jing)帶來巨大挑戰，今年(nian)是(shi)新中國成立以來極不(bu)平凡的一(yi)年(nian)。

疫情之(zhi)處武(wu)漢的月(yue)度零成交撩動著行業敏(min)感神(shen)經(jing)，商(shang)(shang)辦市場高企(qi)空(kong)置率又被多次提及(ji)，不過，好在行至年末，房(fang)(fang)地(di)產行業表(biao)現出較強復蘇勁頭，“萬元時(shi)代”成為(wei)全國商(shang)(shang)品房(fang)(fang)主要標(biao)簽。

在即將到來的(de)2021年(nian)，國(guo)內(nei)重點(dian)城市(shi)商品房(fang)供應和房(fang)價(jia)將如(ru)(ru)何？商辦市(shi)場是否(fou)(fou)如(ru)(ru)業內(nei)傳(chuan)聞已行至紅利殆盡(jin)？空置率上升、租金下(xia)跌與持續多年(nian)的(de)供應高(gao)峰的(de)市(shi)場矛盾(dun)是否(fou)(fou)有解？疫情影響下(xia)的(de)商辦市(shi)場有哪(na)些亮點(dian)？明(ming)年(nian)有哪(na)些值得(de)開發(fa)商或者投資者重點(dian)關(guan)注(zhu)的(de)城市(shi)？圍繞這些問題，《每日經濟新聞》記者專訪(fang)了戴德梁行大(da)中華區副總裁(cai)程家龍。

明年難見房價下跌趨勢

2020年(nian)中(zhong)國整體經濟(ji)顯然受到(dao)疫情的(de)猛烈沖擊，但經濟(ji)恢(hui)復較快。把目光(guang)轉向中(zhong)國的(de)商品房(fang)市場，尤其商品住宅新(xin)房(fang)的(de)交易早已一(yi)掃陰霾，拋開一(yi)季度(du)停工(gong)停市的(de)影響，二季度(du)之后市場表現皆優于(yu)往年(nian)。

臨近年(nian)末，全國(guo)商(shang)品房進入“萬元(yuan)時代(dai)”成(cheng)為(wei)(wei)熱議話(hua)題，程(cheng)家龍認為(wei)(wei)，在價(jia)格方(fang)面，2020年(nian)全國(guo)住宅成(cheng)交(jiao)均價(jia)除(chu)3月份(fen)環比(bi)(bi)下降(jiang)外，此(ci)后一直保持上漲走勢，前(qian)11個(ge)月同比(bi)(bi)增幅為(wei)(wei)7.4%，其中第三季度單(dan)季新建住宅成(cheng)交(jiao)均價(jia)歷史首次突破萬元(yuan)達(da)到(dao)10,322元(yuan)/平方(fang)米。若簡單(dan)直接(jie)的以此(ci)趨勢判斷，很難(nan)預見房價(jia)下跌的走勢會(hui)在明(ming)年(nian)出現。

進一步來(lai)看，當前樓市(shi)(shi)成交熱點(dian)有向一、二(er)線(xian)及周(zhou)邊(bian)城(cheng)市(shi)(shi)回歸的(de)趨勢，預(yu)計未來(lai)一、二(er)線(xian)等高單價城(cheng)市(shi)(shi)在(zai)全國成交量的(de)占比將持續上升，考慮到結(jie)構性因素(su)的(de)影響，明年(nian)全國住宅新房均價繼續上行將是(shi)大概率。

12月18日結束的中央經濟工作會議再次強(qiang)調(diao)了“房(fang)住不(bu)炒(chao)”的調(diao)控政策，對熱點城(cheng)市的密切監測以及“一城(cheng)一策”下可能的局部調(diao)控加碼，亦(yi)或(huo)是操作層面的收(shou)緊，都或(huo)多或(huo)少的令高熱市場降溫(wen)。

程家龍認(ren)為，從9月后(hou)70城新(xin)建(jian)商品(pin)住宅(zhai)銷售(shou)環比上(shang)漲城市數量高位(wei)回落(luo)也可見政(zheng)策的效(xiao)力，因此調控還是會引導市場(chang)在(zai)一定范圍內波動而呈現相對平(ping)穩的走勢(shi)。預計，國內新(xin)建(jian)住宅(zhai)價格平(ping)穩上(shang)漲的趨勢(shi)在(zai)包括房地(di)產稅、多(duo)元化供應體系等長效(xiao)機制(zhi)真正落(luo)實前恐難(nan)改變。

籠統說商辦紅利消失過于武斷

實(shi)際上，除商品房表現出強(qiang)勁(jing)的(de)復蘇(su)發展勢(shi)頭外，今年一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)商辦市(shi)(shi)(shi)場表現也十分亮眼。不過，業(ye)(ye)內還是(shi)有另一(yi)種觀(guan)點，認(ren)為如今萬億規模的(de)商業(ye)(ye)辦公產(chan)業(ye)(ye)紅(hong)利(li)已(yi)經消(xiao)(xiao)失，對此(ci)，程家龍認(ren)為，籠(long)統的(de)將市(shi)(shi)(shi)場發展的(de)階段(duan)性變化歸結為規模化后的(de)產(chan)業(ye)(ye)紅(hong)利(li)消(xiao)(xiao)失，似乎過于武斷。即便(bian)是(shi)我們常說(shuo)的(de)某產(chan)業(ye)(ye)的(de)發展紅(hong)利(li)消(xiao)(xiao)失，也至少應該是(shi)在市(shi)(shi)(shi)場發展足夠成(cheng)熟之后。

程家龍觀察分析稱，當前不少城市寫字樓市場確實出(chu)現了高空(kong)置率情(qing)況(kuang)，但具體原因(yin)并不相(xiang)同(tong)，有(you)集中供應下空(kong)置率的(de)階(jie)段性走高，也有(you)因(yin)供應的(de)產品(pin)與市場需求(qiu)間的(de)錯位導(dao)致(zhi)的(de)空(kong)置狀(zhuang)況(kuang)，甚至還有(you)住宅開(kai)發(fa)模式影響下重銷(xiao)售而輕運營導(dao)致(zhi)的(de)。但不論是(shi)在整(zheng)體高空(kong)置的(de)市場還是(shi)在供不于求(qiu)的(de)市場，都會同(tong)時(shi)存在運營效果好和不好的(de)項目。

“國內的(de)商業辦公市場(chang)并(bing)不成熟，還有很多空間、領(ling)域(yu)可以去做，不僅包括產品本身(shen)，更(geng)體現在運營、管理、服(fu)務等(deng)方(fang)面(mian)，包括在資(zi)產證券化、專業的(de)資(zi)產管理服(fu)務等(deng)具(ju)體領(ling)域(yu)。”

而(er)這些(xie)也恰(qia)好是服(fu)務商(shang)的機會(hui)，專業(ye)服(fu)務商(shang)的支(zhi)持一(yi)方面推動(dong)市場邁向成熟，同時也會(hui)在(zai)激烈競爭環境下(xia)增強具(ju)體項目的競爭力(li)。與(yu)此(ci)同時，在(zai)信息(xi)技術(shu)高速(su)發展的當下(xia)，辦公樓宇在(zai)產品硬(ying)件及(ji)服(fu)務中的數(shu)字(zi)化(hua)應用，以及(ji)運營(ying)商(shang)、服(fu)務商(shang)本身的數(shu)字(zi)化(hua)管(guan)理，都將會(hui)大(da)勢所趨(qu)。

高空置率與集中供應有關

商辦市(shi)場(chang)還有另一(yi)個(ge)十分矛(mao)盾的(de)市(shi)場(chang)現象，一(yi)面(mian)(mian)是(shi)空置(zhi)率上(shang)升、租(zu)金下(xia)跌(die)，一(yi)面(mian)(mian)是(shi)持續(xu)多(duo)年的(de)供應(ying)(ying)高峰(feng)。程(cheng)家龍表示(shi)，從發生的(de)先(xian)后時序(xu)來(lai)看(kan)，其實(shi)并不矛(mao)盾，我們(men)能(neng)夠預測的(de)供應(ying)(ying)高峰(feng)是(shi)基于已經拿地(di)或者在建的(de)項目信息，正是(shi)因為供應(ying)(ying)集中(zhong)入市(shi)并且可以預知后續(xu)這種集中(zhong)供應(ying)(ying)還將持續(xu)，才造(zao)成了空置(zhi)率上(shang)升、租(zu)金下(xia)跌(die)的(de)局面(mian)(mian)。

他(ta)進一步分析認(ren)為，往往出現(xian)這種(zhong)局面后，后續的(de)供地節奏也會進行(xing)一定的(de)調整，令集中供應(ying)的(de)壓力(li)在中長期相對減(jian)弱一些。結合歷史表現(xian)我們的(de)確也看到(dao)一些城市在集中供應(ying)下(xia)空置率(lv)甚至(zhi)達(da)到(dao)五(wu)成以上，但近幾年供應(ying)放緩(huan)后伴隨需求的(de)釋(shi)放空置率(lv)也不斷(duan)下(xia)降至(zhi)正常(chang)水(shui)平。

“追溯到商辦物業與土地供(gong)應的關(guan)系(xi)，未來(lai)供(gong)應的總量其實(shi)是可(ke)控的”，程家龍(long)表示，這(zhe)意味著集(ji)中(zhong)供(gong)應乃(nai)至持續集(ji)中(zhong)供(gong)應的局面實(shi)際(ji)上是可(ke)以被(bei)調整的，只是由于周期較長(chang)，往往需要5年乃(nai)至更長(chang)時間才(cai)體現到市場上。

市場(chang)上(shang)常將寫字(zi)樓(lou)看做是經濟發(fa)(fa)展晴雨表，可理解為透過寫字(zi)樓(lou)需求反映企業對未來(lai)發(fa)(fa)展的預期，也(ye)就(jiu)是寫字(zi)樓(lou)高(gao)吸納量背后所反映出的相(xiang)關產業、企業對未來(lai)在(zai)中(zhong)國發(fa)(fa)展業務的信(xin)心，也(ye)將會持續支撐商辦市場(chang)的發(fa)(fa)展。

而疫情使商(shang)辦面臨(lin)更(geng)嚴(yan)峻考驗(yan)，在國內外均(jun)復雜(za)的(de)市場環境下(xia)，今年商(shang)辦市場又(you)有何亮點(dian)？

程家(jia)龍直言，與供應不(bu)同，需求(qiu)端往(wang)往(wang)更(geng)難把控也很(hen)難準確預測，正如今年在如此復雜的市場環境下(xia)，商(shang)辦市場的需求(qiu)表現卻遠遠超出預期。2020年北上(shang)廣(guang)深甲級寫(xie)字樓吸(xi)(xi)納(na)量分別(bie)為30萬、46.3萬、8.3萬和41.7萬平方米，吸(xi)(xi)納(na)量總(zong)和較2019年增加了(le)42.7%，其中(zhong)深圳和上(shang)海分別(bie)上(shang)漲312%和61.4%。

城市群仍是開發投資重點

程家(jia)龍認(ren)為(wei)，中國(guo)(guo)商辦市場的(de)(de)發(fa)展(zhan)雖(sui)然起(qi)步晚，但建(jian)設(she)發(fa)展(zhan)的(de)(de)速(su)(su)度(du)似乎很難找到(dao)一個(ge)完全(quan)可比的(de)(de)類似國(guo)(guo)家(jia)。中國(guo)(guo)商辦市場的(de)(de)快速(su)(su)發(fa)展(zhan)也是伴隨著中國(guo)(guo)經濟快速(su)(su)發(fa)展(zhan)的(de)(de)大背(bei)景，并且(qie)與(yu)城市快速(su)(su)發(fa)展(zhan)建(jian)設(she)的(de)(de)步伐相契合。

在程家龍觀察看(kan)來，無論現階(jie)段商(shang)辦市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)發展(zhan)節奏(zou)、出現的(de)一些問題，都是(shi)中(zhong)國(guo)(guo)特色的(de)。比如(ru)前面提到的(de)發展(zhan)太(tai)快、供應集中(zhong)的(de)問題在國(guo)(guo)際(ji)上的(de)成(cheng)熟市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)其實很難見到，但在中(zhong)國(guo)(guo)的(de)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)逐漸(jian)由增量(liang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)向存量(liang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)的(de)轉(zhuan)變中(zhong)，借鑒(jian)國(guo)(guo)際(ji)上的(de)成(cheng)熟經驗(yan)，重產品的(de)同時更(geng)加關注運營，結合(he)資產管理的(de)理念與資本市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)對(dui)接，是(shi)值得我們去思考和借鑒(jian)的(de)點。

而對于明年有(you)哪些值得開發商(shang)(shang)或者投資者重(zhong)點關(guan)注的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)，程家龍分析稱(cheng)，就房地產的(de)(de)(de)(de)開發和投資而言(yan)(yan)，考慮到國內(nei)外復雜且不明朗的(de)(de)(de)(de)經(jing)濟發展(zhan)前景，對于開發商(shang)(shang)而言(yan)(yan)還需(xu)面臨(lin)一直(zhi)(zhi)以來的(de)(de)(de)(de)降(jiang)債壓力(li)，尤其今年“三條紅線”的(de)(de)(de)(de)新規，出于規避風險的(de)(de)(de)(de)考慮，同時結合(he)眼下更具潛力(li)的(de)(de)(de)(de)發展(zhan)區域(yu)，建議將關(guan)注重(zhong)點聚焦于都市(shi)圈/城(cheng)市(shi)群規劃利好下的(de)(de)(de)(de)核心城(cheng)市(shi)，以及直(zhi)(zhi)接受到核心城(cheng)市(shi)輻射的(de)(de)(de)(de)非中心城(cheng)市(shi)。

封面(mian)圖(tu)(tu)片來源：攝圖(tu)(tu)網