每經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每經編輯｜魏文藝    

4月16日，國(guo)(guo)(guo)家統計局公布的《2021年1-3月份全國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)投(tou)資(zi)和銷(xiao)售情況》顯示，一季(ji)度全國(guo)(guo)(guo)商品房(fang)(fang)銷(xiao)售額3.8萬(wan)億(yi)元，同比增(zeng)長(chang)88.5%；全國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)投(tou)資(zi)27576億(yi)元，同比增(zeng)長(chang)25.6%。不過，一季(ji)度房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)企業(ye)土地(di)成交價款809億(yi)元，下降17.3%。

同(tong)日公布的《2021年(nian)3月份70個(ge)大中(zhong)城(cheng)市(shi)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)價(jia)格變動情(qing)況(kuang)》則顯示，3月份70城(cheng)中(zhong)有62個(ge)城(cheng)市(shi)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)價(jia)格環比上漲，一線(xian)城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)環比漲幅(fu)整體收窄。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀稱，3月份各線城(cheng)市商(shang)品住宅銷售價格環比漲幅(fu)與上(shang)月相比變動幅(fu)度不大(da)，同比漲幅(fu)繼續上(shang)升(sheng)。

圖片來源：攝圖網

3月房價同環比普漲，廣州領漲全國

國家統計局數據顯示，3月(yue)份4個(ge)(ge)(ge)(ge)一線城市(shi)新(xin)建(jian)商品住(zhu)宅銷售(shou)價格(ge)環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.4%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)回(hui)落0.1個(ge)(ge)(ge)(ge)百分點(dian)。其中，北京、上(shang)海(hai)、廣州和深圳分別上(shang)漲(zhang)(zhang)0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。31個(ge)(ge)(ge)(ge)二線城市(shi)環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.5%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)比上(shang)月(yue)擴大0.1個(ge)(ge)(ge)(ge)百分點(dian)；35個(ge)(ge)(ge)(ge)三線城市(shi)新(xin)建(jian)商品住(zhu)宅銷售(shou)價格(ge)環(huan)比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.3%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)與上(shang)月(yue)相同。

二手房價格方(fang)面，一線城(cheng)市(shi)環比(bi)上漲(zhang)1.0%，漲(zhang)幅有所回落(luo)；二三(san)線城(cheng)市(shi)環比(bi)分(fen)別微漲(zhang)0.4%和0.3%。

具體來看，3月份廣(guang)州(zhou)(zhou)、福州(zhou)(zhou)新房價格以1%的漲幅領跑全(quan)國(guo)；二手房市場(chang)中，北京、廣(guang)州(zhou)(zhou)漲幅最(zui)高，環比均上(shang)漲1.4%。

貝殼(ke)研(yan)究院(yuan)首席(xi)市(shi)(shi)場分(fen)析師許小(xiao)樂向《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)分(fen)析認為，“季節性疊加市(shi)(shi)場預期(qi)較強，今年3月(yue)市(shi)(shi)場成(cheng)交(jiao)(jiao)活躍(yue)度提高，新房(fang)、二手(shou)(shou)房(fang)價格環比上(shang)漲(zhang)城市(shi)(shi)數量分(fen)別達(da)到62個(ge)(ge)和58個(ge)(ge)，分(fen)別較上(shang)月(yue)增長6個(ge)(ge)和3個(ge)(ge)。據(ju)貝殼(ke)研(yan)究院(yuan)數據(ju)，3月(yue)重(zhong)點城市(shi)(shi)二手(shou)(shou)房(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)量創2019年以來單月(yue)新高，市(shi)(shi)場成(cheng)交(jiao)(jiao)活躍(yue)帶動全國房(fang)價整體上(shang)漲(zhang)。但(dan)從(cong)整體漲(zhang)幅(fu)看，各(ge)線城市(shi)(shi)環比漲(zhang)均在(zai)1%及以內，表明房(fang)價漲(zhang)幅(fu)整體保持平穩。”

從數據上看，3月二線城市新房價格環比漲幅超過一線城市，且漲幅擴大。特別是上海、深圳價格漲幅回落，帶動一線城市整體漲幅收窄。與上海、深圳表現不同的是，廣州房價表現較強，新房、二手房價格環比漲幅均擴大，且均位列70城首位。同時，受(shou)上年同期低基數影響，3月份各線城(cheng)市商品住宅銷售價格同比漲(zhang)幅均有所擴大。

“這是(shi)一線(xian)(xian)城市熱(re)度向二線(xian)(xian)城市轉移(yi)的(de)結果，3月福州、西安等二線(xian)(xian)城市房價漲幅較大(da)，僅低于(yu)廣州。且杭州、合肥(fei)、寧波等二線(xian)(xian)城市二手房價格(ge)漲幅仍位居(ju)前十名。”許(xu)小樂表(biao)示。

易居研究院智庫中心研究總監(jian)嚴躍(yue)進告訴(su)記者，“全國70個(ge)城(cheng)市中，有22個(ge)城(cheng)市同(tong)比漲幅超(chao)過5%，這些城(cheng)市需(xu)要在二手房方(fang)面落實(shi)嚴監(jian)管的政策內(nei)容(rong)。預計未來在二手房的掛牌(pai)和(he)房源管控、價格(ge)指導、學區房規(gui)范等方(fang)面都將(jiang)有各類政策出(chu)臺。”

貝殼(ke)研究(jiu)院數(shu)據顯示，4月(yue)以(yi)來貝殼(ke)50城二手(shou)房成交(jiao)量成交(jiao)量保持向下波動(dong)調整(zheng)的走勢(shi)，各線城市(shi)(shi)貝殼(ke)二手(shou)房景氣度(du)指數(shu)均回落，業(ye)主端市(shi)(shi)場(chang)預期減弱。

開發投資增速回落，中部增速最高

國(guo)(guo)家統計局數據(ju)顯示，1-3月份，全國(guo)(guo)房地(di)產(chan)開發(fa)(fa)投(tou)資27576億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)(chang)25.6%；比(bi)2019年(nian)1-3月份增(zeng)長(chang)(chang)15.9%，兩(liang)年(nian)平均增(zeng)長(chang)(chang)7.6%。其中，住宅投(tou)資20624億元，增(zeng)長(chang)(chang)28.8%。但1-3月份的房地(di)產(chan)開發(fa)(fa)投(tou)資增(zeng)速較1-2月份明顯下降。

“從政策層(ceng)面來(lai)看，‘三道紅線’融資新規和貸款集中(zhong)度管(guan)理都明顯(xian)影響了(le)房(fang)企融資，同(tong)時消費和出(chu)口形勢(shi)恢復良好。本月70城房(fang)價維持(chi)了(le)普漲勢(shi)頭，但今年的房(fang)地產(chan)投(tou)(tou)資可(ke)能會(hui)遭遇更多政策限制(zhi)，房(fang)地產(chan)開(kai)發投(tou)(tou)資增速可(ke)能會(hui)進(jin)一步下行。”同(tong)策研究院分析(xi)師(shi)汪恒向《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者指(zhi)出(chu)。

 數據來源：國家統計局

從開發規(gui)模增速(su)(su)來(lai)看(kan)(kan)，東(dong)部地(di)區(qu)仍然是房地(di)產開發投資規(gui)模最大的區(qu)域。而從增速(su)(su)來(lai)看(kan)(kan)，由于去年一季度湖北遭遇嚴重疫情，整個中部地(di)區(qu)基數效應最為(wei)明顯，增速(su)(su)達到38.7%，為(wei)各地(di)區(qu)最高。

從施工(gong)面(mian)積(ji)(ji)來看(kan)，增速為11.2%，新開(kai)工(gong)面(mian)積(ji)(ji)和竣工(gong)面(mian)積(ji)(ji)都實(shi)現了大幅上漲，分別上漲了30.1%和22.9%，但(dan)基本處于(yu)往年的正常波動區間。

汪恒表示，“房地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)目前(qian)仍然(ran)是拉(la)動固定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)主要動力來源，但值(zhi)得注意的(de)是，房地(di)產(chan)(chan)開發投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)與固定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)累(lei)計同比(bi)增速(su)的(de)差值(zhi)自(zi)去年3月(yue)達到8.4%的(de)峰值(zhi)后就一直在(zai)下降，本月(yue)已經持平，這表明房地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)在(zai)固定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)中的(de)作用(yong)正(zheng)在(zai)不斷下降。基(ji)礎(chu)設施投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)和房地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)同比(bi)增速(su)此起彼伏(fu)，互相替代，一個(ge)高(gao)(gao)另(ling)一個(ge)就低。從目前(qian)的(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)結(jie)構來看，基(ji)礎(chu)設施投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)增速(su)已經高(gao)(gao)于固定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)整體增速(su)，我國(guo)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)可能已經進入基(ji)礎(chu)設施投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)周期。”

房企到位資金增速下滑，購地額下降

據(ju)國家統計(ji)局(ju)數據(ju)，1-3月份，房地(di)產開發企業(ye)到(dao)位資金47465億(yi)元，同比(bi)增(zeng)長(chang)41.4%，比(bi)2019年1-3月份增(zeng)長(chang)21.9%，但(dan)增(zeng)速(su)比(bi)1-2月下降了近10個百分點。

其中，國內貸款7222億(yi)(yi)元(yuan)，增長7.5%；利用(yong)外(wai)資11億(yi)(yi)元(yuan)，下(xia)降41.0%；自(zi)籌(chou)資金(jin)13015億(yi)(yi)元(yuan)，增長21.0%；定金(jin)及預收款17759億(yi)(yi)元(yuan)，增長86.1%；個人按揭貸款7843億(yi)(yi)元(yuan)，增長50.0%。

 數據來源：國家統計局

貝殼研究院高級分析師(shi)潘(pan)浩認(ren)為，一季度房企(qi)(qi)到位資(zi)金(jin)創歷史同期新高，其中定金(jin)和預收款占(zhan)比(bi)達歷史同期最高值，是拉(la)動房企(qi)(qi)到位資(zi)金(jin)上漲的(de)主(zhu)要原因。房企(qi)(qi)在(zai)“三道紅線”融資(zi)新規的(de)壓力(li)下，銷售回(hui)款仍是保障現(xian)金(jin)流的(de)重要方(fang)式，預計未來定金(jin)及預收款的(de)占(zhan)比(bi)將持續(xu)保持高位。

一季度(du)，房地產開發企業土地購置面積2301萬平方米(mi)，同比增長16.9%；土地成(cheng)交價款809億元，下降17.3%。

對此(ci)，汪(wang)恒分(fen)(fen)析指(zhi)出，“去年(nian)一(yi)季度(du)由于受疫情影響(xiang)，土(tu)地政策和貨(huo)幣政策都(dou)較為寬松，高價拿地現(xian)象較多。加之(zhi)近期部分(fen)(fen)大(da)中城(cheng)市開始實(shi)施(shi)“雙(shuang)集(ji)中”供地新規，這些都(dou)導致(zhi)了今年(nian)一(yi)季度(du)土(tu)地成交價款的下行。”

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