每經(jing)AI快訊，中國銀河02月07日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

事件：克爾瑞發布2022年1月(yue)百強房企銷售數據。

1月(yue)百強房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售(shou)不(bu)佳，較(jiao)去(qu)年(nian)同期(qi)下(xia)降(jiang)40.69%：根據克而瑞公布的(de)2022年(nian)1月(yue)百強房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)銷售(shou)榜單，1月(yue)TOP100房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)全(quan)口徑銷售(shou)金額為(wei)5849億元，較(jiao)去(qu)年(nian)同期(qi)-40.69%，較(jiao)2021年(nian)月(yue)均水(shui)平-95.37%。本月(yue)房(fang)(fang)地(di)產市場依舊延續了(le)去(qu)年(nian)下(xia)半年(nian)以來降(jiang)溫的(de)態勢(shi)，整體表現不(bu)佳，市場銷售(shou)慘淡(dan)，需求(qiu)急劇下(xia)滑。主要是(shi)由以下(xia)兩(liang)方面因(yin)素(su)造成：1）臨近春(chun)節(jie)，多數房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)放(fang)緩供貨節(jie)奏；2）市場下(xia)行壓力加劇，購房(fang)(fang)者觀(guan)(guan)望情(qing)緒加重(zhong)導致有效(xiao)需求(qiu)不(bu)足。在一定程(cheng)度上受(shou)到(dao)春(chun)節(jie)因(yin)素(su)的(de)影響，并且(qie)2月(yue)自然日天數較(jiao)短(duan)，我們預計2月(yue)房(fang)(fang)地(di)產市場仍不(bu)容樂觀(guan)(guan)，保竣(jun)工、保交(jiao)付勢(shi)在必行情(qing)況下(xia)，未來銷售(shou)面臨較(jiao)大(da)壓力，成交(jiao)或將持續下(xia)行。

1月各(ge)梯隊房(fang)(fang)企(qi)銷售(shou)均出現(xian)惡化，大型(xing)、小(xiao)型(xing)企(qi)業降(jiang)幅(fu)明顯(xian)：2022年1月各(ge)梯隊房(fang)(fang)企(qi)銷售(shou)門檻均大幅(fu)下降(jiang)，TOP3、10、20、50、100房(fang)(fang)企(qi)的銷售(shou)門檻分(fen)別(bie)(bie)為283、116、84、36、10億元，同比分(fen)別(bie)(bie)為-49.1%、-42.2%、-38.4%、-42.8%、-51.2%。就單(dan)月銷售(shou)金額而言(yan)，百強房(fang)(fang)企(qi)1月銷售(shou)額與去年同期相比出現(xian)明顯(xian)降(jiang)幅(fu)，尤其以(yi)TOP1-3、TOP51-100最(zui)為突出。2022年1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房(fang)(fang)企(qi)單(dan)月銷售(shou)額為1113、1121、961、1684、971億元，較去年同比分(fen)別(bie)(bie)為-40.2%、-43.5%、-39.7%、-38.3%、-42.8%，較20年同期-22.9%、+7.4%、+4.4%、+14.5%、+8.5%。

頭(tou)部(bu)房企(qi)短(duan)期銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)下降，長期向(xiang)好(hao)(hao)的基(ji)本面未(wei)(wei)變：具(ju)體到房企(qi)，銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)前三(san)名為(wei)碧(bi)桂園、萬科、保利發展(zhan)，1月全口徑銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額分(fen)別(bie)為(wei)494.5、335、283億元(yuan)，同(tong)比(bi)分(fen)別(bie)為(wei)-11.09%、-52.28%、-32.62%，較20年同(tong)期+6.32%、-40.95%、+56.09%。融(rong)創(chuang)中(zhong)(zhong)國(guo)1月銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)稍顯(xian)遜色，銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)金額為(wei)278億元(yuan)，同(tong)比(bi)-20.57%，排在第4名。在頭(tou)部(bu)房企(qi)中(zhong)(zhong)，碧(bi)桂園、綠(lv)城中(zhong)(zhong)國(guo)、融(rong)創(chuang)中(zhong)(zhong)國(guo)下降較為(wei)溫(wen)和，銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)同(tong)比(bi)分(fen)別(bie)為(wei)-11.09%、-20.52%、-20.57%。在排名前二十的房企(qi)中(zhong)(zhong)，濱江集(ji)團、華發股份、仁恒置地(di)實現了逆勢增長，銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)增速分(fen)別(bie)為(wei)7.14%、1.79%、13.21%。我們(men)認(ren)為(wei)頭(tou)部(bu)房企(qi)雖在短(duan)期受到市場環境的影響較大，但隨著風(feng)險事件出清，國(guo)家政策(ce)逐步放松，房企(qi)信(xin)用持續(xu)修復(fu)，長期向(xiang)好(hao)(hao)的基(ji)本面未(wei)(wei)變，未(wei)(wei)來市場中(zhong)(zhong)的資(zi)源會更(geng)傾向(xiang)于(yu)擁有良好(hao)(hao)運營管理(li)能力的優質房企(qi)。

投資建(jian)議(yi)：短期維度(du)，政(zheng)策偏(pian)暖(nuan)推(tui)動估值提升(sheng)(sheng)。目前處于“基本面底”+“政(zheng)策底”的(de)組合，基本面仍處于加速下(xia)(xia)行(xing)途(tu)中，景氣(qi)度(du)處于歷史最差，政(zheng)策博弈仍有空間，我們(men)認為今年(nian)一季(ji)度(du)是(shi)配(pei)置的(de)最佳窗口(kou)(kou)期。中長期維度(du)，在集中度(du)提升(sheng)(sheng)和盈利企(qi)穩預期下(xia)(xia)，管(guan)理優(you)異、融資通暢、多元化發展的(de)“三好房(fang)企(qi)”將享有更(geng)高的(de)估值溢(yi)價。我們(men)建(jian)議(yi)關注優(you)質住宅開發行(xing)業龍頭(tou)股(gu)：萬科(ke)A（000002）、保(bao)利地產（600048）、金地集團（600383）、招商(shang)(shang)蛇口(kou)(kou)（001979）、新城(cheng)控股(gu)（601155）、金科(ke)股(gu)份（000656）；建(jian)議(yi)關注優(you)質物業管(guan)理公司：招商(shang)(shang)積余（001914）、碧桂園服務(wu)（6098.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、旭輝永升(sheng)(sheng)服務(wu)（1995.HK）、金科(ke)服務(wu)（9666.HK）、新大(da)正（002968）。

風(feng)險(xian)提示：風(feng)險(xian)事件發酵超預期、融資環境(jing)改善不及預期的風(feng)險(xian)。

每(mei)經頭條（nbdtoutiao）——

(記者 王曉波)

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