每經記者(zhe)｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝     

樓(lou)(lou)(lou)市步入復蘇期，區(qu)域與區(qu)域、樓(lou)(lou)(lou)盤與樓(lou)(lou)(lou)盤間的(de)分化愈(yu)加明(ming)顯。

合富研究院最新發布的《2022年廣州半年度總結及展望》報告顯示，二季度廣州中心五區具有優質資源（地段/景觀/學位/交通等）的樓盤項目價格大多走升，環比漲幅在3%-22%，同比漲幅在6%～25%；而外圍六區多數項目價格下跌，環比跌幅在5%～10%，同比(bi)跌幅最高的(de)達16%。

《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者注意(yi)到，二季(ji)度(du)廣(guang)州(zhou)還有(you)個別(bie)地段、配(pei)套不(bu)差的樓盤，同比跌幅也達到了兩位數。這些項目(mu)為(wei)什么(me)沒有(you)跑贏同區域的其他樓盤？未來是否還有(you)升值潛力(li)？每(mei)經(jing)品房小程序(xu)從11個維(wei)度(du)對(dui)廣(guang)州(zhou)部分熱門樓盤項目(mu)進(jin)行解析(xi)。

2022年二季度廣州部分樓盤項目價格變化 數據來源：合富研究院

通(tong)過對(dui)廣(guang)州市9個區域部分代表性(xing)二手房項目(mu)二季度的價(jia)格變化環比、同比統計，位于黃埔區科學城的萬科東薈城成(cheng)為(wei)23個二手房項目(mu)中同比跌(die)幅(fu)最大的樓(lou)盤，達到16%；其二季度均(jun)價(jia)為(wei)41000元/平方米，環比跌(die)幅(fu)也有7%。

每經品(pin)房(fang)小程序顯示，萬科東薈(hui)城的估(gu)值參考價為45534元/平方米(mi)。但(dan)綜合測(ce)評顯示，未來(lai)5年(nian)房(fang)價會跑輸(shu)黃(huang)埔(pu)區(qu)(qu)的平均漲幅，高于黃(huang)埔(pu)區(qu)(qu)25%小區(qu)(qu)。

從周(zhou)邊配(pei)(pei)套(tao)看，萬科東(dong)薈城的(de)各項(xiang)目配(pei)(pei)套(tao)得(de)分上整體(ti)較為均(jun)衡，不過(guo)僅(jin)有(you)公交配(pei)(pei)置(zhi)(zhi)最(zui)為突出(chu)，周(zhou)邊（1公里直接(jie)距(ju)離(li)）有(you)公交站20個(ge)，但無地鐵(tie)站點。人(ren)口結(jie)構方面，該區(qu)域(yu)(yu)屬于老年(nian)人(ren)比例偏高的(de)區(qu)域(yu)(yu)，得(de)分僅(jin)為1.2分（滿分10分）。醫療、購物(wu)、幼兒園、小學配(pei)(pei)置(zhi)(zhi)均(jun)處于區(qu)域(yu)(yu)內中等。

來源：每經品房小程序

跌(die)幅(fu)僅次于(yu)萬科東薈城的，是廣州(zhou)中心(xin)區之一(yi)天河區東圃車陂板塊(kuai)的中海康城。今年二季度，中海康城均價在60000元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，環比跌(die)幅(fu)8%，同比跌(die)幅(fu)14%。每經品房小程序給(gei)出的該(gai)項目估值參考價為57027元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

中海康城被廣州環城高速和廣園快速路(lu)(lu)包圍，交(jiao)通優勢明顯(xian)，周(zhou)邊既有地鐵也有公交(jiao)配置(zhi)。每經品房小程序(xu)顯(xian)示，該(gai)項(xiang)目周(zhou)邊主(zhu)干道早晚高峰平(ping)均車(che)速優于天河區92%的住宅項(xiang)目，駕車(che)出行極為便利(li)。但也因此，由于被高速路(lu)(lu)、快速路(lu)(lu)包圍，小區亦免不了噪(zao)音(yin)困(kun)擾。

教育和(he)醫(yi)療配套方面，中海康(kang)城周(zhou)圍(wei)一(yi)公里內有8所(suo)幼兒園、3所(suo)小學，有大小醫(yi)療機構6個(ge)，其中包括暨(ji)南大學附屬(shu)第一(yi)醫(yi)院、廣(guang)州(zhou)市天河(he)區人民醫(yi)院等，在(zai)天河(he)區優于(yu)52%的(de)住(zhu)宅項目。此外(wai)，項目周(zhou)邊的(de)購物便利(li)程度也(ye)優于(yu)區域內51%的(de)住(zhu)宅小區，周(zhou)邊有大小購物場所(suo)26個(ge)。

基于交通、醫(yi)療(liao)、商業(ye)等方面的(de)優勢，每(mei)經品(pin)房小(xiao)程序測算，中海康城的(de)價格在未來幾(ji)年將保持(chi)緩慢增長，房價預(yu)計會(hui)跑平(ping)天河區(qu)平(ping)均漲(zhang)幅(fu)，高于天河區(qu)29%小(xiao)區(qu)。

來源：每經品房小程序

合富研究院指出(chu)(chu)，下半年(nian)廣州遠郊市場（增城/南沙）供(gong)求或(huo)走出(chu)(chu)低位，但庫存(cun)壓力大(da)，總體(ti)熱度(du)回(hui)升或(huo)仍(reng)有限(xian)，市場機會更(geng)集中(zhong)優勢突(tu)出(chu)(chu)的(de)“復(fu)合型”樓盤(pan)。

比如位于花都迎(ying)賓大(da)道的合和(he)新城和(he)增城新塘(tang)的錦繡天倫花園，今年二季度價(jia)格同比跌幅都達到了14%，其中合和(he)新城環(huan)比下(xia)跌5%至(zhi)19000元/平方米，這(zhe)與每(mei)經品房小程序(xu)估值參考價(jia)（19911元/平方米）接近(jin)。

合(he)和新城靠近廣州白云國際(ji)機(ji)場，不可(ke)避免會受到飛機(ji)噪音影響。由于(yu)遠(yuan)離(li)市區，周(zhou)邊配(pei)套(tao)相對有所不足。每經品房小程(cheng)序顯示，該項目周(zhou)邊既(ji)無大型購物中心，也無大中型醫院，同時商務密(mi)(mi)度(du)、居(ju)住密(mi)(mi)度(du)較(jiao)低。

在花(hua)都(dou)區內，合和新城屬(shu)于老年人口居(ju)多(duo)、學生兒童比例較(jiao)小的區域(yu)，周邊有兩所小學、一所幼兒園(yuan)。雖然周邊有17個公(gong)交(jiao)站，但配置得分僅優于花(hua)都(dou)區10%的住宅項目，相對屬(shu)于公(gong)交(jiao)出行舒適度較(jiao)低的區域(yu)。

該項(xiang)目的(de)最大(da)亮點(dian)是，周邊(bian)有(you)2個地鐵站點(dian)，優于(yu)花都(dou)區74%的(de)住宅項(xiang)目，不過都(dou)屬于(yu)同一條地鐵線路。

因(yin)此(ci)，多維度綜合(he)來看，每經品(pin)房(fang)小程(cheng)序顯示，合(he)和(he)新城未來幾(ji)年房(fang)價漲幅(fu)將跑平花都(dou)區(qu)(qu)(qu)平均漲幅(fu)，高(gao)于花都(dou)區(qu)(qu)(qu)49%的小區(qu)(qu)(qu)。

來源：每經品房小程序

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