每經(jing)記者(zhe)｜黃小聰(cong)    每經(jing)編輯｜葉(xie)峰     

近日，三只產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區REITs紛紛公告對符合條件的租(zu)戶進行一定(ding)的租(zu)金(jin)減(jian)免，其(qi)中(zhong)博時蛇(she)口產(chan)園(yuan)(yuan)REIT預計(ji)共減(jian)免租(zu)金(jin)2272.66萬(wan)元(yuan)，東(dong)吳蘇園(yuan)(yuan)REIT預計(ji)減(jian)免租(zu)金(jin)約8147.10萬(wan)元(yuan)，建信中(zhong)關村REIT預計(ji)減(jian)免租(zu)金(jin)2288.68萬(wan)元(yuan)。三只產(chan)品累(lei)計(ji)減(jian)免租(zu)金(jin)近1.3億元(yuan)。

記(ji)者注(zhu)意(yi)到，此次主(zhu)要是幫助服務(wu)業(ye)小微企業(ye)、個體(ti)工商(shang)戶應對疫情沖擊，而對于減(jian)免(mian)租金對基金帶來的影響，管理人均(jun)表示，將通過放棄(qi)部(bu)分基金管理費等多種方式(shi)進(jin)行化解(jie)。

三只園區REITs減免租金近1.3億元

自REITs產(chan)品推(tui)出(chu)以來(lai)，發(fa)行(xing)越來(lai)越火熱，在(zai)已發(fa)行(xing)的(de)(de)產(chan)品中，產(chan)品的(de)(de)底(di)層資產(chan)基(ji)本上集中在(zai)高速公(gong)路、產(chan)業園區等，一方面，這(zhe)些(xie)資產(chan)質量(liang)較(jiao)好，回報(bao)較(jiao)穩定，但(dan)另一方面，這(zhe)些(xie)基(ji)礎設施，受疫情的(de)(de)影響，收入的(de)(de)波動也會(hui)比(bi)較(jiao)明顯。

近日(ri)，記者注意到，為幫(bang)助(zhu)服務業小微企(qi)業、個體工(gong)商戶(hu)應(ying)對疫情沖擊，維持(chi)基礎設施項目持(chi)續(xu)、穩定(ding)運營。三只產業園(yuan)區(qu)REITs均對符(fu)合條件(jian)的(de)租(zu)戶(hu)進行一定(ding)的(de)租(zu)金(jin)減免。

具體(ti)而言，博(bo)時蛇(she)口產園(yuan)REIT方面，由項目(mu)公司對符(fu)合(he)條件的(de)小(xiao)微企業(ye)和(he)個體(ti)工(gong)商租(zu)戶(hu)減(jian)免3個月(yue)租(zu)金，初步預(yu)計(ji)共需減(jian)免租(zu)金（稅前）2272.66 萬元。

東吳蘇園(yuan)REIT方(fang)面(mian)，項目(mu)公(gong)司計劃減免(mian)所持國(guo)際科技園(yuan)五期(qi)(qi)B區、2.5產業(ye)園(yuan)一期(qi)(qi)、二期(qi)(qi)內(nei)服務(wu)業(ye)小微(wei)企業(ye)和個(ge)體工商戶(hu)2022年3月(yue)(yue)至(zhi)8月(yue)(yue)租(zu)(zu)金，共計6個(ge)月(yue)(yue)，若租(zu)(zu)賃合(he)同期(qi)(qi)未覆蓋減免(mian)期(qi)(qi)，僅減免(mian)合(he)同期(qi)(qi)中的3月(yue)(yue)至(zhi)8月(yue)(yue)部分月(yue)(yue)份對應的租(zu)(zu)金。此次減免(mian)租(zu)(zu)金安排預計影響(xiang)項目(mu)公(gong)司租(zu)(zu)金收入（含稅(shui)）約8147.10萬元。

而(er)在建(jian)信中關(guan)村REIT方面(mian)，主要分兩種類型，一(yi)是(shi)，對截至2022年(nian)(nian)5月31日(ri)仍(reng)處(chu)于(yu)租(zu)賃合同(tong)約(yue)定的(de)(de)(de)租(zu)賃期(qi)(qi)(qi)限內(nei)(nei)的(de)(de)(de)小(xiao)(xiao)微企業承租(zu)人，減免(mian)(mian)(mian)2022年(nian)(nian)6個(ge)月租(zu)金(jin)（承租(zu)人2022年(nian)(nian)內(nei)(nei)實(shi)際(ji)(ji)租(zu)期(qi)(qi)(qi)不滿一(yi)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)，根據實(shi)際(ji)(ji)租(zu)期(qi)(qi)(qi)按(an)比例減免(mian)(mian)(mian)）。二(er)是(shi)，對截至2022年(nian)(nian)5月31日(ri)已退租(zu)的(de)(de)(de)小(xiao)(xiao)微企業承租(zu)人，根據2022年(nian)(nian)內(nei)(nei)實(shi)際(ji)(ji)承租(zu)期(qi)(qi)(qi)間，按(an)第一(yi)項(xiang)所述(shu)比例減免(mian)(mian)(mian)。預計(ji)本(ben)次減免(mian)(mian)(mian)租(zu)金(jin)安排影響(xiang)項(xiang)目公司租(zu)金(jin)收入(ru)約(yue)2288.68萬(wan)元。

總的來看(kan)，博(bo)時(shi)蛇口產(chan)園REIT、東吳蘇(su)園REIT和建信中關村REIT這三只產(chan)品預(yu)計(ji)減免租金累計(ji)近1.3億元。

放棄部分管理費等方式化解對基金的影響

減(jian)免租(zu)金(jin)，短(duan)期直(zhi)觀來看，意味(wei)著基金(jin)的(de)收(shou)入減(jian)少，必將影響到基金(jin)的(de)收(shou)益，也(ye)影響到基金(jin)持有人的(de)收(shou)益。

因此(ci)，各(ge)(ge)家基(ji)金(jin)管理(li)(li)人也紛(fen)紛(fen)拿出各(ge)(ge)種方(fang)式(shi)來(lai)降低減免租金(jin)帶來(lai)的影(ying)響(xiang)。比如博時蛇口產園REIT表示(shi)，基(ji)金(jin)管理(li)(li)人、專項計(ji)劃管理(li)(li)人、受托運營機構和物(wu)業管理(li)(li)機構決定以部分(fen)減免各(ge)(ge)自(zi)管理(li)(li)費(fei)用及(ji)物(wu)業酬金(jin)的方(fang)式(shi)，全額化解此(ci)次免租事(shi)宜對基(ji)金(jin)的影(ying)響(xiang)。

東吳蘇園REIT也(ye)表示，此(ci)次租(zu)金(jin)減(jian)(jian)(jian)免實(shi)施(shi)后，運營管(guan)理機構將(jiang)根據《運營管(guan)理協議》進行業績補(bu)償(chang)，基金(jin)管(guan)理人將(jiang)放棄部分(fen)基金(jin)管(guan)理費(fei)，運營管(guan)理機構將(jiang)放棄部分(fen)運營管(guan)理費(fei)，同時通過補(bu)貼(tie)申請(qing)，相應稅收減(jian)(jian)(jian)免等方式全額化解此(ci)次減(jian)(jian)(jian)免租(zu)金(jin)的影(ying)響，相關(guan)化解措施(shi)實(shi)施(shi)后，前述(shu)減(jian)(jian)(jian)免租(zu)金(jin)安排對于基金(jin)收益(yi)的影(ying)響將(jiang)實(shi)際得(de)到(dao)補(bu)足，不會(hui)對基金(jin)份額持有人利益(yi)造成(cheng)影(ying)響。

建(jian)信中關村(cun)REIT公告(gao)稱(cheng)，基金(jin)管理(li)人已協同運營管理(li)機構(gou)等主體采取了(le)積極措施，決定通(tong)過放棄部分(fen)管理(li)費、申請補貼及相(xiang)應(ying)稅收減免等方式對(dui)沖(chong)此(ci)次減免租金(jin)的影響。采取上述措施后，前述租金(jin)收入減免對(dui)于基金(jin)收益的影響將實際得到補足(zu)，不會對(dui)基金(jin)份額持有(you)人利(li)益造成影響。

除了這幾只園區REITs通過減免租金的(de)方式(shi)來降低疫情的(de)影響，記者注(zhu)意到(dao)，在近(jin)期獲得審批(pi)通過的(de)兩只保障(zhang)性(xing)租賃(lin)住房REITs，也對疫情的(de)影響有更多的(de)關注(zhu)，并且在招募(mu)說明(ming)中有更多的(de)說明(ming)。

比如在中(zhong)金廈門安居保障性租賃住房REIT的(de)招募說明書封卷稿(gao)中(zhong)，“疫情”的(de)相關表述有17處，其中(zhong)也提(ti)示了相關的(de)風險：若(ruo)由于新型(xing)冠(guan)狀(zhuang)病(bing)毒(du)疫情影響(xiang)出臺租金減免相關政策，可能(neng)對基礎設施基金的(de)收益(yi)造成不利影響(xiang)。

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