每經記者(zhe)｜黃婉(wan)銀    每經編(bian)輯｜魏文(wen)藝 何小桃 蓋(gai)源(yuan)源(yuan)    

7月18日，廣州今(jin)年第二(er)批集(ji)中供地僅用(yong)時半天就完成出讓。雖然這(zhe)是(shi)(shi)去年至(zhi)今(jin)廣州集(ji)中供地供應地塊數最少的一次，但無論(lun)是(shi)(shi)較去年同期還(huan)是(shi)(shi)今(jin)年年初(chu)，土地市場明顯回溫(wen)。

本次廣(guang)(guang)州集中(zhong)(zhong)供地(di)共掛牌14宗(zong)(zong)土地(di)，總出(chu)讓面積47.4萬平方米，成(cheng)功出(chu)讓11宗(zong)(zong)，攬金209億元，拿地(di)主體基本都是央企國企。與去(qu)年(nian)同期(qi)不同的是，本次有4宗(zong)(zong)溢價(jia)出(chu)讓，其中(zhong)(zhong)1宗(zong)(zong)進入搖(yao)號環節的地(di)塊(kuai)(kuai)還刷新了廣(guang)(guang)州成(cheng)交(jiao)樓面價(jia)TOP10，另有3宗(zong)(zong)地(di)塊(kuai)(kuai)流(liu)拍。

多位廣州業內人(ren)士在接受《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時(shi)表示， 廣州第二(er)批(pi)集中供地再次表明當前(qian)市場已(yi)從低(di)谷復蘇，優質地塊還是像房市一樣有分化(hua)，仍(reng)然受到追捧。此外，流拍(pai)地塊因價格等原(yuan)因也在市場意料(liao)之中。

圖片來源：攝圖網(wang)-501631673

取消“競自持”，央企國企托底

據克而瑞統計，廣州今年(nian)第(di)二批(pi)集中(zhong)供(gong)地最(zui)終(zhong)總(zong)成交金額為(wei)209.57億(yi)元(yuan)，為(wei)去年(nian)至(zhi)今集中(zhong)供(gong)應用地中(zhong)攬金規模最(zui)小的一(yi)次，相較第(di)一(yi)批(pi)下降39%，與去年(nian)第(di)三批(pi)也有93億(yi)元(yuan)差(cha)距。

雖(sui)然(ran)去年(nian)同期的第二批(pi)集中供地和(he)今年(nian)初的首批(pi)集中供地，拿(na)地房企(qi)均以(yi)央企(qi)國企(qi)為主，不過也有(you)個別民(min)營企(qi)業有(you)所(suo)斬獲。

值得(de)注意的是，廣(guang)州在去年第二批集中(zhong)供地(di)時設定了多項嚴格(ge)的土拍規則，如“競(jing)配建”幾乎都調整為“競(jing)自持”，另(ling)外還增加(jia)限(xian)(xian)“馬甲”、限(xian)(xian)制銷(xiao)售對象(xiang)、最高(gao)溢價率被限(xian)(xian)制到15%等規則。

而本(ben)次集中供地已取消了“競自持”“限制購買群體”等(deng)土拍規則，變(bian)相降(jiang)低(di)了拿(na)地門(men)檻(jian)，但民營房(fang)企(qi)(qi)依舊缺(que)乏拿(na)地熱情，已出讓地塊均由央企(qi)(qi)國企(qi)(qi)獲得。

7月(yue)18日下(xia)午，克(ke)而瑞廣佛區(qu)域(yu)首席分(fen)析師(shi)肖文曉通過(guo)微信(xin)接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪(fang)時表(biao)示，當前市場雖然已(yi)從低谷復蘇，但分(fen)化調整(zheng)尚未結束， 而央企國企成(cheng)為絕對(dui)拿地主力(li)，也(ye)表明民企的問題出清還遠(yuan)未結束。

4宗溢價出讓，

刷新TOP10樓面價

本(ben)次廣州(zhou)集(ji)中供地推(tui)(tui)出的14宗地塊涵蓋8個轄區，推(tui)(tui)出地塊計容總(zong)建(jian)面約145萬平方米(mi)，起(qi)拍總(zong)價約253億元。

值得注意的是，天(tian)河區兩(liang)宗地塊(kuai)上演“冰火兩(liang)重天(tian)”。

其中關(guan)注(zhu)度最高的天河區燕塘地(di)塊是(shi)本次(ci)土(tu)拍起(qi)拍價(jia)最高的地(di)塊，起(qi)拍總(zong)價(jia)為(wei)70億元，折合樓(lou)面價(jia)4.2萬元/平方米。18日(ri)上午，該地(di)塊經過(guo)54輪報價(jia)后(hou)觸頂15%溢價(jia)率后(hou)進入(ru)搖號(hao)環(huan)節，總(zong)價(jia)達到(dao)81.19億元， 折(zhe)合(he)樓面價50842元/平方米，躋身廣州樓面價TOP6之列(lie)。

而(er)天河區另一宅地(di)育新街南側地(di)塊(kuai)的(de)地(di)理(li)位置與周邊(bian)環境并不理(li)想，因無(wu)人報價而(er)最終流拍(pai)。克(ke)而(er)瑞廣佛區域(yu)指出，該(gai)地(di)塊(kuai)結束了天河區近10年來涉宅用地(di)零流拍(pai)的(de)歷(li)史，地(di)塊(kuai)雖(sui)擁有依山傍湖(hu)的(de)生(sheng)態優(you)勢， 但無奈周邊環(huan)境差(cha)，加上交通不(bu)便，且地價不(bu)低等因(yin)素(su)，不(bu)少感興趣(qu)的(de)房企(qi)經實地勘測后(hou)決定放棄。

據廣州(zhou)中原研究發展(zhan)部(bu)測算，育新街南側地塊(kuai)(kuai)起拍樓面(mian)價在扣除建面(mian)后接近(jin)4.8萬(wan)元(yuan)/平方米。而本次白云(yun)區(qu)和增城區(qu)地塊(kuai)(kuai)流拍，則(ze)分別與舊改企業(ye)退出、板(ban)塊(kuai)(kuai)冷門供應量大(da)等因素有(you)關。

因(yin)此，廣(guang)州中原地產項目部總經理黃韜(tao)接受(shou)《每日經濟(ji)新(xin)聞》電話采訪時(shi)表示，在當前(qian)市場環(huan)境下(xia)， 廣州第二批集(ji)中供(gong)地(di)(di)的結果(guo)還是不錯的，流拍(pai)地(di)(di)塊(kuai)各自有自身原因，或因為位(wei)置或因為價格，這(zhe)類地(di)(di)塊(kuai)流拍(pai)是正常(chang)現象，“有好(hao)條件好(hao)價格的地(di)(di)塊(kuai)沒人去拿才叫(jiao)冷”。

在今年廣州首批集中供地(di)(di)成(cheng)交(jiao)的18宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)僅(jin)有2宗(zong)溢(yi)(yi)價(jia)成(cheng)交(jiao)，而本(ben)次14宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)就有4宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)溢(yi)(yi)價(jia)出讓。除(chu)了燕塘地(di)(di)塊(kuai)(kuai)，荔灣(wan)區(qu)南岸路(lu)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)被珠(zhu)(zhu)江實(shi)業以18億(yi)元(yuan)總(zong)價(jia)奪得(de)，溢(yi)(yi)價(jia)率12.5%，折(zhe)合(he)樓(lou)面(mian)價(jia)33750元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)；保(bao)利(li)拿下了西塱(lang)AF022050地(di)(di)塊(kuai)(kuai)，總(zong)價(jia)23.66億(yi)元(yuan)，溢(yi)(yi)價(jia)率0.9%，折(zhe)合(he)樓(lou)面(mian)價(jia)22490元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)；海珠(zhu)(zhu)鋅片廠地(di)(di)塊(kuai)(kuai)則被越秀+海珠(zhu)(zhu)城建以聯合(he)體形式(shi)11億(yi)元(yuan)總(zong)價(jia)拿下，溢(yi)(yi)價(jia)率0.9%，樓(lou)面(mian)價(jia)18795元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。

“在一線城市的(de)房地產市場(chang)，即(ji)便因為大(da)環境來自民企(qi)的(de)競爭少了很多，央(yang)企(qi)國企(qi)內部同(tong)樣有激烈的(de)競爭，絕(jue)對的(de)撿漏(lou)機會是不存在的(de)。”

在肖文曉看來(lai)，沒有(you)(you)(you)來(lai)自(zi)品牌、產(chan)品、運營、資金等(deng)硬實(shi)力支撐的(de)(de)投資信心，很(hen)多(duo)地塊企(qi)業未必敢拿，有(you)(you)(you)些地塊雖然(ran)拿了也會成為燙手山芋。“這就是一個比拼內功的(de)(de)行(xing)業新周期，比拼的(de)(de)是房企(qi)的(de)(de)綜(zong)合實(shi)力，只有(you)(you)(you)全能(neng)冠軍才能(neng)做(zuo)大(da)做(zuo)強。”

記者|黃婉銀

編輯|魏文藝 何小桃?蓋源源

校對|王月龍(long)

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