每經編輯｜孫志(zhi)成(cheng)     

關于中國(guo)究竟有(you)多少(shao)房子(zi)，又有(you)多少(shao)房子(zi)在空置，一直討論(lun)不休。

事(shi)實上，近些年來(lai)，不少機(ji)構(gou)都發布了相關的(de)研究報告，比(bi)如2017年中(zhong)金公司的(de)《數(shu)說中(zhong)國存(cun)量住房》稱(cheng)：2017年末中(zhong)國城(cheng)鎮(zhen)廣義和狹義住房空置率分(fen)別(bie)為16.9%和12.1%，其(qi)中(zhong)城(cheng)區分(fen)別(bie)為14.7%和9.7%。

西南財經(jing)大學的《2017中國城鎮住房空(kong)置分析》稱：2017年我(wo)國城鎮地區(qu)住房空(kong)置率為21.4%。

2014年，西南財(cai)大中(zhong)國(guo)(guo)家庭金(jin)融(rong)調查(cha)與研究中(zhong)心發布的《城(cheng)(cheng)鎮住(zhu)房空置(zhi)率(lv)及住(zhu)房市(shi)場發展趨(qu)勢》則指(zhi)出：2013年中(zhong)國(guo)(guo)城(cheng)(cheng)鎮空置(zhi)率(lv)22.4%，遠高于其(qi)他國(guo)(guo)家和地區。其(qi)中(zhong)，一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)空置(zhi)率(lv)18%，二線城(cheng)(cheng)市(shi)空置(zhi)率(lv)27%，三線城(cheng)(cheng)市(shi)27%。

而近日，貝殼研究院的一份住房空置調研情況報告(gao)，將人們的目光又拉回到住房空置率這一話(hua)題上。

28城平均空置率達12%

近日，貝殼研(yan)究院公布了國內(nei)28個大(da)中城(cheng)市的住房空(kong)置(zhi)調研(yan)情(qing)況(kuang)，結果顯示，江(jiang)西省省會南昌的住房空置率在被調研(yan)的28個大中城市中名列第一，達(da)到20%，也(ye)就是(shi)說，南(nan)昌有(you)五分之(zhi)一的已售存(cun)量住房處(chu)于空(kong)(kong)置狀態。排第二的是(shi)河北廊坊，空(kong)(kong)置率為(wei)19%。

貝殼報告稱，對其業(ye)務(wu)范圍內的小區摸底(di)調研，將3個月以上(shang)無人居住(zhu)(zhu)的(de)住(zhu)(zhu)房定義為“空置住(zhu)(zhu)房”，設定空(kong)置戶數/總戶數即(ji)為城市住房空(kong)置率。

報告(gao)顯(xian)示，我國28個大中城市平均(jun)住房(fang)空置率為12%，相對處于較高區(qu)間。

住房空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)隨城(cheng)市(shi)能級(ji)依次遞增(zeng)，一線城(cheng)市(shi)平(ping)均7%，二線平(ping)均12%，三(san)線16%。其中僅(jin)有(you)9個城(cheng)市(shi)空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)處(chu)于合理(li)區間之內，大(da)部分城(cheng)市(shi)處(chu)于10%-15%之間，6個城(cheng)市(shi)高于15%。

 

圖片來源：貝(bei)殼研究院(yuan)

分城(cheng)市看，深(shen)圳、北京(jing)、上海空置率(lv)最低(di)，均(jun)在7%以(yi)下。西安、鄭(zheng)州、昆明、合(he)肥(fei)、無錫(xi)等大(da)部分城(cheng)市處在10%-15%之間(jian)。南昌、廊(lang)坊、佛山住房(fang)空置率(lv)相對(dui)較高，均(jun)在15%以(yi)上。

貝殼(ke)認(ren)為住房(fang)空置率的區(qu)域差異(yi)，直(zhi)接反映房(fang)地產市場(chang)發展的潛(qian)(qian)力。通(tong)常(chang)來說，空置率在5%—10%之間是(shi)合(he)理的，低于(yu)此區(qu)間則認(ren)為空置率過低，表明(ming)住房(fang)需求旺盛(sheng)，潛(qian)(qian)在需求較高(gao)。高(gao)于(yu)10%則認(ren)為空置率過高(gao)，表明(ming)住房(fang)供(gong)給過剩，存在庫(ku)存積壓風險(xian)。

貝(bei)殼研(yan)究(jiu)院(yuan)表示，此次統計(ji)僅選(xuan)取了已售存量住房，相較其他統計(ji)口徑，所(suo)得出的(de)空置率(lv)是偏低的(de)。

事實(shi)上，對空置率的定義(yi)(yi)，也有廣(guang)義(yi)(yi)和狹(xia)義(yi)(yi)之分。

廣義空置率，是指 只要某(mou)時刻該(gai)房屋無人居住即(ji)為空置 ，將裝修(xiu)中的房屋、不宜居住的危房等全部(bu)視為空(kong)置(zhi)，傾向(xiang)于(yu)高(gao)估空(kong)置(zhi)率。

狹義空(kong)置率 則將裝修中(zhong)的房屋(wu)、危房等從廣義空(kong)置中(zhong)扣(kou)除 ，方法上更(geng)為科學合理。

而如何定義(yi)無(wu)人(ren)居住，以(yi)及無(wu)人(ren)居住的時間長(chang)短，成為空置(zhi)率統計的關鍵。

每個國家或地區的實行標準也有不(bu)小(xiao)的差異——

美國(guo)(guo)會把度假房(fang)、周末房(fang)、移動住(zhu)房(fang)納入(ru)(ru)空置房(fang)統(tong)計(ji)范圍；日(ri)本空置房(fang)定義是長(chang)期沒(mei)(mei)有(you)人居(ju)住(zhu)且連續(xu)5年沒(mei)(mei)有(you)使用過自來水和電(dian)；加拿(na)大(da)溫哥(ge)華(hua)對空房(fang)定義是每(mei)個月要有(you)25天沒(mei)(mei)有(you)人居(ju)住(zhu)或是一年中(zhong)有(you)4個月無人居(ju)住(zhu)；我國(guo)(guo)香(xiang)港則將正在裝修的住(zhu)房(fang)也(ye)納入(ru)(ru)空置房(fang)統(tong)計(ji)范圍。

為何(he)南昌空(kong)置率達到20%？

根據克而瑞(rui)研究(jiu)中心，截至今年(nian)6月末，南昌市商品房廣義庫存(cun)量達到(dao)8000萬平方米(mi)以上(shang)，在全國各大中城市里(li)也處于前列(lie)。這里(li)的(de)(de)廣義庫存(cun)量，包括(kuo)已(yi)獲批可預售的(de)(de)商品住(zhu)宅、已(yi)動工未(wei)獲銷售許(xu)可住(zhu)宅以及(ji)未(wei)動工總建(jian)面。

《南昌(chang)(chang)(chang)市(shi)(shi)2021年國民經濟和社會發展統計(ji)公報》顯示，當(dang)地城鎮(zhen)居(ju)民人均住房建筑面積為38.47平方米(mi)。依(yi)此計(ji)算(suan)，南昌(chang)(chang)(chang)市(shi)(shi)現有商品房廣義庫存量，足夠208萬新增(zeng)(zeng)人口居(ju)住。此外，南昌(chang)(chang)(chang)市(shi)(shi)的建成(cheng)區面積近(jin)十年從(cong)208平方公里大幅(fu)增(zeng)(zeng)長至366平方公里，漲幅(fu)達到(dao)76%。

不過，據南昌(chang)統計局，南昌(chang)市常住(zhu)人(ren)口近十年增長(chang)135萬、戶籍人(ren)口增長(chang)36萬，常住(zhu)人(ren)口十年增長(chang)率(lv)僅為26.5%。由此(ci)可見，南昌存在建設速度遠大于人口增長速度的問題。

 

圖片來源：攝圖網-ID：501579265

據(ju)第一財(cai)經(jing)(jing)，在南(nan)昌房地產行業從業超過十(shi)年的吳可（化名）表示：“對購(gou)房人(ren)來說，南(nan)昌已(yi)經(jing)(jing)遍地是(shi)新(xin)城，處(chu)(chu)處(chu)(chu)有規劃，大(da)部(bu)分新(xin)城的住宅項目都以大(da)體量剛需樓盤(pan)為主，如果不(bu)了解(jie)門(men)道，很(hen)難辨別哪里真(zhen)正值得購(gou)買。像九龍(long)湖、象湖、經(jing)(jing)開區等(deng)地方的新(xin)樓盤(pan)去化是(shi)比較難的，人(ren)氣也(ye)不(bu)足(zu)。”

吳可以九龍(long)湖片區舉例，該(gai)片區目前(qian)高樓林立，但是(shi)入住率(lv)肉眼可見較低，到了晚上(shang)亮(liang)燈(deng)率(lv)不足50%，“之前(qian)南(nan)昌有一(yi)家本土自媒(mei)體就對九龍(long)湖做過調研(yan)，這邊小區整體的裝修率(lv)在60-80%，入住率(lv)不到一(yi)半”。

近十年來(lai)，南昌不(bu)僅(jin)規劃了(le)(le)大量(liang)新(xin)城(cheng)，還(huan)十分偏好建設超高層(ceng)建筑(zhu)，這讓整座城(cheng)市不(bu)斷“向上”成長，徹(che)底改變了(le)(le)天際(ji)線面(mian)貌，但也(ye)加重了(le)(le)空置率問(wen)題。

貝殼研究院認為，一旦商品房(fang)(fang)空(kong)置率過(guo)高，在限購放松之際(ji)就(jiu)會出(chu)現二手房(fang)(fang)新增(zeng)掛(gua)牌(pai)房(fang)(fang)源激增(zeng)問題。多機構(gou)數據顯(xian)示(shi)，南昌(chang)目前(qian)二手房(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)套數已經超(chao)過(guo)6萬套，今年上(shang)半年月均成交二手房(fang)(fang)約1230套，二手房(fang)(fang)去化周期達到(dao)48個月。

影響(xiang)住房空置率(lv)的(de)具體因素較多

據貝殼分析，影響住房(fang)空置(zhi)率的(de)原(yuan)因大(da)致(zhi)可分別為宏觀(guan)、微觀(guan)兩類。在宏觀(guan)層面，購房(fang)門檻、老齡化(hua)程(cheng)度(du)和租金(jin)回報(bao)均會影響住房(fang)空置(zhi)率變(bian)化(hua)。比如(ru)，當(dang)老齡化(hua)達到一定(ding)程(cheng)度(du)，住房(fang)需求(qiu)會下降(jiang)。

比如， 南通(tong)老齡(ling)化人口(kou)占比為23%，空置(zhi)率為15% ；重慶老齡化人(ren)口占(zhan)比達17%，空置率為17%，兩個城市的(de)老齡化及空置率均(jun)處(chu)于較高水平。而在深圳、廈門(men)和廣州，65歲以(yi)上人(ren)口占(zhan)比和空置率均(jun)低于10%。 尤其(qi)是深圳(zhen)老齡化(hua)人口占比為3.2%，空置(zhi)率僅5.3% 。

同時，城市購房門檻(jian)也會對空置率形成約束。房價越(yue)高、按(an)揭貸款比例越(yue)高的城市， 擁有多套住(zhu)房的成本越高，進(jin)而住(zhu)房空置成本越高 。

比如，2022年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)北京二(er)手房(fang)(fang)交易的平均按揭比例(li)僅(jin)37%，全國購(gou)房(fang)(fang)門檻最高，但其住房(fang)(fang)空置(zhi)(zhi)率僅(jin)6%。反之，住房(fang)(fang)空置(zhi)(zhi)率越(yue)高的城市如南昌、廊坊、佛山(shan)等，其房(fang)(fang)價(jia)也越(yue)低。

此外，持有空置住房的(de)機會成本，即租金回報的(de)高低也是決定空置率的(de)核心因(yin)素。

微觀層面上(shang)，樓(lou)齡和物(wu)業(ye)類型是(shi)影響小(xiao)區空(kong)置(zhi)(zhi)率的(de)(de)兩(liang)大(da)因素。比如，老舊小(xiao)區的(de)(de)空(kong)置(zhi)(zhi)率較(jiao)低，因為(wei)大(da)部分老舊小(xiao)區通常(chang)都位于(yu)市中心，交(jiao)通配套(tao)都比較(jiao)便利，住(zhu)房(fang)需求比較(jiao)旺盛，導致很少有住(zhu)房(fang)空(kong)置(zhi)(zhi)。反而是(shi)次(ci)新(xin)小(xiao)區，業(ye)主(zhu)通常(chang)出(chu)(chu)于(yu)裝修或(huo)通風等原因不著急入住(zhu)，購買(mai)新(xin)小(xiao)區的(de)(de)投資(zi)客(ke)也(ye)不以居住(zhu)為(wei)目的(de)(de)。此外，從(cong)地理(li)位置(zhi)(zhi)來看，次(ci)新(xin)小(xiao)區多位于(yu)離市中心較(jiao)遠(yuan)的(de)(de)郊區，小(xiao)區配套(tao)不齊全，出(chu)(chu)租或(huo)出(chu)(chu)售的(de)(de)難度相(xiang)對較(jiao)高，因此住(zhu)房(fang)空(kong)置(zhi)(zhi)率更(geng)高。

從(cong)物業類型看(kan)，住(zhu)房空置(zhi)率由低到高依(yi)次為住(zhu)宅<公(gong)寓(yu)<別墅(shu)，其中住(zhu)宅類小(xiao)區(qu)的整(zheng)體空置(zhi)率較別墅(shu)小(xiao)區(qu)低5%。這是因為，公(gong)寓(yu)和別墅(shu)的空置(zhi)率較高主(zhu)要與其多元(yuan)化的使用場(chang)景(jing)有關，比如部分(fen)公(gong)寓(yu)用于投(tou)資經營，部分(fen)別墅(shu)用于度假(jia)等。

編輯|孫志成 杜恒峰 杜波(bo)

校對|盧祥勇

每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞綜合自貝殼研究院(yuan)官網、第一財經(jing)等