每經(jing)編輯｜段煉     

不久前，北京住建委發布(bu)消息，對中心(xin)城區老年(nian)家(jia)庭(60周(zhou)歲及以上(shang))購買(mai)三(san)宗試點項目，并把戶口遷至試點項目所在(zai)地的，給予政策支持，其(qi)中提到(dao)了“ 子女可作為共同借款人申請貸款 ”。

近日，中新(xin)經緯調查發現，北京市部分銀行在(zai)其他非試點項目也可(ke)以做(zuo)“接力貸(dai)”業務， 即父母可以作為主借款人，子女作為共同借款人，只要父母具備北京購房資格，父母和子女的收入總計不低于所還月供的2倍即可 。

有銀行人士對(dui)(dui)中新經緯透露，接力貸在(zai)北京市(shi)場一(yi)直都(dou)存在(zai)，并非近期才出現。業(ye)內人士認(ren)為(wei)，接力貸產(chan)品對(dui)(dui)當(dang)下樓(lou)市(shi)而言，意在(zai)降(jiang)低購房的門檻，適度松綁。同時也需要進(jin)行規范，警惕(ti)其(qi)成為(wei)一(yi)種(zhong)炒(chao)房的手段。

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“接力貸”：父母主借，子女共借

家住北京市大(da)興區的王女士最近(jin)在和(he)中介聊天(tian)時意(yi)外得知，有銀(yin)行(xing)可以做接力貸。“我和(he)我老公現在買房(fang)就(jiu)算(suan)二套了(le)，首(shou)(shou)付(fu)太高(gao)了(le)，但是中介說(shuo)可以用老人名義買，用接力貸。我公公婆(po)婆(po)名下沒有房(fang)產(chan)，這樣首(shou)(shou)套房(fang)只需(xu)要3.5成(cheng)首(shou)(shou)付(fu)，壓力就(jiu)小很多。”王女士說(shuo)。

不過，中介告(gao)訴王(wang)女士(shi)，父母的(de)(de)年齡最好不要超(chao)過70歲，而王(wang)女士(shi)公公婆(po)婆(po)的(de)(de)年齡已(yi)經超(chao)過，她用接力貸買房的(de)(de)想法也只能作罷。

所謂“接力貸(dai)”，是指以父(fu)母購房資(zi)格買房，父(fu)母作為(wei)主(zhu)借款人(ren)和子女作為(wei)共同借款人(ren)，一(yi)起(qi)承(cheng)擔還貸(dai)責任(ren) 。

近日，中新(xin)經緯(wei)以客(ke)戶身份咨詢北京某地(di)產中介(jie)，對方表示(shi)，可以做接力貸，前(qian)提條件是(shi)父母(mu)有北京購房資(zi)格。 如果父母名下有房算二套房貸款，如果無房算首套房按首套貸款，退休的需要提供退休金證明，子女提供收入證明覆蓋月供的2倍即可 。

“只(zhi)要您符合(he)銀行的(de)資(zi)質(zhi)，和(he)項目沒有關(guan)系，都可以做。我們和(he)四大行都有合(he)作。”另一位北京地產中介稱(cheng)。

中新經(jing)緯又(you)以(yi)客(ke)戶身份向(xiang)中國建設銀(yin)行(xing)(xing)、中國農業銀(yin)行(xing)(xing)、交(jiao)通(tong)銀(yin)行(xing)(xing)、華夏銀(yin)行(xing)(xing)、光大銀(yin)行(xing)(xing)等(deng)多家銀(yin)行(xing)(xing)的客(ke)戶經(jing)理進行(xing)(xing)咨詢(xun)，均(jun)稱可以(yi)做“接(jie)力貸”。目前來看， 主流的借款人最大年齡是70周歲 。

農行(xing)某(mou)客戶經理(li)介(jie)紹，針對其(qi)合作樓(lou)盤，若父(fu)母其(qi)中一方作為主(zhu)借款(kuan)人，年齡最大不(bu)(bu)得(de)超(chao)過(guo)69歲(sui)，且必須有(you)收(shou)入(ru)。若父(fu)母已退(tui)(tui)休(xiu)，辦理(li)貸款(kuan)時需提供(gong)退(tui)(tui)休(xiu)證復印件和(he)(he)近一年的(de)退(tui)(tui)休(xiu)金流水。收(shou)入(ru)證明(ming)方面，需要父(fu)母和(he)(he)子女的(de)收(shou)入(ru)總計不(bu)(bu)低于(yu)所還月供(gong)的(de)2.1倍(bei)。

該客戶經理稱， 目前北京市首套房利率為5%。以貸款150萬為例，還款期限25年，需要每月還款8768.85元，父母和子女收入證明需達到每月近18500元 。

建行(xing)北京某支行(xing)的客戶經理表示，這(zhe)種 相當于老人買房、子女共借 。需要(yao)看(kan)主(zhu)借(jie)款(kuan)人家(jia)庭的(de)資質，如果名(ming)下無房(fang)(fang)無貸就可(ke)以認定為首套房(fang)(fang)貸款(kuan)。另外(wai)，共同借(jie)款(kuan)人名(ming)下不(bu)能有在途(tu)的(de)兩(liang)筆以上住房(fang)(fang)貸款(kuan)記錄。

關于貸(dai)款(kuan)年限(xian)，上述客戶經理稱， 90減去年齡大的父母一方年齡即為貸款年限，例如父母今年65歲，則貸款年限為25年 。辦理貸款需(xu)(xu)要(yao)父母提(ti)供退休銀行工資流水。子女(nv)名下(xia)房貸計(ji)入家庭負債，收入證明也需(xu)(xu)覆(fu)蓋家庭負債。

華夏(xia)銀行一位客戶經理(li)也(ye)表(biao)示，該(gai)行可(ke)以(yi)辦理(li)接力貸(dai)。當被(bei)問(wen)及(ji)父母(mu)年(nian)(nian)(nian)齡超過70歲(sui)是否可(ke)以(yi)辦理(li)時，該(gai)客戶經理(li)表(biao)示：“可(ke)以(yi)，最多可(ke)以(yi)貸(dai)款(kuan)年(nian)(nian)(nian)限是84減(jian)年(nian)(nian)(nian)齡。”比如父母(mu)年(nian)(nian)(nian)齡72歲(sui)，只(zhi)可(ke)以(yi)貸(dai)款(kuan)12年(nian)(nian)(nian)。

“接力貸必須得(de)子(zi)女(nv)也(ye)就是直系親屬做擔保”，上述客戶經理(li)表示(shi)，子(zi)女(nv)名(ming)下已有房(fang)貸算家庭(ting)負(fu)債，收(shou)入證明需覆(fu)蓋家庭(ting)負(fu)債的(de)2倍。比(bi)如子(zi)女(nv)現在每月房(fang)貸1萬元(yuan)，本次(ci)購房(fang)月供8000元(yuan)，那么老人和(he)子(zi)女(nv)的(de)收(shou)入證明相加(jia)需要(yao)達到3.6萬元(yuan)以(yi)上。

另(ling)一位交通銀行(xing)的(de)客戶經理同樣稱，“如果退休后有正常收入應該是可以的(de)，但(dan)也需(xu)要看(kan)具(ju)體貸款金額(e)。父母年齡在65歲之前肯(ken)定沒問(wen)題，再大可能得看(kan)具(ju)體情況。”

“北(bei)京市場(chang)一(yi)直(zhi)都存在(zai)接力貸，只是部分銀(yin)行(xing)做不了。”一(yi)位股(gu)份(fen)制(zhi)銀(yin)行(xing)北(bei)京某支行(xing)人士對中新經緯透露。另一(yi)家城商(shang)行(xing)北(bei)京某支行(xing)個貸人士則表(biao)示(shi)(shi)，考慮(lv)到風(feng)險(xian)把(ba)控，該行(xing)并不做接力貸。中新經緯還(huan)撥打工商(shang)銀(yin)行(xing)、招(zhao)商(shang)銀(yin)行(xing)北(bei)京部分支行(xing)電話，均(jun)表(biao)示(shi)(shi)沒(mei)有接力貸產品(pin)。

北京三項目試點支持老年家庭購房

8月4日，北京住建委發布消息(xi)，對中心城區老年家庭(60周歲及(ji)以上)購買昌平區平西(xi)府、順義區福(fu)環、順義區薛大人莊(zhuang)三宗試(shi)點(dian)(dian)項目，并把(ba)戶口遷至試(shi)點(dian)(dian)項目所在地的(de)，給予(yu)一定的(de)支(zhi)持政策。

北(bei)京住(zhu)(zhu)建委提出了三項(xiang)措施：老年家(jia)庭名下(xia)無(wu)住(zhu)(zhu)房且(qie)無(wu)在途貸(dai)款的(de)，購(gou)買(mai)試(shi)(shi)點(dian)項(xiang)目普通住(zhu)(zhu)房執(zhi)行(xing)(xing)首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例35%、非普通住(zhu)(zhu)房執(zhi)行(xing)(xing)首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例40%，以(yi)及相(xiang)應的(de)貸(dai)款優惠利率；購(gou)買(mai)試(shi)(shi)點(dian)項(xiang)目140平(ping)方米以(yi)下(xia)住(zhu)(zhu)房的(de)，按首(shou)套房首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例35%、二套房首(shou)付(fu)比(bi)(bi)例60%執(zhi)行(xing)(xing)； 其子女可作為共同借款人申請貸款 。

對(dui)此，招聯金融首席研(yan)究員董希淼(miao)表示，北京市這次(ci)試點并不(bu)(bu)是嚴(yan)格意(yi)義上(shang)的“接力(li)(li)貸(dai)(dai)”，它有(you)嚴(yan)格的限定(ding)條件，老(lao)人(ren)名(ming)下要(yao)無(wu)房無(wu)在途(tu)貸(dai)(dai)款，并且購(gou)買的房子在郊區(qu)，子女才能共(gong)同還款。這和一般意(yi)義上(shang)的接力(li)(li)貸(dai)(dai)產品有(you)所(suo)不(bu)(bu)同，范圍是比較小(xiao)的。

易居研(yan)究(jiu)院智(zhi)庫中(zhong)心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進認(ren)為，北京(jing)此次政(zheng)策，對于老(lao)年(nian)人的購房采取了定向(xiang)放松、針對具體項目試(shi)點(dian)。

“針對(dui)老年(nian)人(ren)購房方(fang)面的痛點，包括首(shou)付能力較弱，尤其是貸款難等問(wen)題，在首(shou)付比例下調、貸款資格(ge)審查的門檻降低等方(fang)面落實了寬松的政(zheng)策。 尤其是允許子女幫忙一起貸款的做法，使老年人購房方面的壓力會更小 。”嚴躍(yue)進表示(shi)。

業內：接力貸有待規范

中(zhong)國人民銀行(xing)最新發布的《2022年7月金融統計數據報(bao)告》顯示，7月份人民幣(bi)貸(dai)款(kuan)增加6790億(yi)元，同比少增4042億(yi)元。分部門看，住戶貸(dai)款(kuan)增加1217億(yi)元，同比少增2842億(yi)元。其中(zhong)，中(zhong)長(chang)期貸(dai)款(kuan)增加1486億(yi)元，同比少增2488億(yi)元。

另外，國家統計局發布(bu)的(de)7月70個大中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房價(jia)數據顯示，40個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)新房價(jia)格環比下跌(die)(die)，51個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)二手房價(jia)格環比下跌(die)(die)，分別(bie)較上月增加2個、3個。

貝殼(ke)研究院首席市(shi)場(chang)分析(xi)師許小樂(le)認為，市(shi)場(chang)預期(qi)減弱(ruo)是(shi)房價(jia)(jia)修復動力不足的(de)(de)原因。他指出，局部地區疫情反復、經濟下(xia)行壓力加大的(de)(de)背景下(xia)，居民消費(fei)意愿不足。多(duo)重因素綜合影響下(xia)，房地產市(shi)場(chang)有所回落(luo)，房價(jia)(jia)修復動力減弱(ruo)。

目(mu)前(qian)，全國多地在因(yin)城施策(ce)地調整樓市(shi)(shi)政策(ce)。今(jin)年4月(yue)，廣州傳出有銀行(xing)啟動“接(jie)力貸”的(de)消息，但銀行(xing)方緊急叫停(ting)了該項目(mu)。時(shi)隔四個月(yue)，又有媒體(ti)報(bao)(bao)道稱(cheng)，廣州樓市(shi)(shi)重啟“接(jie)力貸”。不過，據第一財經17日報(bao)(bao)道，多家(jia)股份行(xing)、國有行(xing)均(jun)表示并沒有該產(chan)品。

6月，廣(guang)東(dong)珠海推行的(de)公積(ji)金(jin)“接力貸”也引發市(shi)場關注(zhu)，其中提到實行“一人購房全(quan)家幫(bang)”。也就是說，珠海市(shi)繳存職工(gong)可(ke)(ke)用(yong)公積(ji)金(jin)幫(bang)直(zhi)系(xi)親屬(shu)付(fu)首付(fu)和還(huan)貸。事(shi)實上，湖南邵陽(yang)、廣(guang)東(dong)潮州(zhou)(zhou)、四川資(zi)陽(yang)、江西贛州(zhou)(zhou)、安徽池(chi)州(zhou)(zhou)、云南楚雄、河北(bei)滄州(zhou)(zhou)和秦皇島等地出臺公積(ji)金(jin)新(xin)政，也明確(que)直(zhi)系(xi)親屬(shu)可(ke)(ke)提取(qu)住房公積(ji)金(jin)用(yong)于支(zhi)付(fu)購房款以及償(chang)還(huan)房貸。

董希淼在接(jie)受(shou)中新經緯采訪時指(zhi)出，可(ke)以適當探索(suo)“接(jie)力貸(dai)”產(chan)品，一方面能解決老年人(ren)(ren)買房問題，老年人(ren)(ren)也需要(yao)改善(shan)(shan)居(ju)住條件，但銀行(xing)對老年人(ren)(ren)貸(dai)款(kuan)年齡的規(gui)定不同(tong)，老年人(ren)(ren)貸(dai)款(kuan)就比較困(kun)難，接(jie)力貸(dai)產(chan)品可(ke)以幫(bang)助(zhu)老年人(ren)(ren)改善(shan)(shan)居(ju)住條件和生活品質；二是對于銀行(xing)來說，由于子女作為共同(tong)借款(kuan)人(ren)(ren)也承擔相(xiang)應責任(ren)，風險基(ji)本是可(ke)控的。

不過，董(dong)希淼也提到， 接力貸需要進行規范，它可能成為一種炒房的手段 。比如子女已經有兩套房，以(yi)子女的(de)名義(yi)無法再(zai)買，再(zai)以(yi)父母名義(yi)購買也會有炒房的(de)風險，因此(ci)還需要進(jin)一步規(gui)范哪些情況可(ke)以(yi)進(jin)行接力貸(dai)。

嚴躍進分析稱(cheng)，在(zai)實際操作中，接(jie)力(li)貸(dai)(dai)(dai)也是一種比較(jiao)創新的(de)貸(dai)(dai)(dai)款工具，使購房者可以貸(dai)(dai)(dai)到更(geng)多(duo)(duo)的(de)金(jin)額。當前各地(di)信貸(dai)(dai)(dai)投放的(de)壓力(li)比較(jiao)大，接(jie)力(li)貸(dai)(dai)(dai)總體(ti)上是在(zai)監管的(de)邊緣線試(shi)探，和(he)銀行希望對客(ke)戶多(duo)(duo)貸(dai)(dai)(dai)款的(de)心態有(you)關。

他認為，此類貸(dai)款做法之所以(yi)有批評，一是(shi)因為可能存在貸(dai)款方面的不公(gong)平，即部分人可以(yi)多貸(dai)款。二是(shi) 可能有些人借此類方式變相逃避限購，即子女幫父母辦理接力貸，但實際上是子女自己在購房，只是借了父母的名義買房 。

“后續各(ge)地要(yao)注意的(de)(de)是，這幾個爭(zheng)議的(de)(de)內容要(yao)有(you)(you)(you)預案，要(yao)有(you)(you)(you)管控和預防風(feng)險的(de)(de)措施。在有(you)(you)(you)措施的(de)(de)情況下再適當推(tui)進此類業務。”嚴躍進表示。

北京金訴律師事務所主任(ren)王玉臣對(dui)中新經緯表示，接力貸產品對(dui)當下樓市(shi)而言，是在降低購房(fang)的門檻，適(shi)度松綁。 但是這個產品本身是有一定爭議和風險的，所以在個別城市曾一度明令禁止 。

王玉(yu)臣進一步指(zhi)出， 對于銀行而言，風險相對小一些了 ，因為通過(guo)增加借款人(ren)的(de)方(fang)式(shi)降低了自己(ji)的(de)風險，進行了風險分擔。對于(yu)貸款人(ren)而言，之所(suo)以會采用這(zhe)種(zhong)方(fang)式(shi)往(wang)往(wang)意味(wei)著自己(ji)的(de)資金能力是有問(wen)題(ti)(ti)的(de)，如果沒問(wen)題(ti)(ti)，恐怕不會選擇這(zhe)種(zhong)方(fang)式(shi)。當超(chao)出自己(ji)能承受的(de)范圍去貸款買房的(de)時候，無疑(yi)會增加自己(ji)和子女(nv)或父(fu)母的(de)經濟壓力。而且，開弓沒有回頭箭， 一旦采用了接力貸，為了一套房子，父母和子女恐怕都要多年連帶還貸 。

王玉臣建議購房人，買房時一定(ding)要充分評估(gu)自己的(de)資(zi)金能力(li)。尤(you)其(qi)是在疫情期間，對自己的(de)資(zi)金能力(li)要做相對保守估(gu)計，避(bi)免將(jiang)來出問題。

編輯|段煉 杜恒峰(feng)

校對|程鵬(peng)

文章來源：中新經緯