每(mei)經記者｜劉明濤(tao)    每(mei)經編輯｜彭水萍    

上周，A股市場顯得較為動(dong)蕩(dang)(dang)，滬(hu)深兩(liang)大股指(zhi)雙雙震蕩(dang)(dang)整(zheng)理，而創業(ye)板指(zhi)數則在(zai)光伏儲能等賽道股帶動(dong)下持續反彈，大幅跑贏滬(hu)深兩(liang)大股指(zhi)，每經品牌100指(zhi)數則與(yu)滬(hu)深指(zhi)數保持一致，上周微跌0.56%，以901.5點報收，有(you)市場人士(shi)稱，每經品牌100指(zhi)數目前仍處于(yu)調整(zheng)周期，不(bu)過從行業(ye)表(biao)現(xian)來(lai)看，房地產(chan)走(zou)勢(shi)極其強勁，其新(xin)一輪投(tou)資收益周期或將在(zai)三季度到來(lai)。

楊靖制圖

房地產領漲指數成分股

上(shang)周指(zhi)數(shu)(shu)(shu)震(zhen)蕩整理，創(chuang)業板指(zhi)表現偏強，個(ge)股板塊漲(zhang)跌互現。周初滬(hu)指(zhi)維持橫盤震(zhen)蕩走勢，周中滬(hu)指(zhi)震(zhen)蕩走高逼(bi)近(jin)3300點，不過臨近(jin)周末，指(zhi)數(shu)(shu)(shu)弱勢回調，三(san)大指(zhi)數(shu)(shu)(shu)集體收綠(lv)。從周K線(xian)來看，上(shang)證指(zhi)數(shu)(shu)(shu)下(xia)跌0.57%，深證成指(zhi)下(xia)跌0.49%，創(chuang)業板指(zhi)上(shang)漲(zhang)1.61%，每經品牌100指(zhi)數(shu)(shu)(shu)則微跌0.56%。

從市場環境來看，疫情反復下(xia)，需求(qiu)及信心不(bu)足仍是當前經(jing)濟(ji)(ji)發展的主要(yao)矛(mao)盾，7月(yue)經(jing)濟(ji)(ji)呈弱修復態勢，地產投資處于筑底階(jie)段，不(bu)過管理層及相關部門(men)強調，宏(hong)觀政(zheng)策(ce)要(yao)在(zai)擴大需求(qiu)上積極作為(wei)，經(jing)濟(ji)(ji)大省要(yao)勇(yong)挑大梁(liang)，挖掘自身政(zheng)策(ce)潛力穩經(jing)濟(ji)(ji)，隨著降(jiang)息刺激終端實體(ti)需求(qiu)疊加穩增長(chang)政(zheng)策(ce)不(bu)斷(duan)加碼，預計8月(yue)份經(jing)濟(ji)(ji)數(shu)據或(huo)較7月(yue)有所回(hui)暖。

《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)注(zhu)意到，雖然指數持續調(diao)整，但是每(mei)經品(pin)牌100指數成分(fen)股卻亮點頻現，上周在不(bu)足(zu)30只(zhi)個股上漲的(de)背景下，地產股幾乎全線飄紅，其(qi)中，龍湖集團（HK00960，股價25港元(yuan)，市值1570億(yi)港元(yuan)）大(da)(da)漲13.38%，招商蛇口(kou)、新城(cheng)控(kong)股、保利發(fa)展、建發(fa)股份漲幅(fu)也均超過5%，處于漲幅(fu)榜(bang)前(qian)列。而(er)這些大(da)(da)漲的(de)地產股，目前(qian)市盈率較低，龍湖集團市盈率僅(jin)只(zhi)有(you)5.38倍，大(da)(da)幅(fu)低于每(mei)經品(pin)牌100指數平均9.7倍市盈率，價值存(cun)在低估。

東北(bei)證券分析指出(chu)，房(fang)地產(chan)(chan)板塊(kuai)從寬(kuan)松拐點(dian)到收緊拐點(dian)之間存在顯(xian)(xian)著的超(chao)額收益。本輪行情目(mu)前(qian)處于政策寬(kuan)松疊加銷(xiao)(xiao)售(shou)改善的階段，因此，在下(xia)半(ban)年(nian)穩增長(chang)、穩地產(chan)(chan)預(yu)期(qi)下(xia)，房(fang)地產(chan)(chan)政策寬(kuan)松環(huan)境預(yu)計(ji)全年(nian)持續，穩健綠檔(dang)房(fang)企加速集中，投融資方面占優的頭部(bu)央國企優勢顯(xian)(xian)現，未來隨著優質民營(ying)房(fang)企融資、銷(xiao)(xiao)售(shou)、拿(na)地逐步(bu)回歸(gui)常態，配置可適度下(xia)沉至腰部(bu)彈性標(biao)的。

銷售轉暖超額收益可期

從房地產銷(xiao)售情(qing)況來(lai)看，今年6月(yue)前4周(zhou)，樣本城市高頻數據銷(xiao)售改善較為(wei)明顯，可以判定(ding)當前基本面底部已形成。而疫(yi)情(qing)后數據回補的貢獻并不(bu)(bu)值得用來(lai)質(zhi)疑數據回暖的可靠性(xing)，恰巧這證(zheng)明購房需(xu)求的“不(bu)(bu)可消失(shi)”特點。

招商(shang)證券預計(ji)，2022年三季度(du)銷量持續邊際改善，10月左右單月銷量同(tong)比有望轉正(zheng)。維(wei)持2022年整體銷售(shou)寬U型走勢，前低后(hou)高(gao)判斷，下(xia)半年銷售(shou)或好于上半年，全(quan)年或為兩(liang)位數負增長。另一方面，由于本輪(lun)周期(qi)的特殊(shu)性，全(quan)局層面，寬U型復(fu)(fu)蘇相(xiang)對較緩(huan)的復(fu)(fu)蘇斜率比較難(nan)觸發房價(jia)大幅上漲，短期(qi)看，政策或不(bu)具(ju)備轉向收緊的可能性。

而當銷售轉暖后，房地產板(ban)塊超(chao)額(e)收益或將迎來本輪第二段(duan)上(shang)(shang)漲。從歷史周(zhou)期規律來看，一(yi)(yi)段(duan)完(wan)整(zheng)的超(chao)額(e)收益實現包括三個階段(duan)。第一(yi)(yi)階段(duan)的上(shang)(shang)升(sheng)通常由政(zheng)策改(gai)善預期帶動，隨后進入一(yi)(yi)個觀望(wang)階段(duan)導致第二階段(duan)的回撤，當銷量同比(bi)增速出改(gai)善尤(you)其是進入正增長區間時，通常會出現“第三浪”上(shang)(shang)漲。

回(hui)顧本(ben)輪周期，政策博弈已帶動第一階(jie)段(duan)超(chao)額(e)收益上(shang)漲，投(tou)資者對復(fu)蘇不確(que)定性的(de)擔憂(you)、疫情以及房(fang)企信用受損等因素(su)實現了(le)本(ben)輪周期中第二階(jie)段(duan)的(de)回(hui)撤，當前時(shi)點，銷售底部或(huo)已確(que)立，復(fu)蘇即是后(hou)續房(fang)地(di)產股票超(chao)額(e)收益上(shang)行(xing)的(de)支(zhi)撐(cheng)因素(su)。預期本(ben)輪房(fang)地(di)產超(chao)額(e)收益上(shang)行(xing)斜率更(geng)低(di)，但增長更(geng)穩健(jian)、持續，“競爭格(ge)局改善”是少數個股上(shang)漲的(de)主導邏(luo)輯。

國盛證券也指出，與2008年和2014年不(bu)同(tong)，本輪(lun)周期供需兩端均存在很多阻(zu)塞，需要政策(ce)多點開花。下半年到(dao)年底，有(you)望(wang)見到(dao)第(di)二波強(qiang)力放松政策(ce)的加(jia)持，地產和物(wu)業均有(you)絕對(dui)收益的空(kong)間。

“高質量”房企價值凸顯

從每經(jing)品牌100指數來看，指數成分股均屬于“高質量”周轉類房企，具(ju)有較(jiao)強的品牌價值。

諸如萬(wan)科、保利(li)、華潤、龍湖等(deng)，他們主要(yao)通過“高質量”周轉實現(xian)穩(wen)定的(de)增長（類似(si)于(yu)制造業(ye)），整體(ti)資(zi)金(jin)(jin)(jin)鏈波動不大，且結構上經營(ying)(ying)性(xing)現(xian)金(jin)(jin)(jin)流入對(dui)資(zi)金(jin)(jin)(jin)來源(yuan)的(de)貢獻長期穩(wen)定高于(yu)籌資(zi)性(xing)現(xian)金(jin)(jin)(jin)流入，這意(yi)味(wei)著此類房企具備(bei)較(jiao)強(qiang)的(de)內生造血能(neng)力，駕馭(yu)周期能(neng)力較(jiao)強(qiang)，不過度依賴(lai)籌資(zi)行(xing)為(wei)維系現(xian)金(jin)(jin)(jin)流，具備(bei)合(he)理(li)運營(ying)(ying)杠桿(gan)的(de)能(neng)力，過去(qu)在單邊周期時代缺乏彈性(xing)，而(er)在當下和(he)未來“管理(li)紅(hong)利(li)時代”，這些房企具備(bei)更強(qiang)的(de)競(jing)爭力。

以上周漲(zhang)幅最大的(de)龍(long)湖集團(tuan)為例，其堅(jian)(jian)持深耕核心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，1~7月(yue)(yue)，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)拿地(di)建面(mian)占(zhan)比(bi)3%（5月(yue)(yue)獲取(qu)北京(jing)一(yi)宗地(di)塊），二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)拿地(di)面(mian)積(ji)占(zhan)比(bi)97%，主要以杭州、合肥、成都(dou)、南京(jing)等(deng)強(qiang)(qiang)二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)為主。該公司較(jiao)強(qiang)(qiang)的(de)持有物業運營(ying)能力是穿越(yue)周期(qi)的(de)強(qiang)(qiang)力保障，優質(zhi)資(zi)產在行(xing)業下(xia)行(xing)期(qi)為公司提供穩定的(de)經(jing)營(ying)性現金流，同時留有公允(yun)價(jia)值提升空(kong)間。另一(yi)方面(mian)，公司堅(jian)(jian)持深耕核心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，財務(wu)恪守穩健原(yuan)則(ze)，有能力穿越(yue)周期(qi)，未來(lai)有望迎(ying)來(lai)更多機會(hui)。

再看A股代表招商(shang)(shang)蛇口（SZ001979，股價(jia)14.91元，市(shi)(shi)值(zhi)1154億元），該公司(si)(si)(si)在(zai)(zai)城(cheng)市(shi)(shi)深耕戰(zhan)略下(xia)，單城(cheng)規(gui)模逐步擴大，銷售(shou)(shou)高質(zhi)(zhi)量(liang)增長，管理費用(yong)率(lv)有(you)所(suo)下(xia)降。招商(shang)(shang)蛇口近三年拿(na)(na)地(di)強度(du)逆勢提(ti)(ti)(ti)升(sheng)(sheng)，核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)(shi)優(you)質(zhi)(zhi)土(tu)儲占(zhan)比(bi)較高，為公司(si)(si)(si)未來(lai)(lai)(lai)銷售(shou)(shou)總量(liang)提(ti)(ti)(ti)升(sheng)(sheng)和穩(wen)定(ding)的(de)去(qu)化率(lv)奠定(ding)基礎。當前行業(ye)供給側改(gai)革背景下(xia)，公司(si)(si)(si)有(you)望成為最終(zhong)受益者。目前融資集中度(du)提(ti)(ti)(ti)升(sheng)(sheng)已傳(chuan)導到拿(na)(na)地(di)端，疊加土(tu)地(di)市(shi)(shi)場(chang)潛在(zai)(zai)利(li)(li)潤率(lv)的(de)回升(sheng)(sheng)，未來(lai)(lai)(lai)公司(si)(si)(si)的(de)市(shi)(shi)場(chang)集中度(du)以(yi)及(ji)利(li)(li)潤率(lv)有(you)望迎來(lai)(lai)(lai)雙升(sheng)(sheng)。“十四五”期(qi)間(jian)，隨著(zhu)雙百戰(zhan)略逐步落地(di)，公司(si)(si)(si)核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)自(zi)持類(lei)物業(ye)數量(liang)及(ji)占(zhan)比(bi)穩(wen)健提(ti)(ti)(ti)升(sheng)(sheng)。行業(ye)格局改(gai)善帶來(lai)(lai)(lai)龍(long)頭公司(si)(si)(si)市(shi)(shi)場(chang)集中度(du)和利(li)(li)潤率(lv)的(de)雙升(sheng)(sheng)，以(yi)及(ji)永續(xu)類(lei)業(ye)務的(de)占(zhan)比(bi)提(ti)(ti)(ti)升(sheng)(sheng)，將改(gai)善公司(si)(si)(si)的(de)長期(qi)估值(zhi)水平。