在遍布挑戰的行業形勢下，依托“一穩二降三提升”的經營發展戰略優勢，金科股份整體經營彰顯韌性和穩定性。

2022年上半年，金科股份實現營業收入313.22億元，實現結算面積約395萬平方米，錄得銷售金額約417億元，依然位居行業前列；實現經營性現金流凈額87.3億元，持續為正。公司總資產達3392.22億元，歸屬于上市公司股東的凈資產332.5億元。報告期內，公司降債成果顯著，有息負債規模進一步降至673.68億元，較上年末壓降約132億元；實現銷售回款536億元，回款率超100%。

面對市場波動與流動性考驗，金科股份正以持續的戰略聚焦、組織高效運營，積極應對每一次挑戰，并在行業轉型調整之時，提前布局，找到能夠帶來源源不斷利潤、回款及現金流的“穩壓器”。

完成交付626萬平方米

隨著相關會議對房地產再度表態，以及5月份以來金融機構、地方政府的多項政策支持，目前房地產市場現狀也逐步回暖，行業也逐步進入修復階段。

半年報數據顯示，2022年1-6月，金科錄得銷售金額約417億元，實現結算面積約395萬平方米。尤其是5月、6月，金科的銷售規模，更是分別環比增長28.8%、22.2%，銷售回溫速度持續位居行業前列。

穩健的銷售背后，是金科持續聚焦“保交樓、穩民生”工作。

作為“美好生活服務商”的金科，自去年下半年開始就曾多次對外表示，未來一段時間將把“穩生產”“保交樓”作為公司發展的首要任務。在長期主義發展理念加持下，金科不僅以穩健經營實現高質量發展，在高品質交付方面同樣表現亮眼：

數據顯示，今年上半年，金科交付項目98個，總交付批次118，總交付體量達到626萬平方米；其中，僅住宅交付總套數32693戶，遍布全國47個城市；而提前交付項目就達到49個，這也意味著，一半的項目都進行了提前交付。

于金科而言，行業再難，公司高品質的產品交付目標，不會有變化。半年3萬余套如期保證交付，50%提前交付，不僅是金科用心構筑美好家園的承諾兌現，更是金科平衡資金支付盤面的印證。

報告顯示，2022年上半年，金科股份實現營業收入313.22億元；實現經營性現金流凈額87.3億元，同比大幅增長247.20%。

有息負債降了132億元

過去一段時間里，盡管金融監管機構已多次喊話，房地產融資也正逐步恢復，但依舊需要時間和信心。據克而瑞統計數據顯示，2022年上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。

基于自身的財務結構，公司根據資金及債務到期情況，于報告期內先后完成“19金科03”“20金科03”“21金科地產SCP003”“20金科地產MTN001”“20金科地產MTN002”和應收賬款ABS展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

在業內分析人士看來，債券的展期是房企在行業流動性持續緊繃的情況下，在到期債務處理和穩定經營中間找到的一種平衡。通過這一方式，房企前期受到擠壓的經營資金壓力將得到緩解，并支持到全面復工復產、高質量的產品施工和交付，從而公司將獲得長期穩定的運營現金流，進入到相對良性的債務清償和發展循環中。“走出短期流動性困難局面，或許只是時間問題。”

此后，公司成立專項工作小組，積極推動包括國資平臺在內的戰略投資者引進工作；溝通、協調和爭取政府紓困政策支持，特別是針對緩解短期資金流動性壓力、化解存量債務風險和盤活各類監管資金方面，“政府及相關部門給予了大力支持”。

如今看來，金科這些努力似乎已有了成效。

就在半年報發布的一周前，金科股份發布的一則《關于對控股子公司提供擔保的進展公告》提及全資子公司向重慶發展產業有限公司借款2.4億元，期限3年。

通過股權穿透后發現，重慶發展產業有限公司旗下控股的企業中，就包括了重慶民營企業紓困股權投資基金合伙企業，以及重慶渝擎科商業管理合伙企業。而早在5月份，就有知情人士稱，重慶市政府對金科集團制定了相關紓困措施，其中就包括分批發放紓困資金，以借款和質押項目股權等。

不僅如此。報告期內，公司還通過壓減債務規模、開展存量債務管理、搶抓銷售回款等措施，進一步護航公司經營。截至報告期末，金科股份實現銷售回款536億元，回款率超100%；有息負債規模降至673.68億元，較上年末壓降約132億元，降債成果顯著；除正常開展與銀行等金融機構常規融資業務外，公司成功發行“22金科01”公司債券，募集規模為15億元，有效支持公司良性循環。

針對后續即將到期或具有回售選擇權的債券類融資，金科表示將壓實償債主體責任，積極與持有人進行溝通，妥善協商回售方案及還款安排。

經營性業務走“穩”了

對于身處資金密集型行業的房企而言，擁有充裕的資金，很大程度上意味著房企有更大的投資空間和安全性。

特別是當行業高周轉、高利潤模式一去不復返，開發性業務利潤被攤薄時，擁有長線且具有持續穩定增長的“造血”業務，對企業能否搶占行業未來新階段的競爭格局至關重要。

過去幾年時間里，金科一直在地產開發主業之外，持續在代建業務、智慧服務、商業運營、產業運營等方面探索、升級多元化業務協調發展，如今這些“探索”步入收獲期。

具體來看，在“元宇宙”新商業理念下，金科商業的輕資產項目獲得多重突破。繼今年3月與四川營山華邦“時代天薈”項目簽約后，今年6月，金科商業又攜手重慶數字大廈，合力打造一個新的數字經濟核心載體、元宇宙商業集群、智慧園區運營標桿。僅報告期內，金科商業新簽約逾10個項目。截至2022年6月底，金科已在全國擁有商業項目80余個，總體量約307萬平方米，同收入近3億元。

報告期內，金科服務實現營業收入25.65億元、凈利潤3.72億元，合約管理面積達到3.74億平方米，獨立第三方占比約為71%，獨立發展能力強勁；產業運營方面，累計開發和管理園區28個，面積超過1300萬方，入園的戰略合作伙伴超過3千家，入園企業年產值超過2000億元。

尤其需要指出的是，作為傳統房地產開發企業，更好地前瞻行業趨勢會為實現彎道超車增加砝碼。特別是近兩年來房企紛紛開始涉足的代建領域，金科早在2017年便開始布局。

如今，金科代建業務發展模式日趨成型。截至報告期末，公司累計簽約項目近30個，代建管理儲備建筑規模681萬平方米，代建儲備貨值約538億元；僅今年上半年新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，實現銷售金額超41億元，典型如今年6月，公司位于上海的代建項目康橋開盤當日勁銷33億元，去化率達90%。

在區域布局上，金科的代建業務已進駐全國17個省（市）21座城市，重點布局華東及大灣區等經濟活躍地區，且項目集中聚集在上海、南京、深圳、惠州等一二線城市。

中指院數據顯示，2017-2020年，房地產代建的營業收入復合增長率達到19.5%。特別是自2017年以來，房地產代建業務的凈利潤率水平始終高于25%，到2020年達到25.4%，高出傳統房地產凈利潤率超10個百分點。

如此來看，代建業務具備負債低、盈利高的特征，這樣的輕資產運營模式與公司“降低負債”“提升盈利能力”的策略不謀而合，正成為公司經營性收入的穩定貢獻源。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）