每經(jing)(jing)記者｜甄素靜(jing)    每經(jing)(jing)編輯｜魏文(wen)藝    

房地產(chan)行業的下(xia)行態(tai)勢(shi)仍(reng)在持續(xu)。今年前7月(yue)，全(quan)國(guo)商品房銷售(shou)面(mian)積同比下(xia)降(jiang)23.1%，銷售(shou)額下(xia)降(jiang)28.8%，百強房企銷售(shou)額同比降(jiang)近(jin)五成。

在此背(bei)景下，與房地產(chan)(chan)行業(ye)(ye)有(you)著密(mi)切關聯(lian)的產(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)發展是否受(shou)到影(ying)響？近日，中城(cheng)新(xin)(xin)產(chan)(chan)業(ye)(ye)控股(gu)集團(tuan)有(you)限公司（以(yi)下簡(jian)稱中城(cheng)新(xin)(xin)產(chan)(chan)業(ye)(ye)）董事長劉愛明(ming)在接受(shou)《每(mei)日經濟新(xin)(xin)聞(wen)》記者專(zhuan)訪時表示，產(chan)(chan)業(ye)(ye)園(yuan)實際上受(shou)到的影(ying)響很大，但它和住(zhu)宅還是不一樣的。

“產(chan)(chan)(chan)業(ye)思維和地產(chan)(chan)(chan)思維幾乎不可調和，產(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)跟住宅(zhai)不一樣，產(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)的(de)重心在產(chan)(chan)(chan)業(ye)，而不是(shi)地產(chan)(chan)(chan)，如果(guo)忽略了(le)產(chan)(chan)(chan)業(ye)談地產(chan)(chan)(chan)，就很(hen)容易(yi)出(chu)問題，在住宅(zhai)領域(yu)適應的(de)想法(fa)，到產(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)往往會出(chu)錯。”

劉愛民 受訪者供(gong)圖(tu) 

如何才能抗住行業周期？

作為房地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)的老兵，劉(liu)愛明曾先后(hou)服務于中海地(di)(di)產(chan)和萬科等行(xing)(xing)業(ye)頭部企業(ye)，并(bing)擔任高層。2015年，劉(liu)愛明獨立創(chuang)業(ye)，選擇產(chan)業(ye)園賽(sai)道，創(chuang)辦了中城新產(chan)業(ye)，專注于產(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)開發(fa)和產(chan)業(ye)園區運營管(guan)理，提供產(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)的完整解決(jue)方案。

隨著房地產行業進入“黑鐵時代”，整個行業目前正經歷著前所未(wei)有的挑戰。據中指研究院(yuan)報告(gao)，今(jin)年1~7月，全(quan)國50個代表城市商(shang)品住宅月均成交面積同比下降45%。

房地產(chan)行業下(xia)行對(dui)(dui)于產(chan)業園(yuan)(yuan)發展(zhan)產(chan)生了哪(na)(na)些影(ying)響(xiang)？有哪(na)(na)些應對(dui)(dui)措施？劉(liu)愛明表示(shi)，產(chan)業園(yuan)(yuan)實(shi)際上受到的(de)影(ying)響(xiang)很(hen)大，但是它和(he)住宅還是不一樣的(de)。首(shou)先是客戶(hu)群不同，產(chan)業園(yuan)(yuan)的(de)客戶(hu)群是科技企業、制造業企業，而住宅客戶(hu)群為單一的(de)個體，其情緒傳播會更(geng)快一些。

“產(chan)業(ye)(ye)(ye)因為本(ben)身決(jue)策就很慢(man)，產(chan)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)去買(mai)或(huo)者租一(yi)個產(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)，本(ben)身就是(shi)一(yi)個可能3~6個月甚至是(shi)更長時間(jian)的(de)決(jue)策。從(cong)這一(yi)點來講，調控對產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)行業(ye)(ye)(ye)的(de)影響，跟住(zhu)宅還是(shi)不(bu)太(tai)一(yi)樣。但(dan)我們還需(xu)(xu)要面(mian)對的(de)是(shi)經濟下行，產(chan)業(ye)(ye)(ye)客戶如果對企業(ye)(ye)(ye)沒有(you)擴張需(xu)(xu)求(qiu)的(de)話(hua)，對產(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)也就沒有(you)新的(de)需(xu)(xu)求(qiu)，所(suo)以這個影響還是(shi)比較大的(de)。”

在(zai)不斷要求精(jing)細(xi)化運作(zuo)的當下，在(zai)劉愛(ai)明看來，產業地產運營商的應對(dui)措施(shi)，唯有提(ti)高服務和運營質量，這是抵抗周期的唯一可行辦法。

產業地產難度超住宅地產

“中(zhong)城(cheng)新產業沒有(you)秘(mi)密(mi)，任何人(ren)都可以學習。”

不(bu)過在劉愛(ai)明看來，產業服務(wu)在于不(bu)斷深(shen)入，他認為不(bu)太可能會有人走這條(tiao)“窄門(men)”之路(lu)。

值(zhi)得注(zhu)意的是，在房(fang)地產行(xing)業下行(xing)壓(ya)力(li)增大的背(bei)景下，近年(nian)來有不(bu)少曾經優(you)秀的資深地產人士開(kai)始(shi)離開(kai)原來深耕的領(ling)域，進入到產業園細(xi)分賽道。

對此，劉愛明認為(wei)，“如果(guo)僅是(shi)因(yin)為(wei)當下許(xu)多地(di)(di)方政府都在談產業，并且以后可能會大力發(fa)展，受政策和市場需求等因(yin)素影響，從原來(lai)相對容易的(de)住宅地(di)(di)產賽(sai)道來(lai)產業地(di)(di)產領域來(lai)創業，要非(fei)常慎(shen)重(zhong)。”

“產業地產難(nan)度肯定超過住宅地產，且兩者難(nan)易程度是兩個數量級；其次，兩者在操作(zuo)的體(ti)量上(shang)也不是一(yi)個量級。”

切換(huan)(huan)賽(sai)道，轉換(huan)(huan)工作思(si)維(wei)同樣很重要。劉愛明認為，產(chan)(chan)業(ye)(ye)思(si)維(wei)和地(di)產(chan)(chan)思(si)維(wei)幾(ji)乎不可調和，產(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)跟住(zhu)宅(zhai)不一樣，產(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的重心在(zai)產(chan)(chan)業(ye)(ye)，它不是地(di)產(chan)(chan)，如果忽略(lve)了(le)產(chan)(chan)業(ye)(ye)談地(di)產(chan)(chan)，就很容易(yi)出問題，在(zai)住(zhu)宅(zhai)領域適應的想法，到產(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)往往會(hui)出錯(cuo)。

劉愛明強調(diao)，做(zuo)(zuo)產(chan)業(ye)園不(bu)僅要了(le)解產(chan)業(ye)，也要了(le)解客戶(hu)。如需(xu)了(le)解所做(zuo)(zuo)產(chan)業(ye)園面(mian)對(dui)什么(me)(me)樣客戶(hu)，知道他們怎(zen)么(me)(me)生產(chan)、怎(zen)么(me)(me)研發、怎(zen)么(me)(me)銷售，對(dui)未來怎(zen)么(me)(me)預(yu)期等。如果創業(ye)者不(bu)了(le)解這些(xie)，是非常危險的(de)事。

“相較而言，住宅在過去的年代是掙(zheng)快錢掙(zheng)大錢，產(chan)業園則是掙(zheng)慢錢掙(zheng)小錢，要適應(ying)這個生意邏輯(ji)，這是產(chan)業園細分賽道(dao)的特點(dian)。”

劉愛明認為(wei)，隨(sui)著公募REITs在我國(guo)的快速發展(zhan)，產(chan)業園(yuan)除了掙(zheng)小錢特點(dian)外，還(huan)是(shi)一個(ge)(ge)掙(zheng)長(chang)錢的生(sheng)意(yi)。“最近在廣州碰到一個(ge)(ge)園(yuan)區產(chan)品，成本8個(ge)(ge)多億，如果用(yong)REITS可(ke)以上15億，這也(ye)是(shi)一個(ge)(ge)很不(bu)錯(cuo)的生(sheng)意(yi)。作為(wei)投(tou)資方，可(ke)以把原始投(tou)資收(shou)回(hui)來(lai)，收(shou)益也(ye)很高，并且它持(chi)有經(jing)營還(huan)可(ke)以持(chi)續做下去(qu)。”

這也(ye)是劉(liu)愛(ai)明創(chuang)業(ye)7年(nian)來(lai)(lai)，劉(liu)愛(ai)明在培育(yu)出核心(xin)競爭力后，為中(zhong)城新產業(ye)未來(lai)(lai)發展謀(mou)劃的路徑之一。業(ye)內在關注中(zhong)城新產業(ye)未來(lai)(lai)發展路徑，是去主板上市還是通過reits逐(zhu)步退出。

在(zai)業(ye)務布局(ju)上，中(zhong)城(cheng)(cheng)新(xin)產(chan)(chan)業(ye)有三(san)個賽道，分別(bie)為輕(qing)(qing)資產(chan)(chan)、中(zhong)資產(chan)(chan)和重(zhong)資產(chan)(chan)。輕(qing)(qing)重(zhong)兩頭，中(zhong)城(cheng)(cheng)新(xin)產(chan)(chan)業(ye)跟華潤(run)置地(di)合作成立了兩個合資公司，負(fu)責輕(qing)(qing)資產(chan)(chan)和重(zhong)資產(chan)(chan)。其中(zhong)輕(qing)(qing)資產(chan)(chan)方面叫潤(run)城(cheng)(cheng)，負(fu)責顧問咨(zi)詢加后期的招商運營(ying)，是(shi)一個全流程服務。劉愛(ai)明(ming)表示，“因(yin)為這個模式(shi)資本市場(chang)還是(shi)比較喜歡，我們想以后（重(zhong)資產(chan)(chan)）能不能上市。”

“重資(zi)產的那一塊叫華(hua)城(cheng)，這方面(mian)實際上我(wo)們(men)(men)現(xian)在也正在努力(li)看看能不能去走REITs路徑。我(wo)們(men)(men)有(you)銷(xiao)售型的園區，也有(you)持有(you)型的園區。中資(zi)產運營，也就是原(yuan)來的包租(zu)業務，現(xian)在大概面(mian)積(ji)有(you)100多(duo)萬平(ping)方米。”

劉(liu)愛(ai)明表示(shi)，“目前(qian)三個業務都(dou)有了規模，今(jin)年有30%~50%的(de)增長，也(ye)都(dou)盈(ying)利(li)。”