每(mei)(mei)經記者｜甄素靜(jing)    每(mei)(mei)經編輯｜魏文(wen)藝    

房(fang)地產行(xing)業的(de)下(xia)行(xing)態勢仍在持續(xu)。今年前7月，全(quan)國商品(pin)房(fang)銷售(shou)(shou)面積同比下(xia)降23.1%，銷售(shou)(shou)額(e)(e)下(xia)降28.8%，百強房(fang)企銷售(shou)(shou)額(e)(e)同比降近五成。

在(zai)此背(bei)景下，與房地產(chan)行業(ye)有(you)著密切關聯的產(chan)業(ye)園(yuan)發展是否(fou)受(shou)到(dao)(dao)影(ying)響(xiang)？近日(ri)，中(zhong)城新產(chan)業(ye)控股(gu)集(ji)團有(you)限公司（以下簡稱(cheng)中(zhong)城新產(chan)業(ye)）董事長劉愛明(ming)在(zai)接受(shou)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者專訪時表示(shi)，產(chan)業(ye)園(yuan)實際(ji)上受(shou)到(dao)(dao)的影(ying)響(xiang)很大(da)，但它和住宅還是不一樣的。

“產(chan)(chan)業(ye)思(si)維和地產(chan)(chan)思(si)維幾乎(hu)不可調和，產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)跟住宅(zhai)不一樣(yang)，產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的重心在產(chan)(chan)業(ye)，而不是地產(chan)(chan)，如果(guo)忽略了產(chan)(chan)業(ye)談地產(chan)(chan)，就很容易出問題，在住宅(zhai)領域(yu)適應(ying)的想法，到產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)往往會出錯。”

如(ru)何(he)才能抗(kang)住行業周(zhou)期？

作為房地(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)(ye)的老兵，劉(liu)愛(ai)明曾先后服務于中海地(di)產(chan)(chan)(chan)和萬(wan)科等(deng)行業(ye)(ye)頭部企業(ye)(ye)，并擔(dan)任高(gao)層。2015年，劉(liu)愛(ai)明獨立創業(ye)(ye)，選擇產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園賽道(dao)，創辦了中城(cheng)新產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)，專注于產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發和產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園區運營管理，提供產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的完整解(jie)決方(fang)案。

隨著房地產行業進入“黑鐵時代”，整(zheng)個行業目(mu)前正經歷著前所未有的挑戰(zhan)。據中指研究院報(bao)告(gao)，今年1~7月(yue)，全國50個代表城市商品住宅月(yue)均成(cheng)交面積同比下降45%。

房地產(chan)行業(ye)下行對(dui)于(yu)產(chan)業(ye)園(yuan)發展產(chan)生了哪(na)些影響？有哪(na)些應對(dui)措(cuo)施？劉愛明(ming)表示(shi)，產(chan)業(ye)園(yuan)實際上受到的(de)影響很大，但是它(ta)和住宅還是不一樣的(de)。首先是客戶(hu)(hu)群(qun)(qun)不同，產(chan)業(ye)園(yuan)的(de)客戶(hu)(hu)群(qun)(qun)是科(ke)技企業(ye)、制造(zao)業(ye)企業(ye)，而住宅客戶(hu)(hu)群(qun)(qun)為單(dan)一的(de)個體，其情緒(xu)傳播(bo)會更快一些。

“產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)因為本身決策(ce)就(jiu)很慢(man)，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)去買或者租一(yi)個產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)，本身就(jiu)是一(yi)個可能(neng)3~6個月甚至是更長時間的(de)決策(ce)。從這(zhe)一(yi)點來講(jiang)，調控對產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)行業(ye)(ye)(ye)的(de)影響(xiang)(xiang)，跟住宅還(huan)是不太一(yi)樣。但我(wo)們(men)還(huan)需(xu)要面對的(de)是經濟下行，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)客戶如(ru)果(guo)對企(qi)業(ye)(ye)(ye)沒(mei)有擴張(zhang)需(xu)求(qiu)的(de)話，對產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)也(ye)就(jiu)沒(mei)有新的(de)需(xu)求(qiu)，所以(yi)這(zhe)個影響(xiang)(xiang)還(huan)是比較大的(de)。”

在(zai)不斷(duan)要求精細化運作的當(dang)下(xia)，在(zai)劉(liu)愛明看來，產(chan)業地產(chan)運營商(shang)的應對措施，唯有(you)提(ti)高服務(wu)和運營質量(liang)，這(zhe)是抵抗(kang)周期(qi)的唯一可行辦法。

產業地產難度超住宅地產

“中城新(xin)產業(ye)沒有秘密，任何人都可以學習。”

不(bu)(bu)過在劉愛(ai)明(ming)看來，產業服(fu)務在于不(bu)(bu)斷深入，他認為不(bu)(bu)太可能(neng)會有人走(zou)這(zhe)條(tiao)“窄門”之(zhi)路。

值得注意的(de)是，在房地產行業(ye)下(xia)行壓(ya)力增大(da)的(de)背(bei)景(jing)下(xia)，近年來有不(bu)少曾(ceng)經優秀的(de)資深地產人士開(kai)始離開(kai)原來深耕(geng)的(de)領域，進入(ru)到(dao)產業(ye)園細分賽道。

對此，劉愛明認為(wei)，“如(ru)果僅是(shi)因為(wei)當下(xia)許多地方(fang)政府都(dou)在談產(chan)業(ye)，并且(qie)以后(hou)可(ke)能會大力發(fa)展(zhan)，受政策和市(shi)場需求等因素影響，從原來相對容易的住宅地產(chan)賽道(dao)來產(chan)業(ye)地產(chan)領(ling)域來創業(ye)，要(yao)非常慎重。”

“產(chan)業(ye)地(di)產(chan)難度肯(ken)定超過(guo)住宅地(di)產(chan)，且兩者難易程度是兩個(ge)數(shu)量(liang)(liang)級；其次，兩者在(zai)操作的體(ti)量(liang)(liang)上也不是一(yi)個(ge)量(liang)(liang)級。”

切換(huan)賽道(dao)，轉(zhuan)換(huan)工作思(si)(si)(si)維同樣很重(zhong)要(yao)。劉愛明認為，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業思(si)(si)(si)維和(he)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)思(si)(si)(si)維幾乎不(bu)可(ke)調(diao)和(he)，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)跟住(zhu)宅(zhai)不(bu)一(yi)樣，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的重(zhong)心(xin)在產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業，它不(bu)是地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，如果忽(hu)略(lve)了(le)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業談(tan)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，就很容(rong)易出問題，在住(zhu)宅(zhai)領域適應的想法，到(dao)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)往往會出錯。

劉愛明強調，做產業(ye)園不僅(jin)要了(le)解產業(ye)，也要了(le)解客(ke)戶(hu)(hu)。如需(xu)了(le)解所做產業(ye)園面對什(shen)么(me)樣客(ke)戶(hu)(hu)，知道他(ta)們怎么(me)生產、怎么(me)研發、怎么(me)銷售，對未來怎么(me)預(yu)期等(deng)。如果創業(ye)者不了(le)解這些(xie)，是非常危險的事。

“相較而言，住宅在(zai)過去的年代(dai)是(shi)掙快錢(qian)(qian)掙大錢(qian)(qian)，產業(ye)園(yuan)則(ze)是(shi)掙慢錢(qian)(qian)掙小錢(qian)(qian)，要適應這(zhe)(zhe)個生意邏(luo)輯，這(zhe)(zhe)是(shi)產業(ye)園(yuan)細分(fen)賽道的特(te)點(dian)。”

劉愛明(ming)認為，隨著(zhu)公募REITs在我國的(de)快速發展，產業園(yuan)(yuan)除了(le)掙(zheng)小錢特(te)點外，還是(shi)一個(ge)掙(zheng)長錢的(de)生(sheng)意(yi)。“最近在廣(guang)州碰到一個(ge)園(yuan)(yuan)區產品(pin)，成本8個(ge)多(duo)億(yi)，如(ru)果用(yong)REITS可以上(shang)15億(yi)，這也是(shi)一個(ge)很(hen)不錯的(de)生(sheng)意(yi)。作(zuo)為投(tou)(tou)資(zi)方，可以把原始投(tou)(tou)資(zi)收(shou)(shou)回(hui)來，收(shou)(shou)益(yi)也很(hen)高，并且它持(chi)有經營還可以持(chi)續做下去。”

這也(ye)是(shi)劉愛明創業(ye)(ye)7年來，劉愛明在(zai)培育出(chu)核心(xin)競爭(zheng)力后，為中城新(xin)產業(ye)(ye)未(wei)來發展(zhan)謀劃(hua)的路徑之(zhi)一。業(ye)(ye)內(nei)在(zai)關注中城新(xin)產業(ye)(ye)未(wei)來發展(zhan)路徑，是(shi)去主板上(shang)市還(huan)是(shi)通過reits逐步(bu)退出(chu)。

在業務(wu)布局上，中城(cheng)新(xin)產(chan)(chan)業有三個賽道(dao)，分(fen)別(bie)為(wei)輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)、中資(zi)(zi)產(chan)(chan)和(he)重資(zi)(zi)產(chan)(chan)。輕(qing)重兩頭，中城(cheng)新(xin)產(chan)(chan)業跟(gen)華潤(run)置地合(he)作成立了(le)兩個合(he)資(zi)(zi)公司，負責輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)和(he)重資(zi)(zi)產(chan)(chan)。其中輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)方面(mian)叫(jiao)潤(run)城(cheng)，負責顧問咨詢加后期的招商運營，是一個全(quan)流(liu)程服(fu)務(wu)。劉愛明表示(shi)，“因為(wei)這個模式資(zi)(zi)本市(shi)場還是比(bi)較(jiao)喜歡，我們想以后（重資(zi)(zi)產(chan)(chan)）能不能上市(shi)。”

“重資產的(de)(de)那(nei)一(yi)塊叫華城，這方(fang)面實際上我(wo)們現在也(ye)正(zheng)在努力看看能不能去(qu)走(zou)REITs路(lu)徑。我(wo)們有(you)銷(xiao)售型(xing)的(de)(de)園(yuan)區(qu)，也(ye)有(you)持有(you)型(xing)的(de)(de)園(yuan)區(qu)。中資產運(yun)營，也(ye)就(jiu)是原來的(de)(de)包租(zu)業(ye)務，現在大概面積有(you)100多萬平方(fang)米。”

劉愛明(ming)表示，“目前三個業務都(dou)有了(le)規(gui)模，今年有30%~50%的增長(chang)，也(ye)都(dou)盈利。”