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買了一(yi)套二手房，結果前業主欠(qian)了兩萬多的物業費，物業公司反向自己(ji)索要，不交就停(ting)止供水？近日(ri)，湖南岳陽市岳陽樓區(qu)人民法院(yuan)審(shen)理了這起侵權責任糾紛案件。

買二手房“被坑”：前業主欠兩萬多物業費

2020年(nian)12月，小(xiao)佳（化名(ming)）從案外(wai)人胡某、陶(tao)某處購買了(le)岳(yue)(yue)陽市(shi)岳(yue)(yue)陽樓區得勝南(nan)路(lu)某小(xiao)區房(fang)屋，雙方(fang)簽(qian)訂了(le)房(fang)屋買賣(mai)合同。

2021年6月26日，小佳開心地入住該房屋。然而她不知道的是，從2017年7月1日起，該房屋就存在未繳納水費、物業費及滯納金的情況，累計已達兩萬多元。

物(wu)業(ye)公(gong)司多(duo)次向(xiang)小佳催繳上述費(fei)用，并于11月1日(ri)、11月19日(ri)兩次采取了(le)停水(shui)的極端方式，她(ta)只能(neng)出去(qu)住酒店(dian)。無奈之(zhi)下，小佳將物(wu)業(ye)公(gong)司起(qi)訴(su)至法院(yuan)，請求判令被(bei)告立即停止侵權行為、恢復供水(shui)，公(gong)開書面道歉(qian)并承擔(dan)原告因停水(shui)造(zao)成的酒店(dian)住宿費(fei)、交(jiao)通(tong)費(fei)等共(gong)計(ji)(ji)6000元(yuan)；重新計(ji)(ji)算原告自2021年(nian)6月入(ru)住至今的水(shui)費(fei)。

物業(ye)公司(si)辯稱，案(an)涉(she)房屋(wu)目前供(gong)水(shui)正常，原(yuan)告主張(zhang)以公開方式書(shu)面賠禮(li)道歉無事(shi)實及(ji)(ji)法律依(yi)據；停(ting)水(shui)情況(kuang)屬實，但停(ting)水(shui)后原(yuan)告隨即自行開通，故不(bu)存(cun)在產(chan)生住宿費(fei)、交通費(fei)的(de)必(bi)要；此外，原(yuan)告應當概括承受就案(an)涉(she)房屋(wu)所產(chan)生的(de)合同(tong)義務，其(qi)承擔后可(ke)向前業(ye)主追償，原(yuan)告購買案(an)涉(she)房屋(wu)后未(wei)(wei)及(ji)(ji)時告知被告，作為理性的(de)成年人在購二手房時應當到(dao)(dao)物業(ye)處了解案(an)涉(she)房屋(wu)水(shui)電費(fei)等情況(kuang)，原(yuan)告未(wei)(wei)盡到(dao)(dao)注(zhu)意(yi)義務，自身存(cun)在過錯。

法院判決：物業公司恢復供水，賠1200元

岳陽市岳陽樓區人民法院經審理認為，供水、供電合同的當事人系業主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經法定程序才有權終止供應水電，物業企業無權對業主斷水斷電。即使是二次供水，物業公司也無權停水。業主不繳納物業費、水費等，物業公司可以通過訴訟等合法方式解決，不能采取粗暴停水等方式，故被告無權對違約業主采取停水措施。

關于原告是否應概括承受前業主的物業費、水費欠費問題。因合同具有相對性，原業主與物業公司之間的服務合同未涉及后來的買房者，新業主即本案原告沒有義務支付該部分物業費欠費。原告與前業主的房屋買賣合同對該部分也有約定，且不違反法律、法規的強制性規定，約定有效。

另案涉房屋(wu)(wu)于2020年(nian)12月(yue)11日過(guo)戶至原(yuan)(yuan)(yuan)告(gao)小(xiao)佳(jia)名下，過(guo)戶登記具有即刻對(dui)外產生公(gong)示效(xiao)(xiao)力的(de)法律效(xiao)(xiao)果(guo)，即小(xiao)佳(jia)自2020年(nian)12月(yue)11日起取得(de)案涉房屋(wu)(wu)所有權(quan)，自此(ci)開(kai)始的(de)水(shui)費(fei)、物(wu)(wu)業費(fei)等亦(yi)應(ying)由(you)新登記的(de)房主即原(yuan)(yuan)(yuan)告(gao)小(xiao)佳(jia)承擔。雖然原(yuan)(yuan)(yuan)告(gao)主張(zhang)自2021年(nian)6月(yue)26日實際入(ru)住才應(ying)開(kai)始核(he)算水(shui)費(fei)、物(wu)(wu)業費(fei)，但房屋(wu)(wu)買(mai)賣合同僅約束買(mai)賣雙方，入(ru)住時間也(ye)僅影響原(yuan)(yuan)(yuan)告(gao)與原(yuan)(yuan)(yuan)房主內部權(quan)利義務的(de)分(fen)配，不能產生對(dui)抗被告(gao)物(wu)(wu)業公(gong)司等外部主體的(de)公(gong)示效(xiao)(xiao)果(guo)，故原(yuan)(yuan)(yuan)告(gao)主張(zhang)亦(yi)缺(que)乏法律依據。原(yuan)(yuan)(yuan)告(gao)應(ying)從2020年(nian)12月(yue)11日起繳納案涉房屋(wu)(wu)物(wu)(wu)業費(fei)及(ji)水(shui)費(fei)等，前業主欠費(fei)部分(fen)被告(gao)無權(quan)向(xiang)原(yuan)(yuan)(yuan)告(gao)催討。

圖片來源：攝圖網-500545039

最終，法院判決：物業公司恢復對案涉房屋的供水（此項已履行完畢），賠償停水所致原告小佳經濟損失1200元，并向其書面賠禮道歉。

一審判決后，被告不服提出上訴，岳陽市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

法官表示，《湖(hu)南省(sheng)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)費(fei)(fei)(fei)管理辦法》第十六條規定(ding)：物(wu)業(ye)(ye)產(chan)權轉移(yi)時，業(ye)(ye)主應(ying)當結清物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)費(fei)(fei)(fei)，并自買賣合(he)同簽訂之日起15日內(nei)，將轉讓事項告知物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)企業(ye)(ye)。產(chan)權轉移(yi)之日的(de)(de)當月及以前發生的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)費(fei)(fei)(fei)用(yong)，由物(wu)業(ye)(ye)出讓人承(cheng)擔；產(chan)權轉移(yi)之日的(de)(de)次月起發生的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)費(fei)(fei)(fei)用(yong)，由物(wu)業(ye)(ye)受讓人承(cheng)擔。雙方另(ling)有約定(ding)的(de)(de)從其約定(ding)。

業(ye)(ye)(ye)主逾期(qi)不支付物業(ye)(ye)(ye)費(fei)的(de)，物業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務人(ren)(ren)可以提起(qi)訴(su)訟或者申請(qing)仲裁，但不得采取停止供(gong)電(dian)、供(gong)水(shui)、供(gong)熱、供(gong)燃(ran)氣(qi)(qi)等方式催(cui)交物業(ye)(ye)(ye)費(fei)。如果物業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務人(ren)(ren)為催(cui)繳(jiao)物業(ye)(ye)(ye)費(fei)，采取停止向業(ye)(ye)(ye)主供(gong)電(dian)、供(gong)水(shui)、供(gong)熱、供(gong)燃(ran)氣(qi)(qi)等措(cuo)施，造成業(ye)(ye)(ye)主損失(shi)的(de)，應當承擔(dan)相應賠償責任。

每日經濟新聞綜合湖(hu)南(nan)岳(yue)陽(yang)市岳(yue)陽(yang)樓(lou)區人民法院

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