每經(jing)記者｜黃(huang)婉(wan)銀    

每經評論員 黃婉銀

最受行業關(guan)注的龍頭物(wu)業公司之(zhi)一萬(wan)物(wu)云（02602，HK）9月(yue)19日(ri)正式開始(shi)IPO路演，預(yu)計將在本月(yue)內完成(cheng)上市。萬(wan)物(wu)云此次發行規模預(yu)計8億(yi)(yi)(yi)~9億(yi)(yi)(yi)美元(yuan)(yuan)（約62.7億(yi)(yi)(yi)~70.64億(yi)(yi)(yi)港元(yuan)(yuan)），市值將介乎(hu)約549.72億(yi)(yi)(yi)港元(yuan)(yuan)至(zhi)615.08億(yi)(yi)(yi)港元(yuan)(yuan)之(zhi)間。

這(zhe)也是2022年至今港(gang)股市場規(gui)模最大的IPO，萬(wan)物云此次(ci)IPO吸引了超豪(hao)華(hua)的基(ji)石投(tou)資(zi)(zi)者陣容，包括淡馬錫、瑞(rui)銀資(zi)(zi)管(guan)、中國城通控股以及(ji)旗下國有(you)企業混合所有(you)制改革基(ji)金、潤暉投(tou)資(zi)(zi)、HHLR基(ji)金及(ji)YHG投(tou)資(zi)(zi)、Athos資(zi)(zi)本等。

坦誠地說，現(xian)在并非物(wu)業公(gong)司上市(shi)的(de)好時(shi)機。去年以來，曾(ceng)被(bei)視為香餑餑的(de)物(wu)業股在市(shi)值(zhi)、PE上都(dou)出現(xian)了較大幅(fu)度的(de)回調，其中也包括上市(shi)龍頭(tou)物(wu)業公(gong)司。萬物(wu)云(yun)CEO朱保(bao)全也在社(she)交媒體上寫道(dao)：“差市(shi)場結交真朋(peng)友。”

在(zai)筆者看來，在(zai)物(wu)業行業整體估(gu)值回歸理性的當下，萬物(wu)云28.46~31.85倍(bei)(bei)(bei)的估(gu)值在(zai)合理范圍內。對比同(tong)一(yi)梯隊(dui)的港股(gu)上(shang)市物(wu)業公司，去年7月，華潤萬象生活的市盈率高達(da)113.8倍(bei)(bei)(bei)，近期已回落至30倍(bei)(bei)(bei)左右；碧桂園(yuan)服(fu)務、旭(xu)輝永(yong)升服(fu)務的市盈率彼(bi)時也(ye)達(da)到(dao)(dao)60倍(bei)(bei)(bei)以(yi)上(shang)，如(ru)今均已回調至不到(dao)(dao)10倍(bei)(bei)(bei)。

得(de)益于商管物業(ye)的加持，華潤萬象(xiang)生(sheng)活(huo)目(mu)前穩(wen)穩(wen)占據港(gang)(gang)股物業(ye)股市盈率和市值第一的寶座，碧桂園服務以約500億(yi)港(gang)(gang)元的市值緊隨其后，萬物云上市后勢必會(hui)打(da)破現有(you)的競爭(zheng)格局。

從估值(zhi)情況(kuang)來(lai)看，萬(wan)物(wu)(wu)云目前的(de)估值(zhi)比碧(bi)桂園服(fu)(fu)務、保(bao)利物(wu)(wu)業、中海物(wu)(wu)業高，但低于(yu)華(hua)潤(run)萬(wan)象(xiang)生活(huo)。萬(wan)物(wu)(wu)云的(de)營收(shou)、在管面積都位于(yu)行業前列，但這(zhe)已不是資本市場(chang)當下(xia)對物(wu)(wu)業公(gong)司估值(zhi)的(de)核心邏輯，從在管面積和營收(shou)均排名第一(yi)(yi)的(de)碧(bi)桂園服(fu)(fu)務估值(zhi)就可見一(yi)(yi)斑。

市場(chang)此前對物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)給(gei)出高估值(zhi)，是(shi)看中(zhong)了物(wu)業(ye)管理在(zai)(zai)規模化管理運作后(hou)帶來(lai)的(de)利潤想(xiang)象(xiang)空(kong)間(jian)，但在(zai)(zai)規模效應之后(hou)，物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)還(huan)需要尋找可持續增長的(de)新(xin)(xin)路(lu)徑以(yi)給(gei)予市場(chang)新(xin)(xin)的(de)想(xiang)象(xiang)空(kong)間(jian)。這也(ye)是(shi)近(jin)年(nian)來(lai)各大物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)搶占(zhan)非(fei)住賽道、增值(zhi)服(fu)務，發展科技(ji)、智(zhi)能化的(de)原因所在(zai)(zai)。

與同行相比(bi)，萬物(wu)云在商(shang)管、城市服務等非住(zhu)宅賽道均已建立(li)起成熟的業務模型和樣(yang)本(ben)，但還未在同行中建立(li)起絕對(dui)的領(ling)先優勢。在規(gui)模化之外(wai)的賽道，資本(ben)市場將如(ru)何重估物(wu)業股，萬物(wu)云成為當下最合適的試驗田，或許也將是未來一(yi)個樣(yang)本(ben)般的存在。

市(shi)場(chang)關心的(de)(de)破局點在(zai)科技(ji)。萬物云(yun)的(de)(de)估值也包(bao)括市(shi)場(chang)對其在(zai)科技(ji)投入方面的(de)(de)認可與(yu)期望。萬物云(yun)近年來不(bu)斷強調自身的(de)(de)科技(ji)屬性，試圖(tu)跳出物業這一(yi)單一(yi)概念(nian)范(fan)疇。從2015年就(jiu)開始加碼科技(ji)，就(jiu)投入了不(bu)少(shao)真金(jin)白銀(yin)，招(zhao)攬大量的(de)(de)科技(ji)、物聯(lian)網人才，落地數字化(hua)重構。

而估(gu)值(zhi)(zhi)未(wei)高到“科技(ji)類”企業(ye)的(de)范圍，也是因為萬(wan)(wan)物云(yun)(yun)的(de)科技(ji)板塊還未(wei)與業(ye)績有明確驅動與掛鉤(gou)。從(cong)另一個角度來(lai)看，當下的(de)估(gu)值(zhi)(zhi)也給予了萬(wan)(wan)物云(yun)(yun)未(wei)來(lai)足夠的(de)向上(shang)空(kong)間，業(ye)績驅動比估(gu)值(zhi)(zhi)驅動或許(xu)來(lai)得(de)更腳踏實地。