每經(jing)記者 李沛(pei)沛(pei) 每經(jing)編輯 葉峰

本(ben)周的(de)公募(mu)REITs可謂相當熱鬧。從10月10日到今天一共(gong)有3只產業園REITs上(shang)市，每一只都是(shi)開盤即30%漲停，如此火爆在今年的(de)公募(mu)市場(chang)上(shang)也是(shi)難得一見。

除此之外，本(ben)周還有2單高(gao)速公(gong)路(lu)REITs先后獲批(pi)通過，也標志(zhi)著公(gong)募(mu)REITs這類(lei)產(chan)品常態(tai)化發(fa)行的加速推進。

隨(sui)著(zhu)本(ben)周(zhou)(zhou)三只(zhi)產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)REITs的(de)(de)正(zheng)式上市(shi)，產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)REITs的(de)(de)已(yi)經擴容(rong)至(zhi)7只(zhi)，數量上將位(wei)(wei)居首位(wei)(wei)，發(fa)行規模(mo)僅次于高速公(gong)路(lu)REITs。上市(shi)的(de)(de)公(gong)募REITs也達(da)到(dao)了20只(zhi)，這些(xie)產(chan)(chan)品本(ben)周(zhou)(zhou)在二級市(shi)場的(de)(de)表現(xian)延續了節前大面積回調的(de)(de)趨勢，只(zhi)有2只(zhi)相比上周(zhou)(zhou)微漲，其余都不同(tong)程度地出現(xian)了下滑，跌(die)幅在1%以(yi)上的(de)(de)達(da)到(dao)了8只(zhi)，其中跌(die)幅最大的(de)(de)甚至(zhi)達(da)到(dao)了6.11%，這在之前是非常罕見的(de)(de)。此前發(fa)售和上市(shi)時(shi)備受關注的(de)(de)多(duo)只(zhi)保障房(fang)REITs本(ben)周(zhou)(zhou)也出現(xian)了較為明(ming)顯的(de)(de)下跌(die)。

一周內3只公募REITs上市，還有2單正式獲批

我國(guo)公募(mu)REITs市(shi)場正在進(jin)入(ru)加速(su)推進(jin)期。在今年(nian)頗(po)為清淡的(de)(de)公募(mu)市(shi)場里，公募(mu)REITs的(de)(de)發(fa)售和上(shang)市(shi)更是顯得格外火爆。本周(zhou)一共有(you)3只產(chan)業園(yuan)REITs產(chan)品上(shang)市(shi)，每一只都點(dian)燃了市(shi)場和投資(zi)者的(de)(de)情緒(xu)。

10月10日，華夏合肥高(gao)新(xin)REIT在深交所正式上(shang)市，開盤即30%漲停(ting)，體現(xian)出市場對這類產品的追捧。而在接(jie)下來的10月13日和(he)10月14日，國(guo)泰(tai)君(jun)安旗(qi)下的國(guo)泰(tai)君(jun)安臨港創新(xin)產業園(yuan)REIT和(he)國(guo)泰(tai)君(jun)安東久新(xin)經濟REIT先后(hou)上(shang)市，紛紛再現(xian)了開盤即“30CM”漲停(ting)的盛(sheng)況，顯示了投(tou)資者(zhe)居(ju)高(gao)不下的熱情。

事(shi)實上，這幾只產(chan)品在(zai)認購(gou)(gou)的(de)時候就(jiu)已經受到了(le)機構(gou)和公(gong)眾投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)的(de)瘋搶。以華夏(xia)合肥高(gao)新REIT為例(li)(li)，該基金在(zai)網下詢價(jia)階(jie)段就(jiu)創(chuang)下了(le)發行公(gong)募(mu)REITs網下詢價(jia)倍數新高(gao)，公(gong)眾發售(shou)部分的(de)配(pei)售(shou)比例(li)(li)為0.23%，也創(chuang)下公(gong)募(mu)REITs公(gong)眾發售(shou)配(pei)售(shou)比例(li)(li)新低。國泰君(jun)安旗下的(de)兩(liang)只產(chan)業園REITs，戰略投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)、網下投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)和公(gong)眾投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)認購(gou)(gou)的(de)總金額都(dou)超過(guo)了(le)700億元，公(gong)眾投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)的(de)實際確認比例(li)(li)也非常低，登錄(lu)二(er)級市(shi)場后繼續受到投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)的(de)追(zhui)捧。

還(huan)值得注意的(de)(de)是，在(zai)此前(qian)5單公(gong)(gong)募REITs的(de)(de)擴(kuo)募發(fa)售(shou)正式被監管(guan)(guan)受理后，本周新(xin)發(fa)REITs市場又傳來好消(xiao)息：10月(yue)10日和10月(yue)13日，華(hua)泰紫金江蘇(su)交控(kong)高速(su)公(gong)(gong)路REIT和中金安徽交控(kong)高速(su)公(gong)(gong)路REIT分別獲得了(le)監管(guan)(guan)的(de)(de)批(pi)復，公(gong)(gong)募REITs的(de)(de)陣營再次得到擴(kuo)充(chong)。在(zai)這(zhe)其中，中金安徽交控(kong)REIT預計(ji)成(cheng)功發(fa)行后將成(cheng)為目前(qian)市場規模最(zui)大的(de)(de)REITs項目。

有專業人(ren)士指出，因(yin)為公(gong)募REITs穩(wen)定的派息(xi)分(fen)紅(hong)等特性，使得這類產(chan)(chan)品成為市(shi)場低迷時吸引眾多(duo)投(tou)資者的產(chan)(chan)品；而(er)隨著(zhu)相(xiang)關政(zheng)策的頻(pin)出，各地方(fang)政(zheng)府(fu)紛紛嘗試公(gong)募REITs來盤(pan)活存量資產(chan)(chan)，也(ye)進(jin)一(yi)步加速了這類產(chan)(chan)品的發展。

二級市場價格大面積回調，長期持有才是關鍵

一(yi)方(fang)面(mian)，公募(mu)REITs的發(fa)售和上市(shi)都備受關注，場面(mian)火(huo)爆。但另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)我們(men)也應(ying)該看(kan)到，已經上市(shi)的產品(pin)也會出現價格(ge)的波動與調整，投(tou)資者應(ying)該理(li)性看(kan)待公募(mu)REITs的產品(pin)特點與投(tou)資價值，長期持有才能獲得穩健回報。

下(xia)面我(wo)們先看一下(xia)本周全市場(chang)20只公募REITs在(zai)二級市場(chang)的表(biao)現：

客觀(guan)來說，本(ben)周(zhou)這(zhe)些REITs的(de)(de)(de)市場(chang)表現(xian)確實(shi)不佳。除去今天剛(gang)剛(gang)上市的(de)(de)(de)國(guo)泰君安東久新經(jing)濟REIT，其他19只(zhi)產品中只(zhi)有2只(zhi)同比微漲，其他17只(zhi)齊齊出現(xian)下跌(die)，跌(die)幅(fu)最大(da)的(de)(de)(de)達到了6.11%，這(zhe)在此前是非常(chang)(chang)罕(han)見的(de)(de)(de)。此前非常(chang)(chang)火爆的(de)(de)(de)保障房REIT本(ben)周(zhou)也(ye)出現(xian)明顯下跌(die)。

產(chan)品的(de)價格回調(diao)其實也(ye)對(dui)投資者發(fa)出一個信號，那就是(shi)在火熱(re)發(fa)售與(yu)動輒漲停的(de)熱(re)鬧之下，與(yu)其他(ta)公募(mu)產(chan)品一樣，公募(mu)REITs上市后也(ye)有可(ke)能出現價格的(de)波動與(yu)調(diao)整，這都是(shi)非常正常的(de)現象，對(dui)此也(ye)應該有正確的(de)預期(qi)。

以當前最(zui)火的產(chan)業園(yuan)REITs為例(li)，這類產(chan)品(pin)兼具(ju)債(zhai)性(xing)和(he)股性(xing)、且更偏股性(xing)，回(hui)報率主(zhu)要(yao)來自價(jia)格波(bo)動的資(zi)本(ben)利(li)得，因(yin)此(ci)價(jia)格彈(dan)性(xing)較(jiao)大、價(jia)格波(bo)動也相對較(jiao)大。廣發(fa)證券發(fa)展研究中(zhong)心指(zhi)出，產(chan)業園(yuan)REITs在上市初期整體(ti)熱度較(jiao)高，但拉長周(zhou)期看主(zhu)要(yao)還是(shi)區位和(he)基本(ben)面因(yin)素(su)導致差(cha)異化的漲(zhang)幅。投資(zi)者在購(gou)買這類產(chan)品(pin)時不要(yao)只是(shi)跟風買入，這些因(yin)素(su)也應納(na)入考量范疇。

把時(shi)間周期拉長來(lai)看，與(yu)獲得短(duan)期價格波(bo)動帶來(lai)的(de)收益相比(bi)(bi)，公募(mu)REITs這(zhe)類產品顯然更適合(he)長期持有(you)。與(yu)上(shang)市(shi)首日相比(bi)(bi)，多只公募(mu)REITs的(de)漲幅（與(yu)上(shang)市(shi)首日相比(bi)(bi)）已(yi)經超過40%，其中漲幅最大的(de)依然是華安張江光大REIT，達(da)到43.12%，為投資者創造了穩定(ding)、可觀的(de)回報。

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