每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

上海中心城區的(de)“舊(jiu)改大戶”楊浦區，如今以(yi)21萬元/平(ping)方米刷新了上海房(fang)地聯(lian)動價(jia)最高紀錄。

10月25日(ri)，楊浦區規劃和(he)(he)自然資(zi)源局公示，楊浦區平涼社區03B3-01地塊（平涼街(jie)道6街(jie)坊）歷史風貌保護項(xiang)目實施主體為(wei)瑞安(an)房地產和(he)(he)楊樹(shu)浦置業，持股比(bi)例分別為(wei)60%、40%。

這到底是個什么樣的(de)地塊？

盡管(guan)當時業內人(ren)士猜測，按照當前土(tu)地(di)市場的現狀，這一(yi)刷新“價格天(tian)花(hua)板”的地(di)塊(kuai)極有(you)可能被央企、國企拿下(xia)，但從當時項目實施主體候選人(ren)公開遴(lin)選公告細節來看，瑞安拿下(xia)這一(yi)地(di)塊(kuai)也算(suan)是有(you)跡(ji)可循：

由于涉及(ji)(ji)歷史(shi)(shi)風貌(mao)保護(hu)，遴選公告(gao)列明(ming)，申(shen)請人應符合以(yi)下條(tiao)件：2021年度(du)總(zong)資產規(gui)模不(bu)小于1000億元、凈負債率不(bu)大(da)于60%、具備中國人民銀(yin)行認可的(de)(de)評級(ji)(ji)機構(gou)出具的(de)(de)主(zhu)體信用評級(ji)(ji)等級(ji)(ji)證書(shu)AA及(ji)(ji)以(yi)上(shang)評級(ji)(ji)等，且(qie)近三(san)年在本市中心城區自行開發的(de)(de)住宅項(xiang)目建筑(zhu)面積不(bu)少(shao)于10萬平(ping)方(fang)米(mi)、近三(san)年在本市風貌(mao)區、風貌(mao)街(jie)坊內(nei)涉及(ji)(ji)歷史(shi)(shi)建筑(zhu)保護(hu)項(xiang)目的(de)(de)建筑(zhu)面積，以(yi)及(ji)(ji)其他保護(hu)、修繕、改建的(de)(de)歷史(shi)(shi)建筑(zhu)的(de)(de)建筑(zhu)面積，總(zong)計不(bu)少(shao)于5萬平(ping)方(fang)米(mi)。

記者留意到，繼2019年(nian)11月瑞(rui)安集(ji)團18.6億元成功投得(de)上海普(pu)(pu)陀(tuo)區鴻(hong)壽(shou)坊(fang)后，今年(nian)7月，上海普(pu)(pu)陀(tuo)區鴻(hong)壽(shou)坊(fang)的(de)最新規(gui)劃首次官宣，鴻(hong)壽(shou)坊(fang)位(wei)于(yu)普(pu)(pu)陀(tuo)區長壽(shou)路，在(zai)此上海近代工業發源地的(de)歷史街(jie)區，瑞(rui)安在(zai)保留歷史建筑(zhu)(zhu)肌理(li)脈(mo)絡的(de)同時，進行(xing)商(shang)辦綜合(he)開發，項(xiang)目建筑(zhu)(zhu)總面積8.8萬平方米（含地上地下），包括市集(ji)型的(de)里弄商(shang)業及(ji)兩棟精品甲級辦公樓。

從上海新(xin)天(tian)地、蟠龍古鎮(zhen)到百年鴻壽(shou)坊，瑞安在風貌保(bao)護開發方面積累了(le)一(yi)定經驗(yan)。

而(er)這宗(zong)地(di)塊，大楊浦已經“盤(pan)”了6年。

位于地塊東南角(jiao)的(de)“汾州里”，是一條有故事的(de)老弄堂。

根據上海(hai)地方(fang)志，“汾(fen)州(zhou)里(li)(li)”建(jian)(jian)于(yu)1932年(nian)(nian)，占地865平方(fang)米，初名柏祿里(li)(li)，1950年(nian)(nian)改名“汾(fen)州(zhou)里(li)(li)”。初建(jian)(jian)時為磚木結(jie)(jie)構石庫(ku)門(men)房(fang)屋(wu)(wu)，抗日戰爭時沿許昌路(lu)、揚(yang)(yang)(yang)州(zhou)路(lu)的房(fang)屋(wu)(wu)被燒(shao)毀，1947年(nian)(nian)又因火災燒(shao)毀一部(bu)分，僅存許昌路(lu)431弄2-18號(hao)(hao)房(fang)屋(wu)(wu)，其余房(fang)屋(wu)(wu)均是后來重建(jian)(jian)。現有(you)磚木結(jie)(jie)構二層樓石庫(ku)門(men)房(fang)屋(wu)(wu)9幢，沿許昌路(lu)街面房(fang)屋(wu)(wu)5幢，弄內16、18號(hao)(hao)是第十(shi)帆布(bu)廠(chang)廠(chang)房(fang)，12、14號(hao)(hao)是汾(fen)州(zhou)旅館，許昌路(lu)、揚(yang)(yang)(yang)州(zhou)路(lu)口是楊(yang)浦區建(jian)(jian)筑材料公司中心店倉庫(ku)、揚(yang)(yang)(yang)州(zhou)路(lu)275號(hao)(hao)是市紡(fang)織工業局(ju)環保研(yan)究所。

汾(fen)州里 每經記者(zhe) 包(bao)晶晶 攝

2016年(nian)初，楊浦區提出舊改“決戰平(ping)涼(liang)西”；同年(nian)6月1日(ri)(ri)，平(ping)涼(liang)6街坊正式簽(qian)約(yue)首(shou)日(ri)(ri)達到(dao)生效比(bi)例條件，簽(qian)約(yue)率達94.51%，刷新(xin)楊浦征收基地首(shou)日(ri)(ri)簽(qian)約(yue)新(xin)紀(ji)錄。

《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者在現場看到，平涼社(she)區這一地塊可以(yi)說“其(qi)貌不揚”，西側(ce)是八埭頭濱(bin)江園，當時入(ru)市均(jun)(jun)價(jia)11萬元/平方米(mi)左右；西北側(ce)平涼路對(dui)面(mian)是翡麗甲第和首創(chuang)天閱濱(bin)江，為(wei)東外(wai)灘地區的(de)高(gao)端項(xiang)目，目前二(er)手房單價(jia)均(jun)(jun)為(wei)10萬+；東側(ce)，是大量舊改(gai)房屋和老破小(xiao)。

東(dong)側的拆遷地塊現狀(zhuang) 每經記者(zhe) 包晶(jing)晶(jing) 攝

西側白色高層即八埭頭濱江園 每(mei)經記(ji)者 包晶晶 攝

據(ju)每經品房(fang)小程序測算(suan)，首創天(tian)閱濱江當前(qian)二手房(fang)AI估值參考價格為145555元/平(ping)方米(mi)，在消費(fei)檔(dang)次(ci)、教(jiao)育、地鐵、商務(wu)密(mi)度方面均(jun)接近滿(man)分；翡麗甲第(di)當前(qian)評估價格顯(xian)示為118951元/平(ping)方米(mi)，在消費(fei)和教(jiao)育配套上稍(shao)遜。

這兩處次新(xin)(xin)商品房(fang)，目前(qian)已是東(dong)外灘(tan)區域(yu)高端(duan)改(gai)善型(xing)住宅的價格標(biao)桿，而如今新(xin)(xin)地塊21萬元/平方米的房(fang)地聯(lian)動價，不僅刷新(xin)(xin)了市場對房(fang)價的預(yu)期，更(geng)打開了對東(dong)外灘(tan)濱江保(bao)護性開發的無限遐想。

僅楊浦(pu)(pu)濱(bin)江(jiang)(jiang)南(nan)段，規(gui)劃保護/保留(liu)的(de)歷史(shi)建筑總計24處(chu)，共66幢，總建筑面積達26.2萬平方米，除此之(zhi)外還保存(cun)了一批極具特(te)色的(de)工(gong)業(ye)(ye)遺存(cun)。例如，中國最(zui)(zui)早的(de)鋼筋混凝(ning)土結(jie)(jie)構(gou)的(de)廠房（怡和紗廠廢紡車間鋸(ju)齒(chi)屋頂(ding)，1911年(nian)）、中國最(zui)(zui)早的(de)鋼結(jie)(jie)構(gou)多層(ceng)廠房（江(jiang)(jiang)邊電(dian)站1號鍋爐(lu)間，1913年(nian)）、近代最(zui)(zui)高的(de)鋼結(jie)(jie)構(gou)廠房。這(zhe)些遺存(cun)都是(shi)中國近代工(gong)業(ye)(ye)史(shi)上非常重要的(de)工(gong)業(ye)(ye)遺產。黃浦(pu)(pu)江(jiang)(jiang)沿(yan)岸(an)的(de)楊浦(pu)(pu)老(lao)工(gong)業(ye)(ye)區，被聯(lian)合國教科文(wen)組織(zhi)專家(jia)稱為"世界(jie)僅存(cun)的(de)最(zui)(zui)大濱(bin)江(jiang)(jiang)工(gong)業(ye)(ye)帶"。

出于風貌(mao)保(bao)護(hu)要求，該(gai)地(di)塊位于局部(bu)風貌(mao)保(bao)護(hu)街(jie)坊(fang)，整(zheng)地(di)塊為肌理(li)保(bao)護(hu)范圍，具體(ti)(ti)邊界以建設(she)項目(mu)規劃管理(li)階段(duan)(duan)審定(ding)(ding)方(fang)案(an)(an)為準。地(di)塊內歷(li)史(shi)建筑均(jun)為里弄建筑，總建筑面(mian)積約(yue)0.52萬平方(fang)米(mi)（以實測為準），具體(ti)(ti)保(bao)護(hu)更新(xin)方(fang)式以建設(she)項目(mu)規劃管理(li)階段(duan)(duan)審定(ding)(ding)方(fang)案(an)(an)為準。建筑檐口高度不超過(guo)12米(mi)、局部(bu)不超過(guo)15米(mi)。現狀比(bi)較有特色(se)的(de)過(guo)街(jie)樓(lou)和門(men)牌坊(fang)等歷(li)史(shi)要素應充(chong)分結合整(zheng)體(ti)(ti)方(fang)案(an)(an)予(yu)以保(bao)留(liu)、更新(xin)。歷(li)史(shi)建筑的(de)地(di)下各層空間建設(she)范圍，根據(ju)工(gong)程可行性確定(ding)(ding)，具體(ti)(ti)以經(jing)批準的(de)建設(she)工(gong)程設(she)計方(fang)案(an)(an)為準。

根據此(ci)前的遴選公告，項目設立了土地(di)使用權底(di)價(jia)，起始價(jia)為(wei)23.76億元，按(an)底(di)價(jia)計算，地(di)塊(kuai)樓(lou)面價(jia)為(wei)99868元/平方米。

封面圖片(pian)來源(yuan)：每經記者(zhe) 包(bao)晶(jing)晶(jing) 攝