每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

在(zai)短期市場還在(zai)觸底(di)恢復的(de)同時(shi)，房企的(de)盈利空間還在(zai)繼續下探。

按照申萬行(xing)業（2021，僅A股(gu)(gu)）分類，共有106家(jia)(jia)(jia)(jia)上(shang)市房(fang)企(qi)(qi)披露了2022年(nian)三季(ji)報。《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者梳理發現(xian)，在(zai)去(qu)年(nian)同期的上(shang)百家(jia)(jia)(jia)(jia)A股(gu)(gu)房(fang)企(qi)(qi)中(zhong)，出(chu)現(xian)營(ying)業收入、歸(gui)母凈利潤同比下降(jiang)的房(fang)企(qi)(qi)分別(bie)有43家(jia)(jia)(jia)(jia)、59家(jia)(jia)(jia)(jia)，而今年(nian)這兩(liang)項數據(ju)出(chu)現(xian)下降(jiang)的房(fang)企(qi)(qi)分別(bie)增長了18家(jia)(jia)(jia)(jia)、19家(jia)(jia)(jia)(jia)。同時，今年(nian)包括龍頭房(fang)企(qi)(qi)萬科、保利在(zai)內(nei)，共有44家(jia)(jia)(jia)(jia)房(fang)企(qi)(qi)經營(ying)活動產生的現(xian)金流量凈額為負。

多(duo)位業內(nei)專家在(zai)接(jie)受記者采訪時(shi)表示，房地產上(shang)市(shi)(shi)公司毛(mao)利率水平到達(da)近(jin)年低點，凈利率水平逐(zhu)漸向制(zhi)造業靠攏，市(shi)(shi)場處于(yu)筑底階段，但房企(qi)銷售改善還需要時(shi)間修(xiu)復。房企(qi)應審慎研判當前的市(shi)(shi)場形勢和發展趨(qu)勢，在(zai)此基礎(chu)上(shang)做(zuo)好預(yu)算管理，量(liang)入為出，維持現金(jin)流的高彈性。

超七成房企歸母凈利潤下滑

Choice數據顯示，106家(jia)房企(qi)中有61家(jia)房企(qi)前三(san)季(ji)度營收出現同比下滑，凈(jing)利(li)潤實(shi)現正增長的房企(qi)僅30家(jia)，78家(jia)房企(qi)歸(gui)母(mu)凈(jing)利(li)潤呈現負增長。另外(wai)，還有28家(jia)房企(qi)的歸(gui)母(mu)凈(jing)利(li)潤下降幅度超過100%。

這也反映了大(da)多數A股房企的三季(ji)報業績現(xian)狀(zhuang)，無論是(shi)一貫(guan)的穩健(jian)型大(da)型房企還是(shi)抗風險能(neng)力(li)較差(cha)的部分中小房企，多數都不外如是(shi)，盈(ying)利能(neng)力(li)持續(xu)下探成為普遍(bian)且還在持續(xu)的現(xian)象。

2022年前三(san)季度(du)，保利發展累計實現營收(shou)約(yue)1563.76億元（人民幣(bi)，下同(tong)(tong)），同(tong)(tong)比(bi)增長12.99%；歸(gui)母(mu)凈(jing)利潤130.94億元，同(tong)(tong)比(bi)下降3.61%；公(gong)司(si)毛利率為(wei)24.51%，較去年同(tong)(tong)期下降5.32個百分(fen)點。

同(tong)為央(yang)企(qi)在港股上(shang)市的中國海外(wai)發展前三季(ji)度營(ying)收(shou)(shou)出(chu)現19.73%的同(tong)比下滑，扣除投資物業公允價值變動(dong)收(shou)(shou)益(yi)和(he)匯兌凈損益(yi)后(hou)的經營(ying)溢利為258.1億元(yuan)，而去年同(tong)期的經營(ying)溢利為394.0億元(yuan)。

招商蛇口前三季度營(ying)收(shou)同(tong)比增長9.45%，歸母(mu)凈利(li)潤同(tong)比下滑(hua)52.18%。其在季報(bao)中解(jie)釋，主要(yao)原(yuan)因之(zhi)一是公司房地產(chan)項目竣工交(jiao)付并結轉(zhuan)的面積同(tong)比增長，但受市場(chang)下行影響，房地產(chan)業(ye)務(wu)結轉(zhuan)毛利(li)率(lv)同(tong)比下降，結轉(zhuan)毛利(li)同(tong)比減少。

萬科亦在季(ji)報中提到，受近年來結算項目地價(jia)占售價(jia)比(bi)上升的影(ying)響(xiang)，2022年前三季(ji)度，公司開(kai)發業務結算毛利(li)率(lv)由2021年同期的23.9%下(xia)(xia)降(jiang)至20.7%，扣(kou)除稅金及(ji)附加后的結算毛利(li)率(lv)從2021年同期的18.7%下(xia)(xia)降(jiang)至16.5%。

11月(yue)1日，同策研究院資深分析師肖云(yun)祥通(tong)過微信接受《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者(zhe)采(cai)訪時(shi)表(biao)示，由于(yu)受房地產(chan)市場反(fan)彈乏力的(de)影響，房地產(chan)企(qi)業銷售(shou)(shou)持續承(cheng)壓。雖然目前政策不(bu)斷(duan)釋放暖意(yi)，市場處(chu)于(yu)筑(zhu)底(di)階段，但房企(qi)銷售(shou)(shou)改善還(huan)需要時(shi)間修(xiu)復(fu)，盈(ying)利空間有進一步被壓縮的(de)可能。

當然，也有個(ge)別中小(xiao)房企(qi)在前三季度營收和歸母凈(jing)利潤實現同比大增，如沙(sha)河(he)股份、京投發展、天保基(ji)建等(deng)，但主要原因一方(fang)面是去年同期基(ji)數太低(di)，另一方(fang)面這(zhe)類(lei)房企(qi)受個(ge)別項(xiang)目結轉(zhuan)情況影響較大。

以沙河股份(fen)為例，因(yin)項(xiang)目未滿足(zu)結轉(zhuan)收入條件，其2021年(nian)前三(san)季度(du)歸(gui)母凈(jing)利(li)(li)潤處(chu)于(yu)虧損狀(zhuang)態。而今年(nian)因(yin)有項(xiang)目結轉(zhuan)收入同比增加，導致歸(gui)母凈(jing)利(li)(li)潤暴漲693.84%。

11月2日，中指(zhi)研究(jiu)院(yuan)企業事業部研究(jiu)負責人(ren)劉水(shui)告訴記(ji)者，房(fang)地(di)產上市公司(si)(si)毛(mao)利率(lv)水(shui)平到達近年低(di)點(dian)，凈利率(lv)水(shui)平逐漸向(xiang)制造業靠攏，盈利規模(mo)受市場下行影響(xiang)跌至(zhi)近年低(di)點(dian)，高投入高回(hui)(hui)報(bao)時代已經結束(shu)，行業已經進入低(di)利潤時代。行業出(chu)清(qing)完成(cheng)后(hou)，房(fang)地(di)產上市公司(si)(si)毛(mao)利率(lv)水(shui)平仍(reng)有(you)可能(neng)回(hui)(hui)升。

銷售回款難致現金流壓力提升

即便大(da)多數房(fang)企已大(da)幅放緩拿(na)地(di)節奏(zou)，但受限(xian)于融(rong)資端的(de)緊縮(suo)和房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場銷(xiao)售面的(de)壓(ya)力，現金流(liu)的(de)穩定性和管理仍然(ran)面臨“大(da)考”。據Choice數據，前三(san)季(ji)度有44家房(fang)企經營活動產(chan)生的(de)現金流(liu)量凈(jing)額為(wei)負，56家房(fang)企為(wei)負增長。

“經(jing)營(ying)性(xing)活(huo)動現(xian)金(jin)凈額為(wei)負數(shu)，在(zai)財務上(shang)(shang)反映的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)經(jing)營(ying)活(huo)動產生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)流(liu)出大于流(liu)入。而(er)在(zai)業務上(shang)(shang)反映的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)銷售產生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)小于小于購買商(shang)品的(de)(de)(de)(de)(de)投資支(zhi)出。”肖云(yun)祥(xiang)補充(chong)道(dao)，還是(shi)(shi)需要“開(kai)源節流(liu)”。首先，做(zuo)好銷售工作(zuo)。盡管(guan)市場(chang)較為(wei)低迷，但只有銷售產品才能獲得資金(jin)回(hui)流(liu)，這是(shi)(shi)最(zui)重要、最(zui)根本(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)。其次，合理投資。對于一些現(xian)金(jin)流(liu)非常緊張的(de)(de)(de)(de)(de)企業而(er)言，甚(shen)至需要戰略性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)放棄投資，減少支(zhi)出。

今年(nian)前三季度(du)，萬(wan)科(ke)經(jing)營活(huo)動產(chan)生的現(xian)(xian)金流(liu)量凈(jing)額(e)為-41.75億元，同比下降442.36%，主要(yao)因萬(wan)科(ke)經(jing)營活(huo)動所流(liu)入現(xian)(xian)金大(da)幅減(jian)少所致(zhi)。同時，萬(wan)科(ke)對外投資支出減(jian)少，投資活(huo)動產(chan)生的現(xian)(xian)金流(liu)量凈(jing)額(e)同比增長59.53%。不過從年(nian)度(du)情況來看，萬(wan)科(ke)已經(jing)連續13年(nian)保持經(jing)營性現(xian)(xian)金流(liu)凈(jing)額(e)為正。

值得注意的(de)是(shi)，在萬(wan)科現(xian)(xian)金(jin)(jin)流量表中(zhong)，“銷(xiao)售商品、提供(gong)勞務收(shou)到的(de)現(xian)(xian)金(jin)(jin)”這一項發生額同比下(xia)(xia)滑31.82%，去年同期這項收(shou)入還有兩(liang)位(wei)數的(de)正增(zeng)長。前三(san)季(ji)度經營(ying)活動產生的(de)現(xian)(xian)金(jin)(jin)流量凈額為(wei)負的(de)保利發展，亦(yi)出現(xian)(xian)了同樣的(de)情況，“銷(xiao)售商品、提供(gong)勞務收(shou)到的(de)現(xian)(xian)金(jin)(jin)”同比下(xia)(xia)滑16.87%，去年同期也是(shi)正增(zeng)長。

中(zhong)小房企也不可避免地出(chu)現類似情況(kuang)。京投發(fa)展前三季度經營活動產(chan)生的現金(jin)流量(liang)凈額(e)-79.35億元，同(tong)(tong)比下滑244.71%，主(zhu)要系年初至報告(gao)期末(mo)支付了地價(jia)款且較上年同(tong)(tong)期銷售(shou)商品收到的現金(jin)減少(shao)導致。而“銷售(shou)商品、提供勞務收到的現金(jin)”約33億元，同(tong)(tong)比下滑54.15%。

劉水指(zhi)出(chu)(chu)，經(jing)營活動產生的(de)現(xian)金(jin)流(liu)量凈額下降主要原因(yin)是房(fang)地產銷售(shou)回款顯著減少(shao)(shao)。受房(fang)企銷售(shou)大(da)幅減少(shao)(shao)影(ying)響(xiang)，前三(san)季(ji)度銷售(shou)商(shang)品(pin)流(liu)入(ru)的(de)現(xian)金(jin)較上年顯著減少(shao)(shao)，同時聯(lian)合營企業往來有關的(de)現(xian)金(jin)也出(chu)(chu)現(xian)減少(shao)(shao)。

除了部分出險房企(qi)外，也(ye)有個(ge)別中小房企(qi)因內(nei)收(shou)(shou)到(dao)銷售回(hui)款(kuan)增(zeng)(zeng)(zeng)加使得經(jing)營活(huo)(huo)動產生(sheng)的現金流量凈(jing)額大幅增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)，如濱江集團經(jing)營活(huo)(huo)動產生(sheng)的現金流量凈(jing)額同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)504.01%，沙河股份同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)185.86%。也(ye)因此這兩家公司在“銷售商品、提供勞務(wu)收(shou)(shou)到(dao)的現金”這一項均為正增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)比(bi)例分別為27.27%、9.9%。

“房企應(ying)審慎研判當前的市場形勢(shi)和(he)發展趨勢(shi)，在此基礎上做好(hao)預算管理，量入為出，維持現金流的高(gao)彈性。”劉(liu)水(shui)最(zui)后(hou)表示。

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