每經記者｜彭斐    每經編輯｜陳(chen)俊杰(jie)    

隨著房地(di)產(chan)行業經營(ying)難度逐步(bu)增加及效益下滑，又一家上市公司選擇(ze)與(yu)地(di)產(chan)分(fen)手。

11月16日，魯商發展（SH600223，股(gu)價8.7元(yuan)，市值(zhi)88.44億元(yuan)）發布關(guan)聯交易提示性(xing)公告披(pi)露，擬(ni)將公司(si)(si)持有的房地產(chan)開發業務(wu)相關(guan)資產(chan)及(ji)負債轉讓至公司(si)(si)控股(gu)股(gu)東(dong)山東(dong)省商業集(ji)團(tuan)有限公司(si)(si)（以下簡稱“商業集(ji)團(tuan)”）或其所屬公司(si)(si)。

《每日經濟新聞》記者注意(yi)到，若交(jiao)易順利完成，意(yi)味著魯商發(fa)展(zhan)將剝(bo)離地產業務。最近幾年，隨著地產行業的(de)黃(huang)金發(fa)展(zhan)期過去，不少(shao)上市公司(si)開始加速剝(bo)離房地產業務。對(dui)于魯商發(fa)展(zhan)來說，剔除(chu)地產板塊對(dui)經營的(de)拖累，將降低(di)資(zi)產負債率，提升盈利水平。

在上述背景下，魯商發(fa)展(zhan)開始尋求新(xin)的(de)增(zeng)長(chang)點，自2018年以來(lai)，這家背靠(kao)魯商集團的(de)上市公司在大健康(kang)領(ling)域動作頻頻。在11月16日(ri)公告中，魯商發(fa)展(zhan)稱，本次交易如能順利完成，公司將聚焦于(yu)生物醫藥(yao)、化(hua)妝(zhuang)品等大健康(kang)業務。

計劃剝離房地產業務

魯商發(fa)展在11月16日公告中稱，公司(si)擬將持有的(de)房地產(chan)(chan)開發(fa)業務相關資產(chan)(chan)及(ji)負債轉(zhuan)讓至公司(si)控股(gu)股(gu)東商業集團或其所(suo)屬公司(si)，本次交易(yi)資產(chan)(chan)涉及(ji)的(de)具體資產(chan)(chan)范圍尚需交易(yi)雙方進一(yi)步協商確定。

《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)注意到，本次交(jiao)易為重大資(zi)(zi)產(chan)出售，不涉及股份發行(xing)，不影響公(gong)司的股權結(jie)構。本次交(jiao)易如能順(shun)利(li)完成，預計將降(jiang)低公(gong)司資(zi)(zi)產(chan)負債率，優化資(zi)(zi)產(chan)結(jie)構。

在魯商發展(zhan)的營(ying)(ying)收(shou)(shou)構成中，地(di)(di)產(chan)業務占據(ju)著重要地(di)(di)位。財務數據(ju)顯示(shi)，2022年上半年，魯商發展(zhan)的房(fang)地(di)(di)產(chan)及物(wu)業板(ban)塊實現(xian)營(ying)(ying)收(shou)(shou)32.78億(yi)元，遠超該公(gong)司其(qi)他板(ban)塊的營(ying)(ying)收(shou)(shou)，在總營(ying)(ying)收(shou)(shou)中占比達到68%。

在公司(si)營(ying)收中占有高比(bi)例(li)，但魯(lu)商(shang)發(fa)展(zhan)的(de)(de)房(fang)地產業(ye)務卻(que)成為業(ye)績(ji)的(de)(de)累贅。今年(nian)前三季(ji)度，魯(lu)商(shang)發(fa)展(zhan)實現歸母(mu)凈利潤(run)1.54億元，同比(bi)下滑69.44%。對(dui)于原因，魯(lu)商(shang)發(fa)展(zhan)給出的(de)(de)解釋是：主要系健康地產本期結算項目毛利較低及(ji)個別項目規劃調整暫時停工利息費用(yong)(yong)化影響財務費用(yong)(yong)增加(jia)所(suo)致。

魯商發展第三季度經營情況簡報顯示，2022年(nian)7-9月，公司(si)房(fang)地產項目實(shi)現簽約金(jin)額16.33億元(yuan)，同(tong)比減(jian)少(shao)39.26%；1-9月實(shi)現簽約金(jin)額56.12億元(yuan)，同(tong)比減(jian)少(shao)52.21%。

《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)梳理(li)相關(guan)信息(xi)發現(xian)，2008年，魯(lu)商發展通過重大資產置換及發行(xing)股份(fen)購買資產方(fang)式，上(shang)市公(gong)司實現(xian)了業務轉(zhuan)型，主(zhu)營業務由以化纖(xian)新材料、紡織品、片劑、膠囊、熱能電力的生(sheng)產與銷售及醫療服務、康復療養、醫療咨詢服務為主(zhu)，轉(zhuan)變為以房地(di)產開發及經(jing)營為主(zhu)。

如今，地(di)產行(xing)業(ye)的黃金發(fa)展期已過(guo)，魯(lu)商(shang)(shang)發(fa)展開(kai)始(shi)尋求新的增長點(dian)，在大健康領域(yu)持續(xu)布局(ju)。與此同時，魯(lu)商(shang)(shang)發(fa)展輕資(zi)產業(ye)務端持續(xu)發(fa)力，旗下魯(lu)商(shang)(shang)服務自2022年(nian)7月8日起在香(xiang)港聯交所(suo)主板上市交易。

在低(di)迷的(de)地(di)產環境(jing)中，魯(lu)(lu)商發(fa)展將(jiang)再(zai)次調整賽道。從主營業務來看，除了房地(di)產業務，魯(lu)(lu)商發(fa)展其他(ta)主營業務還包括生物醫(yi)藥、化妝品、原料及衍生品、添加(jia)劑。

值得注意的(de)(de)是，隨(sui)著房地產行業(ye)經營難度逐步增(zeng)加及(ji)效益(yi)下滑，越(yue)來越(yue)多的(de)(de)上市(shi)公(gong)司選擇剝離地產相(xiang)關業(ye)務。東(dong)方集團（SH600811，股(gu)價2.66元97.33億元，市(shi)值）7月6日發布的(de)(de)投(tou)資者關系(xi)記錄表顯示，公(gong)司正在加快(kuai)剝離房地產板塊。

而在2020年(nian)6月以(yi)來，隨著控股(gu)股(gu)東(dong)變更后，奧(ao)園美(mei)(mei)谷（SZ000615，股(gu)價6.13元(yuan)，市值(zhi)47.81億元(yuan)）開始籌劃剝(bo)離房(fang)地產業務(wu)事(shi)宜(yi)，截至2022年(nian)上半(ban)年(nian)底，奧(ao)園美(mei)(mei)谷已經完全(quan)剝(bo)離房(fang)地產業務(wu)，與此同時通(tong)過(guo)并購醫美(mei)(mei)服務(wu)機構，快速(su)切入醫美(mei)(mei)賽(sai)道。

化妝品業務將成第一大板塊？

在房地產業務增長乏(fa)力之際(ji)，魯商(shang)發展的其他業務板(ban)塊(kuai)逐漸(jian)成長。

《每日(ri)經濟新聞》記者注意到，從(cong)魯商發(fa)展各(ge)板(ban)塊(kuai)收(shou)入(ru)(ru)(ru)(ru)構(gou)成來(lai)看(kan)，緊隨房地(di)產(chan)業(ye)務的(de)就是化(hua)妝(zhuang)品業(ye)務。1-9月，公(gong)司(si)化(hua)妝(zhuang)品板(ban)塊(kuai)營業(ye)收(shou)入(ru)(ru)(ru)(ru)14.29億(yi)元(yuan)，其(qi)中(zhong)“頤(yi)蓮(lian)”品牌(pai)實現收(shou)入(ru)(ru)(ru)(ru)5.40億(yi)元(yuan)，“璦(ai)爾博士(shi)”品牌(pai)實現收(shou)入(ru)(ru)(ru)(ru)7.45億(yi)元(yuan)。

與此同時，魯商發展在醫藥方面表現也較為良(liang)好，2022年1-9月，醫藥板塊營業收入3.37億元。

生物(wu)醫藥、化(hua)妝(zhuang)品板塊的切入，則源(yuan)于魯商(shang)發展(zhan)在2018年(nian)的一(yi)次(ci)資本運作(zuo)。2018年(nian)，魯商(shang)發展(zhan)通過(guo)收購魯商(shang)集團旗下山東福瑞達醫藥100%股(gu)權，開始(shi)由房地產為主向健康產業(ye)轉型，布(bu)局生物(wu)醫藥和化(hua)妝(zhuang)品產業(ye)。

此后，為(wei)了(le)明確公(gong)(gong)(gong)司在(zai)大(da)健康(kang)領(ling)域的布局，這家上(shang)市公(gong)(gong)(gong)司還曾更(geng)改過名稱。2019年6月，公(gong)(gong)(gong)司臨(lin)時股東大(da)會審議(yi)通過了(le)《關于變更(geng)公(gong)(gong)(gong)司名稱的議(yi)案》，公(gong)(gong)(gong)司將證券簡稱由“魯(lu)商(shang)(shang)(shang)置業”變更(geng)為(wei)“魯(lu)商(shang)(shang)(shang)發展(zhan)”對(dui)于改名的原因，魯(lu)商(shang)(shang)(shang)發展(zhan)從是“為(wei)體現公(gong)(gong)(gong)司‘健康(kang)生活服務(wu)商(shang)(shang)(shang)’的發展(zhan)方向，更(geng)準確的反映(ying)公(gong)(gong)(gong)司的實際經營情況，使公(gong)(gong)(gong)司名稱與證券簡稱保(bao)持一致”。

在魯商發(fa)展助力下，福瑞達(da)發(fa)展迅(xun)速(su)。2019年發(fa)起成(cheng)立了一只總(zong)規模(mo)10億(yi)(yi)元(yuan)的(de)股(gu)權投(tou)資基金和(he)一只規模(mo)為3億(yi)(yi)元(yuan)的(de)創(chuang)投(tou)基金。

2020年，魯商(shang)發展完成對透(tou)明(ming)質酸原料(liao)生產企(qi)業(ye)山東焦點生物60%股(gu)權的收購，補充(chong)了(le)化妝品(pin)和食品(pin)級玻(bo)尿酸原料(liao)環節。焦點福瑞(rui)達(da)(da)經(jing)營范圍正從單一的原料(liao)拓(tuo)展到功(gong)能性食品(pin)。2021年，焦點福瑞(rui)達(da)(da)成為國家重點扶持(chi)的“專(zhuan)精特新小巨人”企(qi)業(ye)。

對于(yu)將(jiang)地產業務剝離(li)的運(yun)作(zuo)，魯商發展(zhan)稱，本(ben)次(ci)交(jiao)易(yi)如能(neng)順利(li)(li)完(wan)成，公(gong)司(si)將(jiang)聚焦于(yu)生物(wu)醫藥(yao)、化(hua)妝品、原料及衍生品、添加(jia)劑等大健康業務。本(ben)次(ci)交(jiao)易(yi)有(you)利(li)(li)于(yu)改善公(gong)司(si)資產質量，提升(sheng)公(gong)司(si)可持續經(jing)營能(neng)力(li)和盈利(li)(li)能(neng)力(li)，維護投資者利(li)(li)益。

公告顯示，通過本次交易，公司將名(ming)下(xia)房地(di)產(chan)開發業務相(xiang)關資(zi)產(chan)負債置出，剩余其他業務2021年收入合(he)(he)計(ji)約(yue)31億元(yuan)，歸母凈(jing)利潤合(he)(he)計(ji)約(yue)2.5億元(yuan)；2022年1-9月收入合(he)(he)計(ji)約(yue)25億元(yuan)，歸母凈(jing)利潤合(he)(he)計(ji)約(yue)2億元(yuan)。

封面圖片來源：每日經濟新(xin)聞(wen) 劉國梅 攝