每經記者｜陳榮(rong)浩    ;每經編輯｜陳夢妤(yu)    

12月(yue)9日，素(su)有廣州“科學城第(di)一爛(lan)尾樓”之稱的松日總(zong)部大樓宣告流拍，1.2萬人圍(wei)觀，無(wu)人報名。

根據阿里法拍信(xin)息(xi)，此次拍賣標的物名(ming)(ming)稱為“廣州富大房地(di)產開發(fa)有限公(gong)司名(ming)(ming)下(xia)KXC-D2-2地(di)塊使用(yong)權、在建工程及(ji)少量(liang)辦(ban)公(gong)用(yong)品。”

項目(mu)評估價(jia)值為(wei)25.6億(yi)元(yuan)，起拍價(jia)為(wei)20.5億(yi)元(yuan)，建(jian)筑面積為(wei)22.6萬平(ping)方米(mi)，土(tu)地(di)性質為(wei)商服(fu)用地(di)，使用截止日期為(wei)2049年8月30日，只剩27年土(tu)地(di)使用權(quan)。

12月7日晚間，深職(zhi)院房(fang)地產研究所所長鄧志旺在(zai)微(wei)信(xin)接(jie)受《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)采訪時(shi)表示(shi)，“在(zai)當(dang)下市場環境下，超20億(yi)元的(de)金額，說明整(zheng)體體量還算是(shi)很(hen)大的(de)，較大的(de)金額可能會成(cheng)為(wei)不少機構投資(zi)者(zhe)的(de)考量重點，不過項目所處(chu)區(qu)域為(wei)廣(guang)州科學城(cheng)核心區(qu)域，不排除后續有(you)央國企來接(jie)盤(pan)。”

爛尾地標擺上拍賣架

廣州(zhou)松日總部大樓，原本規劃為廣州(zhou)東部區域的(de)地標(biao)建筑。

項目(mu)距離(li)廣(guang)州地鐵21號線科(ke)(ke)(ke)學(xue)城站約800米，周邊還有科(ke)(ke)(ke)學(xue)城體育(yu)公(gong)園、華南師范(fan)大學(xue)附屬(shu)黃埔(pu)實驗學(xue)校(xiao)、保利中(zhong)科(ke)(ke)(ke)廣(guang)場等(deng)完善(shan)的(de)配套和設(she)(she)施。從(cong)項目(mu)周邊的(de)建筑設(she)(she)施來看，還有包(bao)括(kuo)科(ke)(ke)(ke)技創新基地、國際企業(ye)孵(fu)化(hua)器(qi)、科(ke)(ke)(ke)學(xue)城創新基地等(deng)產業(ye)園區。

此次拍賣的資產主(zhu)要(yao)包括兩座塔(ta)樓(lou)、一座裙房以及地下室。

其中，塔樓(lou)一(yi)為(wei)(wei)商業性質，樓(lou)層為(wei)(wei)47層高；塔樓(lou)二(er)為(wei)(wei)商業性質，樓(lou)層為(wei)(wei)21層；裙房為(wei)(wei)商業性質，樓(lou)層為(wei)(wei)5層。地下室預計可開發1314個車(che)位(wei)。

從(cong)項目實拍情況(kuang)來看，廣州松日總部大(da)樓主體已(yi)(yi)經基本完工，外立面已(yi)(yi)有部分樓層(ceng)進行了簡單裝(zhuang)修(xiu)，但(dan)底部仍是毛(mao)坯狀態(tai)，底層(ceng)擺有鋼筋、水管等裝(zhuang)修(xiu)材料。項目整體尚未完工，旁邊(bian)已(yi)(yi)經開始(shi)長起(qi)雜草(cao)。

公開(kai)資料(liao)顯示，廣(guang)州松日總部大(da)樓于(yu)2012年(nian)(nian)7月(yue)開(kai)始建設，2014年(nian)(nian)7月(yue)封(feng)頂，但2015年(nian)(nian)陷(xian)入(ru)了停工(gong)狀態，2017年(nian)(nian)曾短暫復工(gong)，但整(zheng)體推進較為緩(huan)慢，后來一路爛尾至(zhi)今。

從項目(mu)規劃用途可看出，該(gai)項目(mu)原計劃是打造(zao)成集商業辦公于一體(ti)的大型(xing)綜合體(ti)。《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者梳理發現，在廣州(zhou)黃埔區，目(mu)前(qian)在建的大型(xing)商業綜合體(ti)項目(mu)超20個，投資金(jin)額在數億到數百億元不(bu)等(deng)。

如位(wei)于(yu)魚珠(zhu)塘口村地塊(kuai)的廣建廣場項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，建筑面(mian)積為38萬(wan)平方(fang)米(mi)，預計(ji)投(tou)(tou)資(zi)(zi)約(yue)26億元；中(zhong)國(guo)游戲軟件谷項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，建筑面(mian)積約(yue)49萬(wan)平方(fang)米(mi)，預計(ji)投(tou)(tou)資(zi)(zi)約(yue)113.4億元；黃埔區(qu)金(jin)融(rong)CBD項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，建筑面(mian)積為41.7萬(wan)平方(fang)米(mi)，預計(ji)投(tou)(tou)資(zi)(zi)約(yue)63億元。同樣位(wei)于(yu)科學城核心區(qu)域的金(jin)中(zhong)天總部項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，建筑面(mian)積約(yue)5萬(wan)平方(fang)米(mi)，預計(ji)投(tou)(tou)資(zi)(zi)約(yue)15億元。

在鄧志旺看來，類似的(de)大型綜合體(ti)項(xiang)(xiang)目，機構是否選擇接盤(pan)，通(tong)常(chang)會有三大考量要素(su)。“第(di)一(yi)個(ge)(ge)是看項(xiang)(xiang)目位(wei)(wei)置(zhi)，因為(wei)綜合體(ti)項(xiang)(xiang)目一(yi)般都(dou)有商業、寫字樓的(de)一(yi)些(xie)功能(neng)，所以(yi)位(wei)(wei)置(zhi)很(hen)關鍵；其次就(jiu)是看項(xiang)(xiang)目業態，比(bi)如如果是搭配住(zhu)宅(zhai)、商業、寫字樓等(deng)多種功能(neng)和業態的(de)話，通(tong)常(chang)來說(shuo)是會更受歡迎的(de)；最(zui)后就(jiu)是成本，既然(ran)選擇接盤(pan)這個(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目，一(yi)定(ding)是從(cong)收(shou)益(yi)率角度出發的(de)選擇，包括(kuo)對風險的(de)評(ping)估(gu)、對未(wei)來收(shou)益(yi)的(de)評(ping)估(gu)等(deng)。”

兩大地標項目均告爛尾

此(ci)次被(bei)拍賣的廣州松日總部大樓，背后主體(ti)公司為廣州富大房地產開發有限(xian)公司（以下簡稱富大地產）。

在(zai)去(qu)年10月時，富大(da)(da)地產(chan)向廣東省廣州(zhou)市中級人民(min)法院提(ti)交了破產(chan)重(zhong)整申請。根據富大(da)(da)公(gong)司提(ti)交的(de)涉(she)訴(su)訟執行(xing)材料，截至2021年9月1日，富大(da)(da)公(gong)司作為被告/被執行(xing)人的(de)訴(su)訟、仲(zhong)裁(cai)、執行(xing)案件(jian)共13件(jian)，涉(she)及(ji)標的(de)金額超過74.18億元，目前均(jun)未實際履行(xing)。

據企查查，富大地產是松(song)日資訊有限公司旗(qi)下子公司，實(shi)控人為潘蘇通。

公(gong)開資料顯示，潘蘇通為松日集團(tuan)創(chuang)辦人，現任(ren)香港(gang)高銀(yin)集團(tuan)主席(xi)。在(zai)各大富(fu)(fu)豪(hao)榜中(zhong)，潘蘇通更(geng)是常(chang)客，2021年潘蘇通以18億美元(yuan)財富(fu)(fu)在(zai)福布斯中(zhong)國香港(gang)富(fu)(fu)豪(hao)榜排(pai)(pai)名第41位(wei)，2015年時排(pai)(pai)名更(geng)是高居第6位(wei)。

值得一(yi)提(ti)的(de)(de)是，此次拍賣的(de)(de)廣州(zhou)松(song)日總部大樓(lou)，并非潘(pan)蘇通旗下關(guan)聯的(de)(de)第一(yi)個“爛尾(wei)樓(lou)”資(zi)產。

記者翻閱高(gao)銀集團(tuan)官網了(le)解到，高(gao)銀集團(tuan)在國內擁有3個(ge)地產項目。其(qi)中(zhong)，兩個(ge)項目位于內地，分(fen)別為(wei)新京津·高(gao)銀天下(xia)和廣(guang)州松日總部大樓；另一(yi)個(ge)位于香港，項目名為(wei)傲(ao)玟(min)，屬(shu)于豪華住(zhu)宅。

不過上述(shu)3個項目(mu)中(zhong)，有兩個均未完工，廣(guang)州松日(ri)總部大樓已(yi)經走到(dao)了被(bei)拍賣的(de)地步，而“新京津(jin)·高(gao)銀天下”項目(mu)中(zhong)最(zui)知名的(de)天津(jin)117大廈，已(yi)經淪為了全(quan)國最(zui)高(gao)爛尾樓。

據(ju)《每(mei)日(ri)(ri)經濟新(xin)聞》此前(qian)報道《高(gao)近(jin)(jin)600米、投(tou)入(ru)400億(yi)、獨擁12項(xiang)世界(jie)紀錄……中國最高(gao)爛尾樓(lou)何時能復工(gong)？》，該項(xiang)目原計劃投(tou)資100億(yi)美元，已(yi)投(tou)入(ru)400億(yi)元，其中建筑高(gao)度(du)近(jin)(jin)600米的天津高(gao)銀金融117大廈，原本也是奔著“中國第一高(gao)樓(lou)”去的，但項(xiang)目自2015年9月8日(ri)(ri)實現(xian)建筑結構封(feng)頂(ding)后，一直處(chu)于停工(gong)狀(zhuang)態。

對于大型(xing)綜(zong)合(he)體開發，12月8日晚間，戴(dai)德梁行華南區(qu)商業(ye)(ye)地產(chan)部主(zhu)管及董事宋(song)潔通過書面方(fang)式向《每(mei)日經(jing)濟新聞》記(ji)者表示：“根據(ju)過往戴(dai)德梁行對商業(ye)(ye)綜(zong)合(he)體的(de)操(cao)盤經(jing)驗，打(da)造大型(xing)商業(ye)(ye)綜(zong)合(he)體，能否(fou)取得成效，通常取決于三個方(fang)面，包括融合(he)公共交(jiao)通延伸地下空間、打(da)造物業(ye)(ye)垂直協同(tong)生態(tai)和(he)加(jia)大城市功能的(de)注(zhu)入(ru)。”

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