每經記(ji)者(zhe)｜陳榮(rong)浩(hao)    每經編輯｜陳夢妤    

深圳樓(lou)市開始出現了(le)一(yi)些微妙變化。

進入12月，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商營銷(xiao)手段出現了明顯分化，既有開(kai)發(fa)(fa)(fa)商繼續打折促銷(xiao)，也有開(kai)發(fa)(fa)(fa)商收回折扣，甚至提價賣房。

比如(ru)位(wei)于羅湖的亞太半山樾府(fu)項目，打出了“最高減(jian)免269萬，省(sheng)下(xia)龍崗(gang)一套房”的宣傳(chuan)口號；位(wei)于光明(ming)華(hua)潤的兩個(ge)盤（潤暉府(fu)和(he)潤曦府(fu)）推(tui)出了“降(jiang)價保差價”服務。

與(yu)此(ci)同(tong)時，也有部分開發商收(shou)回了(le)折扣(kou)，甚至提價(jia)賣房。11月30日，華(hua)僑城四海華(hua)亭通知稱，即(ji)日起收(shou)回2個點的折扣(kou)；還有位于龍崗的新盤仁恒公園世紀則上(shang)調了(le)折扣(kou)，從9.4折調整(zheng)至9.7折；位于深圳坂(ban)田的佳(jia)兆(zhao)業云(yun)望府項目，宣布自12月13日起漲價(jia)4%。

一邊打折，一邊漲價

一般來說(shuo)，年(nian)末都是開發商沖刺業績的時候(hou)，為了完成全年(nian)業績，開發商通(tong)常也(ye)會選(xuan)擇放出各種福利。但在今年(nian)11月的“三箭齊發”利好(hao)之(zhi)后，深圳部分項目“畫風突變”，有(you)樓(lou)盤開始取消之(zhi)前折扣福利，也(ye)有(you)樓(lou)盤開始提價。

目前整個深圳市場還是能(neng)找到(dao)較(jiao)多折扣(kou)力度較(jiao)大的樓盤。

比(bi)如位于羅湖區的(de)亞太半山樾府項(xiang)目(mu)，中介朋(peng)友(you)圈的(de)分(fen)享(xiang)信(xin)息顯示，該(gai)樓盤首付僅需59萬(wan)元(yuan)(yuan)，單(dan)價約5.5萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方米起，最高可以省下269萬(wan)元(yuan)(yuan)。而在深(shen)圳房(fang)地(di)產信(xin)息平臺，該(gai)項(xiang)目(mu)的(de)銷售參考均(jun)價為7.5萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方米。

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)撥通了亞(ya)太半(ban)山(shan)樾府項(xiang)目(mu)電話詢問相關折扣信息，工(gong)作人員向(xiang)記者(zhe)表示，“之前價格較低(di)(di)的兩房(fang)，最(zui)低(di)(di)單價應該(gai)是在5.8萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米左(zuo)右，沒有去到(dao)5.5萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方米，不過(guo)目(mu)前兩房(fang)和小面積房(fang)源已經賣完(wan)了。”

據(ju)該(gai)工作(zuo)人員介紹(shao)，“當下最便宜的房(fang)源是一套17層的3房(fang)，面(mian)積為86平方米(mi)，總價530多萬元(yuan)，首付70萬元(yuan)，月(yue)供2.4萬元(yuan)，還款30年，單價約6.16萬元(yuan)/平方米(mi)。”

按(an)照正常市場情(qing)況，一套約(yue)530萬(wan)元的房(fang)源，3成首付得159萬(wan)元。而當(dang)下僅(jin)需70萬(wan)元首付，相當(dang)于(yu)首付僅(jin)約(yue)1.3成，單(dan)價(jia)6.16萬(wan)元/平方米也僅(jin)相當(dang)于(yu)參考價(jia)7.5萬(wan)元/平方米的8.2折(zhe)。

對(dui)于(yu)首付為何這么(me)低(di)，上述(shu)工作人(ren)員(yuan)解釋道，“目前項目在(zai)做活動，相當(dang)于(yu)是給購(gou)房者(zhe)送一成首付和(he)兩年月供(gong)。”

還有部分開發商則通(tong)過(guo)降價補差價、免息湊首付(fu)等方式吸引客源。

比如位于光明(ming)區的(de)華潤潤曦府(fu)和潤暉府(fu)兩個(ge)項(xiang)目(mu)開(kai)啟了買房(fang)保價、降價補差價的(de)營銷活(huo)動，只要(yao)購房(fang)者(zhe)發現買“貴”了，華潤承諾全(quan)額賠付。

還(huan)有位于大鵬新區的保利青谷項目，推出了“0”利息換房計劃(hua)，宣稱僅需要首(shou)(shou)付30萬元起，就可買深圳地鐵海景房。在今年12月31日前成(cheng)交，還(huan)能享受首(shou)(shou)期12個月免(mian)息分期。

12月(yue)12日下午，保(bao)利青谷項(xiang)目(mu)現場(chang)工作人(ren)員通(tong)過(guo)電話向記者(zhe)證實了上述福(fu)利的真實性，“不過(guo)所謂首(shou)付(fu)(fu)(fu)30萬元起(qi)，并不是只(zhi)要首(shou)付(fu)(fu)(fu)30萬元。項(xiang)目(mu)會提(ti)供(gong)大概12個(ge)月(yue)的免息(xi)期，讓(rang)購(gou)房者(zhe)有時間(jian)去湊首(shou)付(fu)(fu)(fu)。具體的方式是，7天內(nei)先交(jiao)(jiao)5%首(shou)付(fu)(fu)(fu)，年(nian)底前(qian)再交(jiao)(jiao)10%，然后(hou)一年(nian)內(nei)交(jiao)(jiao)完(wan)剩余首(shou)付(fu)(fu)(fu)。項(xiang)目(mu)是明年(nian)年(nian)中交(jiao)(jiao)房，相當(dang)于(yu)是準現房。”

一邊是大幅讓利以及花(hua)式營銷，另一邊則(ze)有(you)開發商則(ze)撤銷了之前的福(fu)利，甚至有(you)樓盤開始上調價格。

比(bi)如位于(yu)龍華的(de)華僑(qiao)城四海華亭收回(hui)了(le)之前的(de)購房折(zhe)扣，仁(ren)恒(heng)公園世紀三期將9.4折(zhe)上(shang)調至(zhi)9.7折(zhe)，The Town樂城二期則正式回(hui)收9.9折(zhe)優惠政策(ce)。

還有樓盤更是宣布直接漲(zhang)價(jia)。

比(bi)如南山新盤(pan)恒(heng)裕(yu)柏悅灣宣(xuan)布(bu)11月28日起漲(zhang)價(jia)，并喊話“時不(bu)我待，趁早搶(qiang)占(zhan)”；坂(ban)田佳兆業(ye)云望府(fu)則(ze)發了漲(zhang)價(jia)海(hai)報(bao)，宣(xuan)布(bu)自12月13日起，所有在售房源價(jia)格(ge)上調4%。

要回暖了？

開發(fa)商的種種表(biao)現，是(shi)否預示(shi)著深圳樓市正在(zai)回暖？

一位(wei)曾在(zai)頭部房(fang)企(qi)當過營銷策劃的資深(shen)人(ren)士(shi)向(xiang)記者表示(shi)，“項目(mu)收回折(zhe)扣甚至提(ti)價，也是(shi)比較常見的營銷手段，不(bu)僅(jin)有利于促進蓄客群體成交，同時也向(xiang)市場釋放了積極信號。但開(kai)發(fa)商(shang)越是(shi)打折(zhe)促銷，購(gou)房(fang)者可能越猶豫，買漲不(bu)買跌的心(xin)理在(zai)購(gou)房(fang)市場較普遍(bian)。”

深圳中原數據顯(xian)示(shi)，疫情防控放(fang)開后首周，深圳樓市(shi)整體供應和成(cheng)交(jiao)(jiao)量環(huan)比上(shang)漲。新房成(cheng)交(jiao)(jiao)方(fang)面(mian)，總(zong)成(cheng)交(jiao)(jiao)991套，成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積約103061平方(fang)米(mi)(mi)，環(huan)比大(da)幅上(shang)漲82.9％；成(cheng)交(jiao)(jiao)均價(jia)約67360元/平方(fang)米(mi)(mi)，環(huan)比上(shang)漲20.8％。

二(er)手(shou)房(fang)方面(mian)，在過去一個月，深圳回(hui)暖較為顯(xian)著。據(ju)深圳中原數據(ju)，11月全市二(er)手(shou)住(zhu)宅過戶(hu)量為2168套，環比上漲25%，這個漲幅在過往半年里達(da)到最高。

12月12日下(xia)午，建(jian)誠晟業總經(jing)理苑(yuan)承建(jian)通過微(wei)信向《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者表示，“目前深圳(zhen)樓(lou)市(shi)(shi)整(zheng)體分化(hua)還(huan)是較為顯著，很多(duo)剛需購買力仍未完恢復，預計(ji)市(shi)(shi)場(chang)還(huan)需要一定時(shi)間才能消化(hua)市(shi)(shi)場(chang)上的(de)不利(li)影響(xiang)。而(er)對大多(duo)數中小房(fang)企、民營(ying)房(fang)企而(er)言，因受(shou)到融資政策的(de)利(li)好有限(xian)，預計(ji)短期內仍會寄托于以價換量的(de)方式加快(kuai)銷售回款(kuan)。”

同日下午，樂有家營銷副總裁(cai)郭鳳敏(min)在(zai)接受《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者微信(xin)采(cai)訪時表(biao)示，“第三季度，深圳(zhen)部分區域房價有一定幅度的跌幅，如百花、八卦嶺等。也正(zheng)因此(ci)，剛(gang)需客戶觀望心態(tai)明顯。”

雖說不少(shao)樓盤(pan)采用了較(jiao)為“激進”的營(ying)銷方式，但成交并(bing)沒(mei)(mei)有(you)太大(da)突破。“如(ru)龍崗幾個剛需盤(pan)都是(shi)每周(zhou)10套+的去貨量，南山悅時光首(shou)付1成起(qi)、桑泰龍樾首(shou)付1成起(qi)，但成交量還是(shi)沒(mei)(mei)有(you)大(da)的突破，剛需客戶觀望心態明顯，反倒(dao)是(shi)改善(shan)型(xing)客戶居多，龍崗的萬科金域華府、頤(yi)安都會中央(yang)，樂城二期(qi)的大(da)戶型(xing)比小戶型(xing)成交要好。”

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