每經記者｜甄(zhen)素靜(jing)    每經編(bian)輯｜陳(chen)夢妤

14宗(zong)成交，4宗(zong)流拍，收金74.45億元。

12月23日(ri)，隨著(zhu)合肥(fei)第四輪集中供地落幕(mu)，今年22城集中供地基本進入尾聲。

在房(fang)地(di)產市場持續筑底，政策(ce)不斷(duan)釋(shi)放暖意的大(da)環(huan)境(jing)下，年末與年初的土地(di)市場呈現出了微妙變化。

據(ju)中(zhong)指(zhi)研(yan)究院(yuan)統計，除(chu)長春、沈陽外，截至目前(qian)，2022年集中(zhong)供地(di)的22個城(cheng)市均(jun)完(wan)成了三批(pi)次(ci)供地(di)，其中(zhong)14城(cheng)完(wan)成了四(si)批(pi)次(ci)供地(di)，尚有濟南、長沙的四(si)批(pi)次(ci)將于本(ben)月底前(qian)完(wan)成，3城(cheng)完(wan)成了五批(pi)次(ci)供地(di)，1城(cheng)（武(wu)漢）發布了六批(pi)次(ci)土拍公告，累計攬金(jin)約1.9萬(wan)億元。相較于2021全年22城(cheng)累計土地(di)出讓金(jin)收(shou)入2.8萬(wan)億元而言，同比下降超3成。

12月23日，中指研究院土地(di)事業(ye)部(bu)負責人張凱(kai)在接受(shou)《每日經濟新聞》記者微信(xin)采訪時(shi)表(biao)示，今年(nian)土地(di)市場呈現出城市分(fen)化加劇、高開(kai)低走、地(di)方國資托底，但總(zong)體(ti)利(li)潤空間(jian)充足等特征。

五批次、六批次相繼出現

相比去年(nian)22城(cheng)嚴格執行土地(di)的兩集中供(gong)(gong)應(ying)，今年(nian)土地(di)市(shi)場一個顯(xian)著變(bian)化(hua)是，各大城(cheng)市(shi)調整了(le)供(gong)(gong)地(di)節奏，出現了(le)第四(si)、第五批供(gong)(gong)地(di)排期。某種程度上(shang)意味著，實施了(le)兩年(nian)的土地(di)兩集中供(gong)(gong)應(ying)制度雖未明令退出，但城(cheng)市(shi)在供(gong)(gong)地(di)規劃方面有了(le)更(geng)大主(zhu)動權。

如從長(chang)沙的“常態化”到南昌的“力(li)爭退(tui)出”，甚至是(shi)武(wu)漢宣稱的“第六批(pi)”，都(dou)意味著土地供應方式正(zheng)在逐漸變得靈(ling)活(huo)，轉向常態化趨勢明顯(xian)。

實(shi)際上，據機構(gou)不完全(quan)統計，12月(yue)以來(lai)，已有多個城市(shi)發布(bu)第五批次集(ji)中(zhong)供(gong)地(di)，包括北京、南京、蘇州(zhou)(zhou)、徐州(zhou)(zhou)、武漢、無錫、長沙等城市(shi)，其中(zhong)無錫、蘇州(zhou)(zhou)、徐州(zhou)(zhou)等地(di)已完成了第五批次集(ji)中(zhong)供(gong)地(di)。

而(er)這(zhe)一(yi)變化的背景是，今年(nian)第一(yi)、二批次(ci)(ci)的市場主(zhu)力(li)(li)仍是央國(guo)(guo)企(qi)，而(er)自(zi)三批次(ci)(ci)起，地方國(guo)(guo)資再次(ci)(ci)進場托底，拿地金(jin)額占比持續提升(sheng)。全年(nian)來看，地方國(guo)(guo)資、城投罕見地成(cheng)為全年(nian)22城拿地主(zhu)力(li)(li)。

直至10月(yue)8日，財(cai)政(zheng)部印發《關(guan)于加強“三公”經(jing)費管理嚴控一般性(xing)(xing)支出(chu)的通知》（財(cai)預〔2022〕126號(hao)，下稱126號(hao)文(wen)），嚴禁(jin)通過舉債(zhai)(zhai)儲備土(tu)地，不得通過國企購地等方式虛增土(tu)地出(chu)讓收入(ru)，不得巧(qiao)立名目虛增財(cai)政(zheng)收入(ru)，彌(mi)補財(cai)政(zheng)收入(ru)缺口；規范地方事(shi)業單位債(zhai)(zhai)務(wu)管控，建立嚴格的舉債(zhai)(zhai)審批(pi)制度，禁(jin)止新增各類隱(yin)性(xing)(xing)債(zhai)(zhai)務(wu)，切實防范事(shi)業單位債(zhai)(zhai)務(wu)風險(xian)。

業內分析(xi)認為(wei)，這(zhe)一波年末集中供地(di)(di)潮，是對集中供地(di)(di)政策(ce)的合理優化，也是因地(di)(di)制宜(yi)促進(jin)房地(di)(di)產市場平穩健康發展(zhan)和(he)良性循環的重要舉措(cuo)。

12月23日，廣東省城規(gui)院住房政策研究中(zhong)心首席研究員李(li)宇(yu)嘉(jia)在接受記者微(wei)信采(cai)訪時表示，階段性調(diao)(diao)整(zheng)集(ji)中(zhong)供地(di)(di)(di)是必要的(de)，比(bi)如增加土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)的(de)批次，每(mei)一批次地(di)(di)(di)塊盡量減少，增加土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)的(de)優質程(cheng)度，適當調(diao)(diao)整(zheng)土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)(rang)的(de)底價和(he)溢(yi)價率等，從(cong)而降(jiang)低拿地(di)(di)(di)的(de)實際成本。同時，在需求端對開發商資金(jin)鏈進行紓困，對已經出(chu)讓(rang)(rang)的(de)地(di)(di)(di)塊采(cai)取(qu)各種(zhong)方式進行二次出(chu)讓(rang)(rang)或盡快開發，以回(hui)補土(tu)地(di)(di)(di)市場的(de)資金(jin)需求，促進樓市和(he)地(di)(di)(di)市的(de)良性循環。

不過(guo)在張(zhang)凱觀察看來，今年北京、上海(hai)、深圳(zhen)、杭州、廈門和(he)合肥土拍(pai)熱度相對較(jiao)高，反觀長春、沈(shen)陽(yang)等城市，至今尚未能推出第三批次集中(zhong)供地，全(quan)年宅地供地計劃完成(cheng)(cheng)率不足3成(cheng)(cheng)。

民企歸來

11月(yue)，多重(zhong)利好政策出臺，股權、債券(quan)、信貸融資“三支箭”齊發，讓(rang)房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)成為各方關注的(de)(de)焦點。12月(yue)，2022年度中(zhong)央經濟工作會議多次(ci)提到(dao)房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)及住(zhu)房(fang)消(xiao)費(fei)，其中(zhong)住(zhu)房(fang)改(gai)善(shan)還被列為擴(kuo)大(da)國(guo)內需求的(de)(de)“第一內需”。中(zhong)央財辦(ban)再次(ci)強調了(le)房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)的(de)(de)重(zhong)要(yao)地(di)位，還指出著力擴(kuo)大(da)國(guo)內需求，要(yao)把(ba)恢(hui)復和擴(kuo)大(da)消(xiao)費(fei)擺(bai)在優先位置(zhi)。

在得(de)到政策和銀行實(shi)質性支(zhi)持(chi)之(zhi)后，土(tu)拍(pai)市場的另一(yi)個(ge)顯著(zhu)變化是，年末的供應(ying)中，民企開始(shi)重新活躍。

如12月15日的廣州第四輪集中(zhong)供地(di)，除(chu)一貫積(ji)極的國(guo)央企外，許久不見的民企終于“回來”了，如龍湖、方(fang)圓踴躍(yue)報名且(qie)積(ji)極競拍(pai)。

其中，方(fang)(fang)圓(yuan)(yuan)聯手知識城集(ji)團(tuan)，以37.9億元(yuan)競得黃(huang)埔區外(wai)環(huan)路以東、長(chang)平(ping)路西延線以北CPPQ-A5-1地(di)(di)塊(kuai)(kuai)。該地(di)(di)塊(kuai)(kuai)用(yong)地(di)(di)面積(ji)(ji)約(yue)(yue)9萬平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，建筑面積(ji)(ji)約(yue)(yue)22萬平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，成交(jiao)樓面價約(yue)(yue)1.7萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，地(di)(di)塊(kuai)(kuai)容(rong)積(ji)(ji)率3.55。據悉，該宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)原為水西社區的留用(yong)地(di)(di)，2019年11月(yue)11日(ri)，水西社區和(he)方(fang)(fang)圓(yuan)(yuan)集(ji)團(tuan)曾共同簽署了《水西社區168畝留用(yong)地(di)(di)合作意向協議》。

廣州市(shi)房協(xie)認為，盡(jin)管為“定向出讓”，但方圓的最(zui)終露(lu)面(mian)，也算是(shi)打破(po)了近期央國(guo)企唱(chang)獨角(jiao)戲(xi)的局面(mian)，意(yi)義重大。

而深圳今年最后一輪土拍也出(chu)現民企身(shen)影，且(qie)是首次(ci)進入深圳的外地房企南通亞倫房地產(chan)，其(qi)在激烈角逐中成功將寶(bao)中安居地塊收(shou)入囊中。

在天津土拍中，山西鵬飛(fei)集團拿下(xia)南開戰(zhan)備樓兩宗地塊，同時出現(xian)的新面孔還有萬恒置業，拿下(xia)海教園地塊。

對(dui)于2023年土(tu)拍市場預判，業內觀(guan)(guan)點(dian)不一，一線城(cheng)市仍被寄有高(gao)期待，但(dan)從(cong)全國范圍(wei)觀(guan)(guan)察(cha)或難言(yan)樂(le)觀(guan)(guan)。

廣州(zhou)市(shi)房地(di)產協會認(ren)為，近(jin)兩個(ge)月，樓市(shi)利好一(yi)個(ge)接一(yi)個(ge)大(da)放送，相信(xin)隨著(zhu)各(ge)項措(cuo)施(shi)的(de)落地(di)，市(shi)場(chang)會有更進一(yi)步(bu)的(de)體(ti)現。市(shi)場(chang)轉好，房企拿地(di)信(xin)心也(ye)(ye)會進一(yi)步(bu)提振(zhen)，將在(zai)明(ming)年的(de)土(tu)拍中體(ti)現。供(gong)地(di)節奏、規(gui)則在(zai)不斷優化，明(ming)年也(ye)(ye)大(da)概率會進一(yi)步(bu)調整(zheng)，既提高(gao)土(tu)地(di)質量，也(ye)(ye)提高(gao)成交率。總體(ti)來看，市(shi)場(chang)環境正在(zai)向好，2023年依然可期。

張(zhang)凱(kai)認為，盡管近(jin)期(qi)房地(di)(di)產是支柱產業(ye)再次(ci)被重(zhong)申(shen)，市(shi)(shi)(shi)場(chang)也預(yu)(yu)(yu)期(qi)更多扶持政(zheng)策即(ji)將來臨，但“期(qi)房爛尾(wei)擔憂(you)、居民(min)收入(ru)預(yu)(yu)(yu)期(qi)悲觀、房價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲預(yu)(yu)(yu)期(qi)轉(zhuan)弱”三重(zhong)房地(di)(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)壓(ya)力中，僅期(qi)房爛尾(wei)擔憂(you)可以在(zai)短(duan)期(qi)內(nei)得(de)到根本(ben)性解(jie)決。加上(shang)(shang)居民(min)收入(ru)預(yu)(yu)(yu)期(qi)的(de)轉(zhuan)變尚需時日(ri)，而房價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲預(yu)(yu)(yu)期(qi)轉(zhuan)弱無(wu)法從根本(ben)上(shang)(shang)得(de)到改變。因此，明年的(de)土拍市(shi)(shi)(shi)場(chang)或將延續全國低迷、城市(shi)(shi)(shi)分化的(de)走勢。

他認(ren)為，明年各地土(tu)拍規(gui)則將保(bao)持寬松，為完成(cheng)土(tu)地出讓金收(shou)入目標，部分城市實際地價有進一步(bu)下(xia)調的可(ke)能性(xing)。

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