每經(jing)記者(zhe)｜陳利(li)   ; 每經(jing)編輯｜魏文藝    

歷(li)時3年的資產(chan)重組，ST云城(cheng)(cheng)（SH600239，股價(jia)1.96元，市值31.47億元，下稱云南城(cheng)(cheng)投(tou)）終于在(zai)2022年迎來了結尾。

1月中旬，云南城(cheng)投(tou)發布(bu)重大(da)資產重組(zu)進展公(gong)告，通(tong)過(guo)掛(gua)牌轉讓的旗下11家(jia)(jia)房企股權均已(yi)成(cheng)功(gong)出售，其中平陽銀(yin)(yin)泰、杭州海威、蒼南銀(yin)(yin)泰、杭州云泰、寧波泰悅(yue)、淄博(bo)銀(yin)(yin)泰等6家(jia)(jia)公(gong)司股權變更(geng)登記手續已(yi)于2023年1月完(wan)成(cheng)；另外(wai)5家(jia)(jia)暫(zan)未完(wan)成(cheng)工商變更(geng)登記手續。

至此，云(yun)南城投重大資產出售標(biao)的公司已全部完成股權交割(ge)工作(zuo)，從而徹底告別房(fang)地產開發行(xing)業(ye)。而持續的資產出售也讓云(yun)南城投2022年的業(ye)績大幅增(zeng)加(jia)。

據1月30日云南城投披露的2022年業績預(yu)告，預(yu)計實現歸(gui)屬于(yu)母公(gong)司股(gu)東的扣除非經常性損益后的凈利(li)潤為-13.9億(yi)元到-12.5億(yi)元，較2021年同(tong)期的-22.68億(yi)元相(xiang)比(bi)虧損幅度繼(ji)續縮(suo)小；歸(gui)屬于(yu)母公(gong)司股(gu)東的凈資產為14.7億(yi)元到16.1億(yi)元，較2021年同(tong)期的7.05億(yi)元大幅增長。

來源：云南城投公告

重組收尾，徹底告別房地產開發

2022年對(dui)于云(yun)南城(cheng)投而言，“賣(mai)賣(mai)賣(mai)”仍是(shi)貫(guan)穿其全年的主題。

早在2022年4月(yue)，云(yun)南城投就發布公告稱(cheng)，擬以公開(kai)掛牌方式對外出售其持有的云(yun)南城投龍江房地產開(kai)發有限公司等20家公司若干比(bi)例股權，以及由云(yun)南城投下屬公司成都銀城置(zhi)業(ye)所持有的成都華(hua)爾道(dao)夫酒店。

此后(hou)，由于考慮到公(gong)司后(hou)續戰(zhan)略發展方向，又(you)保(bao)留了并無實際經營房地(di)產(chan)開發項目的(de)(de)紅河地(di)產(chan)、北京云城(cheng)企業，運(yun)營自持洱海(hai)英迪(di)格酒(jiu)店的(de)(de)中建穗豐，經營皇冠健康小鎮項目的(de)(de)寧(ning)陜云海(hai)地(di)產(chan)，運(yun)營自持IN99購物中心(xin)及華(hua)爾道夫酒(jiu)店的(de)(de)成都(dou)銀城(cheng)等(deng)，調整為出售旗下(xia)14家公(gong)司股權，合計成交總(zong)價約18.7億元。

云南城投旗下14家公司股權交易情況 來源：云南城投公告

對(dui)于這筆重大資產(chan)的(de)出售(shou)，云(yun)南(nan)(nan)城(cheng)投控股(gu)股(gu)東(dong)云(yun)南(nan)(nan)省康旅控股(gu)集團有限(xian)公(gong)司于2022年12月24日批復，原則同(tong)意本次(ci)重大資產(chan)出售(shou)的(de)總體方案(an)。

最(zui)終，昆(kun)明(ming)城海、西安東(dong)智等13家公(gong)(gong)司股權均由云南省康旅(lv)控股集(ji)團下屬全資子公(gong)(gong)司——云南城投(tou)康源投(tou)資有限公(gong)(gong)司所得，成(cheng)交(jiao)價約16.2億(yi)(yi)元(yuan)。另一家公(gong)(gong)司東(dong)方柏豐51%股權，則(ze)由云南柏豐企業(ye)管理（集(ji)團）有限公(gong)(gong)司競得，成(cheng)交(jiao)價約2.5億(yi)(yi)元(yuan)。

至于此次交易收回的(de)價款，云(yun)南(nan)城(cheng)投(tou)表示(shi)將用(yong)于償還債務和(he)補充流動(dong)資金，以(yi)降低資產(chan)及有(you)息(xi)負債規模，減輕經營壓力。截至今年1月16日，包括平陽銀泰、杭州海威、蒼南(nan)銀泰、杭州云(yun)泰、寧波泰悅(yue)、淄博(bo)銀泰在內的(de)等(deng)6家公司股權變(bian)更(geng)登記手續已完成；另外5家暫未(wei)完成工商變(bian)更(geng)登記手續。

云南(nan)城(cheng)投表示(shi)，交易完(wan)成后，公司計劃(hua)將不再保(bao)留房地產開發業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)，將打造(zao)以商(shang)管(guan)運營、物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理等核心業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)為主的輕(qing)資(zi)產運營城(cheng)市綜合服務(wu)(wu)商(shang)。這也意味著，這場(chang)始(shi)于2019年、圍繞母公司云南(nan)省康旅控股的戰略轉型(xing)，終于在2022年底畫下了句號。

緩慢轉型，仍依靠母公司輸血

實際上，近兩年持續的資產出售(shou)也讓云南城投業(ye)績虧損得以減少。

據云南城投(tou)2021年年報(bao)顯示，2021年公司實(shi)現營收(shou)60.47億元，較2020年增(zeng)長37.65%；對(dui)應歸母凈(jing)利潤同比增(zeng)長80.4%至-5.07億元；扣非后凈(jing)利潤則同比增(zeng)長33.22%至-22.68億元；歸屬上(shang)市公司股(gu)東的凈(jing)資(zi)產為7.05億元，由負轉(zhuan)正。

1月30日，云南城投發布的(de)2022年業(ye)績預(yu)告顯示(shi)，預(yu)計(ji)實現(xian)歸(gui)屬(shu)于母(mu)公(gong)司(si)股(gu)東的(de)凈利潤(run)為-8.3億(yi)(yi)元到(dao)-6.9億(yi)(yi)元；實現(xian)歸(gui)屬(shu)于母(mu)公(gong)司(si)股(gu)東的(de)扣(kou)除非經常(chang)性損益后(hou)的(de)凈利潤(run)為-13.9億(yi)(yi)元到(dao)-12.5億(yi)(yi)元，較(jiao)2021年同(tong)期相比虧損幅度(du)縮(suo)小；歸(gui)屬(shu)于母(mu)公(gong)司(si)股(gu)東的(de)凈資產為14.7億(yi)(yi)元到(dao)16.1億(yi)(yi)元，較(jiao)2021年同(tong)期大幅增加(jia)。

凈資產的由(you)負轉正(zheng)，也(ye)讓云(yun)(yun)南城(cheng)投終于摘星。2022年(nian)(nian)(nian)5月(yue)11日晚(wan)間，因(yin)2021年(nian)(nian)(nian)凈資產轉正(zheng)為7億(yi)元(yuan)(yuan)，云(yun)(yun)南城(cheng)投被撤銷退(tui)市風(feng)險警示，股票簡稱由(you)“*ST云(yun)(yun)城(cheng)”變更為“ST云(yun)(yun)城(cheng)”。但公(gong)司資產也(ye)因(yin)不斷甩賣而大幅縮水。據(ju)2022年(nian)(nian)(nian)半年(nian)(nian)(nian)報，云(yun)(yun)南城(cheng)投虧(kui)損(sun)4億(yi)元(yuan)(yuan)，總資產316.8億(yi)元(yuan)(yuan)，同比下降超50%。

不(bu)過，云南(nan)城投在(zai)2022年業績預告中也表示，報(bao)告期內(nei)公司無新增達到結(jie)轉收入(ru)(ru)條件(jian)的房地(di)產(chan)項目，導致(zhi)房地(di)產(chan)收入(ru)(ru)出現大幅下降。

值(zhi)得一(yi)提的是(shi)，2021年(nian)房(fang)地產開(kai)發仍(reng)是(shi)云南(nan)(nan)城(cheng)投的收入大頭(tou)，貢獻營收40.42億元。截(jie)至2021年(nian)底(di)，云南(nan)(nan)城(cheng)投尚(shang)有存續地產項目(mu)23個，待(dai)開(kai)發土地項目(mu)10個。但隨(sui)著14家公司的成功出(chu)售，云南(nan)(nan)城(cheng)投再(zai)無(wu)待(dai)開(kai)發項目(mu)。

來源：云南城投公告

而作(zuo)為(wei)云南城投轉型方(fang)向(xiang)的輕(qing)資產(chan)運營，公司(si)商管運營+物(wu)業管理(li)等核(he)心業務近幾年每年累計貢(gong)獻營收超10億(yi)元。

早(zao)在2021年(nian)半(ban)年(nian)報中，云(yun)南城投(tou)就表示，“加(jia)快(kuai)構建物(wu)業(ye)管(guan)理(li)和商(shang)業(ye)管(guan)理(li)平臺，為(wei)戰略轉型做好充分準備。”在2022年(nian)5月9日公(gong)告(gao)中，云(yun)南城投(tou)進(jin)一步明確，基(ji)于對(dui)行業(ye)趨勢的判斷，結合(he)自身情(qing)況，將持(chi)續推動(dong)重(zhong)大(da)資產重(zhong)組(zu)和資產置出工作，做強商(shang)管(guan)、物(wu)管(guan)兩大(da)服(fu)務板塊，致(zhi)力發(fa)展(zhan)成為(wei)專業(ye)的城市綜合(he)服(fu)務商(shang)。

據悉，該部分(fen)業務主(zhu)要(yao)由云泰商業管理（天津）有限公司(si)和(he)云南城投物業服(fu)務有限公司(si)負責。前者(zhe)多為(wei)股(gu)東(dong)方(fang)托管的商業項目，至2022年上半年累計(ji)在管項目20個(ge)，管理面積242萬平方(fang)米；后(hou)者(zhe)累計(ji)管理項目20余(yu)個(ge)，在管面積約(yue)559.74萬平方(fang)米，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、景區、商業等(deng)。

顯然，僅靠云南城(cheng)投(tou)(tou)目前現有(you)資(zi)源實現轉型實在有(you)些單薄，能否成功更換賽道還(huan)有(you)待觀(guan)察。目前擺在云南城(cheng)投(tou)(tou)面前的，還(huan)有(you)其高(gao)額(e)的負(fu)債問題。2022年(nian)半年(nian)報(bao)顯示，云南城(cheng)投(tou)(tou)負(fu)債總額(e)294.61億(yi)元(yuan)，資(zi)產(chan)負(fu)債率(lv)高(gao)達92.99%，而這已比(bi)負(fu)債最高(gao)的2019年(nian)（833.25億(yi)元(yuan)）降(jiang)低約538.64億(yi)元(yuan)。

來源：云南城投公告

為解決(jue)(jue)資金問題，云南城投決(jue)(jue)定再次“傍上”母公司(si)(si)云南康旅控股集(ji)團有(you)限公司(si)(si)（以下(xia)簡(jian)稱(cheng)康旅集(ji)團）。

云南城(cheng)投此(ci)前披(pi)露(lu)的(de)有關公司(si)2023年借款、擔保計劃(hua)等事宜(yi)公告顯示，按照云城(cheng)置業的(de)計劃(hua)，將向康旅集團(tuan)及(ji)其下屬公司(si)申請新增(zeng)不超(chao)過(guo)30億元的(de)借款額(e)度(du)，在上述新增(zeng)借款額(e)度(du)與康旅集團(tuan)及(ji)其下屬公司(si)為公司(si)提供的(de)借款余額(e)（截至2022年12月(yue)31日）合計數(shu)范圍內，公司(si)可(ke)循環(huan)辦理(li)借款事宜(yi)，借款成(cheng)本(ben)參考康旅集團(tuan)實際所用資(zi)金的(de)綜(zong)合成(cheng)本(ben)，且按最高不超(chao)過(guo)8%執行。

對此，云(yun)南城投(tou)表示，公司(si)向康(kang)旅集(ji)團及其(qi)下屬(shu)公司(si)申請增加(jia)借款額度，有利于提高(gao)公司(si)的籌資效率，可解決公司(si)資金需求。

需要注意的是，云南康旅集(ji)團為(wei)云南城投輸血已是常態，此前(qian)就(jiu)(jiu)一次(ci)次(ci)出(chu)手(shou)為(wei)其“賣(mai)子(zi)”兜(dou)底，就(jiu)(jiu)連最(zui)近(jin)一次(ci)的資產出(chu)售也不(bu)例外，14家已出(chu)售公司股權中(zhong)有13家由康旅集(ji)團買單。

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