每經記者｜包晶晶    每經編輯｜段煉(lian) 陳夢妤    

起訴(su)前物業(ye)(ye)返還全體業(ye)(ye)主(zhu)4000萬(wan)元并一審(shen)勝(sheng)訴(su)的(de)上(shang)海“最牛業(ye)(ye)委會”，為(wei)許多正在(zai)維權(quan)的(de)業(ye)(ye)主(zhu)走通了一條“通過法律手段(duan)維權(quan)”的(de)新路。

這個上海“最(zui)牛業委會”為何與服務(wu)長(chang)達(da)20年的物業對(dui)簿公堂？20年的費用如何追溯審(shen)計(ji)？近(jin)兩(liang)年時(shi)間的訴訟(song)過程究(jiu)竟經歷了什么？

前8年無人監管

新年過后的中遠兩灣城，一切平(ping)靜如(ru)常(chang)，只是入戶大堂多了一張紅底公告：維護業主(zhu)共(gong)同利益，追索業主(zhu)共(gong)有財產(chan)。

圖片來源：每(mei)經記(ji)者 包晶晶 攝

公告載明，我們合(he)(he)(he)理(li)有據(ju)地推算(suan)出上海中遠物(wu)業(ye)管理(li)發展有限公司(si)（下(xia)稱中遠物(wu)業(ye)）應予(yu)返還小區(qu)業(ye)主的資金數額，并據(ju)此提交“增加、變(bian)更訴論請(qing)求的申(shen)請(qing)書”。法院合(he)(he)(he)議(yi)庭經過多輪庭審，最終采納了業(ye)委會(hui)的合(he)(he)(he)理(li)訴求，判決中遠物業公司應返還全體業主共計4000萬元。

記者了解到(dao)，上海上世紀90年(nian)代大(da)規模舊區改(gai)造后建成的中遠兩灣(wan)城，建設(she)周期有整整7年(nian)，2006年(nian)全面(mian)竣工交付，近1.2萬(wan)戶、約5萬(wan)人搬(ban)入了擁(yong)有96棟(dong)大(da)樓的超級小區。

根(gen)據歷史(shi)報道，中(zhong)(zhong)遠(yuan)兩(liang)灣城的(de)名字來自(zi)“上(shang)(shang)海城市發展(zhan)大(da)事記(ji)”標桿(gan)性事件(jian)之一——“兩(liang)灣一宅”棚戶區改造，這個大(da)型商品房小(xiao)區的(de)在(zai)當時有(you)著最(zui)超前的(de)設計理(li)念：40%以上(shang)(shang)的(de)綠化(hua)覆(fu)蓋(gai)率(lv)，首層架空、疏(shu)密有(you)度的(de)建筑布(bu)局(ju)；6公頃中(zhong)(zhong)央(yang)公園、主題綠化(hua)、1.85公里長(chang)的(de)蘇(su)州河景觀(guan)岸線；九年一貫制學(xue)校“中(zhong)(zhong)遠(yuan)實驗學(xue)校”，高標準幼兒(er)園、商業休(xiu)閑街、燈光網球場(chang)、陽光游泳(yong)池和高檔(dang)會(hui)所(suo)等(deng)等(deng)……

圖片來源：每經記(ji)者(zhe) 包晶晶 攝(she)

事實上，這個(ge)小區(qu)正式(shi)交(jiao)付入住(zhu)之后，在物業監(jian)督管理方面“裸(luo)奔了七八年”。

直(zhi)到(dao)2015年前(qian)后，第一屆(jie)業(ye)委(wei)會(hui)才正式成立。和大多(duo)數住宅小區一樣(yang)，中遠兩灣城前(qian)兩屆(jie)業(ye)委(wei)會(hui)履(lv)職期間，同樣(yang)因為小區諸多(duo)紛(fen)爭“炒(chao)掉”業(ye)委(wei)會(hui)主任，導致業(ye)委(wei)會(hui)履(lv)職受到(dao)一定(ding)程度影(ying)響，并且(qie)第三屆(jie)業(ye)委(wei)會(hui)的選舉還因種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)原因未能進(jin)行。

事實(shi)上，第一(yi)屆、第二(er)屆業(ye)委會在(zai)費用(yong)審計時都發現了(le)問題，比(bi)如一(yi)些(xie)無需業(ye)主承(cheng)擔的費用(yong)，卻被(bei)移花接木(mu)轉入了(le)物業(ye)費之中，此外一(yi)些(xie)地(di)面(mian)新增停車位、電(dian)梯廣(guang)告(gao)等(deng)收(shou)益賬目(mu)無法厘清(qing)。

直到2019年(nian)12月，第三屆業委會才經選舉產生(sheng)，這(zhe)么(me)多(duo)年(nian)的導(dao)致其一(yi)直沒(mei)能(neng)妥善處理與物業的矛(mao)盾。

“第三屆業(ye)委會成立了以(yi)后，小區業(ye)主對業(ye)委會的要求就是：選聘(pin)物業(ye)、原物業(ye)全面審計。經(jing)過全體(ti)業(ye)主授權(quan)，業委會成立了審計工作小組，對物業提出了審計方案，但物業拒絕配合，這才進入了訴訟環節。”中遠兩(liang)灣城業委(wei)會韓(han)主(zhu)任(ren)向記者表(biao)示。

20年舊賬怎么查？

被告中(zhong)遠物(wu)業，曾(ceng)為中(zhong)遠兩灣城小區提供物(wu)業服務(wu)長達20年。樹(shu)大根深，查賬何其艱難。

韓主任透(tou)露了(le)一個(ge)細節：法(fa)庭上來來回回幾個(ge)交鋒(feng)，開了(le)幾次庭，進行不下(xia)去，法(fa)院就提(ti)出司法(fa)審計，中遠物業的代理人對司法審計一開始是同意的，過后又拒絕了審計程序。

“20年啊，物業(ye)從地(di)上(shang)到車庫，光電(dian)表就有幾百只，甚(shen)至20年前(qian)每個月抄電(dian)表還(huan)是手工進行的(de)，即使向法院申請調查令，要(yao)追溯(su)到電(dian)力公司(si)、水務公司(si)的(de)逐月記錄，幾乎是不可能完(wan)成的(de)任務。”

“我們只能從公(gong)共收(shou)益入手，有(you)多少(shao)地面(mian)停車位、有(you)多少(shao)廣告(gao)費用、多少(shao)部電(dian)梯的廣告(gao)款，這個數據(ju)是(shi)死的對(dui)(dui)不對(dui)(dui)？”

圖片來源：每經記者 包(bao)晶(jing)晶(jing) 攝

然(ran)而，到了停(ting)車(che)費用這一(yi)關，又(you)卡住了。

小區9個大(da)門的車輛進出，在(zai)車場管理系統云(yun)端(duan)數據中應(ying)該一目了(le)然，但(dan)信息卻(que)消失(shi)了(le)。

“申請了(le)法院調查令后發現，9個檔案的數據真真切切被刪除了。”

但業委會(hui)仍(reng)然(ran)堅持到(dao)底(di)，發現了一份原物(wu)業告知停(ting)車數據(ju)管理方(fang)刪除數據(ju)的函件，并(bing)且函件日(ri)期正是訴(su)訟發生之后。

最(zui)終(zhong)，“最(zui)牛業委(wei)會(hui)”用幾百(bai)、幾千元(yuan)一(yi)筆筆細細碎碎的(de)單據積累成了小山(shan)一(yi)樣(yang)高的(de)訴(su)訟材料，同(tong)時結合被告歷年(nian)審計報(bao)告中的(de)矛盾點和(he)破綻，推算(suan)出了應返還金(jin)額。

據此，業委會起訴的金額為6200萬元，一審判決把返還金額酌定為4000萬元。

律師：判決內容與法律規定不符

有翻案可能

“如果法(fa)院判(pan)下(xia)來，也(ye)確認(ren)了4000萬元(yuan)(yuan)，根據業(ye)委會議事規則，這(zhe)4000萬元(yuan)(yuan)屬于全體(ti)業(ye)主所有。”如果不進入(ru)維(wei)修資(zi)(zi)金賬(zhang)戶，就進入(ru)公(gong)共收益賬(zhang)戶。按照國家(jia)相關(guan)法(fa)規規定，公(gong)共收益也(ye)是每(mei)(mei)(mei)個季度以不低于50%的比(bi)例返回到普(pu)通維(wei)修資(zi)(zi)金賬(zhang)戶，每(mei)(mei)(mei)家(jia)每(mei)(mei)(mei)戶都(dou)享有權(quan)益。

一(yi)審(shen)判(pan)決書顯示，該(gai)判(pan)決于今(jin)年1月(yue)31日作出。根據法律規定，原被告雙方(fang)如不服判(pan)決，可(ke)在判(pan)決書送達之日起15日內遞交上訴狀。

也就是說(shuo)，目前該判決尚未正式生效。

上海市(shi)尚(shang)法律師(shi)(shi)事務所(suo)房(fang)地產部(bu)主任律師(shi)(shi)唐(tang)震東、上海市(shi)光(guang)明律師(shi)(shi)事務所(suo)律師(shi)(shi)付永生均認為：“該案中的訴訟請求及其對應的判決項有待進一步規范。”

因為，關于公共收(shou)益的(de)訴訟請求(qiu)，依法應當表(biao)述為“將扣除合理成本(ben)之(zhi)后的(de)多少收(shou)益，用(yong)(yong)于補充(chong)專項維修資(zi)金或者業主共同(tong)決(jue)定的(de)某種用(yong)(yong)途”。

本案中(zhong)判決向業主(zhu)委(wei)員會返還公共收益，也就意(yi)味(wei)著訴訟(song)請求大概率(lv)是“請求判決被告(gao)向業主(zhu)委(wei)員會返還多少多少公共收益”。

唐震東和付(fu)永生認為，這樣的訴訟請求與判決內容與法律規定不符，給被告翻案留下了漏洞。

兩(liang)位律師展示(shi)了《最高(gao)院(yuan)關于審理建筑物(wu)區分所有權(quan)糾紛案件(jian)適(shi)用(yong)法律若干(gan)問題的(de)解(jie)釋》第十(shi)四條：建設單位、物(wu)業服務(wu)企業或(huo)者(zhe)其(qi)他管(guan)理人等擅自(zi)占用(yong)、處分業主共(gong)有部分、改變其(qi)使用(yong)功能或(huo)者(zhe)進行(xing)經營性活動，權(quan)利(li)人請(qing)求(qiu)排除妨害、恢復原狀、確認(ren)處分行(xing)為無效或(huo)者(zhe)賠償損(sun)失的(de)，人民法院(yuan)應予支持。

屬(shu)于前(qian)款所稱擅自進行經營性活(huo)動的(de)(de)情(qing)形，權利人(ren)(ren)(ren)請(qing)求建設單位、物業(ye)服務企業(ye)或者(zhe)其(qi)他管理(li)人(ren)(ren)(ren)等將扣除合理(li)成本(ben)之后的(de)(de)收(shou)益用于補充專項維(wei)修(xiu)資(zi)金或者(zhe)業(ye)主共(gong)同(tong)決定(ding)的(de)(de)其(qi)他用途的(de)(de)，人(ren)(ren)(ren)民法院應予支(zhi)持(chi)。行為人(ren)(ren)(ren)對成本(ben)的(de)(de)支(zhi)出及其(qi)合理(li)性承擔舉證責任。

記者|包晶(jing)晶(jing)

編輯|段煉?陳夢妤?杜波

校對|盧(lu)祥勇

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