每(mei)經(jing)記(ji)者｜陳利    每(mei)經(jing)編(bian)輯(ji)｜陳夢(meng)妤     

2023年(nian)1月30日(ri)，在等待了(le)近10年(nian)后，云南昆明(ming)網紅盤別樣幸(xing)福城小區4號地，迎來了(le)集(ji)中交付。

至此，歷經波折的業主(zhu)們終于(yu)可以(yi)結束“爛尾(wei)樓生活(huo)”，搬進“新家”。

還(huan)有(you)昆明五華區爛尾(wei)樓西錦里。

根據云南建(jian)(jian)投第(di)五(wu)建(jian)(jian)設有限(xian)公司(si)在官網發(fa)布的消(xiao)息，中標云南建(jian)(jian)發(fa)曦城(cheng)商業廣(guang)場（黑林鋪(pu)城(cheng)中村改造項目A7地(di)塊，即西(xi)錦里(li)）續(xu)建(jian)(jian)工程設計施工總(zong)承包并舉行了開(kai)工儀式(shi)，明確2023年12月底前項目交(jiao)付。　

業(ye)主們(men)終于(yu)看到了交房的(de)希望。

2022年下半年起，從中央到地方，先后出臺上百條政策(ce)助力(li)保交(jiao)樓(lou)(lou)，鄭州、武漢、長沙(sha)、昆明(ming)等多個(ge)城(cheng)市也(ye)開啟(qi)了轟轟烈烈的(de)(de)保交(jiao)樓(lou)(lou)行動，身為交(jiao)付主體的(de)(de)房企(qi)更是將保交(jiao)樓(lou)(lou)提到了核(he)心位置。

引入資本、找開發商接盤 

2022年7月，一場由業(ye)主自發形成(cheng)，試圖(tu)通(tong)過(guo)強制(zhi)停(ting)貸(dai)，以獲得外(wai)界解(jie)決樓盤爛尾(wei)停(ting)工問題的“停(ting)貸(dai)潮”席卷全國。

河南(nan)鄭州名門翠園，就是最(zui)早一批(pi)加入其(qi)中的(de)項目(mu)。

公開信(xin)息顯(xian)示，位于鄭州金水區(qu)三全路豐(feng)慶路西、金杯路東的名門翠園(yuan)項目，占據了金水區(qu)北(bei)部核心位置(zhi)。項目是金水北(bei)最(zui)大的城中村改造綜合(he)體項目，總(zong)占地約604畝，總(zong)建筑面(mian)積(ji)約200萬平方米(mi)，共分為(wei)9個地塊(kuai)開發，已開發和銷售(shou)6個地塊(kuai)，總(zong)戶(hu)數(shu)6000多戶(hu)。按照合(he)同約定，最(zui)晚(wan)交付的1號地也已逾期(qi)1年多。

項目(mu)最早于(yu)2017年底開盤(pan)(pan)，盡管當時(shi)15500元/平方(fang)米的(de)(de)(de)均(jun)價高出(chu)周(zhou)邊(bian)其(qi)他項目(mu)近(jin)1000元/平方(fang)米，但(dan)仍阻止不了(le)購房(fang)者的(de)(de)(de)熱情，2018年還奪得(de)了(le)鄭州(zhou)樓盤(pan)(pan)銷(xiao)(xiao)冠。那時(shi)候(hou)，憑借著名(ming)門(men)翠園等項目(mu)的(de)(de)(de)熱銷(xiao)(xiao)，名(ming)門(men)地產也在鄭州(zhou)聲(sheng)名(ming)鵲起，一(yi)時(shi)風光無兩。市民張先生就(jiu)是趕著名(ming)門(men)翠園在2017年12月首次開盤(pan)(pan)時(shi)候(hou)買的(de)(de)(de)，2018年開始還貸，本應該于(yu)2019年12月收房(fang)，卻接連收到了(le)3次逾(yu)期通知。

曾被佳(jia)源接(jie)手的鄭州名門翠園項目 每日經濟新聞資料圖

事實上(shang)(shang)，名(ming)門(men)翠(cui)園(yuan)的建設過程頗(po)為(wei)曲折(zhe)。項(xiang)目最早出(chu)現(xian)停工發(fa)生在2019年底，當時(shi)一(yi)期(qi)逾期(qi)交(jiao)房，陷入(ru)資金鏈危(wei)局(ju)的名(ming)門(men)地(di)產(chan)開(kai)始尋求外援。一(yi)年后，名(ming)門(men)地(di)產(chan)找來上(shang)(shang)市公司(si)佳源(yuan)地(di)產(chan)合(he)作開(kai)發(fa)，然而(er)2021年8月，佳源(yuan)地(di)產(chan)撤出(chu)，項(xiang)目徹底停工。

“這個項目之前一直(zhi)是名門(men)地(di)產與(yu)中融(rong)國際信(xin)托合(he)作(zuo)的，但名門(men)地(di)產資金出問(wen)題后(hou)，中融(rong)信(xin)托就是控股一方了。”張先生(sheng)告(gao)訴(su)《每日經濟(ji)新聞》記者，項目停工以來，他們(men)曾寄希望于中融(rong)信(xin)托盡快(kuai)注(zhu)資復(fu)工，但其(qi)卻將名門(men)翠(cui)園多個地(di)塊(kuai)進(jin)行了抵(di)押。

為了推(tui)進項目復工，鄭州市金(jin)水區政府成(cheng)立工作組，與中(zhong)融信托數次(ci)協商解押在建工程。

事實(shi)(shi)上(shang)，就(jiu)在業主們發出停貸(dai)告知書一周后，名門翠園實(shi)(shi)控方中(zhong)融(rong)信(xin)托(tuo)已經同意解除其抵押的在建(jian)(jian)工程，用(yong)于(yu)申(shen)請(qing)開發貸(dai)和項(xiang)目復(fu)(fu)工復(fu)(fu)建(jian)(jian)；施工方中(zhong)建(jian)(jian)七局和中(zhong)天建(jian)(jian)設也表示會(hui)積極配合政(zheng)府復(fu)(fu)工；鄭州市金(jin)水區下屬(shu)平臺公司(si)、中(zhong)融(rong)信(xin)托(tuo)、河南圣鴻置業有限公司(si)（名門翠園開發商，由中(zhong)融(rong)信(xin)托(tuo)實(shi)(shi)控）成立專用(yong)資金(jin)賬戶，用(yong)于(yu)項(xiang)目復(fu)(fu)工復(fu)(fu)產(chan)。

時(shi)至2022年9月，鄭州市安(an)置房建(jian)設(she)和問(wen)題樓盤攻(gong)堅化解工(gong)作領導小組發布(bu)《大(da)干30天，確保全市停工(gong)樓盤全面復工(gong)》通(tong)知，要求在(zai)10月6日前(qian)，實(shi)現鄭州全市所有停工(gong)問(wen)題樓盤項(xiang)目全面持續實(shi)質(zhi)性復工(gong)。

名門翠園在(zai)此期間(jian)也開始復(fu)工(gong)(gong)。“是復(fu)工(gong)(gong)了(le)一段時間(jian)，但復(fu)工(gong)(gong)人(ren)數(shu)比較少”，張先生表示，之后又因疫情影響(xiang)，項目施工(gong)(gong)呈現(xian)間(jian)歇性復(fu)工(gong)(gong)狀態，“年后還沒看到(dao)有人(ren)上工(gong)(gong)，只有等真正交房(fang)辦證了(le)才能(neng)放(fang)心。”

業主自救：又交了500元/平 

張文（化名）是昆明奧宸(chen)中央(yang)廣(guang)場的業主，他的微信朋友(you)圈所有動態都(dou)是關于奧宸(chen)中央(yang)廣(guang)場的：

從2018年10月13日(ri)發出第一條“團結一致，爭取復工”，到(dao)2022年8月14日(ri)的(de)復工現場照片，210條動態詳細記錄(lu)了(le)4年來(lai)張文(wen)和奧宸中央(yang)廣(guang)場其余900多戶業(ye)主為爭取項(xiang)目復工所付出的(de)行動、努(nu)力(li)。

“這些只展(zhan)示出了奧(ao)宸中央廣場爛尾8年，我們業主做的所(suo)有努力中極少一(yi)部分。”

占地136畝(mu)的奧(ao)宸中央廣場，是(shi)奧(ao)宸地產在昆明打造的一個商業項(xiang)(xiang)目(mu)，包含寫字樓、公寓和商鋪，其中公寓數量最(zui)多(duo)，原計(ji)劃(hua)2014年12月交房，但在主體建(jian)筑(zhu)封(feng)頂、寫字樓外(wai)立(li)面均已呈現后，開發商資(zi)金鏈(lian)斷(duan)裂，項(xiang)(xiang)目(mu)于2014年初停(ting)工爛尾。

在項目(mu)爛(lan)尾的前一年(nian)(nian)，即2013年(nian)(nian)，張文(wen)以(yi)總價39萬元買(mai)下一套兩居室，“當(dang)時想著可以(yi)讓(rang)孩子上附近(jin)的小學，但誰能想到最后爛(lan)尾了。”此后張文(wen)就(jiu)踏上了漫漫維權路。

在(zai)這(zhe)期間，一(yi)家三口(kou)一(yi)直(zhi)在(zai)外(wai)租房。然而每個月2000多元(yuan)的(de)房租，2400元(yuan)的(de)銀行(xing)房貸，以及一(yi)家人的(de)生(sheng)活開銷，讓其壓力(li)越(yue)來(lai)越(yue)大。不得已之下，2019年年中，張文一(yi)家搬進了爛尾(wei)樓。

張文(wen)家住在13樓(lou)，每(mei)天(tian)進出都是打著手電筒上下樓(lou)梯，彼時(shi)樓(lou)道還是毛坯墻，一摸粗粒的砂灰就會(hui)掉落(luo)，“前(qian)后住進來的業主總共有100戶左右。”

因(yin)為有著(zhu)同(tong)樣(yang)的(de)遭(zao)遇，所以(yi)業主(zhu)之(zhi)間關系(xi)很(hen)好(hao)：大家(jia)一(yi)起(qi)做飯，一(yi)起(qi)圍著(zhu)桌子聊天，哪(na)家(jia)裝修大家(jia)也(ye)會一(yi)起(qi)去幫忙；1樓(lou)也(ye)是業主(zhu)活動的(de)大本營，搭了一(yi)些(xie)帳篷，提供給(gei)正(zheng)在裝修或者(zhe)無家(jia)可歸的(de)業主(zhu)暫住。

爛尾的8年時間里，業主們也一(yi)(yi)度寄希望于政(zheng)府能引(yin)入(ru)其(qi)他開發商接(jie)盤，或奧(ao)宸地產破產重整進(jin)行清算(suan)，以實(shi)現項目的復工(gong)，但這種(zhong)期盼一(yi)(yi)次(ci)次(ci)落空。

眼見(jian)“借(jie)力”無望，業主們開始了“自(zi)救”。

2021年11月，奧(ao)宸(chen)中(zhong)(zhong)央廣場召開(kai)業(ye)(ye)主大(da)會(hui)籌備會(hui)，共同商議自救計劃。根據方(fang)案，奧(ao)宸(chen)中(zhong)(zhong)央廣場將先行解決(jue)6棟公(gong)(gong)寓樓的復工問題，所需(xu)資(zi)金由政府和業(ye)(ye)主共同籌集。按(an)照評估，奧(ao)宸(chen)中(zhong)(zhong)央廣場1-6棟公(gong)(gong)寓樓完工交(jiao)付需(xu)1.36億元(yuan)資(zi)金。

已(yi)盤活的奧宸中央廣場 每經記者 陳利 

“昆明市政府和呈貢區政府落實(shi)爭取(qu)到(dao)了8000萬(wan)元(yuan)，還剩下5000萬(wan)元(yuan)缺口。”張文告訴《每日經濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者，但其中2500萬(wan)元(yuan)涉及奧(ao)宸中央廣(guang)場整(zheng)個項目的(de)供電方(fang)案支出，“這(zhe)部分暫時不用募集(ji)，由奧(ao)宸滇(dian)池(chi)星城商業區G07地塊統一考慮，因此真正需要(yao)由我們業主募集(ji)的(de)資(zi)金是2500萬(wan)元(yuan)，按照(zhao)已(yi)出售房屋(wu)總面積59182.98平(ping)方(fang)米（990套）計算，每平(ping)方(fang)米至少(shao)募集(ji)資(zi)金440.2元(yuan)。”

“我(wo)們又交了3.6萬(wan)多元(yuan)”，張文說，此次(ci)補交費(fei)用(yong)按(an)500元(yuan)/平方米計(ji)算，一般每戶(hu)在2萬(wan)-4萬(wan)元(yuan)，“主(zhu)要(yao)是根據房子面積大小來(lai)的。”

公開信息顯示，當年奧宸中央廣場(chang)公寓的(de)售價(jia)在5000元(yuan)(yuan)/平(ping)方米左右，如果(guo)(guo)再加上(shang)自(zi)救(jiu)繳納的(de)500元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，最終付(fu)出的(de)代(dai)價(jia)達到了(le)5500元(yuan)(yuan)/平(ping)方米以上(shang)。這(zhe)(zhe)一價(jia)格，明顯高于(yu)目(mu)前呈(cheng)貢區域內不時曝出的(de)“3字(zi)(zi)頭”“4字(zi)(zi)頭”公寓價(jia)格，但是，“相比(bi)于(yu)爛(lan)尾既損失錢又沒房來說，這(zhe)(zhe)已經是個(ge)很好的(de)結(jie)果(guo)(guo)了(le)。”

2022年4月(yue)底，《每日經濟新聞》記者在現場實(shi)地走訪時(shi)看到，工人(ren)正在轉運建筑垃圾，“復工續(xu)建單(dan)位(wei)3月(yue)25日就(jiu)已經進場了，待這(zhe)些(xie)前期整(zheng)理(li)工作(zuo)做(zuo)完(wan)，施工電(dian)梯、施工吊(diao)籃安裝調(diao)試完(wan)成，消防、通風材料進場后，工人(ren)就(jiu)能大批進場復工了。”彼(bi)時(shi)，項目工作(zuo)人(ren)員如(ru)是告訴記者。

根據(ju)項目招標公告計劃(hua)，奧宸中央廣場工期(qi)為8個(ge)月，然(ran)而今年2月7日，記者(zhe)再次微信聯(lian)系(xi)張文詢問(wen)交(jiao)房(fang)進展時，對方無(wu)奈表示：“還不知(zhi)道什(shen)么時候能交(jiao)房(fang)，現在又是計劃性復(fu)工。”

至于(yu)原(yuan)因，據施工(gong)方和業主介紹，則(ze)是由政府落實解決的8000萬元(yuan)資(zi)金遲遲不(bu)能到位，從而導致復工(gong)也(ye)一再耽誤。“現在(zai)只(zhi)能等著了。”

“比白(bai)紙(zhi)上(shang)畫東(dong)西難多了” 

爛(lan)尾樓的(de)化解并不容易，特別是類似于奧宸中央廣場這樣(yang)爛(lan)尾多年的(de)，難(nan)度更甚。

昆(kun)明市政(zheng)府(fu)相(xiang)關部門一(yi)知情人(ren)士此前(qian)在(zai)接(jie)受《每日經濟(ji)新聞》記者電(dian)話(hua)采訪時就明確表示，昆(kun)明已入庫的112個爛(lan)尾樓(lou)中有90%以(yi)上存在(zai)司法查封、司法訴訟，“這些非(fei)常麻(ma)煩(fan)，解決過(guo)程(cheng)是(shi)很痛苦的。”

該知情人士表示，在已(yi)化解的樓(lou)盤中，還會有類似這(zhe)樣的情況(kuang)存在。

“業主可能希望的是政府這邊說化解復工了，馬上就能有幾百上千工人進場，大規模復工，馬上能拿到房子，但實質上我們所說的化解是已經有化解途徑了，投資解決了，也找到相關方來接盤做這件事了。”

他指出(chu)，從找到(dao)化(hua)解(jie)途徑到(dao)實質上(shang)大規模復(fu)工，這期間可能(neng)會有一個時間和過程(cheng)。

“因為涉及(ji)到要處理(li)前期遺留問題”，早一點晚一點都有可能(neng)。與此(ci)同時，爛尾業主(zhu)普遍訴求是(shi)能(neng)盡快收到房(fang)(fang)，但實際上業主(zhu)收房(fang)(fang)至少會有1-2年(nian)滯后，“這就導致了和(he)業主(zhu)所理(li)解的化解存在一定差距。”

而要化解爛(lan)尾多年的(de)樓盤(pan)，業主自救、引入資本(ben)、找開發商接盤(pan)都是一(yi)些常(chang)見的(de)主要手段(duan)。最受外界(jie)關注(zhu)的(de)，當屬引入開發商接盤(pan)。

一個(ge)典型的(de)例子就是云(yun)南碧桂園。作為接(jie)盤(pan)昆明(ming)爛(lan)尾項目最多的(de)開發商之(zhi)一，碧桂園2016年年初才正式進入昆明(ming)，但不到兩年的(de)時間(jian)，在昆明(ming)面世的(de)樓(lou)盤(pan)已達10個(ge)，其中大(da)多數都(dou)是接(jie)手的(de)樓(lou)盤(pan)。

如昆明碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)北城(cheng)映(ying)像，原為(wei)天(tian)宇(yu)時代(dai)廣場(chang)（羊(yang)腸(chang)小(xiao)村(cun)城(cheng)改項目(mu)），曾(ceng)號稱(cheng)“昆明十(shi)大爛尾樓之一”，2014年(nian)(nian)由(you)神州天(tian)宇(yu)接手(shou)，于2015年(nian)(nian)年(nian)(nian)底全面停工，直至碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)接手(shou)；碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，原為(wei)下馬村(cun)城(cheng)中村(cun)改造(zao)項目(mu)，此(ci)前(qian)(qian)案名為(wei)沸城(cheng)，2014年(nian)(nian)5月全面停工，2018年(nian)(nian)碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)接盤(pan)并完成開(kai)發(fa)；現(xian)已(yi)改名為(wei)碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)·KCC·云南(nan)映(ying)象的(de)項目(mu)，此(ci)前(qian)(qian)也曾(ceng)停工多年(nian)(nian)……據悉，目(mu)前(qian)(qian)碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)接手(shou)的(de)這些項目(mu)基本(ben)已(yi)完成了開(kai)發(fa)和交付。

碧桂園接手的昆明(ming)某項(xiang)目，已交付 每經記者 陳(chen)利 攝

“房企在(zai)決定(ding)接(jie)手爛尾樓時(shi)，核心就(jiu)在(zai)于有(you)沒(mei)有(you)勇氣、有(you)沒(mei)有(you)相應(ying)法(fa)律手段和措施、能否算得過(guo)賬”。某頭(tou)部房企云南區(qu)域(yu)相關負責人王(wang)磊（化名）在(zai)接(jie)受記者采訪時(shi)就(jiu)表示，“無(wu)論是(shi)建設成本、運(yun)營，還是(shi)銷售價格(ge)，其實就(jiu)是(shi)供銷回三個角度，開(kai)發商能否把帳算過(guo)來，這些都(dou)對企業的(de)整體運(yun)營能力要求很(hen)高(gao)。”

建(jian)誠晟業總經理苑(yuan)承建(jian)在微信接受記者采訪時也(ye)表示，開(kai)發商接盤爛尾樓，一方面要盤清(qing)項目的情況(kuang)(kuang)(kuang)，包括可售貨值、債(zhai)務特(te)別是隱藏債(zhai)務、資金、工程施(shi)工情況(kuang)(kuang)(kuang)等情況(kuang)(kuang)(kuang)；另一方面要對市場進行合理預判。

“一些爛尾樓盤在接盤后(hou)可能出(chu)現市場(chang)不及預(yu)期等情況，無法(fa)順利銷售；項(xiang)目(mu)(mu)監管資金挪用嚴重，建(jian)設資金不足(zu)，隱藏(zang)債務放大；規劃建(jian)設存(cun)在問(wen)題，導致項(xiang)目(mu)(mu)無法(fa)正常施工或(huo)者存(cun)在隱藏(zang)損失等，這(zhe)些都是需(xu)要注意的(de)。”

不(bu)過，承(cheng)接爛尾樓(lou)后(hou)(hou)也可能(neng)面臨更(geng)多開發問題。某全國性房企云(yun)南區域營銷負責(ze)人(ren)張雪（化名(ming)）在接受(shou)《每日經濟新聞》記者采訪時就(jiu)表示，公司此前就(jiu)接手(shou)了一爛尾樓(lou)盤(pan)的后(hou)(hou)續(xu)開發，“比白(bai)紙上畫東西(xi)難多了。”

張(zhang)雪告訴記(ji)者，其(qi)公司當時所(suo)接手的項目已(yi)經(jing)爛尾近(jin)(jin)10年(nian)，“我們(men)用了近(jin)(jin)兩年(nian)時間來解決前期(qi)問題。”

“ 

首先(xian)，對(dui)項(xiang)目進(jin)行重(zhong)新(xin)評(ping)(ping)估(gu)，包(bao)括(kuo)已建主體部分質量評(ping)(ping)估(gu)，評(ping)(ping)估(gu)完(wan)之后(hou)的(de)(de)工(gong)程修復、新(xin)的(de)(de)招投標等；

其(qi)次，是要在已有基礎上進行(xing)統籌規(gui)劃，以及接(jie)下來(lai)的工(gong)程(cheng)施工(gong)策(ce)(ce)劃、交樓策(ce)(ce)劃、資金(jin)策(ce)(ce)劃等；

最后，涉及購(gou)房(fang)者(zhe)方(fang)面，包括與已購(gou)房(fang)的客戶聯系溝通、跟政府(fu)對(dui)接等。

“這些都需要公(gong)(gong)司(si)先投入資(zi)金(jin)去解決，至于接盤項(xiang)目后(hou)怎樣保證公(gong)(gong)司(si)利潤，則(ze)要根據(ju)后(hou)續項(xiang)目價格定位(wei)以及團隊(dui)的營(ying)銷運營(ying)能力(li)再來綜合研判。”

當然張雪也(ye)承認，對(dui)接盤(pan)企(qi)業來(lai)說(shuo)是有一(yi)定益處的。

“一般來(lai)說，政府方(fang)會事先(xian)就(jiu)爛尾樓盤(pan)的(de)糾(jiu)紛包(bao)括經濟糾(jiu)紛、土地糾(jiu)紛等(deng)(deng)整理清楚，企業入駐開發(fa)，和拿地開發(fa)一樣，就(jiu)是可能少了土地平整等(deng)(deng)環(huan)節，直接進入開發(fa)銷售環(huan)節；同時政府還會給予接盤(pan)企業一定(ding)的(de)稅收支持，這(zhe)對(dui)企業后續(xu)在當(dang)地發(fa)展是有好處的(de)。”

對(dui)于房企來說，到底是通過招拍掛拿地利潤更高，還是入(ru)主舊(jiu)改(gai)或接(jie)手爛(lan)尾項目利潤更高？張雪表示，“不(bu)好說，得(de)根據(ju)具(ju)體情況來定標分(fen)析。”

她向記者計算了(le)一筆賬，如果拿(na)地價(jia)格特別高，在(zai)如今市場環境(jing)下，價(jia)格又賣不(bu)上，可能(neng)最后項目利潤只有1%；但(dan)類似舊改(gai)這樣的，如果政府給的條(tiao)件特別好，則有可能(neng)實現(xian)5%以上的利潤。

“不過有一點是(shi)肯(ken)定(ding)的：通過招牌掛新拿地塊，不會涉及那(nei)么(me)多糾紛，開(kai)發速(su)度一定(ding)快，資金回轉的速(su)度效(xiao)率(lv)一定(ding)高；但如果從社(she)會責任感、從民生的角(jiao)度而言(yan)，那(nei)兩者之間的效(xiao)果自是(shi)不言(yan)而喻。”

需要注(zhu)意的是，“現在(zai)受行業整體形勢影響，本來(lai)開(kai)發(fa)商就(jiu)已經減少(shao)拿(na)地了，接盤爛尾樓的情況(kuang)就(jiu)更少(shao)了。”王磊就(jiu)曾明確向記者表示，公司暫時不會考慮接爛尾樓，也不會拿(na)地，“待(dai)目前(qian)項目開(kai)發(fa)完再說。”

從上到下保交樓 

近兩年受行業整體環境影響(xiang)，多家房企相繼出(chu)現(xian)債務違(wei)約，陸續(xu)有項目出(chu)現(xian)停工跡(ji)象(xiang)，交付風險(xian)不(bu)斷加(jia)劇。

面對問(wen)題樓(lou)盤的增加(jia)，從(cong)中央到地方已先后出(chu)臺了(le)一系列保交樓(lou)措施。

2022年7月，“保交樓、穩民生”被首次(ci)寫入中央政(zheng)治局會議內(nei)容(rong)；而后的８月、11月，中央相繼推出2000億元專項借款(kuan)和2000億元再貸款(kuan)，為保交樓提供資金支持。

此(ci)后鄭州、重慶、西安、合肥(fei)、太原、深圳、濟南、洛陽等上百城先后出臺保交樓措施(shi)，包括對問題項(xiang)目“一盤一策”及時協調處置，各級領(ling)導對項(xiang)目掛聯(lian)兜底，加強預售資金監管，協調引(yin)入區(qu)域國企和金融機構來盤活(huo)項(xiang)目等。

2022年11月至12月各地出臺的(de)保交樓政策

中指研究院(yuan)分析認為，短期內，多地(di)紓困基(ji)(ji)金(jin)通過推動(dong)出(chu)險項目(mu)的(de)(de)(de)收(shou)并購，解(jie)決了項目(mu)層(ceng)面的(de)(de)(de)風(feng)險問題。長期來(lai)看，紓困基(ji)(ji)金(jin)最主(zhu)要的(de)(de)(de)作用(yong)是通過聯動(dong)市場盤活(huo)項目(mu)之后，為相(xiang)關房企注入流(liu)(liu)動(dong)性(xing)，企業可將回籠的(de)(de)(de)現金(jin)注入其(qi)他項目(mu)，進而(er)重(zhong)新盤活(huo)集團的(de)(de)(de)整體流(liu)(liu)動(dong)性(xing)。當各(ge)地(di)的(de)(de)(de)基(ji)(ji)金(jin)推動(dong)本(ben)地(di)項目(mu)逐步解(jie)困，出(chu)險企業也有望重(zhong)振旗(qi)鼓，為行業再度穩定起到支撐作用(yong)。

不(bu)過，苑承建表示，停工項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)化解要從兩方(fang)(fang)面入手：一方(fang)(fang)面理清(qing)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)當(dang)前問題，明確項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)潛在(zai)損失以(yi)及(ji)風險，劃清(qing)當(dang)前責任；另一方(fang)(fang)面，設計好(hao)新的(de)投資方(fang)(fang)進(jin)入后(hou)的(de)權責以(yi)及(ji)退出機(ji)制，使得(de)當(dang)前損失有(you)人承擔、新的(de)投資價格合理、未來退出先(xian)后(hou)有(you)序(xu)，這樣才能在(zai)政府的(de)支持下(xia)快速有(you)效化解問題。

2023保交樓有了新目標 

在國(guo)家、地方政策的(de)支持(chi)下，保交(jiao)樓確(que)實取得了階段性成果。

據克而瑞，截至2022年12月31日，在32個典型城(cheng)市重點監測的290個停工(gong)(gong)項目(mu)中，有(you)62個項目(mu)全面復工(gong)(gong)、86個項目(mu)部(bu)分復工(gong)(gong)。但仍有(you)126個項目(mu)處(chu)于停工(gong)(gong)狀態(tai)，涉及(ji)的尚(shang)未(wei)交付(fu)總(zong)建面達4532萬平方米，尚(shang)未(wei)交付(fu)總(zong)套數約40.80萬套。

克而瑞(rui)研究(jiu)中(zhong)心指出，在停(ting)工項(xiang)目(mu)中(zhong)，二(er)線(xian)城市(shi)占比近8成，停(ting)工項(xiang)目(mu)套數約30.78萬(wan)套，因(yin)購房者按揭(jie)比重(zhong)較(jiao)高(gao)，銷售和房價下行壓力(li)更大；三四線(xian)城市(shi)一次(ci)性付款(kuan)占比較(jiao)高(gao)，因(yin)而整體停(ting)工項(xiang)目(mu)數量遠(yuan)不(bu)及二(er)線(xian)城市(shi)。

而從各地披露的戰報來(lai)看，目前成效(xiao)較為顯著。

2023年(nian)(nian)1月4日(ri)，鄭(zheng)州市(shi)政府工(gong)(gong)作報告顯示，2022年(nian)(nian)，鄭(zheng)州落(luo)實(shi)支(zhi)持(chi)資金300多億元(yuan)，全(quan)市(shi)保(bao)(bao)交樓(lou)項目實(shi)質性(xing)復工(gong)(gong)95%以上，已建成交付9500多套；列入省問(wen)題樓(lou)盤臺(tai)賬的(de)“辦證難”“配套設施不完善”兩類項目全(quan)部化解(jie)。今年(nian)(nian)，鄭(zheng)州將持(chi)續推(tui)進問(wen)題樓(lou)盤化解(jie)及保(bao)(bao)交樓(lou)工(gong)(gong)作，力爭今年(nian)(nian)年(nian)(nian)底前(qian)，147個(ge)商品住宅項目交付大(da)頭落(luo)地。

來(lai)源：河南(nan)省人民政府官網

1月(yue)12日，西安(an)(an)市(shi)住建(jian)局發布數據顯示，截至2022年12月(yue)，西安(an)(an)保(bao)交樓工(gong)作已(yi)有42個項目完(wan)工(gong)或部分完(wan)工(gong)，共計交付房屋(wu)48000余套。

來源：西(xi)安(an)市住房和城鄉建(jian)設局官網(wang)

1月13日，廣西(xi)南寧市住(zhu)建委官網顯(xian)示(shi)，截至目前(qian)，南寧市已(yi)實現16550套(tao)(tao)住宅竣(jun)工交(jiao)(jiao)付，2023年(nian)春節前，計劃(hua)交(jiao)(jiao)付4107套(tao)(tao)。2月6日，在(zai)人民(min)銀(yin)行南寧中心支(zhi)行、交(jiao)(jiao)通銀(yin)行、廣西(xi)銀(yin)保監、市住建局等單位的合力推動下，南寧市率先獲得(de)廣西(xi)首筆保交(jiao)(jiao)樓項目(mu)新增(zeng)配套(tao)(tao)房地(di)產開發貸款5100萬元。

來源(yuan)：廣(guang)西南寧市住(zhu)房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)局官網

作為(wei)保交樓的主體(ti)，房企也將保交樓作為(wei)了(le)2022年的工作重點。

億翰智庫數據顯示，2022年，其(qi)跟(gen)蹤的(de)50家典型房(fang)(fang)企累(lei)計交付超400萬(wan)套(tao)。其(qi)中，銷售規模居于行業頭部(bu)的(de)碧桂(gui)園、萬(wan)科、綠地、保(bao)利等房(fang)(fang)企，交付規模也遙遙領先，累(lei)計交付套(tao)數分別(bie)約70萬(wan)套(tao)、27.99萬(wan)套(tao)、26萬(wan)套(tao)、25.9萬(wan)套(tao)；而交付面(mian)(mian)積最(zui)高(gao)的(de)10家企業的(de)總交付面(mian)(mian)積超過(guo)2.7億平(ping)方(fang)米，占全國交付面(mian)(mian)積的(de)40%以上。

2022年典型(xing)房企交付(fu)面積前十 來源(yuan)：億翰智庫

“這(zhe)也在一定程度(du)上說明了頭部房(fang)企對(dui)于保交(jiao)樓工作的(de)重視程度(du)。”億(yi)翰(han)智庫分析(xi)指出，預計(ji)后續(xu)頭部房(fang)企將繼續(xu)得(de)到政策的(de)大力支持(chi)，以(yi)確保交(jiao)付。

但從目前來看，保(bao)交樓形勢仍然較(jiao)為嚴峻。據國家統計局數據顯示(shi)，2022年，房(fang)屋竣工面積8.62億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積6.25億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米，下降14.3%。

1月17日召(zhao)開的全國住房和城鄉(xiang)建設(she)工作(zuo)會議就提到，2023年要(yao)繼(ji)續(xu)推進保(bao)交(jiao)樓保(bao)民生保(bao)穩定(ding)工作(zuo)，要(yao)“抓(zhua)兩頭、帶中間(jian)”，以“慢撒氣”的方式，防范(fan)化解企業資(zi)金(jin)鏈(lian)風險。

其中“一頭”抓(zhua)出險房(fang)企(qi)，一方面幫助企(qi)業自救，另一方面依法(fa)依規處(chu)置，該(gai)破(po)產(chan)的破(po)產(chan)，該(gai)追責的追責，不讓違(wei)法(fa)違(wei)規者“金蟬(chan)脫殼(ke)”；切實維護購(gou)房(fang)人合法(fa)權益，做好(hao)保交(jiao)樓(lou)工作(zuo)。另“一頭”抓(zhua)優質房(fang)企(qi)，一視同仁(ren)支持優質國企(qi)、民(min)企(qi)改(gai)善資產(chan)負債(zhai)狀況。

對此(ci)，中指研究院指數研究部市場研究總監陳文靜(jing)表(biao)示，保交(jiao)樓(lou)對于穩定購房者預期(qi)至(zhi)關(guan)(guan)重要，也是穩民生的關(guan)(guan)鍵(jian)之一(yi)(yi)，近(jin)期(qi)相關(guan)(guan)部門正在(zai)加(jia)速推進新增1500億元保交(jiao)樓(lou)專項借(jie)款(kuan)投放、設(she)立2000億元保交(jiao)樓(lou)貸款(kuan)支持(chi)計劃、加(jia)大保交(jiao)樓(lou)專項借(jie)款(kuan)配套(tao)融資力(li)度、強化保交(jiao)樓(lou)司法(fa)保障等一(yi)(yi)系(xi)列舉措。2023年保交(jiao)樓(lou)配套(tao)資金有(you)望加(jia)快落(luo)實，資金規模亦有(you)望明顯增加(jia)。

而在(zai)近期，河南、河北等地(di)也(ye)均召開會議，再(zai)次重申保交樓。

如(ru)河南(nan)表示，將圍繞第(di)一(yi)批(pi)專(zhuan)(zhuan)項借款(kuan)項目(mu)10月底前全部建成交(jiao)(jiao)付(fu)、第(di)二批(pi)年(nian)底前交(jiao)(jiao)付(fu)50%目(mu)標(biao)，發揮“一(yi)樓一(yi)策一(yi)專(zhuan)(zhuan)班(ban)一(yi)銀行”機制作用(yong)，以周保(bao)月、以月保(bao)季、以季保(bao)年(nian)，確保(bao)按時間節點完(wan)成目(mu)標(biao)任務。加快(kuai)(kuai)推進項目(mu)資產變現，促(cu)進專(zhuan)(zhuan)項借款(kuan)資金快(kuai)(kuai)進快(kuai)(kuai)出、循環使用(yong)。推動有關(guan)金融(rong)機構逐個落實(shi)保(bao)交(jiao)(jiao)樓項目(mu)配(pei)套融(rong)資，提供金融(rong)信貸(dai)支持。

“整(zheng)體來看，2023年國(guo)家會有(you)更(geng)多的政策落地(di)，支持保交(jiao)樓工作的順(shun)利進(jin)行，而整(zheng)體的交(jiao)付情況將呈(cheng)現(xian)出(chu)邊際(ji)向好的趨(qu)勢(shi)。”億翰智庫也表示。

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