每經記者｜黃婉銀    每經編(bian)輯｜陳(chen)夢妤     

“現階段的市場既沒(mei)(mei)有(you)(you)‘狂(kuang)飆(biao)’，也沒(mei)(mei)有(you)(you)‘倒春(chun)寒’。從萬(wan)科的視角，結論與去年類似，市場仍然處于溫和恢(hui)復的階段。”這是萬(wan)科董事會主席郁亮給出的答案。

3月31日(ri)，深圳鹽(yan)田大(da)梅沙，萬科(ke)召開2022年度業績推(tui)介會。2022年，萬科(ke)實現營業收入(ru)5038.4億元，同比增長11.3%；歸(gui)屬于上(shang)市(shi)公司股(gu)東(dong)的凈利潤226.2億元，同比上(shang)升(sheng)0.4%。

一(yi)年之前的2021年度業績會，郁(yu)亮表示自(zi)己(ji)“特別忐(tan)忑不安，就(jiu)像(xiang)一(yi)個(ge)學生(sheng)沒考好試要拿成績單(dan)給父(fu)母(mu)看一(yi)樣”。5個(ge)月后，郁(yu)亮帶著止跌企穩的半年答卷向行業傳遞信心。去年年底，郁(yu)亮拋出“市場修(xiu)復是一(yi)個(ge)漫長而溫和(he)的過(guo)程”觀點(dian)。

在業績會現場，郁亮表(biao)示，今天來看，這個觀點(dian)還不需要修改。

萬科2022年(nian)業績會 每(mei)經(jing)記者(zhe) 黃婉銀 攝

上有天花板，下有保底線

在不同的市場(chang)，不同觀察者感受到的或許是(shi)(shi)“狂飆”，或許是(shi)(shi)“倒春寒(han)”。

面對外界最關(guan)心(xin)的房地產市場(chang)形勢問題，郁亮表示，市場(chang)既沒(mei)有“狂(kuang)飆(biao)”，也沒(mei)有“倒春寒”，新(xin)房需求上有天(tian)花板(ban)，下有保底線。

他分(fen)享(xiang)了一(yi)組行業數據：2月(yue)(yue)(yue)銷售(shou)與1月(yue)(yue)(yue)相(xiang)比(bi)(bi)確(que)(que)實出現較(jiao)明顯的(de)(de)回升。原(yuan)因來(lai)自四方面，一(yi)是(shi)(shi)去年12月(yue)(yue)(yue)、今(jin)年1月(yue)(yue)(yue)的(de)(de)部分(fen)需求(qiu)積累至2月(yue)(yue)(yue)集中(zhong)釋放；二是(shi)(shi)今(jin)年春節較(jiao)早，對1月(yue)(yue)(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)有影(ying)響(xiang)；三是(shi)(shi)房地(di)產(chan)政策(ce)環(huan)境較(jiao)為友好，從中(zhong)央到地(di)方都出臺(tai)了支持(chi)合理住房需求(qiu)的(de)(de)政策(ce)，市(shi)場信(xin)心(xin)有所回升；四是(shi)(shi)房價確(que)(que)實有所下降，對于自住需求(qiu)而(er)言(yan)性價比(bi)(bi)提高(gao)，是(shi)(shi)較(jiao)合理的(de)(de)入市(shi)點。但從1-2月(yue)(yue)(yue)整體來(lai)看，一(yi)、二線城市(shi)新房成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)同比(bi)(bi)上(shang)升7.2%，增速談不(bu)上(shang)“狂飆”。3月(yue)(yue)(yue)以來(lai)，目前(qian)3月(yue)(yue)(yue)周均成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)比(bi)(bi)2月(yue)(yue)(yue)高(gao)點回落(luo)6%左(zuo)右，但3月(yue)(yue)(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)水平仍超(chao)過了2022年的(de)(de)絕大部分(fen)時(shi)間，因此也(ye)沒(mei)有“倒春寒”，市(shi)場還在溫和復蘇的(de)(de)軌道上(shang)。

新房(fang)需求方(fang)面(mian)(mian)(mian)，郁亮認為上(shang)有(you)天(tian)花板，下(xia)有(you)保底線(xian)。一方(fang)面(mian)(mian)(mian)，國(guo)內城鎮人(ren)均住房(fang)面(mian)(mian)(mian)積已(yi)達40平(ping)方(fang)米，再加上(shang)近幾年大規模建設的住房(fang)也在陸續交付，在大量供應下(xia)，新房(fang)市場無(wu)法再回(hui)到2021年歷史峰值。另一方(fang)面(mian)(mian)(mian)，在外部(bu)環境沒有(you)突發性變(bian)化(hua)的情況下(xia)，一段時間內市場仍(reng)能保持12億平(ping)方(fang)米左右的需求。

對于萬科(ke)(ke)自身(shen)，郁(yu)亮表示，將(jiang)認(ren)準大(da)勢(shi)，做好自己(ji)的(de)事。受(shou)外部(bu)因素影響，短(duan)期市場上下起(qi)伏是(shi)正常現象。比起(qi)短(duan)期走勢(shi)，對萬科(ke)(ke)而言(yan)更關鍵是(shi)認(ren)準大(da)勢(shi)。行業未來無法再回到對住(zhu)宅開發過于依(yi)賴的(de)階(jie)段，萬科(ke)(ke)將(jiang)在(zai)牢守安全底線(xian)的(de)前提下，繼續堅持走開發、經營、服(fu)務(wu)并重(zhong)的(de)道(dao)路。

近年(nian)來，房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)毛利率在不斷下滑(hua)，即便是(shi)龍頭(tou)房企(qi)也抵擋不了大勢。萬科2022年(nian)房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)及(ji)相關資產(chan)(chan)經營(ying)業務(wu)的(de)毛利率為19.8%，較2021年(nian)下降2個百分點。

萬科(ke)(ke)執行副總(zong)裁兼財(cai)務(wu)負責(ze)人韓慧華表示，萬科(ke)(ke)當(dang)下開發(fa)業務(wu)的(de)毛(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)在行業處于中等偏(pian)上水平。過去(qu)兩(liang)年行業的(de)大幅度(du)調整下，銷售大幅下降，銷售端的(de)毛(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)自然也(ye)有(you)(you)相當(dang)壓(ya)力(li)。且因為房地產結(jie)算有(you)(you)一定(ding)滯后性，隨著(zhu)銷售資(zi)源逐步進入竣工交付，銷售端的(de)壓(ya)力(li)在未來1-2年結(jie)算時才會有(you)(you)反應(ying)，因此結(jie)算毛(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)還會出現階段性下滑的(de)壓(ya)力(li)。

學費終于付完了

早(zao)年(nian)預測房地(di)產開發(fa)業務有天(tian)花(hua)板(ban)后，萬科就(jiu)開始持續(xu)試點探索多元(yuan)化業務賽道，為此也付出了不小的(de)代價。

“學(xue)費付(fu)了好(hao)長時間，代價很大(da)，終于付(fu)完了，開始有正向空隙了。到去年為止(zhi)，我(wo)們已經(jing)取得把經(jing)營服務加在一起對報表貢獻是(shi)(shi)零這種巨大(da)成績了，而以前都是(shi)(shi)負的(de)，要吃掉很多利(li)潤。所以就算是(shi)(shi)零（的(de)成績）我(wo)都很高興，終于不會成為負擔了。”

在郁亮(liang)看來，萬科的經(jing)(jing)營服務類業務優勢在于方向(xiang)對(dui)、起(qi)步(bu)早、布(bu)局全(quan)、協(xie)同多。一是(shi)起(qi)步(bu)比較早，學費基本已經(jing)(jing)交完；二(er)(er)是(shi)布(bu)局賽(sai)道(dao)比較全(quan)，各(ge)個業態(tai)都(dou)有，并在各(ge)自領域做到了數(shu)一數(shu)二(er)(er)；三是(shi)各(ge)個業務之間可以(yi)協(xie)同，例(li)如(ru)目前(qian)已經(jing)(jing)在共(gong)同參與綜合性城(cheng)市(shi)更新項目，共(gong)同服務大客戶等。

他對經(jing)營(ying)服務(wu)業務(wu)的(de)未來表達了信心(xin)(xin)，從中長期看，萬科經(jing)營(ying)服務(wu)業務(wu)處(chu)在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多(duo)正向盈利。當然(ran)，他也提到，經(jing)營(ying)服務(wu)業務(wu)賺的(de)是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心(xin)(xin)。

在2022年的財(cai)務(wu)(wu)報表中，經營服務(wu)(wu)類(lei)業務(wu)(wu)全(quan)口徑收(shou)入(ru)達到512.6億(yi)元，其中僅(jin)萬物云(yun)的營收(shou)（301.06億(yi)元）就占(zhan)58.73%。3月(yue)27日(ri)，萬物云(yun)交出上市后(hou)的首份財(cai)務(wu)(wu)年報，但從股價走勢來看市場反(fan)應似(si)乎不(bu)太好(hao)。

對(dui)此，萬科聯(lian)席總裁兼物業事(shi)業集團首席合伙(huo)人、萬物云(yun)董事(shi)長朱保(bao)全在回答《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)提問時表示(shi)，萬物云(yun)對(dui)于資本市場(chang)來說其實是一個剛(gang)出(chu)生(sheng)的(de)嬰兒，還有很多需要學(xue)習的(de)地方。

盡(jin)管萬物(wu)云的(de)開發商(shang)業務這類(lei)原來(lai)(lai)毛利(li)較高的(de)業務收入出現下滑，但朱保全認為，從公(gong)司的(de)多元客戶戰略來(lai)(lai)看，來(lai)(lai)自非萬科的(de)項目占(zhan)比已經(jing)超過(guo)67.7%，未(wei)來(lai)(lai)規模再(zai)大之后(hou)，多元客戶策略會讓公(gong)司財報變得更(geng)加有韌性。

“公司對(dui)于基礎物業的(de)增長(chang)，更看重的(de)是它能否真的(de)能夠(gou)產(chan)生規模(mo)之(zhi)后的(de)邊際(ji)效應。我覺得2023年對(dui)于萬物云來說，效益改善的(de)速度應該會快(kuai)于規模(mo)增長(chang)的(de)速度。”

封(feng)面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖