每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤 何小桃    

6月(yue)12日9時，深圳網紅盤(pan)海德園項目(mu)正式選(xuan)房，到(dao)當日18時10分左右，不到(dao)7個小(xiao)時，又(you)一次實現日光。

這已經是海德園項目(mu)的(de)第三次日光了。2021年11月(yue)和(he)(he)2022年5月(yue)，該(gai)項目(mu)分別推(tui)出過181套和(he)(he)239套住宅，同樣日光。

“如果有資格，夠條件，建議你還是去打下新，這是海德園的最后一批項目了，與周邊(bian)二手(shou)房對(dui)比(bi)，還(huan)有數百萬元倒掛空(kong)間。”安托山片區中介劉巍向《每日經濟新聞》記者介紹。

今年(nian)5月時(shi)，市(shi)場就有消息(xi)稱，海(hai)德園即將(jiang)入市(shi)；6月1日(ri)，海(hai)德園拿到預售(shou)許可證；6月8日(ri)，海(hai)德園A區(qu)公布入圍名單，共664批客戶成功入圍；6月12日(ri)選房(fang)，不到7個小時(shi)全(quan)部(bu)房(fang)源選光。

正(zheng)在施工建(jian)設的海德園項目?每(mei)經記者?陳榮浩?攝(she)

大眾(zhong)要想獲得該項(xiang)(xiang)目(mu)的具(ju)體(ti)信息并非易事。“目(mu)前暫時無(wu)法預約看房，你得先在i深圳(zhen)上提交資料，然后凍(dong)資、入圍成功后才(cai)能(neng)來現場看毛坯(pi)房，到(dao)時我們(men)工作人員會與你聯系。大概(gai)是6月(yue)11日-12日組織看房。”在該項(xiang)(xiang)目(mu)剛拿到(dao)預售證時（6月(yue)5日），海德園的工作人員曾通過電話向記(ji)者(zhe)介紹。

連續三次(ci)日光，倒掛(gua)價差400萬+

這是(shi)深圳今年第二個日光項(xiang)目，同時也是(shi)今年以來首個需要積分搖號選房的樓盤。

根據海德園公眾號披露的數據，此次海德園推出共計推出237套房源，建面約86-161平方米，備案(an)均價約每平(ping)方米12.6萬元，到6月8日時，吸引入圍并完成意向保證金凍結的客戶總數為664批，中簽率35.7%。

或許因為關注度過(guo)高，記者注意(yi)到，項(xiang)目官微連(lian)續幾天都(dou)在(zai)推送風(feng)險提示和聲明，現場同樣也能看到相關聲明的牌子。

聲明提(ti)到(dao)，“本(ben)項目(mu)由我(wo)司(si)(si)銷售(shou)(shou)部門及人(ren)員(yuan)按照市區文件規(gui)定依法依規(gui)銷售(shou)(shou)，我(wo)司(si)(si)未授權或(huo)委托任何(he)單位、中介服務公司(si)(si)和(he)個人(ren)進行(xing)(xing)項目(mu)銷售(shou)(shou)。”同時，項目(mu)不存(cun)在(zai)“內部認(ren)購”和(he)“提(ti)前選房”的情況，任何(he)以“提(ti)前選房”“幫忙打折(zhe)”等為(wei)由向客戶(hu)索要“喝茶費”或(huo)其他現金、禮品的行(xing)(xing)為(wei)，均屬于欺詐行(xing)(xing)為(wei)。

擺在項目(mu)附近處的“嚴正(zheng)聲明(ming)” 每經記者 陳(chen)榮浩 攝

這是海(hai)德園的第三次日光。

2021年(nian)11月，海(hai)德園(yuan)B區首先開盤，推售房(fang)源(yuan)共181套，共獲504批意向登記客，最(zui)低(di)入圍積(ji)分(fen)為(wei)62.2分(fen)。

2022年5月(yue)，海德園A區(qu)推(tui)出239套住宅，推(tui)售約143-251平方(fang)米的4-5房，當時共有(you)686批客(ke)戶成功登記(ji)，最低積(ji)分(fen)53.5分(fen)。

詳(xiang)見《深圳今年(nian)首個“日光(guang)盤”，套(tao)均2388萬！風(feng)向(xiang)標變了？》

沒(mei)(mei)有(you)售樓處，沒(mei)(mei)有(you)樣板(ban)間，單價區間達(da)12.1萬-13.1萬元/平(ping)方米，海(hai)德園(yuan)為何受追捧？

“我認識過來打新的(de)，主(zhu)要有三類人，一(yi)類是(shi)(shi)(shi)看(kan)中(zhong)(zhong)價(jia)差(cha)的(de)，因為海德園與(yu)周邊二手房(fang)樓盤還是(shi)(shi)(shi)有數百萬元價(jia)差(cha)的(de)；另(ling)一(yi)類是(shi)(shi)(shi)看(kan)中(zhong)(zhong)學位(wei)優勢(shi)，紅嶺教育實(shi)驗小學就(jiu)在項目約100米位(wei)置，也是(shi)(shi)(shi)深(shen)(shen)圳(zhen)四大名校之一(yi)；還有一(yi)類就(jiu)是(shi)(shi)(shi)單(dan)純看(kan)中(zhong)(zhong)周邊環境，畢(bi)竟(jing)深(shen)(shen)圳(zhen)典型的(de)豪宅片區也就(jiu)那么幾個。”從事豪宅銷售多年(nian)的(de)郭思翔介紹(shao)道(dao)。

此次推售的房(fang)源銷售均價為12.6萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)，海德園(yuan)隸屬(shu)的安托山(shan)片區是深圳近幾年新晉豪宅(zhai)片區，2018年以來陸續推售過安巒(luan)公(gong)館、天健公(gong)館、萬科臻山(shan)府等(deng)豪宅(zhai)，目前二手房掛牌均價普(pu)遍在(zai)15萬元/平方(fang)米以上(shang)。

以(yi)安托山地(di)鐵口附近的安巒(luan)公館為例(li)，一套(tao)139平方(fang)(fang)(fang)米朝南的4室1廳，掛牌(pai)價(jia)(jia)(jia)2800萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，折(zhe)合單價(jia)(jia)(jia)20.16萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米；距離(li)海(hai)德園約(yue)500米的天健公館，目前在鏈家共有(you)兩套(tao)房在售(shou)(shou)，一套(tao)面(mian)積(ji)為96平方(fang)(fang)(fang)米，售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)1920萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，折(zhe)合單價(jia)(jia)(jia)19.9萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米；一套(tao)面(mian)積(ji)為130平方(fang)(fang)(fang)米，售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)為2300萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，折(zhe)合單價(jia)(jia)(jia)17.7萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米。

相比海德園A區的房子（86-161平方米），若按每平方米5萬元的(de)差價(jia)算，倒掛價(jia)差在430萬-805萬元不等(deng)。

時隔兩年，成交價差了900余萬

深圳有幾個(ge)公(gong)認的(de)豪宅區域，包括福田的(de)華僑城板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)(kuai)、香蜜湖(hu)板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)(kuai)、安托山(shan)板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)(kuai)，以及南山(shan)的(de)蛇口板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)(kuai)、前海板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)(kuai)，以及深圳灣板(ban)(ban)塊(kuai)(kuai)(kuai)，均誕生過不少(shao)熱(re)門樓盤(pan)，比(bi)如海德園、香蜜湖(hu)一(yi)號(hao)、波托菲(fei)諾純水岸、恒裕濱(bin)城、深圳灣一(yi)號(hao)等。

位于(yu)華(hua)僑(qiao)城(cheng)板塊(kuai)的波(bo)托菲諾純水岸?每經(jing)記(ji)者?陳榮浩 攝

但從近(jin)期豪宅市(shi)場的成交情況來看，顯著降價的案例同樣(yang)存在。

今年(nian)5月10日，深(shen)圳灣板塊(kuai)頂級豪(hao)宅恒裕濱(bin)城二期上架一套法拍(pai)房源，總價(jia)1.07億元(yuan)，折(zhe)合單價(jia)38.4萬(wan)(wan)元(yuan)/平方(fang)米，因(yin)一拍(pai)無人(ren)出價(jia)，二拍(pai)降(jiang)價(jia)至8560萬(wan)(wan)元(yuan)，折(zhe)合單價(jia)30.7萬(wan)(wan)元(yuan)/平方(fang)米，降(jiang)價(jia)超2100萬(wan)(wan)元(yuan)，但最終還是流拍(pai)。

記者在鏈家網了解到，目(mu)前(qian)恒裕濱城(cheng)二期(qi)在售房源為8套，業(ye)主掛(gua)牌均價普(pu)遍在25萬-34萬元/平方米不等。

類似情況在(zai)華(hua)潤城(cheng)潤府三期身(shen)上也同(tong)樣存在(zai)，該樓盤屬于南山科技園片區的(de)(de)豪宅(zhai)。以(yi)一套約(yue)(yue)150平(ping)方米(mi)的(de)(de)3房為(wei)例(li)，2021年(nian)5月(yue)12日(ri)的(de)(de)成交價為(wei)3288萬元，單(dan)價約(yue)(yue)21.92萬元/平(ping)方米(mi)；同(tong)面積段的(de)(de)另一套房源在(zai)2023年(nian)2月(yue)14日(ri)的(de)(de)成交價為(wei)2380萬元，單(dan)價約(yue)(yue)15.87萬元/平(ping)方米(mi)。時隔兩年(nian)，成交價相差908萬元。

從年度情況來看(kan)，深圳豪(hao)宅市場(chang)的整體(ti)成交數(shu)(shu)量并(bing)不算大。克而瑞(rui)數(shu)(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，2017-2022年，深圳豪(hao)宅市場(chang)分別成交951套(tao)、490套(tao)、1244套(tao)、694套(tao)、3488套(tao)和2840套(tao)。

深圳中原(yuan)地產研究院數(shu)據(ju)顯示，2023年5月深圳超千萬(wan)的豪(hao)(hao)宅累計成(cheng)交(jiao)284套(tao)，主要分布在南山、福田和寶安三個區，其中1000萬(wan)-2000萬(wan)元的豪(hao)(hao)宅成(cheng)交(jiao)最受歡迎，占比(bi)達78.4%。

6月12日下(xia)午(wu)，廣東省(sheng)住房(fang)政策研究中心研究員李宇嘉通(tong)過(guo)微信向《每日經濟新聞》記(ji)者表示(shi)，“深圳超千萬級(ji)別的(de)頂豪(hao)市場(chang)，還(huan)是有其獨特優(you)勢，比如(ru)(ru)稀缺性、環(huan)境溢價等。業(ye)主(zhu)掛牌價很大(da)程度(du)由其賣(mai)房(fang)迫切度(du)決(jue)定(ding)，比如(ru)(ru)市場(chang)下(xia)行時，必然有部分做生(sheng)意的(de)老板(ban)因為資金緊張而尋求變現(xian)，豪(hao)宅(zhai)作為他們的(de)重(zhong)要(yao)資產，是變現(xian)的(de)重(zhong)要(yao)渠道。”

對于部分豪宅開盤受追捧，李宇(yu)嘉表示，“一是同類型產品(pin)不多，周邊(bian)競品(pin)較少(shao)；二(er)是與周邊(bian)二(er)手房存在較大(da)價差有關。”

（應(ying)受訪(fang)者要求，文中劉巍、郭思(si)翔為化(hua)名(ming)）

記者|陳榮浩

編輯|陳夢(meng)妤(yu) 何小桃 杜波(bo)

校對|盧祥勇

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