每經(jing)記(ji)者(zhe)｜肖世清    每經(jing)編輯｜張益銘     

8月1日，央行、外匯(hui)局(ju)召開(kai)2023年下半年工作會(hui)議，部署下階(jie)段工作計劃(hua)。在支持房地產市場平穩健康發展上，多個提法引(yin)發市場關(guan)注。

會議指(zhi)出，落實(shi)好“金融(rong)16條”，延長保交樓貸款(kuan)支持(chi)(chi)計劃(hua)實(shi)施(shi)期限，保持(chi)(chi)房(fang)(fang)地產融(rong)資(zi)平穩有(you)(you)序(xu)，加大對住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租賃、城中村改造、保障(zhang)性(xing)(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)建(jian)設等金融(rong)支持(chi)(chi)力(li)度。因(yin)城施(shi)策精(jing)準實(shi)施(shi)差(cha)別化(hua)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)信(xin)貸政策，繼續引導(dao)個人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)利(li)率和(he)首付比例下行，更好滿足居民剛性(xing)(xing)和(he)改善性(xing)(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)。指(zhi)導(dao)商(shang)業銀行依(yi)法有(you)(you)序(xu)調(diao)整(zheng)存量個人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)利(li)率。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，此前(qian)央行在國新(xin)辦(ban)新(xin)聞發布會上就曾指出：“支持(chi)和鼓勵(li)商(shang)業銀行與(yu)借款(kuan)人自(zi)主協(xie)商(shang)變(bian)更合同約定(ding)，或者是新(xin)發放貸款(kuan)置換原來的存量貸款(kuan)。”

數(shu)據(ju)來源：央行每經資(zi)料圖(tu)楊靖制圖(tu)

易居研究(jiu)院研究(jiu)總(zong)監嚴躍(yue)進表示，表述由此前的(de)“支持”和(he)“鼓勵”，轉變至現(xian)在的(de)“指(zhi)導”，這就意味(wei)著政策(ce)改(gai)革進入到(dao)實(shi)(shi)操層(ceng)面，也意味(wei)著一些銀行在實(shi)(shi)操中可能有困(kun)惑，需要央行來(lai)定調。所以(yi)下半年調整(zheng)存(cun)量房(fang)貸(dai)是(shi)房(fang)地產領域(yu)非(fei)常(chang)重大的(de)一件事。從金融風險角度看，有助于減少(shao)房(fang)貸(dai)違(wei)約的(de)風險。從購房(fang)者來(lai)說，每個月(yue)還月(yue)供可以(yi)減少(shao)，真正實(shi)(shi)現(xian)減負。

有助于減少房貸違約風險

值得(de)注意的(de)是，近期多個(ge)部門(men)不同場(chang)合針對優化房(fang)(fang)地產政策密集發聲。7月(yue)24日，中央政治局(ju)會議召開(kai)，明確(que)指(zhi)出“適應我(wo)國房(fang)(fang)地產市場(chang)供(gong)求關系發生重大變(bian)化的(de)新形勢，適時調整優化房(fang)(fang)地產政策”；7月(yue)27日，住(zhu)(zhu)建部召開(kai)企業(ye)座談會時指(zhi)出，進一步落實好降低購(gou)買首套住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)首付比例和貸款利率、改善性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)換(huan)購(gou)稅費減免、個(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款“認房(fang)(fang)不用認貸”等政策措施(shi)。

7月14日，國(guo)新(xin)辦發(fa)布會上，央行表示：“支持(chi)和鼓勵商業銀(yin)行與(yu)借(jie)款(kuan)人自主協(xie)商變更合同(tong)約(yue)定(ding)，或者是新(xin)發(fa)放貸(dai)(dai)款(kuan)置換(huan)原(yuan)來(lai)的存量貸(dai)(dai)款(kuan)。”

而本次會議指出，落實(shi)好“金(jin)融16條”，延(yan)長保(bao)交(jiao)樓(lou)貸(dai)款(kuan)支持計劃實(shi)施期限，保(bao)持房(fang)地(di)產(chan)融資平穩有序，加大對(dui)住(zhu)房(fang)租賃、城(cheng)中(zhong)村改造、保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)建(jian)設等金(jin)融支持力度。因城(cheng)施策精準實(shi)施差別化住(zhu)房(fang)信貸(dai)政策，繼續引導(dao)個人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)利率和首付比例下行(xing)，更(geng)好滿足(zu)居(ju)民剛性(xing)和改善性(xing)住(zhu)房(fang)需求(qiu)。指導(dao)商業銀行(xing)依法有序調整(zheng)存量(liang)個人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)利率。

易(yi)居研究院研究總監嚴躍進表(biao)示，此前是(shi)“支(zhi)持”和“鼓勵(li)”，而現在是(shi)“指導(dao)”。這(zhe)就意味著政策(ce)改革進入到實操層面，也(ye)意味著一(yi)些銀行(xing)在實操中(zhong)可能有困惑，需要(yao)央行(xing)來定調(diao)。所以下(xia)半年調(diao)整存量房(fang)(fang)貸(dai)是(shi)房(fang)(fang)地產(chan)領域非常(chang)重大(da)的(de)一(yi)件事。從(cong)金融風險角度看，有助于減少房(fang)(fang)貸(dai)違約的(de)風險。從(cong)購房(fang)(fang)者來說，每個月還月供可以減少，真正實現減負。

嚴(yan)躍進稱，此次政策還提(ti)及了調(diao)(diao)整存量房貸(dai)的(de)基本(ben)原(yuan)則，即(ji)(ji)“依法”和(he)“有(you)序”。從依法的(de)角(jiao)度(du)看，主(zhu)要(yao)是要(yao)從合(he)同規定以及信(xin)貸(dai)工(gong)作等角(jiao)度(du)進行。而從有(you)序的(de)角(jiao)度(du)看，主(zhu)要(yao)是指此類工(gong)作調(diao)(diao)整涉及方(fang)方(fang)面面，更要(yao)設定好機制(zhi)，有(you)序開展(zhan)相關工(gong)作，即(ji)(ji)要(yao)協調(diao)(diao)好各方(fang)利益(yi)。

記者注(zhu)意到，本次(ci)會議首次(ci)提及城中村改(gai)造(zao)金融(rong)(rong)支持(chi)。會議指出，落實(shi)好(hao)“金融(rong)(rong)16條”，延長(chang)保(bao)交樓貸款(kuan)支持(chi)計劃實(shi)施期(qi)限(xian)，保(bao)持(chi)房地產融(rong)(rong)資平穩(wen)有序(xu)，加大對住(zhu)房租賃、城中村改(gai)造(zao)、保(bao)障(zhang)性住(zhu)房建(jian)設等金融(rong)(rong)支持(chi)力度。

嚴躍進認為，此(ci)(ci)次(ci)三個領域的金(jin)融支持，也說明當前(qian)對于一些保(bao)民生領域的工(gong)作有新的劃分(fen)，此(ci)(ci)次(ci)將此(ci)(ci)類領域劃分(fen)為住房租賃、城中(zhong)村改(gai)造、保(bao)障(zhang)性(xing)住房。這個劃分(fen)信號意義很(hen)強(qiang)。過去(qu)提及比(bi)較多的可能是老舊(jiu)小區(qu)改(gai)造、保(bao)障(zhang)性(xing)租賃住房等內容。而此(ci)(ci)次(ci)央行對于此(ci)(ci)類劃分(fen)有所變(bian)化(hua)，所以金(jin)融投放重心(xin)有變(bian)化(hua)，這要求各市場參與主體(ti)關注此(ci)(ci)類微(wei)妙的變(bian)化(hua)。

降房貸等政策落實空間大

此次(ci)政策明確(que)了(le)下半年(nian)6項(xiang)主(zhu)要工作，主(zhu)要涉及貨幣政策總定(ding)調(diao)、外匯市(shi)場穩定(ding)、房(fang)地(di)產(chan)健康發展、金(jin)融(rong)(rong)風險化(hua)解、金(jin)融(rong)(rong)國(guo)際合作、金(jin)融(rong)(rong)服(fu)務水平(ping)提升等內容(rong)。值得(de)注意的是，近(jin)期(qi)央行多次(ci)提及降低存(cun)量房(fang)貸(dai)利率。

嚴躍進稱(cheng)，在(zai)這六項工作中，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)(shi)唯一提(ti)及的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)經濟，充分(fen)說(shuo)明(ming)在(zai)諸多產(chan)(chan)業(ye)發展中，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)(shi)最受關注的(de)(de)。這也說(shuo)明(ming)金融部門(men)對房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)大(da)力(li)支(zhi)持。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)需(xu)要珍惜金融的(de)(de)各類支(zhi)持工作，積極穩(wen)健(jian)發展。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)方(fang)面的(de)(de)一些既有政(zheng)(zheng)策繼續(xu)強(qiang)調(diao)，說(shuo)明(ming)政(zheng)(zheng)策總(zong)體上延續(xu)了上半年的(de)(de)總(zong)基(ji)調(diao)。從(cong)此類政(zheng)(zheng)策來看(kan)，涉及到金融16條政(zheng)(zheng)策落(luo)實和(he)延長、各領域融資(zi)工作推進、差別化住房(fang)(fang)(fang)信貸(dai)政(zheng)(zheng)策等。尤其是(shi)(shi)此次再次提(ti)及“引導個人(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款利率和(he)首(shou)付比例(li)下行”，這說(shuo)明(ming)降首(shou)付降房(fang)(fang)(fang)貸(dai)依然(ran)是(shi)(shi)下半年刺(ci)激購房(fang)(fang)(fang)方(fang)面的(de)(de)重要政(zheng)(zheng)策，也意味(wei)著此類政(zheng)(zheng)策繼續(xu)落(luo)實的(de)(de)空間依然(ran)很大(da)。

評價(jia)央(yang)行(xing)、外(wai)匯局(ju)本次會(hui)議將給(gei)市場帶來的影響，嚴躍進表示，這是(shi)央(yang)行(xing)新(xin)任(ren)行(xing)長首次重(zhong)要(yao)會(hui)議，所以對于理(li)解(jie)央(yang)行(xing)新(xin)的貨(huo)幣政(zheng)策工(gong)具(ju)和新(xin)的政(zheng)策支(zhi)持方(fang)向具(ju)有重(zhong)要(yao)作用。尤其是(shi)在諸多產業經濟中，房地產是(shi)唯一(yi)被提(ti)及要(yao)重(zhong)點支(zhi)持。單純(chun)從這個角度看，這個信(xin)號意義反而是(shi)最強(qiang)的。

他稱(cheng)，各類政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)延續，也使(shi)得各地(di)地(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府制(zhi)定(ding)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)有更好的貨幣政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)基礎和金(jin)融(rong)基礎。各地(di)當前(qian)正緊鑼密鼓地(di)制(zhi)定(ding)出臺政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，也會和此類貨幣金(jin)融(rong)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)結合(he)，發揮好效應。體現(xian)(xian)了此前(qian)國(guo)常(chang)會提及的政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)導向，即(ji)體現(xian)(xian)出宏(hong)觀(guan)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的針對性、組合(he)性和協(xie)同性。

嚴躍進(jin)稱：“房地(di)產(chan)方面(mian)的(de)(de)各類支持繼(ji)續加大，尤其體現為購房、租賃、城中村、保障房等(deng)領域。各部門要充分(fen)理解此類金融政策所帶(dai)來的(de)(de)積極影響(xiang)，尤其是(shi)當前最關鍵的(de)(de)就是(shi)要把購房領域的(de)(de)工(gong)作扎實推進(jin)，積極推動住房消費市場的(de)(de)活躍。而(er)相(xiang)關金融機(ji)構(gou)等(deng)也要積極作調(diao)整，圍(wei)繞(rao)此類領域做好相(xiang)關支持。”

封面(mian)圖片來(lai)源：數據來(lai)源：央行(xing)每經資料圖楊靖制圖