每(mei)經記者｜甄素(su)靜    每(mei)經編(bian)輯｜魏(wei)文(wen)藝    

“深圳昨天（10月(yue)24日）二手(shou)房網簽量，好像是今年的(de)峰值。”10月(yue)25日早間，深圳鏈家研究院院長(chang)肖小平(ping)在社(she)交平(ping)臺上分享道。

據(ju)深圳(zhen)市住房(fang)和建設局數(shu)據(ju)，10月24日(ri)深圳(zhen)新(xin)房(fang)共成交83套(tao)，住宅為63套(tao)；二手房(fang)共成交220套(tao)，住宅為174套(tao)。深圳(zhen)房(fang)地產中介協會認為，受(shou)政策寬預(yu)期的(de)影響(xiang)，深圳(zhen)二手房(fang)市場前期需求集(ji)中釋放，本周交易量(liang)(liang)小(xiao)幅(fu)回調，但二手房(fang)在售(shou)量(liang)(liang)（近5.8萬套(tao)）亦創下歷史新(xin)高。

174套(tao)雖然已是今年二(er)手(shou)房的日成(cheng)交峰值(zhi)，但(dan)當下深圳(zhen)二(er)手(shou)房市場活(huo)躍度(du)仍亟(ji)待提升。買家(jia)與賣家(jia)都被困在市場谷底(di)，反(fan)復、猶豫。與此(ci)同時，還在不斷攀升的掛牌量，將出售(shou)壓力分(fen)散到(dao)業主、開發(fa)商、中介(jie)等各方參與者(zhe)身上。

房(fang)子從去(qu)年(nian)掛(gua)牌到了今年(nian)，佟(tong)文仍沒能(neng)幸(xing)運地成為(wei)機(ji)構統(tong)計(ji)成交中的一分(fen)子，而價格相較去(qu)年(nian)掛(gua)牌出售之初已一降(jiang)再(zai)(zai)降(jiang)，她的置(zhi)換(huan)計(ji)劃也(ye)被一再(zai)(zai)擱置(zhi)。

中原(yuan)地產華(hua)南區總裁(cai)兼深圳(zhen)中原(yuan)董事總經理鄭叔(shu)倫通過微信接受(shou)《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記者采(cai)訪時(shi)表示(shi)，深圳(zhen)二手房(fang)掛牌量持續上(shang)漲(zhang)，特別(bie)是政策組合拳之后(hou)，上(shang)漲(zhang)幅度進一步加(jia)大。一方(fang)面是因(yin)為置換客(ke)戶置換意愿(yuan)增強，此外還有部(bu)分客(ke)戶對未來房(fang)價上(shang)漲(zhang)預期不足(zu)，想趁利(li)好出手。

二手房在售近5.8萬套

最近(jin)，佟文(wen)通知中(zhong)介，將房子掛(gua)牌價又調低(di)了十萬(wan)元，這也是佟文(wen)這三(san)個月來第三(san)次調價。除了調低(di)價格，她還不斷地(di)向(xiang)中(zhong)介和有意(yi)向(xiang)看房者表達(da)著自己(ji)賣房的(de)決(jue)心，并拿出最大(da)誠意(yi)：交易時可(ke)以自己(ji)來贖樓，并承擔贖樓費用。

隨著(zhu)掛(gua)牌時間的(de)(de)推移(yi)，佟(tong)文買房(fang)的(de)(de)信心也在不(bu)斷降(jiang)低。與小區鄰居一樣，她(ta)不(bu)得不(bu)將改善住房(fang)需求的(de)(de)計劃暫時擱置，在買房(fang)過程中也有(you)中介向佟(tong)文提(ti)出過低價(jia)賣低價(jia)買的(de)(de)建議。“這(zhe)個沒(mei)錯(cuo)，但是低太多了(le)，都換不(bu)起了(le)。”佟(tong)文說，急售的(de)(de)房(fang)子(zi)業主也不(bu)會等，身邊(bian)也有(you)鄰居先訂了(le)房(fang)，現在賣房(fang)一直被壓價(jia)。

按照(zhao)深圳(zhen)最新的購房政策，家庭或個人在本(ben)市無房且有過(guo)房貸記錄，無論是否結(jie)清，再次購買普通(tong)(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)需(xu)要付(fu)(fu)(fu)(fu)五成首(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)，非(fei)普通(tong)(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)則需(xu)要支(zhi)付(fu)(fu)(fu)(fu)六(liu)成首(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)；如果在深圳(zhen)有一套住(zhu)(zhu)房，再次購買普通(tong)(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)則需(xu)要七成首(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)，非(fei)普通(tong)(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)則需(xu)要八成首(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)。對于有改善(shan)需(xu)求的佟(tong)文來(lai)說，需(xu)要支(zhi)付(fu)(fu)(fu)(fu)更(geng)高的首(shou)付(fu)(fu)(fu)(fu)，因為老房子一直未賣掉(diao)，她只能(neng)先觀望(wang)著。

肖小(xiao)平(ping)在社交(jiao)(jiao)平(ping)臺(tai)上(shang)表示，這(zhe)個(ge)月深圳的二手(shou)成(cheng)交(jiao)(jiao)呈現明(ming)顯的“兩頭多(duo)”現象：一(yi)(yi)(yi)兩百萬(wan)的小(xiao)房(fang)子(zi)(zi)(zi)，一(yi)(yi)(yi)兩千萬(wan)的大房(fang)子(zi)(zi)(zi)成(cheng)交(jiao)(jiao)多(duo)。這(zhe)兩類房(fang)子(zi)(zi)(zi)，一(yi)(yi)(yi)個(ge)是議(yi)價(jia)率(lv)大，一(yi)(yi)(yi)個(ge)是議(yi)價(jia)金額大。前(qian)者動(dong)不動(dong)議(yi)價(jia)率(lv)10%以上(shang)，后者動(dong)不動(dong)降價(jia)一(yi)(yi)(yi)兩百萬(wan)元，都能對買方構成(cheng)比(bi)較(jiao)大的沖(chong)擊。“前(qian)幾天成(cheng)交(jiao)(jiao)了一(yi)(yi)(yi)套小(xiao)房(fang)子(zi)(zi)(zi)，業主報價(jia)175萬(wan)，成(cheng)交(jiao)(jiao)153萬(wan)，議(yi)價(jia)率(lv)接近(jin)13%。”

深圳(zhen)(zhen)市房(fang)地產中介協會根據(ju)公開(kai)在(zai)售二手房(fang)源(yuan)(yuan)量數據(ju)統計，截至10月23日，深圳(zhen)(zhen)全市共有57944套有效(xiao)二手房(fang)源(yuan)(yuan)在(zai)售，較(jiao)上周增加661套，在(zai)售量創歷史(shi)新高。其中，寶安較(jiao)上周增加186套，有效(xiao)在(zai)售10272套；龍崗(gang)較(jiao)上周增加120套，有效(xiao)在(zai)售15384套；福田較(jiao)上周增加109套，有效(xiao)在(zai)售9006套。

“現在(zai)大部分二手房(fang)是參(can)考價賣，或者比(bi)參(can)考價低。”深(shen)圳(zhen)某中介門店資深(shen)經理呂陽告(gao)訴《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者，他之前帶(dai)看過的(de)南山區(qu)珠(zhu)光地(di)鐵站附近一套房(fang)源，最后是比(bi)參(can)考價低80萬元的(de)價格成(cheng)交的(de)。

“但即便這(zhe)樣也不好成交。”呂陽(yang)認為(wei)，現在(zai)市場政策落地的預期在(zai)，買賣雙(shuang)方都(dou)怕(pa)踩空而猶(you)豫(yu)不決，這(zhe)也降低(di)了他(ta)們帶看推(tui)售的積(ji)極性。

記者翻看呂(lv)陽的朋(peng)友圈發現，租單和新房中夾雜著少量(liang)的二手房信(xin)息(xi)(xi)，基本都顯著地標出“急售”“低于指(zhi)導價XX萬”等醒目信(xin)息(xi)(xi)。

二手房成交量仍處低位

“深圳整體的二手成交(jiao)量(liang)(liang)并未(wei)出現明(ming)顯改善，月成交(jiao)量(liang)(liang)不(bu)足3000套，處于低位(wei)。”鄭(zheng)叔倫表示，從趨勢來看，成交(jiao)量(liang)(liang)未(wei)能放大，將導致深圳二手房掛牌價格回(hui)落(luo)，掛牌量(liang)(liang)將保持穩中有(you)(you)升(sheng)。若有(you)(you)政策刺激或(huo)將進(jin)一步明(ming)顯增長(chang)。受行業下行等因素影響，樓市(shi)信心短期難(nan)以出現扭轉，成交(jiao)量(liang)(liang)難(nan)有(you)(you)明(ming)顯增長(chang)，依然將保持低位(wei)。

在(zai)(zai)(zai)市場(chang)深(shen)度博弈時，二(er)手房(fang)(fang)買賣雙方(fang)都在(zai)(zai)(zai)觀望(wang)、反復(fu)和(he)猶(you)豫。在(zai)(zai)(zai)不少中介人士看來，當下(xia)(xia)做(zuo)新房(fang)(fang)市場(chang)更具(ju)性價(jia)比(bi)，付出才(cai)能(neng)看得到回報。肖小平就告(gao)訴(su)《每日經濟新聞》記者，他們公(gong)司9月(yue)業績第一名的店長上臺領(ling)獎時分享說：“這個市場(chang)，得新房(fang)(fang)者得天下(xia)(xia)。”

呂陽也(ye)向記者(zhe)(zhe)表達了同樣看法。在(zai)接受記者(zhe)(zhe)采訪(fang)時，呂陽剛(gang)剛(gang)帶客戶看了龍華和光(guang)明的新房(fang)回到(dao)店里。“因為急賣的開發(fa)商跳(tiao)點(dian)傭金給到(dao)了三點(dian)五，而(er)之前很(hen)不好買的房(fang)子，傭金才給到(dao)三個點(dian)。”呂陽調侃地說(shuo)，現在(zai)賣掉一(yi)套新房(fang)的收入頂過去干(gan)半年，而(er)上一(yi)次(ci)他(ta)成交(jiao)二(er)手房(fang)還是在(zai)今年年初(chu)。

年內(nei)，鑒于(yu)眾開(kai)發商(shang)庫存及財(cai)務狀況持續承壓，多數新盤(pan)料將在中短期內(nei)繼續加大營銷活動及價格優惠力度，為達成(cheng)年度銷售目標并緩解其流動性(xing)壓力，眾開(kai)發商(shang)或(huo)加快推盤(pan)節奏。而第四季度，一系列利(li)好(hao)政策的持續落地，有望推動市(shi)場預期逐步改善，進而向需求(qiu)端傳導，整(zheng)體成(cheng)交規模預計有所回升(sheng)。”

第一太平戴維斯(si)華南(nan)區(qu)研究部負(fu)責人謝靖宇向記者分析認為(wei)，“目前一手住宅市(shi)場整體購房情緒仍在低位(wei)徘徊，季度供(gong)求指標在回落。短(duan)期(qi)內(nei)供(gong)應壓力或令市(shi)場競爭(zheng)更趨激烈，各板塊項(xiang)目資產(chan)表現仍將承壓。”

據第(di)一太平戴維(wei)斯統計，2023年(nian)第(di)三季度(du)(du)(du)，開發商繼續加大項目(mu)(mu)價格優惠(hui)力度(du)(du)(du)。受福田及南山若(ruo)干(gan)大體(ti)量(liang)新(xin)項目(mu)(mu)于(yu)本季集中開盤推動，核心區域(yu)季度(du)(du)(du)成(cheng)交面積占總量(liang)比重環(huan)比提升11.7個(ge)百(bai)分(fen)點，深圳(zhen)全市(shi)新(xin)房成(cheng)交均價亦因此(ci)環(huan)比上升4.9%，至69380元/平方米。

不過(guo)，深圳(zhen)市(shi)住房和(he)建設(she)局數據顯示，國慶假(jia)期后，深圳(zhen)新房和(he)二手房周成交量(liang)呈現(xian)(xian)上升趨勢(shi)，單日成交量(liang)在近3個月以來出(chu)現(xian)(xian)了峰值。

鄭叔(shu)倫認為，四季(ji)度(du)開發(fa)商(shang)沖業績，將迎來(lai)大(da)(da)量新(xin)房(fang)供(gong)應(ying)。特(te)別是(shi)新(xin)房(fang)內卷越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)嚴(yan)重的當下，開發(fa)商(shang)折扣(kou)越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)大(da)(da)，熱門區域(yu)剛(gang)需、改(gai)善(shan)戶型價(jia)格相對二(er)手房(fang)有明顯優勢，對剛(gang)需、改(gai)善(shan)客戶吸引(yin)力(li)大(da)(da)。“剛(gang)需改(gai)善(shan)是(shi)市場主力(li)，因此對二(er)手市場沖擊不小。”（應(ying)受訪者要求，文(wen)中佟文(wen)、呂陽為化名）