每經(jing)記者｜甄素(su)靜    ;每經(jing)編輯｜陳夢妤(yu)     

在平淡的樓(lou)市交易(yi)期(qi)，法(fa)拍房開始逐漸走(zou)出獨立行情(qing)。

“挺忙的(de)，每(mei)個月都成交(jiao)不錯，法(fa)拍(pai)房這一(yi)兩個月的(de)參與人數(shu)明顯多起來(lai)了。”近(jin)日，鼎泓易拍(pai)資深法(fa)拍(pai)經理曾(ceng)小路(lu)表示。

另據中指研(yan)究院發布的2023年三季度全(quan)國法拍(pai)市場監測報告，前三季度各物業類(lei)型法拍(pai)房(fang)掛拍(pai)量58.4萬套，創新高，較上年同期(qi)增長32.7%。

據(ju)機構統計(ji)，今年(nian)前三季度，與法(fa)拍房(fang)(fang)掛牌量同向增加的(de)還有法(fa)拍房(fang)(fang)成交(jiao)絕對總量，較上一年(nian)也實現了增長，不(bu)過這一增長量主要集中在頭(tou)部省(sheng)市(shi)地區。雖然(ran)絕對總量實現了上漲，但法(fa)拍房(fang)(fang)成交(jiao)率(lv)不(bu)增反降。

掛拍量創新高

根據中指(zhi)法(fa)拍(pai)公布的報(bao)告，截至2023年(nian)9月(yue)，全國法(fa)拍(pai)市(shi)場掛拍(pai)各類法(fa)拍(pai)房源58.4萬(wan)套(tao)(tao)，相比2022年(nian)前(qian)三季度的44.1萬(wan)套(tao)(tao)增長了(le)32.3%，法(fa)拍(pai)房市(shi)場供給端升溫顯(xian)著，絕(jue)對量大幅增加(jia)14.2萬(wan)套(tao)(tao)。

從(cong)掛(gua)拍(pai)(pai)(pai)物業(ye)類型來看，住宅(zhai)、商業(ye)為法拍(pai)(pai)(pai)房(fang)主(zhu)流(liu)，二者合計占(zhan)總(zong)拍(pai)(pai)(pai)賣套數超過70%。其中，住宅(zhai)2022年前三季度共掛(gua)拍(pai)(pai)(pai)20.6萬套，占(zhan)總(zong)體46.7%；2023年前三季度僅住宅(zhai)類房(fang)源掛(gua)拍(pai)(pai)(pai)量(liang)28.4萬套，占(zhan)總(zong)體48.6%，住宅(zhai)掛(gua)牌(pai)量(liang)占(zhan)比較上一年明(ming)顯增長。

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從全國范圍來看，法拍房整體(ti)成(cheng)交率(lv)處在較(jiao)低水平。上(shang)一(yi)(yi)(yi)年法拍房限購政(zheng)策(ce)全面(mian)執行(xing)，一(yi)(yi)(yi)定程度導致(zhi)法拍房成(cheng)交率(lv)下滑(hua)。據(ju)中指院(yuan)數據(ju)，2023年1-9月共成(cheng)交10.9萬(wan)套，按套計算成(cheng)交率(lv)18.6%，較(jiao)上(shang)一(yi)(yi)(yi)年小(xiao)幅下滑(hua)2.8個百分點。

可供(gong)對比的數(shu)據是，2022年1-9月掛拍44.1萬套(tao)，成交9.5萬套(tao)，總成交金額2222.7億(yi)元，按套(tao)數(shu)計算成交率為21.4%。

具體到各城市(shi)法拍(pai)住宅房源掛(gua)拍(pai)量、成(cheng)交量來看，法拍(pai)房掛(gua)牌交易主要集中于高能級(ji)城市(shi)，且住宅法拍(pai)房成(cheng)交顯著增漲。

“相對于工業類不(bu)動產(chan)而言，住(zhu)宅和商業不(bu)動產(chan)產(chan)權(quan)更為(wei)(wei)清晰，稅費(fei)也比較好計算，同時市場受眾面更廣(guang)。”曾小路(lu)分析認為(wei)(wei)，“這兩年，不(bu)良(liang)資產(chan)的(de)處置流程逐步健全(quan)和完善，以往需(xu)要兩三年才(cai)能處置的(de)資產(chan)，現(xian)在(zai)可以很(hen)快就(jiu)在(zai)拍賣市場流通出去(qu)，間接(jie)吸引了不(bu)少參與方。”

據中指院數據，2023年前三季度，法拍房掛拍量(liang)(liang)(liang)、成(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)(liang)整體上漲，其中各類法拍房源成(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)(liang)接近10.9萬套，住(zhu)(zhu)宅共成(cheng)交(jiao)7.29萬套，占(zhan)(zhan)成(cheng)交(jiao)總量(liang)(liang)(liang)77.1%，成(cheng)交(jiao)總金(jin)額1128.5億元，占(zhan)(zhan)成(cheng)交(jiao)總金(jin)額50.4%，法拍住(zhu)(zhu)宅項目占(zhan)(zhan)有量(liang)(liang)(liang)進一步提升。

雖然(ran)掛(gua)牌量、成(cheng)交量有(you)所上升，但市(shi)場(chang)似乎并(bing)不(bu)如(ru)樓(lou)市(shi)最鼎盛時熱鬧。曾小路觀察(cha)介紹(shao)稱，“以今年深圳法拍市(shi)場(chang)為例，從業(ye)人員(yuan)激(ji)(ji)增，但整(zheng)體(ti)(ti)競(jing)價激(ji)(ji)烈程(cheng)度和參與人數，主觀感覺是沒以往熱鬧的，一方面是當前樓(lou)市(shi)整(zheng)體(ti)(ti)比較冷淡(dan)，此外法拍房信息逐步公開透明化后，反而大家不(bu)怎么獵(lie)奇了。”

值得注意的(de)是，雖然今年(nian)前三季度法拍房(fang)的(de)成(cheng)交總量較上一(yi)年(nian)增(zeng)(zeng)漲顯(xian)著，但成(cheng)交率不增(zeng)(zeng)反降。

據中(zhong)指院數據，2023年前三(san)季度整體成(cheng)(cheng)交率(lv)(lv)為(wei)18.6%，較上一年小(xiao)幅下滑2.8個(ge)百分點；其(qi)中(zhong)住宅(zhai)類(lei)(lei)(lei)法拍(pai)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交率(lv)(lv)為(wei)25.7%，土(tu)地類(lei)(lei)(lei)法拍(pai)成(cheng)(cheng)交率(lv)(lv)最高(gao)26.8%，而商業類(lei)(lei)(lei)法拍(pai)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交率(lv)(lv)僅為(wei)12%。而去(qu)年同期，住宅(zhai)類(lei)(lei)(lei)法拍(pai)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交率(lv)(lv)為(wei)30.5%，土(tu)地類(lei)(lei)(lei)法拍(pai)成(cheng)(cheng)交率(lv)(lv)達到37.2%，商業類(lei)(lei)(lei)法拍(pai)房(fang)(fang)源成(cheng)(cheng)交率(lv)(lv)為(wei)12.9%。

中(zhong)指研究院高(gao)級分析師張曉飛(fei)認為，整(zheng)體成交(jiao)增長基于(yu)(yu)掛拍量(liang)增加(jia)(jia)，2023年(nian)前三季度(du)，基于(yu)(yu)法(fa)拍掛拍數(shu)量(liang)增加(jia)(jia)，廣東、江(jiang)蘇、四川、浙江(jiang)等多個省法(fa)拍房(fang)成交(jiao)絕對量(liang)較上一年(nian)明(ming)顯增加(jia)(jia)，但成交(jiao)率(lv)均(jun)出現(xian)不(bu)同(tong)程度(du)下滑，整(zheng)體來看，法(fa)拍房(fang)絕對成交(jiao)量(liang)呈增長趨勢。

有房源二拍價高于一拍價成交

折(zhe)價(jia)率方面(mian)，據(ju)中指(zhi)院數據(ju)，2023年1-9月(yue)，法(fa)拍項目(mu)整體成交(jiao)折(zhe)價(jia)率為76.9%，較上一年79.4%折(zhe)價(jia)率略有下行。

不(bu)過，也有個(ge)別(bie)房源二(er)拍(pai)(pai)成交價(jia)格(ge)高(gao)過一拍(pai)(pai)成交價(jia)格(ge)，且在法拍(pai)(pai)市(shi)場并非個(ge)例。

“在市(shi)(shi)場冷淡或者選擇多(duo)的(de)(de)時候，習慣性忽略一拍(pai)。”有參(can)與過房(fang)源競(jing)拍(pai)的(de)(de)人士向《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者介紹稱，“法拍(pai)房(fang)有個慣例，很多(duo)人習慣性等(deng)二拍(pai)，因為覺得一拍(pai)就是市(shi)(shi)場評估價的(de)(de)8折(zhe)，折(zhe)扣一般。等(deng)到二拍(pai)價格再降低時，市(shi)(shi)場才會關注到被(bei)拍(pai)房(fang)源的(de)(de)種種優(you)勢。”

對于法拍房參拍中(zhong)的(de)(de)注(zhu)意事項，曾小路強調了不(bu)動(dong)產稅費(fei)計算等，尤其是(shi)商業和工業類，稅種復(fu)雜多樣，同(tong)時稅費(fei)計算方式在(zai)不(bu)同(tong)的(de)(de)地區(qu)、不(bu)同(tong)的(de)(de)產權下(xia)，又各有不(bu)同(tong)，有部分商業工業類不(bu)動(dong)產，稅費(fei)高達(da)成交價的(de)(de)60%以上。

不良資產行業(ye)資深專家(jia)趙(zhao)曉安則表(biao)示，法拍過程會(hui)涉及(ji)標的物(wu)的占(zhan)用，糾紛、稅費、欠費，溝通(tong)的部(bu)門會(hui)涉及(ji)法院、房管局(ju)、原業(ye)主方、物(wu)業(ye)方、占(zhan)用方、律師等(deng)等(deng)，相對復雜(za)，建(jian)議邀請專業(ye)人士進行盡調(diao)并協助處理(li)，切勿盲目參拍，以免導致大額損失。

封面(mian)圖片來源：每(mei)經記者 王佳飛 攝