每經(jing)記(ji)者｜劉頌輝    每經(jing)編輯｜陳夢(meng)妤    

最近(jin)，河南省鄭(zheng)州(zhou)市(shi)千畝大(da)盤鄭(zheng)東龍湖(hu)(hu)一號（開(kai)發商(shang)河南美(mei)商(shang)置業(ye)有限公司，與上市(shi)公司龍湖(hu)(hu)集(ji)團無(wu)關(guan)）的爛(lan)尾處置方(fang)案(an)備受(shou)關(guan)注(zhu)。業(ye)主(zhu)們(men)一方(fang)面感(gan)到欣喜，小區延(yan)期交房三年(nian)多，終于(yu)有新的進展。

可另一方面，業(ye)主(zhu)們(men)被告知，如果要收(shou)房(fang)，需(xu)再按(an)照每(mei)平(ping)方米1357.6元的標準補交房(fang)款。以該(gai)樓盤已售出的小戶型房(fang)源計算，每(mei)位(wei)購房(fang)業(ye)主(zhu)若想拿到房(fang)子，至少需(xu)補交10萬余(yu)元……

11月6日，多位專(zhuan)家在接(jie)受《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)采訪時表示，各地政府(fu)推進“保交(jiao)(jiao)(jiao)樓”工(gong)作(zuo)順利完成，盤活無法交(jiao)(jiao)(jiao)樓的(de)(de)項目(mu)，讓(rang)購(gou)房(fang)者(zhe)盡(jin)快(kuai)拿到(dao)房(fang)子，出發點很好。但是(shi)，通過(guo)讓(rang)購(gou)房(fang)者(zhe)多交(jiao)(jiao)(jiao)錢的(de)(de)方(fang)式，從合(he)同法律角度來說是(shi)不合(he)理的(de)(de)。當前，房(fang)企資金鏈斷(duan)裂(lie)，地方(fang)政府(fu)又沒(mei)有(you)經(jing)費托(tuo)底(di)，成為(wei)保交(jiao)(jiao)(jiao)樓工(gong)作(zuo)中新的(de)(de)矛(mao)盾。

購房者：我們無法理解

鄭東龍湖一號位(wei)于鄭州(zhou)市(shi)金水區(qu)北(bei)三環(huan)中(zhong)州(zhou)大道附近，黃(huang)河南側(ce)，鄭州(zhou)龍湖水利風景區(qu)以北(bei)。小區(qu)占地(di)2100畝，分多期(qi)開發，規劃(hua)住宅戶(hu)數5000余戶(hu)，并涵蓋高端(duan)公寓、地(di)鐵(tie)廣場、公園、商業(ye)、酒店(dian)和甲級寫字樓等多種業(ye)態。

按照(zhao)計劃(hua)，鄭(zheng)東龍湖一號本應該在2019年底(di)就啟動交房，可是(shi)因開發商陷入債務糾紛，資金被(bei)凍結，項(xiang)目交付(fu)延(yan)期至今。

近期，鄭州市金水區鄭東龍湖一號問題樓(lou)(lou)盤項目攻堅化解工作指揮(hui)部發出了兩份“保(bao)交樓(lou)(lou)”處置公告。

其中(zhong)一份公(gong)告顯(xian)示，為了保障美(mei)商(shang)黎明園(yuan)(7-1地塊(kuai))、美(mei)商(shang)清韻園(yuan)(7-2地塊(kuai))、鄭東·龍(long)湖一號春曉(4-1地塊(kuai))購房(fang)(fang)業(ye)(ye)主利益，確(que)保項目建設與(yu)交付，原團(tuan)購業(ye)(ye)主選擇繼續持有房(fang)(fang)源的(de)，按(an)照政(zheng)府主導下業(ye)(ye)主自救的(de)原則，根(gen)據第三(san)方(fang)機構的(de)測(ce)算結果按(an)照1357.6元/平方(fang)米(mi)的(de)標(biao)準(zhun)補交房(fang)(fang)款，并鼓勵一房(fang)(fang)配購一車位、一儲藏室(shi)。

另一(yi)份公(gong)告介紹了鄭東(dong)龍湖(hu)一(yi)號4-2地(di)塊、5號地(di)塊的處置(zhi)方式。按照省市區(qu)人民(min)政府攻堅(jian)化解問題樓盤(pan)工作的總(zong)體要(yao)求(qiu)，結合現實情況，研(yan)究決定以(yi)退還房款或置(zhi)換房源的方式予以(yi)解決。

原團購(gou)業主選擇退還房款(kuan)方式的(de)，按照(zhao)“本(ben)金(jin)+資金(jin)占用費(截至發布公告之(zhi)日)”的(de)方式進(jin)行退款(kuan)，資金(jin)占用費按照(zhao)年(nian)(nian)化率4.75%的(de)標準執行。資金(jin)兌付組(zu)將對原團購(gou)業主提供的(de)資料進(jin)行審(shen)核，經審(shen)核無誤后(hou)，半年(nian)(nian)內有序退款(kuan)到位。

原團購業(ye)主選擇置換(huan)房源方(fang)式的(de)，不再補(bu)償資金(jin)占用(yong)費，并(bing)按照鳳起梧桐園(6號地塊(kuai))置換(huan)單價12146.36元/平方(fang)米補(bu)交房款。

鄭(zheng)州市民陳女(nv)士早(zao)年間通過銀行貸款(kuan)，團購(gou)了美商黎明園一套(tao)80平(ping)方米房(fang)源(yuan)，至今已向銀行還貸四五年。

11月6日，陳(chen)女士告訴每經記者，接到開發商的通知，去(qu)售樓處看過上述公(gong)(gong)告了。她不同意公(gong)(gong)告里(li)“補差價”的處置方式，要求開發商按購房合同交房。

“樓棟都建好了(le)，為何不(bu)交(jiao)付(fu)給我們，反而還(huan)另外要交(jiao)錢？”陳女士(shi)感到無法理(li)解，而且，她擔(dan)心如果補交(jiao)完房款，仍然不(bu)能交(jiao)付(fu)，相當于錢打了(le)水(shui)漂。

項目資金存在近5億缺口

公(gong)(gong)開資(zi)(zi)料顯示，鄭東龍湖一號項目由河南美商置(zhi)業(ye)有限(xian)公(gong)(gong)司投資(zi)(zi)開發，該公(gong)(gong)司成立于2013年，目前已(yi)被列(lie)為失信被執(zhi)行(xing)人，涉及287件(jian)司法案(an)件(jian)，案(an)件(jian)金額約2.33億(yi)元。

河南美(mei)(mei)商置業有(you)限公司(si)為(wei)河南本土(tu)房地(di)產愛克集團(tuan)旗下的(de)控(kong)股企業，經查詢國(guo)家(jia)信(xin)(xin)(xin)用企業信(xin)(xin)(xin)息公示系統(tong)和天眼查系統(tong)，其 80%股權由中原(yuan)(yuan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)有(you)限公司(si)持有(you)。根據中原(yuan)(yuan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)官方網站信(xin)(xin)(xin)息披露顯示，河南美(mei)(mei)商置業為(wei)中原(yuan)(yuan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)代表(biao)委托(tuo)人(ren)以信(xin)(xin)(xin)托(tuo)計劃名義出資的(de)企業。

每經記(ji)者調查了解到，鄭(zheng)東龍(long)湖一號屬于(yu)2014年鄭(zheng)州(zhou)城中(zhong)村改(gai)造工程，是金(jin)水區(qu)大河村大型城中(zhong)村改(gai)造項目。河南美商(shang)置業有限公司負(fu)責村民安置和商(shang)品(pin)房樓盤開(kai)發，由于(yu)公司資金(jin)不足，在啟動建(jian)設(she)之初，就(jiu)對外(wai)進行房源(yuan)內購和團購活動，均價(jia)低至約6000元/平方米。

鄭(zheng)州360房產網(wang)顯(xian)示，鄭(zheng)東龍湖一號的房源(yuan)面(mian)積在68-275平(ping)方(fang)米不等。樓盤開發之后(hou)，鄭(zheng)州房價快速上漲，短短幾年，該項目(mu)均價漲到了1.6萬元/平(ping)方(fang)米。

房價暴漲的同時，鄭州(zhou)土地價格(ge)也(ye)水(shui)漲船高。開發商(shang)最終(zhong)因資(zi)金鏈問(wen)題出現暴雷，項目自2017年后停工。

對于(yu)業主們提出開(kai)發(fa)商在(zai)該樓盤中是否(fou)存在(zai)房屋團購(gou)資金挪用(yong)和(he)侵(qin)占的(de)問題(ti)，上海市(shi)協力律師(shi)事(shi)務所合伙人、鄭州市(shi)律師(shi)協會(hui)政府(fu)工作(zuo)委(wei)員(yuan)會(hui)理事(shi)孫立健認為(wei)，保(bao)交樓工作(zuo)組(zu)在(zai)后續工作(zuo)推(tui)進(jin)過(guo)程(cheng)當(dang)中，一(yi)定會(hui)給予(yu)查明。如果開(kai)發(fa)商涉(she)嫌房屋團購(gou)資金挪用(yong)和(he)侵(qin)占，相關(guan)部門一(yi)定會(hui)追究開(kai)發(fa)商的(de)法律責(ze)任。

值得(de)一(yi)提的是，在(zai)多(duo)方努力下，鄭東龍湖(hu)一(yi)號(hao)項目保交(jiao)樓工作組于2022年10月(yue)份成立(li)，2023年2月(yue)申請到政府保交(jiao)樓專(zhuan)項借(jie)款(kuan)資(zi)金(jin)支持。

但是根據孫立健提供(gong)的第三方專(zhuan)業機構盡(jin)調及審計信息，鄭東龍湖(hu)一號(hao)項目保交樓(lou)地塊剩余(yu)貨值(zhi)無法覆蓋續建費用，按(an)照政府主導下業主自救的原則(ze)，業主按(an)照自平衡差價補交房款。團購(gou)樓(lou)盤續建資(zi)金大(da)約(yue)需要6.89億(yi)元(yuan)，而剩余(yu)貨值(zhi)不到2億(yi)元(yuan)，其中(zhong)的缺口達(da)到近5億(yi)元(yuan)。

中南(nan)財(cai)(cai)經(jing)政法大學兼職教(jiao)授、財(cai)(cai)經(jing)評論員譚(tan)浩俊表示，上(shang)述鄭州樓(lou)盤的處(chu)置方式暴露了地方保交樓(lou)工作(zuo)推進過(guo)程中的多重(zhong)矛盾，開發(fa)商資金鏈斷裂或跑路，造成政府工作(zuo)陷入被(bei)動局面。

解決此(ci)項問(wen)題，首先政府(fu)對(dui)于(yu)保(bao)交(jiao)樓推進(jin)工(gong)作的(de)目標不能變，購房(fang)者的(de)權(quan)益必須得到(dao)保(bao)證；其次，在處理(li)資金不足的(de)問(wen)題時，一(yi)(yi)方面引(yin)進(jin)投(tou)資者參與保(bao)交(jiao)樓工(gong)作，另一(yi)(yi)方面，最(zui)(zui)大限度能夠審批(pi)一(yi)(yi)部分資金來支(zhi)持這(zhe)項工(gong)作；最(zui)(zui)后，購房(fang)者可以適當(dang)地拿(na)些資金來支(zhi)持房(fang)屋交(jiao)付，前提必須是自主自愿，通過合理(li)協商。

封面(mian)圖片來源：視覺中國-VCG111387672725