每經(jing)AI快訊，2024年1月16日(ri)，中銀國際發布研(yan)報點評房地(di)產行業。

新(xin)房(fang)成交面積同(tong)(tong)比(bi)降幅擴大，環(huan)(huan)比(bi)降幅收縮；二手(shou)房(fang)成交面積環(huan)(huan)比(bi)由負轉正，同(tong)(tong)比(bi)由正轉負；土(tu)地市場環(huan)(huan)比(bi)量價齊跌(die)，土(tu)地溢(yi)價率環(huan)(huan)比(bi)上(shang)升，同(tong)(tong)比(bi)下降。

核心觀點

新(xin)房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)面積(ji)同(tong)(tong)比(bi)降(jiang)幅(fu)擴大(da)，環(huan)比(bi)降(jiang)幅(fu)收縮。新(xin)房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)面積(ji)為227.7萬平方米，環(huan)比(bi)下(xia)降(jiang)3.5%，環(huan)比(bi)降(jiang)幅(fu)較(jiao)上(shang)周(zhou)(zhou)縮小了46.7個(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)，同(tong)(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)53.5%，同(tong)(tong)比(bi)降(jiang)幅(fu)較(jiao)上(shang)周(zhou)(zhou)擴大(da)了17.2個(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)。一、二、三四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市新(xin)房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)面積(ji)環(huan)比(bi)增速分(fen)(fen)(fen)別(bie)為11.3%、-17.8%、19.8%，同(tong)(tong)比(bi)增速分(fen)(fen)(fen)別(bie)為-43.1%、-55.7%、-58.2%。一線(xian)城(cheng)(cheng)市同(tong)(tong)比(bi)降(jiang)幅(fu)較(jiao)上(shang)周(zhou)(zhou)分(fen)(fen)(fen)別(bie)擴大(da)了3.1個(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)，二、三四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市同(tong)(tong)比(bi)降(jiang)幅(fu)較(jiao)上(shang)周(zhou)(zhou)減小了24.0、26.0個(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)。

二(er)手(shou)房成(cheng)交面積環比(bi)(bi)(bi)由負轉正(zheng)，同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)由正(zheng)轉負。18個(ge)(ge)城(cheng)市成(cheng)交面積為174.2萬平方米，環比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)升(sheng)23.1%，環比(bi)(bi)(bi)降幅較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)周(zhou)(zhou)擴大了40.6個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)(dian)，同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降4.9%，同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)周(zhou)(zhou)下(xia)降6.2個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)(dian)。一、二(er)、三四(si)線城(cheng)市成(cheng)交面積環比(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)(su)分(fen)(fen)(fen)別為12.9%、44.4%、-6.6%，同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)速(su)(su)分(fen)(fen)(fen)別為-0.7%、-13.5%、14.2%。一線城(cheng)市同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)幅較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)周(zhou)(zhou)減少(shao)了36.3個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)(dian)，二(er)線城(cheng)市同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)降幅較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)周(zhou)(zhou)減少(shao)1.5個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)(dian)，三四(si)線城(cheng)市同(tong)(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)降幅較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)周(zhou)(zhou)減少(shao)19.6個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)(dian)。

新(xin)房(fang)庫存面積(ji)同(tong)環比均下降，去化周期(qi)同(tong)環比均上升。12個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市新(xin)房(fang)庫存面積(ji)為(wei)9819萬(wan)平方米，環比增速(su)為(wei)-0.4%，同(tong)比增速(su)為(wei)-5.3%。去化周期(qi)為(wei)15.4個(ge)月(yue)，環比降低0.1個(ge)月(yue)，同(tong)比提(ti)(ti)升2.9個(ge)月(yue)。一(yi)(yi)、二、三四線城(cheng)(cheng)(cheng)市新(xin)房(fang)庫存面積(ji)去化周期(qi)分(fen)別為(wei)16.3、12.8、62.6個(ge)月(yue)一(yi)(yi)、二、三四線城(cheng)(cheng)(cheng)市環比分(fen)別提(ti)(ti)升0.1、0.03、4.0個(ge)月(yue)，一(yi)(yi)、二、三四線城(cheng)(cheng)(cheng)市同(tong)比分(fen)別提(ti)(ti)升5.0、2.9、33.5個(ge)月(yue)。

土(tu)(tu)地(di)市場(chang)環(huan)(huan)比(bi)(bi)量價(jia)齊跌，土(tu)(tu)地(di)溢價(jia)率環(huan)(huan)比(bi)(bi)上(shang)升，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)。百(bai)城(cheng)成交(jiao)(jiao)土(tu)(tu)地(di)規劃(hua)建筑面積為(wei)1746.7萬(wan)平方(fang)米，環(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)79.6%，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)41.3%；成交(jiao)(jiao)土(tu)(tu)地(di)總(zong)價(jia)為(wei)301.1億元，環(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)83.9%，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)21.1%；成交(jiao)(jiao)土(tu)(tu)地(di)樓面均價(jia)為(wei)1723.9元/平，環(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)20.9%，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)106.3%；百(bai)城(cheng)成交(jiao)(jiao)土(tu)(tu)地(di)溢價(jia)率為(wei)3.1%，環(huan)(huan)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)0.5個百(bai)分(fen)(fen)點，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)5.6個百(bai)分(fen)(fen)點。

房企(qi)國(guo)內債券(quan)發行(xing)規模環比上升(sheng)(sheng)。房地產行(xing)業國(guo)內債券(quan)總發行(xing)量為184.6億元(yuan)，同比下降25.6%，環比上升(sheng)(sheng)143.5%。總償還量為205.7億元(yuan)，同比上升(sheng)(sheng)20.7%（前值：-30.1%），環比上升(sheng)(sheng)382.7%；凈融資額(e)為-21.1億元(yuan)。

板塊(kuai)收(shou)(shou)益(yi)有(you)所上升(sheng)(sheng)。房(fang)地產(chan)(chan)行業絕(jue)對(dui)(dui)收(shou)(shou)益(yi)為-1.1%，較(jiao)上周(zhou)(zhou)上升(sheng)(sheng)1.8pct，房(fang)地產(chan)(chan)行業相對(dui)(dui)收(shou)(shou)益(yi)為0.3%，較(jiao)上周(zhou)(zhou)上升(sheng)(sheng)0.2pct。房(fang)地產(chan)(chan)板塊(kuai)PE為10.32X，較(jiao)上周(zhou)(zhou)下(xia)降0.15X。北上資金對(dui)(dui)計算機，交通運輸，家用(yong)電器等加倉金額較(jiao)大，分別15.28，7.54，6.29億(yi)元。對(dui)(dui)房(fang)地產(chan)(chan)的持股占比(bi)變化(hua)為-0.73%（上周(zhou)(zhou)為-0.74%），凈買入(ru)0.33億(yi)元（上周(zhou)(zhou)凈賣出1.06億(yi)元）。

政策

本周，中(zhong)央(yang)層面(mian)，1）住(zhu)房(fang)(fang)(fang)城(cheng)鄉建設部和金(jin)融(rong)監管總(zong)局(ju)聯合(he)印發(fa)了《關(guan)于建立(li)(li)城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)融(rong)資協調機(ji)制的(de)通(tong)知》。《通(tong)知》主(zhu)要(yao)從建立(li)(li)城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)融(rong)資協調機(ji)制、篩選確定支(zhi)持(chi)對象、滿(man)足合(he)理(li)融(rong)資需求和做好融(rong)資保障工(gong)作四個方面(mian)的(de)內容展(zhan)開(kai)(kai)。2）根據經濟觀(guan)察網(wang)報道(dao)，央(yang)行(xing)(xing)已批復總(zong)額1000億元(yuan)的(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃(lin)團體購房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款，支(zhi)持(chi)天津、成都、青(qing)島、重慶(qing)、福(fu)州、長春、鄭州和濟南8個試點(dian)城(cheng)市(shi)購買商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)用作長租房(fang)(fang)(fang)，年化利(li)率約(yue)為(wei)(wei)3%，期(qi)限(xian)最長不超過30年，貸(dai)款渠道(dao)主(zhu)要(yao)為(wei)(wei)國開(kai)(kai)行(xing)(xing)、中(zhong)國銀行(xing)(xing)等(deng)7個國有銀行(xing)(xing)。此舉不但有望為(wei)(wei)租賃(lin)市(shi)場提供更多(duo)穩(wen)定的(de)房(fang)(fang)(fang)源，促進租賃(lin)市(shi)場的(de)健康(kang)發(fa)展(zhan)，同(tong)時也有利(li)于房(fang)(fang)(fang)地產(chan)去庫存(cun)。

地方層面(mian)，1）廣州發放(fang)(fang)一線城(cheng)市首批房(fang)(fang)票(piao)，我(wo)們認(ren)為(wei)，房(fang)(fang)票(piao)制度對于城(cheng)中村改造(zao)的(de)(de)推進效率介于貨幣(bi)和(he)實(shi)(shi)物安置之間(jian)，更重(zhong)要的(de)(de)意義在(zai)于能夠去庫存和(he)緩解政(zheng)府短期集中的(de)(de)支付壓力。從目前(qian)的(de)(de)運(yun)行模式和(he)市場反饋(kui)來看(kan)，房(fang)(fang)票(piao)安置由(you)于所涉及的(de)(de)范圍(wei)(wei)較窄，且仍在(zai)起步(bu)期，其所產生的(de)(de)效用還(huan)有待觀(guan)察。2）1月(yue)13日上海奉賢區(qu)和(he)青浦(pu)(pu)(pu)區(qu)放(fang)(fang)開了人才(cai)限購政(zheng)策(ce)，最大的(de)(de)變化(hua)在(zai)于取消(xiao)單身限購、5年(nian)社保將(jiang)為(wei)3年(nian)。從實(shi)(shi)施范圍(wei)(wei)來看(kan)，青浦(pu)(pu)(pu)和(he)奉賢的(de)(de)人才(cai)購房(fang)(fang)新(xin)(xin)政(zheng)實(shi)(shi)施范圍(wei)(wei)是在(zai)新(xin)(xin)城(cheng)范圍(wei)(wei)，而不是行政(zheng)全區(qu)。截(jie)至目前(qian)，上海五大新(xin)(xin)城(cheng)中青浦(pu)(pu)(pu)新(xin)(xin)城(cheng)、奉賢新(xin)(xin)城(cheng)、臨港新(xin)(xin)片區(qu)（南匯新(xin)(xin)城(cheng)）（2023年(nian)9月(yue)）、金山(shan)區(qu)（2023年(nian)10月(yue)）已調整(zheng)限購政(zheng)策(ce)，預計后(hou)續嘉定新(xin)(xin)城(cheng)、松江(jiang)新(xin)(xin)城(cheng)或(huo)也將(jiang)出臺類似限購放(fang)(fang)松政(zheng)策(ce)。

投資建議

我們認為，短期(qi)關注近(jin)期(qi)各項支(zhi)持(chi)政策落地實(shi)際效果以及效果持(chi)續性(xing)，中長期(qi)關注城中村(cun)改造(zao)、保障性(xing)住房(fang)建設推(tui)進帶(dai)來的(de)行(xing)業機會。當前大背景(jing)下(xia)(xia)，流動性(xing)安(an)全(quan)、重倉(cang)高能級(ji)城市(shi)、產品力突出的(de)房(fang)企或(huo)更具備α屬性(xing)。穩健經營的(de)優質民企和混合所(suo)有制(zhi)房(fang)企或(huo)將受益(yi)于后續更有針(zhen)對性(xing)的(de)融資支(zhi)持(chi)政策，若能在本輪周期(qi)中生存下(xia)(xia)來，或(huo)具備更大的(de)估(gu)值修復彈性(xing)。

現階段我們建議關注四條主線：1）無流動性風險且拿地(di)(di)銷(xiao)售基本面較好的(de)央國企：保利發(fa)展、招(zhao)商(shang)蛇口、華潤置(zhi)地(di)(di)、建發(fa)國際(ji)集(ji)團、越秀地(di)(di)產、華發(fa)股份、綠城中國。2）安全系數相對較高的(de)民企：濱江集(ji)團、美的(de)置(zhi)業。3）底部回升、彈性較大的(de)公司：金地(di)(di)集(ji)團、龍(long)湖集(ji)團。4）有(you)城中村改造和保障房建設、或REITs相關主題機會的(de)：中交地(di)(di)產、城建發(fa)展、中華企業、南山(shan)控(kong)股。

風險提示

房地產調控升(sheng)級；銷(xiao)售超預期(qi)下行；融資收緊。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)